Energetische Sanierung - Mehrheiten

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Michael_62, 02.06.2009.

  1. #1 Michael_62, 02.06.2009
    Michael_62

    Michael_62 Erfahrener Benutzer

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    In einer WEG Anlage, welche wir zu erwerben denken, können wir etwa 60% der Stimmen und Anteile erwerben.

    Wir wollen die Anlage mit BHKW und KraftWärme Kopplung modernisieren und die Häuser energetisch verbessern.

    Welche Mehrheiten benötigen wir? Reicht einfache Mehrheit oder muss für das 3/4 Mehrheit gegeben sein?
     
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  3. #2 pragmatiker, 02.06.2009
    pragmatiker

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    ich halte eine einfache mehrheit für ausreichend.
    sie sollten allerdings berücksichtigen, das die anderen 40% auch das geld haben müssen, denn was haben sie von einem wirksamen beschluss, wenn sie auf den kosten sitzen bleiben ?
     
  4. RMHV

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    Soweit nicht abweichende Vereinbarungen bestehen, werden Instandsetzungen mit einfacher Mehrheit beschlossen (§ 21 Abs 3 u. 5 Nr. 2 WEG). Ebenso werden Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung mit einfacher Mehrheit beschlossen (§ 22 Abs. 3 WEG).

    Nach § 22 Abs. 2 WEG ist für Modernisierungen im mietrechtlichen Sinn eine Mehrheit von 3/4 der Eigentümer und zusätzlich 50% der Miteigentumsanteile erforderlich und -unabhängig von irgedwelchen Vereinbarungen - auch immer ausreichend.

    Im konkreten Fall wäre also zu klären, ob Instandsetzungsbedarf besteht. Trifft dies zu, könnte man in den genannten Maßnahmen eine modernisierende Instandsetzung sehen.
     
  5. #4 Michael_62, 03.06.2009
    Michael_62

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    Das Problem ist Folgendes:

    Das Objekt ist an eine Fernwärmeversorgung angeschlossen, deren langfristige Verträge auslaufen.

    Wenn so ein Objekt nun aus 7 Einheiten besteht, und wir aber nur in 4 die Mehrheit haben für 3/4 und in 3en nicht dann benötigen wir trotzdem für eine Umrüstung der 3 Einheiten auf BHKW einen Beschluss der Gesamtgemeinschft, auch wenn sich 3 Häuser dann nicht beteiligen? Oder wie habe ich das zu verstehen?

    Wenn die Mehrheit beschliesst die Arbeiten durchführen zu lassen, müssen sich die Minderheiten doch finanziell fügen. Wenn sie nicht zur Leistung imstande sind, verlieren sie doch ihr Eigentum (Entzug nach WEG?).

    Wie wird denn so was in der Praxis angegangen?
     
  6. RMHV

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    Das ist eigentlich kein Problem, sondern eine Tatsache. Das Problem kann vielleicht lauten: Vertragsverlängerung oder Installation einer eigenen Heizungsanlage.

    Das ist entweder völlig unsinniges Gestammel oder es geht um eine Gemeinschaft, in der vom Regelfall abweichende Vereinbarungen bestehen, die dann allerdings auch dargestellt werden sollten.


    Beschlüsse, die nicht nichtig sind, sind grundsätzlich für alle Eigentümer verbindlich und Zahlungsunfähigkeit eines Eigentümers kann tatsächlich den Entzug des Eigentums zur Folge haben. Dies ist aber ultima ratio und mit hohen Hürden verbunden.
     
  7. #6 Michael_62, 03.06.2009
    Michael_62

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    Danke für das Gestammel. Ich bin halt Neuling in dem Thema, mea culpa.

    Es handelt sich um 7 MFH auf einem Grundstück mit 200 WE die über Fernwärme versorgt werden.

    Der von uns angestrebte Erwerb bezieht sich auf 120 ETW´s die sich hauptsächlich auf 4 der 7 MFH´s verteilen, die restlichen ETW´s sind Streubesitz, hauptsächlich in Individualhand.

    Laut den Informationen, die uns vorliegen besteht eine hohe Fluktuation und Leerstand durch die Nebenkosten, welche in den umgebenden Wohnanlagen bei etwa der Hälfte liegen.

    Es gibt ein Investitionskonzept zur Versorgung der MFH´s mit BHKW welches zu deutlicher Ersparnis führt und sich über höhere Vermietbarkeit rechnen könnte.

    Ich kann aber nur in ein Objekt investieren wenn es zulässig ist. Deswegen die Frage ob sich Mehrheiten immer auf das Gesamtobjekt beziehen müssen? Je mehr ich mich da einlese, um so eher vermute ich, dass dann erst die Anlage mit Beschluss in 7 Einzelanlagen geteilt werden müsste und das geht sicherlich nur mit Einstimmigkeit, Vermessung, etc. Wahrscheinlich wird dann auch noch Steuer fällig und das ist gar nicht durchsetzbar....

    Deswegen die Frage wie man so etwas in der Praxis angeht.
     
  8. Bingo

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    Ich würde erst mal mich mit dem WEG beschäftigen und dann die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung des Objektes genau anschauen.
    Mit 60 % muss man nicht unbedingt die Mehrheit bei Abstimmungen haben.
     
  9. #8 Michael_62, 03.06.2009
    Michael_62

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    Danke. Welche Falle sehen Sie?
     
  10. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Ursache für das Gestammel war aber offenbar nichts "Neuling in dem Thema". Wie man nachfolgend sehen kann, lässt sich die Ausgangslage sehr einfach in einer nachvollziehbaren Form beschreiben. Es war offenbar nur eine gewisse Denkanstrengung erforderlich.

    Es gibt genau eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die (gesamte) Gemeinschaft entscheidet über Instandsetzungen, Modernisierungen oder bauliche Veränderungen am (gesamten) Gemeinschaftseigentum.

    Denkbar ist, dass in der Teilungserklärung sog. Untergemeinschaften für Teile des Gemeinschaftseigentums vorgesehen und auch Entscheidungskompetenzen der Untergemeinschaft geregelt sind.

    Die Antwort lautet also: nach den gesetzlichen Regelungen "Alle für Alles", aber die gestzlichen Regelungen sind abdingbar. Es hängt letztlich alles von den bestehenden Vereinbarungen ab.


    Eine Realteilung ist eine denkbare Möglichkeit. Eine andere hatte ich bereits aufgezeigt: die Bildung von Untergemeinschaften.
    Kostengünstiger ist sicher die Bildung von Untergemeinschaften durch Änderung der Teilungserklärung.
    Beiden Varianten ist eines gemeinsam: die Veränderungen der Gemeinschft sind mit Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer durchführbar, nicht durch Mehrheitsbeschluss.
    Bei 200 Einheiten dürfte dies schlicht und einfach unerreichbar sein.
    Ich wage auch zum Umstieg von Fernwärme auf ein Blockheizkraftwerk ein Urteil: unrealsierbar.
     
  11. #10 Michael_62, 02.07.2009
    Michael_62

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    Ich bin gerade dabei die Teilungserklärung und die Mehrheiten aufzudröseln.

    In der Teilungserklärung findet sich folgender Passus:

    "Demnach stehen in Sondereigentum .......Rolläden etc uvm...... sowie die Zuleitungen der Ver- und Entsorgungsleitungen jeder Art von den Hauptsträngen an, soweit diese Gegenstände wesentliche Bestandteile des Gebäudes nach §93/§95BGB sind."

    Heisst das, dass die Heizungsleitungen Sondereigentum darstellen? Wie ist das nun von dem Wärmetauscherstationen ab zu verstehen? Wenn Haus 3+4 von der Wärmetauscherstation in Haus 5 versorgt werden, wem gehört dann dieses Eigentum?
    Die WEG Haus 3 und die WEG Haus 4 hat mit dem Eigentum der WEG Haus 5 doch rechtlich erst mal nichts zu tuen? Oder sehe ich das falsch?

    Nach den Teilungserklärungen handelt es sich um 6 einzelne Teilungserklärungen

    Zwei Passus weiter findet sich

    "Änderungen an den konstruktiven Teilen des Sondereigentums insbesondere der Fussböden... dürfen nicht vorgenommen werden"

    In enger Auslegung könnte das so interpretiert werden, dass keinerlei Änderungen an den Heizanlagen zulässig sind?
    Die Teilungserklärung ist von 1992, also vor der Änderung des WEG.
    Kann so ein Passus mit Mehrheit geändert werden oder nur einstimmig?

    Zwei Passus weiter findet sich

    "Bauliche Änderungen die über instandhaltung hinausgehen, und der Erhaltung von Wert oder Wirtschaftlichkeit nachGrundsätzen ordnungsgemässer Bewirtschaftung notwendig sind, können mit der Stimmenmehrheit aller Wohnungs- und Teileigentümer beschlossen werden."

    Wiso wird hier zwischen Wohnung- und Teileigentum unterschieden?

    In dem Abschnitt "Versammlung" ist aber wieder festgelegt:

    "Die Stimmrechte bestimmen sich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile".

    Schön forumiliert. Also gilt MEA Eigentum als Stimmrecht auch für die obigen Passi? Oder sind die dann als abweichende Sonderklauseln zu verstehen?

    Etwas ratlos.... Vielleicht kennt sich da jemand aus.
     
Thema: Energetische Sanierung - Mehrheiten
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