Elektrik und Sprechgeräte neu

Diskutiere Elektrik und Sprechgeräte neu im Modernisierung und Sanierung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, wir haben in unserem Haus (Bj 1950) für den Mieter eine Sprechgerät mit Türöffner neu eingebaut. Zählt dieses auch zu einer Modernisierung?...

  1. Gizmo

    Gizmo Neuer Benutzer

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    Hallo,
    wir haben in unserem Haus (Bj 1950) für den Mieter eine Sprechgerät mit Türöffner neu eingebaut.
    Zählt dieses auch zu einer Modernisierung? Ich habe mal gelesen, dass es so ist. Bin mir aber nicht sicher.

    Zudem haben wir im Hausflur die Elektrik erneuert. Z.B. den Sicherungskasten kompl. in den Keller montiert und einige neue Leitungen gelegt.
    Nachdem ich mit meinem Mann telefoniert habe, kann ich es auch etwas genauer definieren:
    - Sicherungskasten: nach neuster VDE-Vorschrift verdrahtet
    - neue Unterverteilung
    - neue Stromzuleitung
    - das Treppenhaus bekam auch einen neuen Automaten, da dieser wie alles andere veraltet war.
    Sind das auch Modernisierungen oder Instandhaltungen?

    Danke im voraus

    Grüße
    Sonja
     
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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Der entsprechende HGesetzestext wäre dann:

    Nun ist es fraglich, ob der Gebrauchswert der Mietsache nachhaöltig erhöht wird. Ich denke ja. Aber man ist auf dünnem Eis, da allgemein nur einsparende Maßnahmen als Modernisierung genannt werden.

    Die Elektrik war also bereits vorhanden! Damit wurde die nur der aktuellen Technik angepasst und ist eine Instandhaltung. Die Stromzulieferung wurde bereits mit dem Vertrag vorausgesetzt. Also wurde nur neues gegen altes getauscht. Eine einsparung kann auch nicht erfolgen.
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Warum sollten denn allgemein nur einsparende Maßnahmen als Modernisierung genannt werden? Du hast doch selbst § 559 Abs. 1 BGB zitiert. Neben der Einsparung von Energie und Wasser gibt es nach dieser Vorschrift für Modernisierung noch 2 weitere Kriterien und es ist absolut nicht erkennbar, warum eine Modernisierung, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes und/oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führt, nur bei gleichzeitiger Einsparung von was auch immer als Modernisierung zu behandeln sein sollte.
    Eine neu eingebaute Wechselsprechanlage ist eine Verbesserung der Mietsache. Die Verbesserung ist auch dauerhaft. Die gesetzlichen Anforderungen an eine Modernisierung sind damit zweifelsfrei erfüllt.

    Auch wenn dies in vielen Fällen zutreffen wird, ist es doch zu kurz gedacht.
    Dass eine Einsparung nicht erforderlich ist, hatte ich schon im vorherigen Absatz ausgeführt. Eine Modernisierung muss zu einer Verbesserung der Mietsache führen. Bei einer Erneuerung der Elektroinstallation wäre kann die Verbesserung darin bestehen, dass anschließend eine höhere Leistung zur Verfügung steht, vielleicht auch ein 380 V-Anschluss für einen Elektroherd. Es wird also auf die Verhältnisse des Einzelfalls ankommen.

    Im Zusammenhang mit einer Erneuerung der Elektroanlage könnte auch noch ein weiterer Aspekt relevant sein. § 559 Abs. 1 BGB sieht nämlich die Modernisierungsumlage auch vor bei baulichen Maßnahmen des Vermieters auf Grund von Umständen, die er nicht zu vertreten hat. Es wäre durchaus denkbar, dass eine Erneuerung wegen irgendwelcher Auflagen erfolgen müsste. Man wird davon ausgehen können, dass der Vermieter eine Änderung technischer Vorschriften nicht zu vertreten haben wird. Die Kosten einer (erzwungenen) Anpassung der Mietsache an geänderte Vorschriften wären also im Grundsatz auch ohne irgendeine Verbesserung für den Mieter wie eine Modernisierung umlagefähig.
     
  5. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    wie du mich zitiert hast: Ich halte die Telefonanlage ebenfalls für eine wohnwertverbesserung.

    ein aktualisieren der Installation halte ich dagegen nur für die notwendige Aufrüstung auf den Stand der Technik. (Außerdem halte ich einen Herdanschluss im Treppenhaus nicht für geeignet ;) ) Es ist keine einrichtung hinzugekommen. Keine zusätzliche Steckdose wurde installiert. Die Gefährdung wurde reduziert, da ein FI schalter wohl installiert wurde. Reicht das für eine Modernisierung?

    Dann wäre der Austausch von Zimmertüren ebenfalls eine modernisierung? Immerhin genügen sie den aktuellen Vorschriften. Dann wüßte ich keine Maßnahme, die keine Mod ist.
     
  6. #5 onkelfossi, 22.10.2007
    onkelfossi

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    Hallo Capo, hallo RMHV!

    Was soll denn bewirkt werden? Ich denke mal, es soll abgeklärt werden, ob eine Mieterhöhung möglich ist. Bei Modernisierungen, die keine einsparenden Maßnahmen darstellen, muss, wenn eine Mieterhöhung durchgeführt werden soll, die Zustimmung des Mieters eingeholt werden. Bei energiesparenden Maßnahmen ist das natürlich nicht so. Gibt es keine Zustimmung, kann man für diesen Kram keine Mieterhöhung verlangen. Und davon gehe ich mal aus, dass es keine Zustimmung gibt.

    VG, fossi :wink
     
  7. #6 pragmatiker, 22.10.2007
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    nein, die zustimmung des mieters muss nicht eingeholt werden. modernisierungen müssen(sollen) angekündigt werden. ohne ankündigung verlängert sich nur der zeitpunkt, ab dem die miete erhöht werden kann.
    einbau einer gegensprechanlage ist eindeutig modernisierung und wohnwertverbesserung und wird auch anerkannt bei öffentlich geförderten wohnungen, die noch in der bindung sind. hab selbst eine solche genehmigung zur erhöhung der miete vom amt bekommen.
     
  8. #7 onkelfossi, 22.10.2007
    onkelfossi

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    Tjo, so stehts im BGB, schon klar. Ich meine aber da mal was gelesen zu haben. Keine Ahnung wie ich darauf komme :crazy :stupid

    Ach was mir gerade wieder einfällt: Wie lange kann man eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nachträglich noch geltend machen bei Energieeinsparmaßnahmen, wie Heizung, Fenster? Mir sind keine Fristen bekannt. Geht Januar 2006 noch?
     
  9. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Warum soll es da eine Frist geben? Die Mod erfährt ja keinen rückbau und Rückwirkend kann man die Miete auch nicht erhöhen.

    Ist das wieder so ein Gerücht, dass die Mieterhöhung Maßnahmen-nah geschehen muss? Ist doch nur gut für die Mieter, dass die Erhöhung nicht sofort durchgeführt wird.
     
  10. Gizmo

    Gizmo Neuer Benutzer

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    Hallo an Alle, welche geantwortet haben
    ich werde mir die Antworten die Tage mal in ruhe durchlesen und hier und da bestimmt noch fragen stellen


    :danke
     
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