Empfehlung beim Notarvertragsentwurf

Diskutiere Empfehlung beim Notarvertragsentwurf im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Hallo, Ich bin aktuell beim Kauf einer ETW. Die Verkäuferin ist eine ältere Dame, welche nach Beurkundung ein paar Wochen/Monate in der Wohnung...

  1. #1 Micha123, 08.12.2017
    Micha123

    Micha123 Neuer Benutzer

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    Hallo,
    Ich bin aktuell beim Kauf einer ETW. Die Verkäuferin ist eine ältere Dame, welche nach Beurkundung ein paar Wochen/Monate in der Wohnung leben möchte, bis Sie eine andere altersgerechte Wohnung gefunden hat. ( ich gehe von 1 monat bis 6 Monaten aus). Die ETW wird im Anschluss vermietet.
    Mit der Verkäuferin haben wir uns bereits geeinigt, dass Sie die ortsübliche Miete zahlt, nachdem beurkundet wurde.

    Das Notariat hat uns insgesamt 4 verschiedene Möglichkeiten zur Auswahl gegeben, wobei ich Variante 2/3 präferiere.
    Wie sind eure Meinungen?
    Gruß und vielen dank

    Variante 1:

    Es wird eine Verpflichtung in den Vertrag aufgenommen, wonach der Verkäufer sich verpflichtet, den Kaufgegenstand bis zu einem bestimmten Datum zu räumen. Die Kaufpreisfälligkeit wird vom Auszug abhängig gemacht.

    Variante 2:

    Es wird eine Verpflichtung in den Vertrag aufgenommen, wonach der Verkäufer sich verpflichtet, den Kaufgegenstand bis zu einem bestimmten Datum zu räumen. Die Kaufpreisfälligkeit wird nicht vom Auszug abhängig gemacht, sondern zahlt eine Nutzungsentschädigung, ohne dass hierdurch ein Mietverhältnis begründet würde, ab dem dem Übergabe folgenden 1. eines Monats eine monatliche Betrag (wie angegeben).

    Variante 3:

    Die Beteiligten beabsichtigen aufgrund eines noch abzuschließenden Mietvertrages die vertragsgegenständliche Wohnung dem Verkäufer weiterhin zur Nutzung zur Verfügung zu stellen. Der Kaufvertrag steht und fällt nach der übereinstimmenden Erklärung beider Beteiligten jedoch nicht mit Zustandeskommen und Inhalt jenes Vertrages, auch eine Verpflichtung zum Abschluss des Mietvertrages wird im Kaufvertrag nicht begründet.

    Variante 4:

    Es besteht eine Abhängigkeit des Kaufvertrages mit einem Mietvertrag mit Verkäufer. Dann muss dieser Mietvertrag mitbeurkundet werden.
     
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  3. #2 BHShuber, 08.12.2017
    BHShuber

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    Hallo,

    Variante 1 keine andere Variante würde ich zulassen ohne wenn und aber!

    Gruß
    BHShuber
     
  4. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    ich würde auch zu 1 tendieren.
    Das sind wenige, klare, nachvollziehbare Regelungen.
    Aber ...
    Was spricht dagegen, noch die ...
    ... zu warten?
    Wenn die Verkäuferin aktuell noch nicht sicher sagen kann, wann das Haus geräumt ist, wie soll sie dann einem fixen Übergabe/Räumungstermin im Vertrag zustimmen können?
    Bei einem fixen Termin ist doch Ärger vorprogrammiert. Selbst wenn beide Seiten nicht auf Krawall gebürstet sind, kann sooo viel passieren, dass man den Termin doch mal um ein paar Tage überschreitet - und dann?

    Ich habe selbst den exakt gleichen Fall erlebt und mich ganz bewusst für Variante 1 OHNE festes Datum entschieden.
    Für mich hatte das den Vorteil, dass ich in einem Teil des Hauses bereits Umbauarbeiten durchführen konnte, während der Verkäufer noch einen Teil bewohnt hat. Als der Verkäufer dann ausgezogen ist, sind zeitnah bereits die ersten Wohnungen vermietet worden.
    So gab es zwischen Kaufpreiszahlung und erstem Miet-Eingang nur einen sehr kurzen Zeitraum zu überbrücken.
    Allerdings besteht in so einem Fall auch das Risiko, dass der Verkäufer / die Verkäuferin noch ewig wohnen bleibt. Das war mir aber bewusst, und das Risiko habe ich in Kauf genommen.
     
    Andres gefällt das.
  5. Andres

    Andres
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    Grundsätzlich sehe ich es wie dots.

    Wer hat sich denn Variante 2 ausgedacht? Wenn es so einfach wäre, kein Mietverhältnis zu begründen, dann würden das ja wohl alle Vermieter machen, um die diversen Schutzrechte auszuhebeln. Selbst wenn das so funktioniert: Gefühlt ist das ein Mietverhältnis und das würde ich gerne vermeiden - ich will nämlich nicht an den früheren Eigentümer vermieten. Daher meine Tendenz zu Variante 1: Hier gibt es "Geld gegen Ware", was eine klare Ansage ist.

    Zur Frage mit/ohne Datum: Schon aus prinzipiellen Erwägungen heraus, würde ich vertragliche Pflichten immer möglichst konkret angeben. Wenigstens ein spätestes Räumungsdatum (gerne mit üppigem Sicherheitszuschlag) würde ich also schon angeben. Wenn die Lücke zwischen Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft zu groß wird, würde ich über einen (notariellen) Vorvertrag nachdenken. Dazu berät der Notar.

    Außerdem muss man sich überlegen, wie man mit einer ggf. erforderlichen Finanzierung verfährt. Bereitstellungszinsen will man halt auch nicht über einen längeren Zeitraum zahlen. Beim aktuellen Zinsniveau sind die gerne doppelt so hoch, wie die "richtigen" Zinskonditionen.
     
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