Entlastung des Beirats - Top anfechten?

Dieses Thema im Forum "Eigentümerversammlung" wurde erstellt von cfellerei, 21.10.2014.

  1. #1 cfellerei, 21.10.2014
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    In einer Eigentümerversammlung gibt es den Top "Entlastung des Beirats".

    Beschlussantrag wörtlich: "Beschluss auf Entlastung des Beirats".

    Nun hat der Verwalter erst in der Versammlung vorgeschlagen, er möchte gerne die drei Beiräte EINZELN entlasten. Alle anwesenden Eigentümer waren davon sofort begeistert.
    Der Verwalter ließ also über jeden Beirat einzeln abstimmen. Nun wurden von der Mehrheit der anwesenden Eigentümer 2 kritische und engagierte Beiräte, die dem Verwalter nicht so genehm sind, NICHT entlastet, und der dritte Beirat, der als unkritisch und dem Verwalter durch seine Untätigkeit als einziger genehm ist, wurde entlastet.

    Die beiden kritischen nicht entlasteten Beiräte haben schön blöd geguckt, aber anscheinend hat der Verwalter eine Hetz-Kampagne innerhalb der Eigentümer gegen die beiden engagierten Beiräte eingeleitet, damit es zum entsprechenden Nichtentlastungen kommt.

    Ein anderer kritischer Eigentümer, der um die beiden Beiräte für Ihre kritische Tätigkeit und Arbeit dankte, hatte eingeworfen, dass diese vorgehensweise NICHT rechtens ist, die Einzelentlastung hätte nämlich laut Formulierung in der Eigentümerversammlung nicht durchgeführt werden dürfen, sondern nur einmal für den Gesamtbeirat.
    Die unterlegenen Eigentümer inklusive den 2 Nicht-entlasteten Beiratsmitgliedern diskutieren nun, ob eine Anfechtung vor Gericht Erfolg hätte.
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Wie kann man eine Eigentümerversammlung formulieren?


    In erster Linie sollte man mal diskutieren, ob die Beiräte überhaupt einen Anspruch auf Entlastung haben. Ohne Vereinbarung (z.B. in der Teilungserklärung) haben sie das nämlich nicht. Dann kann man diskutieren, ob man die Entlastung überhaupt braucht. Welche Haftungsrisiken stehen denn an?
     
  4. #3 cfellerei, 21.10.2014
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    pardon, ich meinte natürlich Tagesordnung.:unsicher017:

    Also in der Gemeinschaftsordnung finden sich viele Erläuterungen zum Organ des Beirates und seinen Befugnissen.
    Jedoch ist dort nirgends geschrieben, dass jährlich in der ETV ein Beschluss bzgl der Entlastung des Beirates herbeigeführt werden muss.

    Nun, im laufe der Jahre haben alle bisher tätigen Hausverwalter immer einen TOP "Entlastung des Beirates" zur Beschlussfassung vorgelegt.

    Haftungsrisiken stehen keine an, da der Beirat im entsprechenden Wirtschaftsjahr keine weiteren Handlungskompetenzen von der Eigentümergemeinschaft aufgetragen bekam.

    Heißt das nun, wenn die Angelegenheit bzgl. Entlasten des Beirates nicht in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist, dass dann aufgrund dessen gerichtlich dieser TOP angefochten werden kann, damit das Gericht den Beschluss annulliert?
     
  5. Andres

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    Ah, so ergibt das einen Sinn. Bei der Einberufung muss der Gegenstand des Beschlusses bezeichnet werden, nicht der Abstimmungsmodus. Das ist also kein Hindernis.


    Dann verstehe ich das Problem nicht. Was wollen die Beiräte mit der Entlastung erreichen?


    Nein. Es heißt, dass gar kein Anspruch auf Entlastung besteht. Das ist der Regelfall.
     
  6. #5 PHinske, 21.10.2014
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    In erster Linie sollten die beiden Beiratspersonen sich durch die mehrheitlich verweigerte Entlastung nicht beleidigt fühlen.

    Im Gegenteil sollten sie ihr positives Wirken für die Eigentümergemeinschaft bestmöglich fortsetzen.
    Dem Verwalter auf die Finger schauen (und notfalls hauen) kann man auch, falls man als Beirat nicht wiedergewählt wird.

    Selbstverständlich kann man einen solchen Beschluss anfechten.
    Die Erfolgsaussichten sind aber überhaupt nicht abzusehen.
    Das beste Ergebnis eines Prozesses wäre, dass der Beschluss aus der Welt ist.
    Doch wem könnte damit geholfen sein?
    Eine Entlastung der beiden Beiratsleute durch Gerichtsurteil wird es jedenfalls nicht geben und das Gericht kann keinem Eigentümer vorschreiben, wie er bei welchem TOP abzustimmen hat.
    Einen Anspruch auf Entlastung gibt es ja nicht, man kann das also gar nicht durchsetzen.

    Man KÖNNTE die Klagebegründung darauf abstellen, dass die Art der Entlastungsabfrage durch den Verwalter nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hat. Etwas anderes fällt mir absolut nicht ein.
    Im Endeffekt würde ich das für sehr wackelig halten.

    WER anfechtet, riskiert dafür zunächst auch mal eigenes Geld; denn einen solchen Prozess kann man ja auch locker mal verlieren.
    Und WENN man verliert, zahlt man zudem noch die Kosten der Gegenseite.

    ICH würde es lassen.

    MfG, PHinske
     
  7. #6 Fremdling, 22.10.2014
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    Für sein Treiben haftet der Beirat i.d.R. mit allen Mitgliedern gesamtschuldnerisch. Wäre mal interessant zu erfahren, wie dieser Beschluss sich im Streitfall vor Gericht auswirkt, falls ein Haftungsfall verhandelt wird.

    Vorsicht! Auch für die Standardaufgaben gem. WEG § 29 wie z.B. Belegprüfung und Stellungnahme vor Beschluss zur Hausgeldabrechnung besteht eine Haftung. Das haben in der Praxis Beiräte gelernt, die nach Veruntreuung der WEG-Gelder durch den Verwalter aufgrund fehlender (zumindestens stichprobenartiger) Kontoeinsicht von der Gemeinschaft zur Kasse gebeten wurden.
     
  8. Jobo45

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    "Alle" Eigentümer waren davon begeistert! Wenn das kein Mißtrauensbeweis ist? Wenn dann noch die Verwaltung es schafft die Stimmung gegen den Beirat zu richten, frage ich mich schon, wie steht die WEG zum Beirat?

    Kritisch hin oder her aber der Beirat sollte zumindest versuchen die WEG hinter sich zu haben, denn die WEG Mitglieder bzw. deren Stimme sind eben nunmal Grundlage seiner Aufgabe.
    Einen Verwalter der gegen einen Beirat aktiv ist, muss schon sehr gute Qualitäten haben.
     
  9. #8 cfellerei, 29.10.2014
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    Update: Die Angelegenheit wurde durch einen Fachanwalt überprüft. Er ist zu dem Ergebnis gekommen, dass bei erfolgreicher Anfechtung der Jahresabrechnung auch eine erfolgreiche Anfechtung des TOP Entlastung des Beirats verbunden ist. D.h. das Gericht wird den Beschluss über die Entlastung des dritten Beirats aufheben und diesen als ebenso NICHT entlastet erklären.

    Die Jahresabrechnung kann laut Fachanwalt mit hoher Erfolgschance erfolgreich angefochten werden, da die Instandhaltungsrücklage nicht separat ausgewiesen ist sowie die Allgemeinen Betriebskosten nach Wohneinheiten aufgeteilt wurden und nicht nach 1000stel Miteigentumsanteilen.
    D.h. bei der 10 Parteien WEG wurden die allgemeinen Kosten nicht nach Miteigentumsanteilen (1000stel) abgerechnet, sondern einfach durch 10 geteilt.
     
  10. #9 PHinske, 29.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 29.10.2014
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    Sehe ich jetzt auch so

    Mit dieser Information über Fehler in der Abrechnung sehe ich dann auch eine gute Erfolgschance, die Entlastung des Verwalters und der Beiratsleute ungültig erklärt zu bekommen.

    Es wäre schön, wenn du dann später noch mal berichtest.

    MfG PHinske

    PS: Der Anwalt sollte in der Klagebegründung auf einen schweren Fehler des Verwalters hinweisen, damit evtl die Verfahrenskosten zu Lasten des Verwalters gehen.
    (§ 49 Abs. 2 WEG)
     
  11. #10 cfellerei, 29.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 29.10.2014
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    Das Problem ist:
    Der Beschluss des Top Beirat wird nur gekippt, falls auch der positiv-Beschluss des TOP Jahresabrechnung vor Gericht gekippt werden kann.
    Es ist jetzt eine große Aufregung unter den vielen Eigentümern, da jeder das Kostenrisiko scheut, jeder aber Angst hat dass ein Eigentümer los prescht mit der Anfechtung.
    Zwar wird sich nicht viel ändern in der Abrechnung (sind nur formale Mängel), doch werden die untätigen Eigentümer wahrscheinlich als beklagte Partei unterliegen und dann hohe Rechtskosten zu berappen haben (Jahresabrechnung round about 200.000 EUR :124:)

    Weiß jemand wie lange ungefähr ein Beschlussanfechtungsverfahren dauert, wenn nur anhand formaler Mängel bei der Jahresabrechnung angefochten wird?
    Der Fachanwalt freut sich natürlich, weil es für Ihn ziemlich easy ist und er richtig Kohle dabei verdient...
    Er sagte bei einem solchen Verfahren wird er nach Gebührenordnung abrechnen. Heißt das bei einem obsiegen werden sämtliche RA Kosten dann auch von den unterlegenen Eigentümern getragen werden müssen?

    Natürlich werde ich auf dem Laufenden halten.
     
  12. #11 PHinske, 30.10.2014
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    Dauer des Anfechtungsverfahrens in der 1. Instanz:
    Habe ich noch nicht unter 9 Monaten erlebt. Dauerte eher länger.

    WIE ein Gericht entscheidet, kann man vorher niemals ganz sicher abschätzen.
    Der Abrechnungsmangel hörte sich im früheren Post gravierender an.

    Aber es ist doch sonnenklar:
    Die Anwendung falscher Verteilschlüssel ist ein echter Kardinalsfehler des Verwalters!
    Die Erfolgsaussichten sind supergut dabei, wenn begründet werden kann, dass SÄMTLICHE Einzelabrechnungen ein anderes Ergebnis bringen würden und damit natürlich auch die Abrechnungsspitze.

    Vielleicht werden einige desinteressierte Eigentümer durch eine Klage mal wach?
    Es scheint sich bei dem Kostenvolumen ja um eine Anlage mit vielen Einheiten zu handeln, so dass sich die Prozesskosten auf viele Schultern verteilen würden.
    Charmanter wäre es natürlich, wenn dem Verwalter die Kosten letztlich aufgebrummt würden.

    Ich würde meine genehmigte Einzelabrechnung mal - mit dem zutreffenden Schlüssel versehen - mal gegenrechnen.
    Als Kläger sollte dabei nach Möglichkeit eine geringere Kostenlast als bei der falschen Abrechnung herauskommen, damit man nicht noch Gefahr läuft zu hören, dass mein kein Rechtsschutzbedürfnis hätte.

    Wenn die Versammlung gerade erst gewesen ist, könnte man auch versuchen, den Verwalter dazu zu bewegen,
    a) die Abrechnung ganz schnell zu berichtigen und
    b) eine superschnelle Einladung zu einer neuen Eigentümerversammlung zu veranlassen, auf der dann die strittigen Beschlüsse aufgehoben und neu beschlossen werden können.

    Die Versammlung zu b) müsste natürlich noch innerhalb der Anfechtungsfrist stattfinden.

    MfG PHinske
     
  13. #12 Martens, 30.10.2014
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    Das Kostenrisiko ist in der Tat recht hoch, man sollte die nächsten Wochen einfach die Füße stillhalten und abwarten.
    Nochmal: die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat nach Beschlußfassung, danach ist der Ofen aus und der Beschluß bestandskräftig.

    Weiterhin: was soll denn die Aufhebung des Beschlusses zur Entlastung des Beirates bringen?
    Was hat wer davon, wenn irgendjemand dafür zahlt, daß nach ein paar Monaten feststeht, daß der Beirat NICHT entlastet ist?
    Wird der Beirat dann verhaftet? enteignet? muß er in der nächsten Eigentüemerversammlung schwarz tragen? oder rosa?

    Es ändert sich doch: nichts.

    Christian Martens

    p.s.
    Dieser Beitrag kann Spuren von Ironie enthalten.
     
  14. #13 PHinske, 30.10.2014
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    Ich will mal noch eine andere Frage auf das Spielfeld der Überlegungen werfen:

    Hat der Beirat seine Pflicht erfüllt und den Abrechungsentwurf des Verwalters geprüft?

    Wenn ja: Hat er die Leute in der Eigentümerversammlung davor gewarnt, die Einzelabrechnungen mit den falschen Verteilungsschlüsseln zu genehmigen?

    Die nicht entlastete Beiratsperson würde sich ja auf der Klägerseite befinden.
    Wenn er die Eigentümerversammlung nicht gewarnt haben sollte, würde dies natürlich der Beklagtenseite eine wunderbare Steilvorlage ermöglichen, gegen ihn zu schießen. (Und das mit Recht!)

    Andererseits halte ich eine Verwalterabrechnung mit unzutreffenden Schlüsseln für nicht akzeptabel.
    Solche Fehler dürfen einem Profi, der Geld dafür bekommt, nicht unterlaufen.

    Den Beklagten, zu denen du einen guten Draht hast, könntest du noch empfehlen, dass diese dem Gericht und dem vom Verwalter zu beauftragenden Rechtsanwalt mitteilen, dass sie sich selbst gegen die Klage verteidigen.
    Dies würde die Kosten des Einzelnen auf der Beklagtenseite deutlich reduzieren, wenn die Klage durchdringt.

    Die Position von Herrn Martens hat durchaus auch ihr Recht.
    Siehe dazu auch meinen Beitrag vom 21.10., 23:03 h.

    Andererseits sind durch die Einschaltung des Fachanwalts auch schon eigene Kosten entstanden, die verloren sind und bleiben, wenn nicht eine Rechtsschutzversicherung ohne Selbstbehalt dafür aufkommt.

    MfG PHinske
     
  15. #14 cfellerei, 31.10.2014
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    Die beiden betroffenen Beiratspersonen haben einen TOP vor der Jahresabrechnung folgendes beantragt:

    Der Beirat hat bei seiner ersten Prüfung Mängel in der Jahresabrechnung festgestellt. Aufgrund fehlendem juristischem und buchhalterischem Fachwissen beantragt der Beirat, die Jahresabrechnung einem kundigen Buchprüfer oder Wirtschaftsprüfer überprüfen zu lassen.

    Beschluss: Antrag mehrheitlich abgelehnt.



    Daraus ersehen ja die anderen Eigentümer schon in der Einladung, dass der Beirat mit der Jahresabrechnung nicht einverstanden ist und Mängel aufgefunden hat.
    Deswegen ist es fraglich, dass sich die Eigentümer dann darauf stützen und sagen "Moment mal, der Beirat hat uns gar nicht gewarnt..."
     
  16. #15 PHinske, 31.10.2014
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    Mal wieder: Eine dumme Mehrheit

    Prima!
    Das ist eine mehr als deutliche Warnung!

    Jetzt finde ich die Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses sogar als sehr sinnvoll bzw. notwendig.

    Was muss das für eine dumme Mehrheit gewesen sein, die einen solchen Hinweis einfach abbügelt und eine Jahresabrechnung trotzdem genehmigt.

    Wenn ICH einer der beiden Beiratsleute wäre, würde ich bei dieser Konstellation jetzt tatsächlich die Klage einreichen.
    Anders kann man sich nun wirklich kein Gehör verschaffen, ist meine Erfahrung.
    Das ein solches Beiratswirken letztlich für die Gemeinschaft gut ist, merken die Ja-Sager erst, wenn sie dafür Prozesskosten bezahlt haben.

    (Bei uns mussten die Abrechnungen 4 Jahre hintereinander ungültig erklärt werden, bis auch die dumme Mehrheit begriffen hatte, dass es mit der damaligen Verwaltung nicht mehr weitergehen konnte. Jetzt ist alles gut.)

    Ich bin gespannt, wie es weiter geht bei euch.

    MfG, PHinske
     
  17. #16 cfellerei, 31.10.2014
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    Die beiden Beiratsleute waren deshalb so unbeliebt, weil Sie neu in die Eigentümergemeinschaft eingetreten sind, keiner der Alteigentümer wollte sich den Beiratsjob "antun".
    Als plötzlich die beiden neuen Eigentümer als Beiräte aktiv verschiedene Sachverhalte aufdeckten, die eine Mehrheit der Eigentümer betrafen, die aber alle gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßen haben, hat der neue Beirat sämtliche Miteigentümer zurecht abgemahnt.
    Die meisten der Alteigentümer, die diese Abmahnung traf, haben sich nun mit einer Nichtentlastung bei den beiden aktiven Beiräten "revanchiert".
    Der Dritte Beirat wurde entlastet. Das pikante: Er hat sich nichtmal für die Buchprüfung interessiert und hat sich mit den Worten "bin im Urlaub, könnt ihr beide doch gern machen" aus der Affäre gezogen.

    Soweit zu den Hintergründen, wieso zwei engagierte neue Beiräte abgestraft werden, nur weil sie rechtswidrige Aktivitäten seitens der meisten EIgentümer aufgedeckt haben, die gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßen.:smile021:
     
  18. #17 Martens, 31.10.2014
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    unabhängig davon, daß neue Besen naturgemäß gut kehren und so etwas dann immer Staub aufwirbelt:
    mit welcher Befugnis und in welcher Form darf ein Beirat denn einen Miteigentümer abmahnen?
    Oder hat er die Miteigentümer nur darauf hingewiesen, daß die Spielregeln für alle gelten?

    Das ist eigentlich die Aufgabe des Verwalters, damit mache ich mich immer unbeliebt...

    Christian Martens
     
  19. #18 PHinske, 01.11.2014
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    Ich vermute mal, dass das Wort "abmahnen" hier im Forum nur unglücklich gewählt worden ist.
    Vielleicht trifft "kritisieren" es besser?

    "Abmahnen" geht natürlich überhaupt nicht.

    Ups,
    bei dem Sachverhalt fühle ich mich unglaublich an die Anfangsjahre hier in meiner Gemeinschaft erinnert.

    Ich rate deshalb bei dem Sachverhalt inzwischen ausdrücklich zur Anfechtung.
    Sonst glaubt die bekannte Mehrheit, dass sie mit den beiden Neuen weiter so umspringen kann.
    Ich denke, das würde für die Zukunft ganz heilsam sein.

    MfG, PHinske
     
  20. #19 cfellerei, 01.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 01.11.2014
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    ja, abmahnen war unglücklich formuliert.

    Anders ausgedrückt: Die beiden neuen Beiräte haben seit Ihren Eintritt in diese WEG allerhand negative Tatsachen aufgedeckt, die zumeist viele der Alteigentümer betreffen. Alle Sachverhalte hier im Forum auszuführen, würde hier wohl den Rahmen sprengen, deshalb verzichte ich darauf.

    Dadurch dass die Alteigentümer und der Verwalter ein gutes langjähriges Verhältnis haben, wollen Sie es nicht wahrhaben, dass die neuen beiden Beiräte hier nen großen Wirbel machen und durch jede Menge Querschüsse Ihre Vorteile in der WEG zunichte machen wollen.
    Die meisten der eingesessenen Miteigentümer glaubten wohl bisher, für sie gelte das WEG-Gesetz nicht.

    Durch die beiden Beiräte und einiger weniger anderer kritischer Eigentümer wurde nun ein Fachanwalt für die Anfechtungsklage engagiert.
    Dieser verspricht höchste Erfolgsaussichten bei den anzufechtenden TOP (bei der Abrechnung ist er ziemlich sicher.) Unter anderem hat die WEG auch einige Beschlüsse gefasst, über die sie gar keine Beschlusskompetenz hat (laut Fachanwalt)

    Und dieser Anwalt wird sich wohl kaum blamieren wollen und eine Falschberatung leisten, da er aus einer renommierten Kanzlei stammt, und er Fachliteratur zum Thema WEG veröffentlicht und unter anderem Verwalter schult.
    Gott sei Dank ist der Streitwert in der Jahresabrechnung aufgrund der großen Größe der WEG so hoch, dass er das Mandat angenommen hat.
    Aber man hat deutlich gemerkt, dass der Fachanwalt nicht nur aus finanziellem Interesse auf das Mandat "heiß" ist, vielmehr wird ihn wohl auch die Erörterung dieser unglaublichen Praktiken in dieser eigenwilligen Eigentümergemeinschaft vor Gericht reizen.
     
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