Endlich keine Ausfälle mehr

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  1. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Nachdem ich jetzt eine Mietnomadin erfolgreich los geworden bin, hatte ich kurz darauf mit einem jungen Pärchen den nächsten Ärger. Als diese ausgezogen sind, gestaltete sich die neue Vermietung etwas stolpernd. Jedenfalls habe ich jetzt nach langer Zeit keinen Mietausfall mehr. Das ist ein richtig schönes Gefühl.

    Sinnlos Post. :008sonst:
     
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  3. Duncan

    Duncan
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    Ach ich kann dir schon nachfühlen wie schön es ist wenn einfach mal alles um die Vermietung klappt wie es soll.
    Aber tröste dich, der Zustand hält nicht lange an und du wirst dich immer wieder daran erfreuen können, wenn du ihn dir mal wieder für kurze Zeit erkämpft hast. ;) :wink005:
     
  4. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Das freut mich für Dich. Wir sind jetzt erst am Anfang der Bemühungen, einen Parasiten loszuwerden...
     
  5. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ja, dieses schöne Gefühl vergisst man aber auch wieder, wenn es längerfristig alles läuft. Das wird dann wieder selbstverständlich, was es ja eigentlich sein müsste.



    Das kann schon wirklich nerven. Und wenn man eine Räumung per Gericht durch hat, hängt man immer noch in der Luft, bis der Gerichtsvollzieher die Wohnung endgültig frei gibt. Dann kann man ordentlich investieren, bevor es zur Neuvermietung geht.

    Gerade, wenn das noch finanziert wird, bangt man noch stärker, wie lange das dauert.
     
  6. #5 Baeuerlein, 12.08.2017
    Zuletzt bearbeitet: 12.08.2017
    Baeuerlein

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    Hier gibt es ja auch mittel und Wege das ganze etwas zu beschleunigen. Bei mir selbst läuft es mittlerweile auch problemlos. Habe noch 2 Mietparteien die im höheren 4 stelligen Betrag bei mir im Minus sind, aber das wird seit einiger Zeit monatlich in kleinen Beträgen an mich zurück gezahlt. Und solange da die Kohle kommt ist alles erst einmal in Ordnung.

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  7. #6 immodream, 18.08.2017
    immodream

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    Hallo Pitty,
    eine echte Mietnomade hatte ich in 30 Jahren der Vermietung von bis zu über 30 Wohnungen zuletzt in 2004.
    War aber eigentlich auch Schuld der vorherigen Hausbesitzer ( Erbengemeinschaft mit untätiger Verwaltung ).
    Damals haben wir mit Aids Handschuhen die Essensreste entsorgt, den Kühlschrank zugeklebt und mit Inhalt auf die Straße gestellt , das Toilettenbecken auch mit Inhalt entsorgt.
    Alle danach erlebten Mieter laufen eher unter der Rubrik " faule Dreckschweine ".
    Die letzte Zahlungsmietnomade ist auch schon wieder seit über anderthalb Jahren ausgezogen und die Erinnerungen verblassen langsam.
    Während ich in manchen Jahren bis zu zwölf Kündigungen mit entsprechenden Wohnungswechseln hatte, wurde in diesem Jahr erst eine Wohnung vorsorglich gekündigt, falls die Lehrerstelle im Oktober nicht verlängert wird.
    Es ist bei mir eigentlich normal, das bei den Mietzahlungen es fast in keinem Monat normal läuft.
    Irgendeiner wird immer arbeitslos , das " Amt " oder der neue Arbeitgeber zahlen dann ja immer mit Verzögerung.
    Da meine jungen Mieter keine Ersparnisse haben, muß der Vermieter immer vorfinanzieren.
    Inzwischen übe ich jedoch bei diesen Kandidaten, denen ich schon immer dann eine Monatsmiete in Raten abzahlen lasse. reichlich Druck aus und warte nicht mehr, bis weitere Mieten fehlen.
    Da das alles unter unvermeidbares Vermieterrisiko fällt, versuche ich auch immer , meine Wohnungen so teuer ,wie am Markt möglich, zu vermieten.
    Das " Schmerzensgeld / Miete " muß einfach so hoch sein, das einen Probleme bei der Bezahlung / Beseitigung von Schönheitsreparaturen/ Schäden an der Mietsache (die Keiner verursacht hat ) nicht mehr seelisch belasten und ärgern.
    Grüße
    Immodream

    PS: Im Augenblick hab ich keine Nomaden oder Mietausfälle sondern nur ein neues Päärchen , welches Abends gerne so ab 22 Uhr im 8 Familienhaus " etwas lauter " Musik hört
     
  8. Berny

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    Tipp: Frage sie doch mal, ob sie nicht Lust haben, durch Kopfhörer ihre Musikgenüsse deutlich zu verbessern.
     
  9. #8 immodream, 18.08.2017
    immodream

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    Hallo Berny,
    da ich ja 7 junge Mietparteien und nur einen " Rentner " im Hause wohnen habe, wird vielleicht der Musikgeschmack der anderen Mieter voll getroffen und es kommen dann Beschwerden, warum jetzt nur noch über Kopfhörer Musik gehört werde.
    Grüße
    Immodream
     
  10. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Moin Immo, es dreht sich doch darum ruhestörenden Lärm (aller Art) zu vermeiden...
    Kopfhörer hatte ich jetzt auch meinem Mieter Sascha empfohlen.... mal seh'n, wie er sich entwickelt...
     
  11. #10 Wintergarten, 02.10.2017
    Wintergarten

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    Geht das echt so einfach, vorsorglich zu kündigen, wenn der Arbeitsvertrag (in der Probezeit), Lehrstelle etc. nicht verlängert wird?

    Wir hätten u.a. einen Mietinteressenten, der seine erste Stelle nach seiner Ausbildung anfangen würde, ein paar Stunden von seinem alten Wohnort weg.
    Wir hätten uns überlegt, in den Mietvertrag generell (auch bei anderen potentiellen Mietern) einen beiderseitigen Kündigungsverzicht von einem Jahr aufzunehmen, einfach um dem vorzubeugen, wenn es ihm hier doch nicht gefällt oder er nicht übernommen wird. Und die Eltern als Bürgen.

    Dort wo ich mir seinerseit Mietwohnungen angeschaut habe, war so ein Kündigungsausschluss bzw. -verzicht von 1-2 Jahren nicht unüblich. Wobei ich mich persönlich nie länger als ein Jahr binden wollen würde.
     
  12. Duncan

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    Kündigungsfrist für den Mieter sind grundsätzlich 3 Monate. Die Kündigung ist für den Mieter schnell geschrieben und abgeschickt.
    Nun vermietet Immodream in einer Gegend wo gute, zuverlässige und solvente Mieter nicht unbedingt Schlange stehen, man also geneigt ist einen bekannten Mieter mit dem man gute Erfahrungen gemacht hat zu halten. Man also mit dem Vorgehen, ich kündige jetzt erst mal und wenn der Job verlängert wird, machen wir den Mietvertrag neu oder erklären gemeinsam den Rücktritt von der Kündigung und den Fortbestand des Mietvertrages, ggf. auch mit Anpassungen durchaus eine geeignete Option sehen kann. In anderen Gegenden spricht man einfach miteinander ob nicht die Option eines Auflösungsvertrages im Bedarfsfall besteht, z.B. in Regionen mit sehr hoher Nachfrage und erheblichen Erhöhungspotential im Falle der Neuvermietung.
     
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  13. #12 Wintergarten, 02.10.2017
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    Ich habe was falsch verstanden, dachte immodream als Vermieter hätte vorsorglich gekündigt - was mich zugegebenermaßen etwas stutzig gemacht hat.
    Klar wollen wir unbedingt ein gutes Verhältnis zu dem künftigen Mieter und einen, der wirklich zuverlässig ist (wohl Wunschdenken eines jeden Vermieters).
    Aber dass der evtl. nach drei Monaten wieder kündigt ist nicht in unserem Sinne, deswegen die Überlegung zum Kündigungsausschluss, was ich evtl. nochmal an anderer Stelle zur Diskussion stellen werde.
     
  14. Andres

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    Auch die andere Richtung ist formal gesehen nicht möglich: Eine Kündigung ist bedingungsfeindlich, d.h. man kann die Kündigung nicht vom eintritt anderer Ereignisse abhängig machen. Eine solche Kündigung ist unwirksam. Wie das in der Praxis läuft, wenn die Nachfrage nicht besonders üppig ist, hat Duncan ja erklärt.


    Wir sind hier schon im Off-Topic, also warum nicht gleich: Ich halte davon nichts, obwohl ich die Motivation verstehe und mich daran auch eine Zeit lang selbst versucht habe. Nur ist es ja nicht so, dass die Mieter einfach so aus Spaß an der Freude nach ein paar Monaten wieder umziehen. Dahinter stehen ganz reale Gründe. Was gewinne ich damit, den Mieter nun weiter an den Vertrag zu binden? Wenn ich Glück habe und der Mieter sich auf legale Mittel beschränkt, wird er eine Erlaubnis zur Untervermietung verlangen oder den Kündigungsausschluss selbst anfechten - unter den entsprechenden Umständen durchaus mit gewissen Erfolgsaussichten, wenn man sich dazu diverse Rechtsprechung der letzten Jahre ansieht. Wenn ich weniger Glück habe, wird der Mieter irgendwelche Mängel erfinden und die Miete mindern oder einfach so die Mietzahlungen einstellen. Damit ist doch niemandem wirklich geholfen. Mit Kündigungsausschlüssen zwischen 12 und 24 Monaten hatte ich jedenfalls fast immer irgendwelchen Ärger.

    Ich beschränke mich daher darauf, bei der Mieterauswahl ein wenig auf die persönlichen Lebensumstände zu achten. Wer gerade vom anderen Ende der Republik zugezogen ist, frisch geschieden ist oder bei irgendeinem Personaldienstleister (von dem man im besten Fall noch nie etwas gehört hat) gerade frisch angefangen hat, bei dem muss man eben damit rechnen, dass die Welt in einem halben Jahr schon wieder ganz anders aussieht. Den Rest rechne ich zum gewöhnlichen Risiko, das das Geschäft eben mit sich bringt. Dazu zählt auch, dass man sich mal Gedanken macht, was mit der Wohnung nicht stimmt, wenn es dort kein Mieter länger als ein paar Monate aushält.
     
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  15. #14 Wintergarten, 02.10.2017
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    Wir wollten die Wohnung deshalb auf mindestens ein Jahr vermieten, weil wir nicht im gleichen Ort, sondern ein Stückchen weg wohnen und uns zumindest für eine begrenzte Zeit den Fahrtaufwand und Nachmietersuche sparen wollten. Aktuell sind wir bereits zweimal umsonst vor der Wohnung gestanden.
    Ausserdem dachten wir, dass es für jemanden, der langfristig einziehen möchte, eh kein Problem ist das zu unterschreiben. Und angenommen es würde ein Untermieter einziehen, dann haftet doch sowieso der Hauptmieter, von dem ich mich persönlich überzeugt habe und mit dem ich selbst einen Vertrag abgeschlossen habe, für etwaige Schäden?
    Natürlich gibt es im Leben nie hundertprozentige Garantien, einen kleinen Vorsortiereffekt hätte es m.E. aber schon.
    Ich schreibe deshalb ins Forum, damit ich auch andere Sichtweisen bekomme. Danke auf jeden Fall an die Profis hier für die Anregungen!
     
  16. Andres

    Andres
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    Natürlich nicht. Die Frage ist nur, ob derjenige diese Verpflichtung auch einhalten kann oder durch Umstände daran gehindert wird, auf die er womöglich noch nicht einmal einen Einfluss haben mag. Würde man sich wirklich auf Leute beschränken, bei denen das sehr unwahrscheinlich ist, würde man die Auswahl doch stark einschränken: mittleres Alter, (faktisch) unkündbare Anstellung in stabilem wirtschaftlichem Umfeld, abgeschlossene Familienplanung, starke soziale Bindungen vor Ort, harmonisches Verhältnis zu den Nachbarn (die der neue Mieter noch gar nicht kennt), unverwüstliche Gesundheit, ...

    Wenn man diese Auswahl wirklich konsequent durchzieht, wird man auch in wirklich gefragten Lagen Probleme haben, geeignete Mieter zu finden. Nebenbei hat man ja auch noch Wünsche an die Zahlungsfähigkeit des Mieters und der Mieter wird selbst auch noch einige "kleinere" Vorstellungen haben, wo und wie er wohnen will.


    ... im Rahmen seiner eigenen finanziellen Leistungsfähigkeit und nur für materielle Schäden. Den immateriellen Schaden z.B. für Ärger in der Hausgemeinschaft, den es mit dem Untermieter und dessen Verhalten geben mag, ersetzt dir niemand. Und dem Mieter dürfte das herzlich egal sein - er wohnt dort ja nicht mehr. Eine Untervermietung ist kein Weltuntergang, aber es nimmt dir eine wesentliche Einflussmöglichkeit darauf, was mit der Wohnung passiert. Außerdem ist der Untermieter ja auch keine dauerhafte Lösung.


    Wie gesagt, kaum jemand zieht in eine neue Wohnung mit dem klaren Plan ein, in ein paar Monaten wieder seine Koffer zu packen. Und dann gibt es noch die Leute, die vor Anfang an keine Absicht haben, sich an diese Vereinbarung zu halten, und die wesentlich größere Gruppe von Leuten, die aus irgendwelchen Gründen nicht in der Lage sind, wenigstens oberflächlich zu verstehen, welche Folgen eine vertragliche Vereinbarung auf ihre reale Lebenssituation haben könnte.


    Ich weiß, das klingt alles sehr theoretisch. In der Praxis habe ich mit Kündigungsausschlüssen keine guten Erfahrungen gemacht, wohl aber mit einer soliden Mieterauswahl. Reisende soll man nicht aufhalten und mit wem ich mich vertraglich binde, muss ich mir sowieso genau überlegen.
     
  17. #16 immodream, 02.10.2017
    immodream

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    Hallo Wintergarten,
    ich hab den Fall gehabt, das Jemand im November für Januar des nächsten Jahres eine Wohnung angemietet hat.
    Weihnachten hat er sich mit seiner geschiedenen Frau versöhnt und beschlossen, wieder zusammen zu ziehen um sich gemeinsamen um den Sohn zu kümmern.
    Für drei Personen war meine Wohnung aber vom Schnitt nicht geeignet.
    Was soll ich mit einem solchen Mieter machen ?
    Aufhebungsvertrag gemacht, die zwei bereits gezahlten Nettomieten einbehalten und ihm alles Gute für die Zukunft gewünscht.
    Mit einem Monat Mietausfall hab ich dann die nächste Mieterin gefunden .
    Nächster Fall. Ein guter Mieter hat seine geschiedene Ehefrau als Nachmieterin für eine kleine Wohnung vorgeschlagen.
    Kaution kein Problem , die neue Mieterin hat eine Umschulung zur Altenpflegerin gemacht und konnte die Miete regelmäßig bezahlen .
    Ich hatte als Vermieter keine Probleme mit der Dame.
    Probleme hatte aber ein langjähriger Mieter mit der Dame, der über ihr wohnte.
    Lange Rede kurzer Sinn , die Beiden haben sich nicht verstanden und nach sieben Monaten ist die Dame entnervt ausgezogen.
    Der nächste Mieter wohnt dort schon wieder ein Jahr und es gibt keine Probleme .
    Das zu Thema " Mietverträge mit einer Mindestwohndauer " oder Kündigungsausschlüssen.
    Grüße
    Immodream
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