Enteignung durch WEG?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Buddy1964, 26.03.2010.

  1. #1 Buddy1964, 26.03.2010
    Buddy1964

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    Moinsen,

    ich lebe in einer WEG mit 56 Parteien, 36 Stellplätzen und 20 Garagen.
    Als das ganze 1974 gebaut und verkauft wurde war es so, dass jemand, der eine Wohnung gekaut hat zwischen einem Stellplatz und einer Garage auswählen konnte. Beides war nicht möglich.
    In der Teilungserklärung habe ich dazu auf die Schnelle nix gefunden.

    Aus diesem Zusammenhang heraus macht nun ein Eigentümer folgende Überlegung auf. Ich seber habe einen Stellplatz und von einem autolosen Eigentümer eine Garage gemietet. Würde nun dieser Eigentümer seine Garage an mich verkaufen wollen so müsste dieser Eigentümer von mir den Stellplatz erwerben, damit das Verhältnis "Stellplatz oder Garage" erhalten bleibt.
    Im Laufe der Jahre ist es natürlich zu einigen Querverkäufen gekommen d. h. einige Wohnungen haben beides und ein paar wenige Wohnungen, darunter auch die des Eigentümers, der sich das ausgedacht hat, weder Stellplatz noch Garage.

    Meiner persönlichen Meinung nach kann ich doch kaufen und verkaufen was ich will und ich kann nicht gezwungen werden etwas verkaufen zu müssen.

    Gibts dazu eine Regelung bzw. wo könnte man was dazu finden?

    Danke und Gruss Uwe
     
  2. AdMan

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  3. #2 Michael_62, 27.03.2010
    Michael_62

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    §6 und §12 WEG.

    Ausserdem kannst du eine Garage einzeln gar nicht verkaufen. Wie willst du denn dein Notarvertrag aufsetzen?

    Irgend etwas verwechselst du. Entweder sind die Park- und Stellplätze ein eigenes Sondereigentum mit eigenen MEA´s und TE oder die Anlage ist ein WEG mit MEA´s und TE. Im zweiten Falle ist ein Verkauf überhaupt nicht möglich, höchstens die Einräumung eines Nutzungsrechtes, der erste wäre selten.
     
  4. #3 Buddy1964, 27.03.2010
    Buddy1964

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    Moinsen,

    mich selber betrifft das ja nicht, mir ist das mal wieder über 23 Ecken zugetragen worden.
    Fein, ich weiss ehrlich gesagt gar, wie die Garagen bei uns zu betrachten sind, werde mich aber mal schlau machen.

    Nun stellt sich jedoch folgende Frage:
    Gesetzt dem Fall, jemand ist doch im Besitz sowohl einer Garage als auch eines Stellplatzes, weil dieser Passus in der Vergangenheit wohl mal nicht beachtet wurde, wie siehts denn dann aus?

    Danke und Gruss Uwe
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das ist - vorsichtig formuliert - offensichtlicher Unsinn.

    Fangen wir einfach mal am Anfang des Sachverhalts an...

    Der erste - und vermutlich wichtigste - Aspekt ist die angebliche Beschränkung auf Stellplatz oder Garage. Wenn es - wie im Sachverhalt zu lesen - in der Teilungserklärung keine entsprechende Regelung gibt, handelt es sich dabei ausschließlich um eine Entscheidung des teilenden Eigentümers, der damit ein schlichtes Ziel verfolgt haben dürfte: er wollte jedem Wohnungskäufer ein Angebot für einen "Parkplatz" machen können und war deswegen nicht bereit mit einer Wohnung mehr als einen Platz zu verkaufen. Dies war eine wirtschaftliche Entscheidung hat für Dritte keinerlei Bedeutung.
    Grundsätzlich denkbar ist eine Beschränkung des einzelnen Wohnungseigentümers auf Stellplatz oder Garage durch eine entsprechende Vereinbarung wie z.B. die Teilungserklärung. Wenn es so geregelt sein sollte, wäre das auch für alle Eigentümer verbindlich. Lassen wir hier die Folgen einer Missachtung einer solchen Vereinbarung in der Vergangenheit außen vor. Für die Zukunft könnte sicher niemand aus einer früheren Missachtung einen Anspruch auf weiter Missachtung ableiten.

    Der nächste Aspekt ist die Art des Eigentums und die Möglichkeit der Übertragung. Ein Stellplatz ist regelmäßig nicht sondereigentumsfähig. Es wird also mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit Sondernutzungsrechte geben, die den jeweiligen Wohnungen zugeordnet sind. Diese Sondernutzungsrechte können innerhalb der Gemeinschaft übertragen werden. Da es keinen Miteigentumsanteil für Sondernutzungsrechte gibt, gibt es auch nichts, was an einen außenstehenden verkauft werden könnte.
    Garagen können Sondereigentum sein. In diesem Fall ist für jede Garageneinheit ein Miteigentumsanteil festgelegt und die Garage kann - nicht anders als eine Wohnung - jederzeit auch an einen Dritten verkauft werden. Ist an einer Garage nur ein Sondernutzungsrecht eingeräumt, gilt das zu Stellplätzen geschriebene.

    Der Hinweis auf die §§ 6 und 12 WEG geht meilenweit an allen denkbaren Varianten des hier in Rede stehenden Sachverhalts vorbei.
    § 6 legt fest, dass eine Sondereigentumseinheit und der zugehörige Miteigentumsanteil eine untrennbare Einheit bilden. Niemand kann also eine Wohnung oder von mir aus auch Garage ohne das Miteigentum am Gemeinschaftseigentum kaufen. Wäre doch zu schön, wenn man sich den ganzen Instandsetzungsaufwand für die Außenhülle, ... sparen könnte :gehtnicht
    Eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 kann vereinbart sein. Das bedeutet aber nun keineswegs, dass eine Veräußerung unzulässig oder - aus welchen Gründen auch immer - unmöglich wäre. Es bedeutet nur, dass eine Zustimmung der Gemeinschaft, einzelner Miteigentümer oder Dritter erforderlich sein kann.
     
  6. #5 Michael_62, 27.03.2010
    Michael_62

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    Danke für den Unsinn.

    Du formulierst m.E. nach aber etwas ausführlicher nur das was dort knapp steht.

    Das Sondernutzungsrecht ist an das TE gekoppelt und kann damit nicht einzeln veräussert werden (§6, WEG) -> Stellplätze.
    Es kann aber wirtschaftlich verwertet werden (Verpachtung, Vermietung, Niessbrauch usw) allerdings zivilrechtlich (und nicht grundbuchlich?) gesichert.
    Deswegen meine Frage nach dem Formulierung des Notars.

    Die Garagen könnten TE sein, oder sogar die Garagenanlage ein eigenes Flurstück, aber eher unwahrscheinlich und hier auch nicht vorgetragen.
    Wenn TE dann wäre nach §12 Begrenzung durch die Gemeinschaft möglich.
    Ansonsten gilt obiges.

    Gerne lasse ich mich vom Experten korigieren.
     
  7. RMHV

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    Vielleicht wäre es hilfreich, sich die eine oder andere Sekunde mehr Zeit zu nehmen, der Menschheit ein unverständliches Gestammel zu ersparen und dafür genau das zu schreiben, was angeblich gemeint ist... :help

    Das habe ich schon mal nicht geschrieben. Ein Sondernutzungsrecht kann selbstverständlich veräußert werden. Der Erwerber muss nur bereits Mitglied der Gemeinschaft sein. Der Verweis auf § 6 WEG ist in diesem Zusammenhang verfehlt. Durch diese Vorschrift - ich erwähnte es bereits - wird nur bestimmt, dass es eine untrennbare Verbindung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum gibt. Für ein Sondernutzungsrecht ohne Miteigentumsanteil ist daraus keine Schlussfolgerung zu ziehen.

    Es ist völlig unerheblich, ob auf einem Grundstück Wohnungen und Garagen existieren oder nur Garagen. Das WEG ändert sich dadurch nicht. § 12 WEG bietet keinen Ansatz für eine Begrenzung von Teileigentum durch die Gemeinschaft. Die Zustimmung zur Veräußerung kann nach § 12 Abs. 2 WEG nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Dass einem Miteigentümer zwei Garagen gehören würden, ist mit Sicherheit kein wichtiger Grund. Der wichtige Grund muss in der Person des Erwerbers liegen. Durch die Zustimmung nach § 12 WEG soll sich die Gemeinschaft vor dem Eintritt von unerwünschten Mitgliedern schützen können.

    Eine Begrenzung nach Anzahl der Einheiten, Miteigentumsanteilen oder was auch immer kann selbstverständlich vereinbart werden. Ohne Vereinbarung keine Begrenzung. Aus dem Gesetz ist etwas derartiges nicht abzuleiten.
     
  8. MarQi

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    ich gehe jetz auch eher konform mit der meinung von RMHV.
    ich denke in dem punkt meinen wir alle das gleiche. ein sondernutzungsrecht kann nie alleine stehen, aber innerhalb einer WEG kann man doch damit "handeln bzw. es verkaufen, tauschen usw. solange es immer einem sondereigentum zugehörig ist.
     
  9. #8 Michael_62, 27.03.2010
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    Danke für die Korrektur des Experten. Genau deswegen formulierte ich das obige.
    Vielleicht liege ich falsch, aber ein Verkauf müsste dann eine Änderung der Teilungserklärung voraussetzen.
     
  10. #9 Buddy1964, 27.03.2010
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    Moinsen,

    wie bereits erwähnt, in der TE habe ich auf die Schnelle dazu nix gefunden.

    Nun haben wir hier einen Eigentümer, der hat für seine Wohnung weder einen Einstellplatz noch eine Garage. Warum? Der Erstbesitzer dieser Wohnung hatte eine Garage dazu gekauft und die vor dem Verkauf seiner Wohnung an einen anderen Eigentümer verkauft, der nun demzufolge beides hat.

    So, dieser Stellplatzlose Eigentümer hat sich an meinen 80jährigen Kollegen vom Verwaltungsberat gewandt und der verwendet nun öffentlich Begriffe wie "Enteignung" und "der muss den Stellplatz wieder abgeben" usw.und macht mir hier die Leute verrückt.

    Demzufolge wollte ich mal die Rechtslage ausloten.

    Ich selber habe einen Stellplatz und bin Mieter einer Garage. Auf meinem Stellplatz parkt irgendwer anders was auch kein Problem ist, so lange ich ihn nicht brauche. Sollte der Vermieter meiner Garage mir die Garage mal zum kauf anbieten, würde ich die selbstverständlich kaufen, was ja dann die gleiche Situation zur Folge hätte.

    Danke und Gruss Uwe

    Gruss Uwe
     
  11. RMHV

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    Nun ist das eine völlig sinnfreie Aussage...
    Wenn ich mir einen Stapel von vielleicht 50 Blatt beschriftetem Papier nur "auf die Schnelle" ansehe, werde ich anschließend den Inhalt auch nicht kennen. Für den Wohnungseigentümer ist das aber zu wenig. Es dürfte sich als sinnvoll erweisen, die erforderliche Zeit zum lesen - und verstehen - der Teilungserklärung zu investieren.


    Ja und? Dann ist das so.

    Selbst wenn man unterstellt, dass die Eigentums- bzw. Rechteübertragungen gegen Vereinbarungen der Gemeinschaft verstoßen würden, ist "Enteignung" einfach nur dummes Geschwätz. Das Thema Enteignung käme offensichtlich aber dann in Betracht, wenn der Stellplatz - aus welchen Gründen auch immer - wieder abgegeben werden müsste.
     
  12. #11 Buddy1964, 28.03.2010
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    Moinsen,

    ich habe mir die TE nun mal ein wenig genauer angesehen und folgendes festgestellt:
    Die Garagen bzw. Stellplätze werden in der TE überhaupt nicht erwähnt, auch nicht in der Definition der einzelnen WE und auch nicht in der Definition was zum Sondereigentum gehört.
    Somit ist in der TE nicht geregelt, ob ich z. B. eine Garage verkaufen dürfte oder nicht.
    Ich nehme mal an, dass dann das WEG gilt, richtig?
    Demzufolge könnte eine Garage gem. §6 WEG ja nicht einzeln verkauft werden (es geht mir nur um das Eigentum). Demzufolge wäre die Rechnun ja ganz einfach.
    Kommen wir nun zu dem stellplatzlosen Eigentümer. Welche Möglichkeiten hat er?
    So wie ich das sehe kann der ja eigentlich nur drauf warten, dass im ein anderer Eigentümer entweder eine Garage oder einen Stellplatz verkauft ansonsten hat er im Moment erstmal einfach Pech gehabt. Sehe ich das richtig?

    Danke und Gruss Uwe
     
  13. MarQi

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    das kann schon sein, dass die sondernutzungsrechte in der TE gar nicht erwähnt werden. ich hab gerade mal in meine teilungserklärung geschaut und da steht auch nix von meinem sondernutzungsrecht am kellerabteil drin. sondern lediglich:

    "Miteigentum von 15,49/10.000 mit dem Sondereigentum an den im Ostflügel des 18. Obergeschosses liegenden Räumen, im Aufteilungsplan mit Nr. 292 bezeichnet."

    dafür steht im kaufvertrag, dass zu meinem sondereigentum auch ein sondernutzungsrecht am keller xy gehört.

    der gute eigentümer sollte einfach mal in seinen kaufvertrag guggen, da steht ja explizit drin, was er gekauft hat. wenn er nur die wohnung gekauft ohne stellplatz, dann hat er keinen stellplatz. ich gehe mal davon aus, der zustand war ihm beim kauf soweit ja auch bekannt. (also dass es sich um eine stellplatzlose wohnung handelt.) und da es in der teilungserklärung nichtmal erwähnt wird, kann da auch gegen gar nichts verstoßen worden sein :D
     
  14. #13 Buddy1964, 28.03.2010
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    Moinsen,

    so sehe ich das auch. Nun passiert folgendes, der stellplatzlose Eigentümer ist so um die 70 Jahre alt und wenn man den fragt, was denn in seinem Kaufvertrag steht, dann weiss er es nicht. Wenn man ihn dann bittet doch mal nachzusehen, dann wird man das zu seinen Lebzeiten vermutlich nicht mehr erleben. Statt dessen geht der zu einem vom Beirat und jammert ihm die Ohren voll. Der vom Beirat, auch so um die 80 Jahre alt, geht denn zu dem Besitzer sowohl eines Stellplatzes und einer Garage und mault den an und verwendet dabei Begriffe wie "wiederrechtlich", "musste wieder abgeben", "Enteignung" und macht die Leute völlig irre. Tolle Situation, das ganze macht natürlich die Runde und dann schlagen die irgendwann bei mir auf (als einer der wenigen unter 80, grins) und ich solls dann richten und irgendwas entscheiden womit ich eigentlich gar nix zu tun habe wenn sich die Leute nicht vorher noch die Köppe einhauen aber so isses wohl mit lauter Rentnern die den ganzen Tag langeweile haben. :motzki

    Gruss Uwe
     
  15. MarQi

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    und wie lautet nun dein plan? das ist ja der reinste kindergarten. ich würde mich da raushalten und nichts dazu sagen!
     
  16. #15 Buddy1964, 28.03.2010
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    Moinsen,

    das ist eigentlich auch mein Plan aber ich wollte ganz gerne etwas rechtssicherheit denn ich fürchte dass diverse Parteien versuchen werden mich da reinziehen zu wollen.

    Ich habe einem Beiratsmitglied mal das WEg besorgt und ihm gesagt, dass da klar drin steht, worin die Aufgaben des Beirates besteht eben in der Unterstützung des Verwalters und nicht die eines Schlichters, Seelsorgers oder Sozialarbeiters Nach mehr als 6 Monaten kam nun heraus, dass er das WEG, und das ist nun wirklich nicht viel Test, gar nicht gelesen hat.

    Natürlich ist das ein Kindergarten, oder wie unser Verwalter sagt, schwierige WEG blos wie kommt man dem bei?

    Eigentlich bräuchten mind. die Hälfte der Eigentümer einen Sozialabeiter oder Psychologen, der denen mal wieder den Kopf gerade rückt.

    Noch so ein Fall, meine Mutter (lebt auch hier) ist 72 und leidet an Osteoperose. Wen sie mal ein Päckchen bekommt hat sie nicht mehr die Kraft den Karton klein zu machen also steckt sie den Karton komplett in den Altpapiercontainer. Ein anderer Eigentümer findet nun diesen Karton im Container und stellt den dann in meine Garage damit ich den dann klein mache und wieder in den Karton stecke.
    Oder, gibt es da einen der meint ich würde den Boden mit Öl verschmutzen wenn ich mein Auto poliere (wohlgemerkt, polieren, nicht waschen) und so lassen sie sich immer wieder was neues einfallen.

    Blos, wie bekommt man da Ordnung rein ?

    Gruss Uwe
     
  17. MarQi

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    ok dann nochmal zum thema. wie bereits erwähnt kann ein sondernutzungsrecht niemals alleine stehen, sondern muss immer mit einem sondereigentum verbunden sein.

    bsp1: ich könnte nicht den stellplatz von dem 70jährigen kaufen, da ich ja kein sondereigentum in eurer WEG habe und bei einem erwerb deswegen das sondernutzungsrecht alleine stehen würde - was ja nicht geht.

    bsp2: hätte ich bereits eine wohnung in eurer WEG so ist es sehr wohl möglich, dass ich den stellplatz erwerbe. in dem fall wird das sondernutzungsrecht meinem sondereigentum zugeordnet.

    korrigiert mich bitte, sofern das falsch sein soll. ich bin kein experte!

    genauso kannst du das jetzt deinen parteien verklickern, aber die werden das vermutlich nicht verstehen.

    das wundert mich nicht. ist sicher kein einzelfall.

    ist zwar ein komisches verhalten, aber warum machste den karton dann nich direkt klein? deine mutter wird ja net jeden tag so nen karton geliefert bekommen.

    gar nicht... schwierige WEGs gibts überall. unsere firmenautos wurden auch schon mit eiern beworfen bzw. war ich als praktikant mal für die post zuständig und hatte beinahe täglich ein vollgerotztes taschentuch im briefkasten liegen. naja man arrangiert sich damit.
     
  18. #17 Buddy1964, 28.03.2010
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    Bsp. 2 kommt zum tragen, bisher wurden nur was quasi intern verkauft, also an diejenigen, die schon eine Wohnung haben.
    Ich bin soweit auch deiner Meinung, nur eben einige andere nicht, denen drückt man dann das WEG in die Hand zum lesen und sie lesen es nicht.
    Das ist ja das Problem :wand:

    Dann soll er sein Amt nieder legen .. das wird er auch noch von mir zu hören bekommen.

    Wenn ich den vorher in die Finger bekommen würde, dann würde ich das ja auch tun. Morgens kommt die Post und bis ich Abends von der Arbeit komme, isser schon im Container, nun ja ...

    Ich frage mich immer, was die Leute dazu bringt, mit klarem denken hat das ja nix mehr zu tun, oder?
    Nun ja, bald haben wir ja wieder versammlung und dann können sich die ganzen alten Leute, die Tür an Tür wohnen und sich das ganze Jahr scheinbar nicht sehen gleich wieder die Köppe einhauen.

    Gruss Uwe
     
  19. #18 Michael_62, 28.03.2010
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    Wie bekommst du Ordnung da rein?

    Das ist doch nicht eine Frage? Es ist doch gar nicht deine Aufgabe, da Ordnung reinzubekommen.

    Wenn die Gemeinschaf sich eine neue Gemeinschaftsordnung geben will muss sie diese beschliessen, du kannst diese nicht aufoktruieren.

    Wenn du die vielen subtilen Wege des Managements zur Erzielung von Ordnung lernen möchtest empfehle ich dir Fachliteratur oder Kurse. :wink
     
Thema: Enteignung durch WEG?
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