Enteignung durch WEG?

§6 und §12 WEG.

Ausserdem kannst du eine Garage einzeln gar nicht verkaufen. Wie willst du denn dein Notarvertrag aufsetzen?

Irgend etwas verwechselst du. Entweder sind die Park- und Stellplätze ein eigenes Sondereigentum mit eigenen MEA´s und TE oder die Anlage ist ein WEG mit MEA´s und TE. Im zweiten Falle ist ein Verkauf überhaupt nicht möglich, höchstens die Einräumung eines Nutzungsrechtes, der erste wäre selten.

 

Das ist - vorsichtig formuliert - offensichtlicher Unsinn.

Fangen wir einfach mal am Anfang des Sachverhalts an...

Der erste - und vermutlich wichtigste - Aspekt ist die angebliche Beschränkung auf Stellplatz oder Garage. Wenn es - wie im Sachverhalt zu lesen - in der Teilungserklärung keine entsprechende Regelung gibt, handelt es sich dabei ausschließlich um eine Entscheidung des teilenden Eigentümers, der damit ein schlichtes Ziel verfolgt haben dürfte: er wollte jedem Wohnungskäufer ein Angebot für einen "Parkplatz" machen können und war deswegen nicht bereit mit einer Wohnung mehr als einen Platz zu verkaufen. Dies war eine wirtschaftliche Entscheidung hat für Dritte keinerlei Bedeutung.
Grundsätzlich denkbar ist eine Beschränkung des einzelnen Wohnungseigentümers auf Stellplatz oder Garage durch eine entsprechende Vereinbarung wie z.B. die Teilungserklärung. Wenn es so geregelt sein sollte, wäre das auch für alle Eigentümer verbindlich. Lassen wir hier die Folgen einer Missachtung einer solchen Vereinbarung in der Vergangenheit außen vor. Für die Zukunft könnte sicher niemand aus einer früheren Missachtung einen Anspruch auf weiter Missachtung ableiten.

Der nächste Aspekt ist die Art des Eigentums und die Möglichkeit der Übertragung. Ein Stellplatz ist regelmäßig nicht sondereigentumsfähig. Es wird also mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit Sondernutzungsrechte geben, die den jeweiligen Wohnungen zugeordnet sind. Diese Sondernutzungsrechte können innerhalb der Gemeinschaft übertragen werden. Da es keinen Miteigentumsanteil für Sondernutzungsrechte gibt, gibt es auch nichts, was an einen außenstehenden verkauft werden könnte.
Garagen können Sondereigentum sein. In diesem Fall ist für jede Garageneinheit ein Miteigentumsanteil festgelegt und die Garage kann - nicht anders als eine Wohnung - jederzeit auch an einen Dritten verkauft werden. Ist an einer Garage nur ein Sondernutzungsrecht eingeräumt, gilt das zu Stellplätzen geschriebene.

Der Hinweis auf die §§ 6 und 12 WEG geht meilenweit an allen denkbaren Varianten des hier in Rede stehenden Sachverhalts vorbei.
§ 6 legt fest, dass eine Sondereigentumseinheit und der zugehörige Miteigentumsanteil eine untrennbare Einheit bilden. Niemand kann also eine Wohnung oder von mir aus auch Garage ohne das Miteigentum am Gemeinschaftseigentum kaufen. Wäre doch zu schön, wenn man sich den ganzen Instandsetzungsaufwand für die Außenhülle, ... sparen könnte
Eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 kann vereinbart sein. Das bedeutet aber nun keineswegs, dass eine Veräußerung unzulässig oder - aus welchen Gründen auch immer - unmöglich wäre. Es bedeutet nur, dass eine Zustimmung der Gemeinschaft, einzelner Miteigentümer oder Dritter erforderlich sein kann.

 

Danke für den Unsinn.

Du formulierst m.E. nach aber etwas ausführlicher nur das was dort knapp steht.

Das Sondernutzungsrecht ist an das TE gekoppelt und kann damit nicht einzeln veräussert werden (§6, WEG) -> Stellplätze.
Es kann aber wirtschaftlich verwertet werden (Verpachtung, Vermietung, Niessbrauch usw) allerdings zivilrechtlich (und nicht grundbuchlich?) gesichert.
Deswegen meine Frage nach dem Formulierung des Notars.

Die Garagen könnten TE sein, oder sogar die Garagenanlage ein eigenes Flurstück, aber eher unwahrscheinlich und hier auch nicht vorgetragen.
Wenn TE dann wäre nach §12 Begrenzung durch die Gemeinschaft möglich.
Ansonsten gilt obiges.

Gerne lasse ich mich vom Experten korigieren.

 

Vielleicht wäre es hilfreich, sich die eine oder andere Sekunde mehr Zeit zu nehmen, der Menschheit ein unverständliches Gestammel zu ersparen und dafür genau das zu schreiben, was angeblich gemeint ist...

Das habe ich schon mal nicht geschrieben. Ein Sondernutzungsrecht kann selbstverständlich veräußert werden. Der Erwerber muss nur bereits Mitglied der Gemeinschaft sein. Der Verweis auf § 6 WEG ist in diesem Zusammenhang verfehlt. Durch diese Vorschrift - ich erwähnte es bereits - wird nur bestimmt, dass es eine untrennbare Verbindung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum gibt. Für ein Sondernutzungsrecht ohne Miteigentumsanteil ist daraus keine Schlussfolgerung zu ziehen.

Es ist völlig unerheblich, ob auf einem Grundstück Wohnungen und Garagen existieren oder nur Garagen. Das WEG ändert sich dadurch nicht. § 12 WEG bietet keinen Ansatz für eine Begrenzung von Teileigentum durch die Gemeinschaft. Die Zustimmung zur Veräußerung kann nach § 12 Abs. 2 WEG nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Dass einem Miteigentümer zwei Garagen gehören würden, ist mit Sicherheit kein wichtiger Grund. Der wichtige Grund muss in der Person des Erwerbers liegen. Durch die Zustimmung nach § 12 WEG soll sich die Gemeinschaft vor dem Eintritt von unerwünschten Mitgliedern schützen können.

Eine Begrenzung nach Anzahl der Einheiten, Miteigentumsanteilen oder was auch immer kann selbstverständlich vereinbart werden. Ohne Vereinbarung keine Begrenzung. Aus dem Gesetz ist etwas derartiges nicht abzuleiten.

 

ich gehe jetz auch eher konform mit der meinung von RMHV.

ich denke in dem punkt meinen wir alle das gleiche. ein sondernutzungsrecht kann nie alleine stehen, aber innerhalb einer WEG kann man doch damit "handeln bzw. es verkaufen, tauschen usw. solange es immer einem sondereigentum zugehörig ist.

 

Danke für die Korrektur des Experten. Genau deswegen formulierte ich das obige.
Vielleicht liege ich falsch, aber ein Verkauf müsste dann eine Änderung der Teilungserklärung voraussetzen.

 

Nun ist das eine völlig sinnfreie Aussage...
Wenn ich mir einen Stapel von vielleicht 50 Blatt beschriftetem Papier nur "auf die Schnelle" ansehe, werde ich anschließend den Inhalt auch nicht kennen. Für den Wohnungseigentümer ist das aber zu wenig. Es dürfte sich als sinnvoll erweisen, die erforderliche Zeit zum lesen - und verstehen - der Teilungserklärung zu investieren.

Ja und? Dann ist das so.

Selbst wenn man unterstellt, dass die Eigentums- bzw. Rechteübertragungen gegen Vereinbarungen der Gemeinschaft verstoßen würden, ist "Enteignung" einfach nur dummes Geschwätz. Das Thema Enteignung käme offensichtlich aber dann in Betracht, wenn der Stellplatz - aus welchen Gründen auch immer - wieder abgegeben werden müsste.

 

das kann schon sein, dass die sondernutzungsrechte in der TE gar nicht erwähnt werden. ich hab gerade mal in meine teilungserklärung geschaut und da steht auch nix von meinem sondernutzungsrecht am kellerabteil drin. sondern lediglich:

"Miteigentum von 15,49/10.000 mit dem Sondereigentum an den im Ostflügel des 18. Obergeschosses liegenden Räumen, im Aufteilungsplan mit Nr. 292 bezeichnet."

dafür steht im kaufvertrag, dass zu meinem sondereigentum auch ein sondernutzungsrecht am keller xy gehört.

der gute eigentümer sollte einfach mal in seinen kaufvertrag guggen, da steht ja explizit drin, was er gekauft hat. wenn er nur die wohnung gekauft ohne stellplatz, dann hat er keinen stellplatz. ich gehe mal davon aus, der zustand war ihm beim kauf soweit ja auch bekannt. (also dass es sich um eine stellplatzlose wohnung handelt.) und da es in der teilungserklärung nichtmal erwähnt wird, kann da auch gegen gar nichts verstoßen worden sein

 

und wie lautet nun dein plan? das ist ja der reinste kindergarten. ich würde mich da raushalten und nichts dazu sagen!

 

ok dann nochmal zum thema. wie bereits erwähnt kann ein sondernutzungsrecht niemals alleine stehen, sondern muss immer mit einem sondereigentum verbunden sein.

bsp1: ich könnte nicht den stellplatz von dem 70jährigen kaufen, da ich ja kein sondereigentum in eurer WEG habe und bei einem erwerb deswegen das sondernutzungsrecht alleine stehen würde - was ja nicht geht.

bsp2: hätte ich bereits eine wohnung in eurer WEG so ist es sehr wohl möglich, dass ich den stellplatz erwerbe. in dem fall wird das sondernutzungsrecht meinem sondereigentum zugeordnet.

korrigiert mich bitte, sofern das falsch sein soll. ich bin kein experte!

genauso kannst du das jetzt deinen parteien verklickern, aber die werden das vermutlich nicht verstehen.

das wundert mich nicht. ist sicher kein einzelfall.

ist zwar ein komisches verhalten, aber warum machste den karton dann nich direkt klein? deine mutter wird ja net jeden tag so nen karton geliefert bekommen.

gar nicht... schwierige WEGs gibts überall. unsere firmenautos wurden auch schon mit eiern beworfen bzw. war ich als praktikant mal für die post zuständig und hatte beinahe täglich ein vollgerotztes taschentuch im briefkasten liegen. naja man arrangiert sich damit.

 

Wie bekommst du Ordnung da rein?

Das ist doch nicht eine Frage? Es ist doch gar nicht deine Aufgabe, da Ordnung reinzubekommen.

Wenn die Gemeinschaf sich eine neue Gemeinschaftsordnung geben will muss sie diese beschliessen, du kannst diese nicht aufoktruieren.

Wenn du die vielen subtilen Wege des Managements zur Erzielung von Ordnung lernen möchtest empfehle ich dir Fachliteratur oder Kurse.