Entgangene Miete von der Steuer absetzen

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  1. #1 Vince78, 18.11.2019
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    SERVUS!

    Weil ich leider keine passende Antwort gefunden habe, versuch ich es selber mit meinen Fragen.

    Ich versuche den Sachverhalt verkürzt und verständlich wiederzugeben.


    Meine neuen Mieter (Mietdauer seit 01.02.2019) haben seit Sebtember 2019 keine Miete bezahlt.


    Der Mietvertrag wurde über 24 Monate abgeschlossen und besitzt kein ordentliches Kündigunsgercht (für beide Parteien) in diesem Zeitraum.Es wurde festgelegt, dass meine Mutter zum 01.02.2021 die Wohnung beziehen wird.

    Eine separate Hausverwaltung ist nicht vorhanden.


    Gespräche mit den Mietern haben zwar stattgefunden, es wurde sich aber an keine Absprache gehalten.


    Grundsätzlich kann ich nach einem Mietrückstand von zwei Monaten die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund aussprechen.


    Diesbezüglich ergeben sich für mich folgende Fragen:


    1. Wenn die fristlose Kündigung von mir ausgesprochen wird, …

    a. habe ich einen Anspruch auf Schadenersatz, weil der Mietvertrag auf 24 Monate festgelegt wurde?

    b. kann ich meine aktuellen Verluste steuerlich geltend machen?

    c. und der Mieter erst am z.B. 30.06.2020 auszieht, können die entgangenen Mieteinnahmen (welche parallel eingeklagt werden) von der Steuer abgesetzt werden?

    Danke & Gruß Vince
     
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  3. #2 immobiliensammler, 18.11.2019
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    der Witz ist gut - Du musst Die nicht erhaltene Miete nicht versteuern, das zusätzlich noch steuerlich geltend zu machen, auf die Idee bin ich gar nicht gekommen ......
     
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  4. Andres

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    Das sehe ich deutlich differenzierter. Es ist möglich, dass hier ein Anspruch auf Schadenersatz besteht. Dafür muss aber überhaupt erst ein Schaden entstehen (also z.B. dass die Wohnung trotz aller Bemühungen nicht vermietbar ist oder nur zu einem schlechteren Preis) und Nebenpflichten wie die Pflicht zur Schadenminderung müssen erfüllt werden. Was definitiv nicht zulässig ist, ist die weiteren Zahlungen für den Rest der Laufzeit nun einfach von "Miete" in "Schadenersatz" umzutaufen.
     
  5. Ferdl

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    Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, warum sollte er einen evtl. bestehenden Schadensersatz bezahlen?
    Liegt dein Bestreben darin diesen Mieter los zu werden oder warum hast du 2 Monate Mietrückstand auflaufen lassen?
     
  6. #5 immobiliensammler, 18.11.2019
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    Weil er einen entsprechenden Mietvertrag unterschrieben hat? Wenn der Mieter nun Anlaß für die fristlose Kündigung gibt dann haftet er natürlich trotzdem für die entsprechenden Schäden, also hier z.B. der Mietausfall, sofern eine vorherige Neuvermietung zu mindestens gleichen Konditionen nachweisbar nicht möglich war.
     
  7. Ferdl

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    ...sollte er Miete zahlen, tut er aber nicht.
    Die Vorstellung von dem M. die nicht gezahlte Miete nebst Schadensersatz irgendwann gezahlt zu bekommen gründet auf Glaube und Hoffnung.
    Mir scheint diese Hoffnung umso grundloser je höher der zu fordernde Betrag wird.
    Will man den M. nicht zwingend loswerden, würde ich Versuchen die ausstehende Miete einzutreiben.
    Die Vorstellung, den Mieter rauszuschmeißen und trotzdem die 24 Monate Miete zu kassieren ist eine Illusion, meiner Meinung nach.
     
  8. #7 immobiliensammler, 18.11.2019
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    Ist halt eine Frage wie man das Ganze einschätzt. Ich tituliere z.B. auch via Mahnbescheid Rückstände, die 30 - 50 Euro ist mir das wert - man weiß nie, was im weiteren Leben des Mieters noch so alles passiert .......
     
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  9. #8 Vince78, 19.11.2019
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    Anscheinend kann ich auch nur die Werbungskosten absetzen. Den Rest muss ich versuchen einzuklagen. So ein Titel hat auch eine längere Haltbarkeit.

    Wie war jetzt der neue Begriff... Vermögensauskunft?


    Ich wundere mich, dass ein Mietvertrag, welcher von beiden Seiten nicht gekündigt werden kann (innerhalb von 24 Monaten), von dem Mieter so einfach ausgehebelt wird. Ggf. sogar besser als drei Monate Kündigungsfrist und der V. (also ich) ist ggf. zu mehr Kompromissen bereit. Will ja neu vermieten und die Personen raushaben, welche das das Vertrauen entzogen habe.


    Zu den Mietern. Hier habe ich von fachkundigen Menschen ironischerweise zwei entgegengesetzte Tipps bekommen.


    Person A: Sofort Titel erwirken und Vollzieher hinschicken. Konto pfänden usw.

    Person B: Noch keine Vermögensauskunft (Insolvenz, Seeversicherung) erwirken. Sonst bekommen die keinen neuen Mietvertrag woanders und bleiben wohnen. Kurz gesagt… den schwarzen Peter weiterreichen :)


    Mein Schadenersatz wäre ja die bereits nicht gezahlte Miete + der Zeitraum wo ggf. noch (trotz fristloser Kündigung) dort gewohnt wird + die Dauer, bis ich neu vermietet habe (was im zweiten Punkt bereits beinhaltet ist). Reparaturen habe ich jetzt mal nicht mit reingenommen.


    Gruß Vince


    PS: Bei TTIP gab es entgangene Gewinne^^

    PPS: Bin gespannt, was jetzt der Anwalt dazu sagt
     
  10. Ferdl

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    Anwalt scheint mir sinnig da du schon mit Grundbegrifflichkeiten deine Schwierigkeiten hast zB die nicht gezahlte Miete hat nichts mit Schadensersatz zu tun, das sind offene Forderungen.
    Ob A oder B Recht hat (auch wenn ich nicht weiß was eine Seeversicherung ist) liegt am Einzelfall, will man den M. schnellst möglich loswerden oder will man Miete einnehmen.
     
  11. Andres

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    Niemand zwingt dich, den Mietvertrag zu kündigen. Du hast das Recht dazu - mehr nicht. Wenn dir die Erfüllung des Vertrags über die 24 Monate lieber ist, dann musst du eben stattdessen die Mietforderung verfolgen.


    Äh, wie jetzt? Du willst lieber einen anderen Mieter und wunderst dich gleichzeitig, wie einfach man den beidseitigen Kündigungsverzicht "aushebeln" kann? Ich höre Stimmen ... :?


    Das ist kein Schadenersatz. Das ist ... wie heißt das doch gleich ... ach so: Miete!


    Auch das ist kein Schadenersatz. Das nennt man "Nutzungsausfallentschädigung", geregelt in § 546a BGB.


    Wenn das so wäre, würde ja schon wieder kein Schaden entstehen. Zu den Voraussetzungen, unter denen es hier Schadenersatz geben könnte, habe ich mich oben schon geäußert.


    Zu schade, denn das wäre tatsächlich Schadenersatz.


    DIe viel wichtigere Frage wurde aber wieder einmal nicht gestellt: Kann der Mieter überhaupt zahlen, d.h. hat er pfändbares Einkommen oder Vermögen? Ansonsten braucht man sich nämlich nicht den Kopf über irgendwelche Ansprüche und schlaue Taktiken, wann man was mit welchen Mitteln verfolgen möchte, zu zerbrechen.
     
  12. #11 ehrenwertes Haus, 19.11.2019
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    Irgendwie scheint mir der TE anzunehmen, der Mieter sei nur zahlungsunwillig, nicht zahlungsunfähig.

    Rein statistisch gesehen ist der zahlungsunfähige Bevölkerungsanteil eine Minderheit. Warum also einen Gedanken daran verschwenden?
    Seltsamerweise trifft das auf nichtzahlende Mieter eher weniger zu. Bleibt die Miete ganz aus sind die Mieter überwiegend zahlungsunfähig und nicht "nur" unwillig.

    Man könnte auch auf die Idee kommen, den Mieter einfach mal zu fragen warum er keine Miete bezahlt.
    Aber es macht halt Manchen mehr Spaß sich ausschließlich auf die eigenen Vorteile wie steuerliche Optimierung des Mietausfalls zu konzentrieren, als im Gespräch (oder Schriftwechsel) mit dem Mieter die Chance auf eine einvernehmliche Lösung zu nutzen. Anwälte und Gerichte kann man ja auch in der Steuer angeben, Briefporto lohnt nicht...

    Mietaufhebungsvereinbarung ist auch was für Anfänger. So ne richtige ordentliche gerichtliche Scheidung (oder wenigstens mit Mahnbescheid) von einem Mieter ist doch viel Aufregender, besonders wenn es mit einer Prise Rosenkrieg gewürzt wird...



    Und nu pragmatisch:
    Optimales Steuerspartpotential hat man immer mit einer friedlichen Lösung. Selbst mit Zugeständnissen an den Mieter ist das oft günstiger als jedem Cent nachzuhecheln, den man bei zahlungsunfähigen Mieter oft dauerhaft vergeblich sucht. Kaution mildert die größten Schmerzen etwas ab.
     
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