Einwand zur Heizkostenabrechnung - wer muss Nachweis erbringen?

Diskutiere Einwand zur Heizkostenabrechnung - wer muss Nachweis erbringen? im Fristen Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Jetzt habe ich mal wieder eine Frage. Ein Mieter Widerspricht einer Betriebskostenabrechnung mit der Begründung, "dass das so nicht sein kann."...

  1. #1 Papabär, 23.04.2019
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    Jetzt habe ich mal wieder eine Frage.

    Ein Mieter Widerspricht einer Betriebskostenabrechnung mit der Begründung, "dass das so nicht sein kann."

    Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass besagter Mieter einen unverhälnismäßig hohen Heizenergieverbrauch hat ... daran hatte sich in den letzten Jahren auch stets nur wenig geändert.

    Nun scheint der Mieter weder seine Verbrauchswerte, noch die Verbrauchswerte des ganzen Hauses anzuzweifeln. Auch die Belege für die Gesamtkosten wurden bereits nachgewiesen. Trotzdem beharrt der Mieter (bzw. sein Rechtsvertreter) auf dem Standpunkt, dass der Vermieter die Richtigkeit einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung zu belegen hat (VIII ZR 189/17 ... langsam kenne ich das AZ doch auswendig).

    Grundsätzlich gehe ich da ja mit ... aber wer muss eigentlich nachweisen, dass die Abrechnung überhaupt fehlerhaft ist?
    Und wo steht das?

    Maximales Dankeschön für alle hilfreichen Antworten!
     
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  3. GSR600

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    Naja der Mieter muss ja sagen was seiner Meinung nach falsch ist, also seinen Widerspruch begründen.
     
  4. #3 immobiliensammler, 23.04.2019
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    Bin gerade zwiegespalten - im normalen Zivilprozess wäre für mich alles klar, da kenne ich es so, dass derjenige, der etwas behauptet auch den Beweis dafür liefern muss (also z.B. ich mache einen Baumangel geltend, dann muss ich eben auch im Bestreitensfall den Vorschuss für den Sachverständigen leisten, da ich insofern beweisbelastet bin).

    Aber ich möchte bei unserer Mietrechtsprechung nicht die Hand dafür ins Feuer legen dass es nicht irgendwelche Urteile gibt wonach es für den Mieter ausreicht, die Abrechnung generell anzuzweifeln, so dass der Vermieter dann Beweis antreten muss.
     
  5. #4 immobiliensammler, 23.04.2019
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    Gerade erst realisiert, dass es sich (noch) nicht um einen Prozess handelt. Dann würde ich sagen, dass der Mieter im Rahmen seiner Belegeinsicht ja die Richtigkeit der Abrechnung prüfen kann. Das Vorlegen der entsprechenden Unterlagen belegt aus meiner Sicht ja (so alles stimmt <g>) die Richtigkeit der Abrechnung.
     
  6. #5 ehrenwertes Haus, 23.04.2019
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    Andersrum wird ein Schuh daraus.
    Der VM muss die Richtigkeit nachweisen, nicht der Mieter einen Abrechnungsfehler.

    https://www.haufe.de/immobilien/ver...triebskostenabrechnung-stimmt_258_442932.html

    Ist ähnlich wie bei Wohnungsmängel. Der VM muss nachweisen das alles i.O. ist und kein Magel vorliegt oder bekannt war.
     
  7. #6 immobiliensammler, 23.04.2019
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    Danke! Aber dann kommt der Vermieter doch durch die Vorlage der Unterlagen seiner Beweispflicht gegenüber dem Mieter nach, oder?
     
  8. Andres

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    Mein Beileid. Die Typen sterben leider nicht aus.


    Ja, das wird gerne zitiert. Ich find's weder besonders innovativ noch besonders spannend: Wer einen Anspruch stellt, hat ihn glaubhaft zu machen, d.h. zu beweisen oder wenigstens zu belegen. Auf den feinen Unterschied zwischen den beiden Dingen geht das genannte Urteil ja gar nicht ein. Dort hat sich diese Frage auch gar nicht gestellt. Ein Mieter von 13 % der beheizten Wohnfläche soll in zwei Jahren 42 und 47 % des Wärmeverbrauchs verursacht haben. Das kann man unplausibel finden ...

    Zur Frage, was der Vermieter denn nun genau zu tun hat, hat sich der BGH gar nicht geäußert. Es liegt ja in der Natur der Sache, dass ein tatsächlicher Nachweis über den Verbrauch nicht zu erbringen ist. Es ist halt schlechterdings unmöglich, dass ein Zeuge "mit eigenen Augen" gesehen hat, wie Wärmeeinheit Nr. 286 aus dem Heizkörper entwichen ist und nicht auf dem Zähler erfasst wurde. Das begreifen sogar Richter. Im genannten Fall ging es lediglich darum, dass der Mieter die Ablesewerte der anderen Wohnungen haben wollte, um die Plausibilität zu prüfen.

    Da der Vermieter also ohnehin keinen Beweis erbringen kann, wird es beim Beleg bleiben müssen. Das ist aus meiner Sicht
    • die Offenlegung der eingesetzten Messtechnik (§ 5 Abs. 1 HeizkostenV schreit ja förmlich "Anscheinsbeweis"),
    • die Offenlegung der abgelesenen Messwerte,
    • die Offenlegung des Rechenwegs
    und dann liegt der Ball zunächst im Feld des Mieters. Wenn der Mieter nun findet, dass es unplausibel ist, auf 13 % der Wohnfläche 47 % der Heizwärme zu verbrauchen, kann und muss er das natürlich ebenso wenig beweisen wie der Vermieter. Am Ende ist das eine Frage für den Richter. Der wird Gegenargumenten des Vermieters durchaus zugänglich sein, z.B. dass der Mieter schon immer so einen Verbrauch hatte, dass der hohe Verbrauch erst nach einem Mieterwechsel aber unabhängig von einem Tausch der Messgeräte war oder dass auch eine Überprüfung der Messgeräte keine Defekte ergab. Der Mangel an beweisbaren Fakten eignet sich auch erstklassig für Gutachter ...
     
  9. #8 ehrenwertes Haus, 23.04.2019
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    Irgendwie habe ich so gar keine Ambitionen das auszutesten.

    Ich denke aber, wenn die Unterlagen auf Papier nicht ausreichen, wird es wirklich teuer für eine Partei, wenn alle Optionen inkl. Gutachter ausgereizt werden.

    Zahlendreher, Ablesefehler, usw. lassen sich auch auf Papier nachvollziehen und außergerichtlich aus der Welt schaffen.
    Wenn trotzdem von Mietern geklagt wird (weil RS-Versicherung zahlt ja auch bei ausgeschaltetem M-Hirn), habe ich bisher die Richter sehr VM-freundlich erlebt.
    Mehr wie alle relevanten Unterlagen offen legen geht halt nicht vom VM.
     
    immobiliensammler gefällt das.
  10. #9 Papabär, 23.04.2019
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    Die allgemein zugänglichen Publikationen sind mir weitestgehend bekannt. Die Haufe-Radaktion stützt sich dabei auch nur auf die von mir bereits genannte Entscheidung des BGH.

    Was aber kann ein Vermieter machen, wenn der Mieter wie im o.g. Fall auf "die Abrechnung ist fehlerhaft" besteht. Ich meine ich weiß ja im Moment noch nicht einmal, WAS GENAU fehlerhaft sein soll ... bislang konnte ich keinen Fehler finden (das technische Gutachten der Messgeräte liegt mir halt noch nicht vor ... ist aber beim Abrechner angefordert und ich unterstelle mal, dass dieses recht große Unternehmen keine ungeeigneten Messgeräte verwendet). Die Ablesewerte und die Kosten wurden ja nachgewiesen ... und wie ein Dreisatz funktioniert wird der Rechtsbeistand ja vermutlich gerade noch wissen. Mir gehen jetzt schlicht die Argumente (und die Tischkanten) aus.
    Wie von Andres bereits angedeutet, würde ein Zweifel an den Verbrauchswerten ja bedeuten, jemanden abzustellen, der 365 Tage im Jahr überprüft, ob am HK auch wirklich Wärme abgegeben wurde, wenn der Zähler zählt - und das Ganze dann auch noch vor Gericht bezeugt. Am Besten natürlich für ein Jahresgehalt von nicht mehr als 7,85 €. Das wäre in etwa so, als solltest Du einem Absender beweisen, dass Du einen Brief nicht bekommen hast.
     
  11. #10 ehrenwertes Haus, 23.04.2019
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    Ich geh mal von mir aus...

    Wenn ich unsicher bin, ob ich eine Rechnung oder Sonstwas verständlich für Nichtinsider und Laien aufgelistet und dargestellt habe, drücke ich das einem Aussenstehenden in die Hand. Diese Person soll mir dann meine Scheuklappen sagen. Manchmal ist man einfach betriebsblind und sieht die Knackpunkte für Dritte nicht.

    Inhaltlich bist du ja am Prüfen. Auch hier möglichst einen 3. drüber sehen lassen, um deine Scheuklappen auszuschließen. 3. finden Flüchtigkeitsfehler oft leichter.


    Beim Mieter bzw. seinem Anwalt nachfragen, worin er das Problem sieht.
    Ist die Art der Rechnungsaufstellung oder Rechenweg irgendwie nicht ganz klar... als Erklärbär bist du doch erprobt ;-)
    Und NEIN, ich setzte keine 3-Satz-Kenntnisse bei Anwälten voraus. Nicht mal mehr 2 Zahlen zusammenzählen. Ein Gegnerischer Anwalt hat mir gezeigt das Mathe Grundwissen nicht zwingend Mindestanforderung im Anwaltsalltag ist.


    Einen technischen Fehler der Meßgeräte ausgeschlossen, würde ich mich dann zurücklehnen und abwarten.
    In den meisten Fällen endet das in "Mieter plustert sich Mal auf". Klagen will er aber nicht, weil halt doch die ernsthaften Argumente fehlen und das Ganze schläft ein.


    Selbst vor Gericht hätte ich kein großes Bauchweh, solange ich selber von einer korrekten Abrechnung überzeugt bin und die Belege dafür habe.
    Selbst wenn ein Gutachter alles nochmal prüfen soll, tut das bei inhaltlich korrekter und nachvollziehbarer Aufstellung doch nicht weh.
    Unangenehmer wird vermutlich die Erklärung bei deinem Cheffe oder Auftraggeber, warum da evt. was vor Gericht geht, auch wenn du nichts dafür kannst.
     
  12. #11 Papabär, 23.04.2019
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    Ich schätze, dass ist der Grund, warum ich mit der Bearbeitung des Widerspruchs betraut wurde. Die Abrechnung habe ich nämlich garnicht erstellt. Soll heißen: Ich bin der Dritte.

    Zwar hätte ich vermutlich ein andres Layout gewählt - aber die Darstellung an sich sehe ich nicht als das Problem an. Der Rechtsbeistand ist im übrigen kein Anwalt (als solcher wäre er entschuldigt: Judex non calculat) - er ist ein vom Mieter beauftragter Dipl. Ing.

    Grundsätzlich hätte ich ja auch kein Problem damit, die Sache bis zu einer gerichtl. Entscheidung durchzufechten. allerdings geht es hier um Peanuts. Alleine meine bislang investierte Arbeitszeit steht in keinem Verhältnis zu der Nachzahlung des Mieters bzw. der monatlichen Differenz aus der BKVZ-Anpassung. Berücksichtigt man jedoch, dass der Mieter so einen Aufriss möglicherweise zukünftig jedes Jahr veranstaltet und das ganze sich auch auf die anderen Mieter ausweiten könnte ...
     
  13. #12 FMBerlin, 23.04.2019
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    In der Fachliteratur zur Heizkostenabrechnung wird eine empirisch beobachtete mögliche Abweichung des Heizenergieverbrauches für die gleiche Wohnfläche bis zum Faktor 12,5 angegeben, obwohl kein Fehler vorlag. Also vom kleinsten zum größten Verbrauch, abhängig von allerlei Einflußgrößen wie Lage der Wohnung im Gebäude, Verhalten der Nachbarn usw.. Der Mietervortrag, ein z.B. doppelt so hoher Verbrauch (Faktor 2) wie in einer gleichgroßen Wohnung sei unplausibel/unmöglich ist daher leicht widerlegt.

    Besteht die Gefahr, daß der Mieter dem Richter plausibel macht, daß und vor allem warum die vorliegende Abrechnung falsch ist? Wenn nein, es auf einen Prozeß ankommen lassen, da nur so die Querulanz auch für die Zukunft ausgeräumt wird (z.B. durch die Kostenlast). Entweder der Fehler wird gefunden oder der Mieter ist geheilt und steckt auch keine anderen Mieter an.
    Die Beweislast des Vermieters ist allerdings hoch. Das beginnt bei den Inbetriebnahmeprotokollen der Verbrauchsmeßgeräte, die vom Handwerker unterzeichnet und richtig ausgefüllt ersteinmal einen Anscheinsbeweis schaffen. Darauf folgt der Nachweis der richtigen Ablesung (hat der Mieter vielleicht unterschrieben?) Danach kann noch die Überprüfung der Meßgeräte durch das Eichamt kommen. Ist die Beweiskette lückenlos (zwischenzeitlich sollte kein Meßgeräteaustausch erfolgt sein damit die ordnungsgemäße Einbausituation noch nachgeprüft werden kann) kommt ein pauschales "das kann so nicht sein" des Mieters im Prozeß nicht weiter.

    Mein Beileid im Voraus. Vielleicht außergerichtlich einmal höflich den Herrn Dipl. Ing. um Hilfestellung/Erläuterung bitten, was konkret und warum da nicht so sein kann. Er als Fachmann wird der Hausverwaltung doch sicher behilflich sein, die Angelegenheit im Interesse des Mieters aufzuklären. Vielleicht kann er ja erklären, wie die Abrechnung richtig(er) auszusehen hat oder welche noch nicht eingesehenen (aber vorhandenen) Belege ihm zur Beurteilung noch fehlen. :49:Ansonsten einen Mahnbescheid schicken.
     
  14. #13 FMBerlin, 24.04.2019
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    Die Einsichtnahme in die relevanten Belege der Heizkostenabrechnung durch den Mieter kann als Obliegenheit in einem späteren Prozess von Bedeutung sein. Von dieser Einsichtnahme muss der Mieter Gebrauch machen, sollte sein Bestreiten nicht als unsubstantiiert und daher als rechtlich unerheblich zurückgewiesen werden.
    VIII ZR 189/17 redet lediglich davon, dass der Mieter dazu auch die Abrechnungen der anderen Bewohner des Hauses einsehen darf.

    Ich weiss zwar jetzt nicht, welche Belege er eingesehen hat, sollten es aber alle inkl. der anderen Bewohner / Mieter sein, muss jetzt von ihm was substantiiertes kommen. Ein pauschales Bestreiten funktioniert jetzt nicht mehr.

    Dazu empfehle ich die BGH Entscheidung VIII ZR 41/14, diese führt die Anforderungen des Mieters für das substantiiertes Bestreiten aus. Hier geht es zwar um die Wohnungsgröße, lässt sich aber auch auf anderes übertragen, siehe Rn 16 und 17.

    Mit bloßem Bestreiten darf sich der Mieter nur bei pauschalem Vorbringen des Vermieters begnügen. Da Du / Ihr ja Belege vorlegt, bzw. Belegeinsicht gewährt, reicht ein bößes Bestreiten " kann nicht sein" definitiv nicht mehr.
     
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