Entscheidung: Betonhaus 1970 (160qm), dämmen und pro Etage vermieten?

Dieses Thema im Forum "Bautechnik" wurde erstellt von GaToR, 02.06.2009.

  1. GaToR

    GaToR Neuer Benutzer

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    Hallo,

    wir (meine Frau 35 und ich 40) stehen von der extrem schwierigen Entscheidung:

    Wir ein Angebot ein schönes Haus BJ 1970 (gute Ausstattung für BJ) in einfacher aber zentraler Lage in Bonn für 237.000 Euro (+ Makler & NK) zu kaufen. Bewertet würde das Haus auf knapp 270.000 Euro (Freund ist Architekt - Grundstück alleine 90.000 Euro).

    Interessant ist, dass man das Haus auch halbieren könnte und dann die Obere Hälfte (ca. 80 qm + unausgebautes DG) für ca. 550 Euro vermieten könnte und selbst im EG + Keller leben könnte. Wenn Kinder kommen sollten würde man dann wieder beide Etagen selbst nutzen.

    Weitere Daten zum Haus:
    - 402 qm Grundstück
    - Ruhige Lage / Bonner Norden (aber mit Problemblocks in 1 - 2 KM Entfernung
    - 4 KM zum Bonnerzentrum
    - Bahnanbindung gut
    - Inkl. Garage
    - Kein Schimmel oder Sonstiges
    - Fenster wurden 1983 gemacht
    - Heizung muss noch nicht erneutert werden (Ölheizung + 8.000 Liter-Tank + Kamin)
    - Dach ist okay - aber noch ungedämmt
    - Energieausweis (bedarfsabhängig) bei ca. 250

    Geschätzer Aufwand zum Umbau:
    - Separater Eingang (Position ist bereits damals berücksichtigt worden) ca. 3.000 Euro
    - 2. Stormzähler / Heizungszähler
    - Einfache Renovierung
    - Anschlüsse aus EG (gleiche Position) hochziehen / Wasser liegt bereits

    Finanzielle Grundlage:
    - ca. 200.000 Eigenkapital (inkl. einer Eigentumswohnung BJ 1986 ca. 70.000 Euro)
    - Steuersenkung wäre wünschenswert, da derzeit höheres Einkommen durch Selbständigkeit
    - Sanierung (Außenwände, Kellerdenke, später Fenster) wird ca. 30.000 Euro kosten


    Unsere Fragen dazu:
    1. Ist es überhaupt Sinnvoll ein altes 70ziger Jahre Haus zu kaufen (Energiepreis-Explosion) und zu sanieren?
    Nach meinen Berechnungen wird man mit viel Aufwand die Energiebedarf auf 60 % drücken können, dafür aber an die 45.000 Euro ausgeben müssen. Alternative wäre ein Niedrigernergiereihenhaus auf 3. Ebenen das kleiner und in der Regel nicht untervermietbar ist (Preis ca. 320.000 Euro / ähnliches Grundstück ohne Garage).

    2. Macht es steuerlich Sinn ein Haus für 3 - 5 Jahre (und für die Zeit nach dem Auszug der gepalnten Kinder) zu trennen, um die obere Etage zu vermieten und Kosten z.T. steuerlich absetzten zu können?

    3. Wie seht Ihr die Zukunft ?
    Meiner Meinung nach werden in 30 Jahren große Häuser für die klassische Familie kaum noch gefragt sein. Dann benötigt man eher kleine Wohnungen in zentraler Lage und wirtschaftlich starken Gebieten und keine Häuser mit 160 qm die schwer zu heizen sind oder?


    Freue mich über jede Rückmeldung dazu! Die Entscheidung ist wirklich extrem schwer für uns...
     
  2. AdMan

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  3. #2 Michael_62, 02.06.2009
    Michael_62

    Michael_62 Erfahrener Benutzer

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    Wir haben die Berechnungen mit meinem Elternhaus (ca.320m2) aus 72 auch alle durchgerechnet, insbesondere in Bezug auf Heizung, Dämmung, EnEG, KfW usw.
    Die Prognosen der Energie sind mit Vosicht zu geniessen, da da viel Lobbyismus und Zynismus drin ist.
    Die beste Möglichkeit in so einem alten Haus ist meist ein Kachelofen und Holz. Damit kann man teure Energiezeiten überbrücken und zu billigen Öl bunkern. Wenn ein offener Kamin im Haus ist (in Häusern der Grösse oft vorhanden) ist der Umbau problemlos.

    Alles andere ist ziemlich Humbug, ausser Luft-Luft- Wärmepumpen aber da muss man schon leichtes Grundgeräusch akzeptieren. Das lässt sich aber schön mit einer Klimaanlage kombinieren.
    Jede Energieersparnis lässt sich der Hersteller entsprechend bezahlen, so dass kaum eine Ersparnis für den Endkunden rauskommt. Oft wird vergessen, dass die einfachste Technik auch die geringsten Wartungskosten hat.

    Zur Vermietung ist erst mal die persönliche Entscheidung zu fällen. Ich würde nie Mieter in meinem eigenen Haus wollen. Dann lieber ein kleines Haus gekauft und zusätzlich ein Vermietshaus.

    45000 ist für die energetische Sanierung so eines Hauses ein Witz. Damit kommt Ihr nicht weit. Lest mal Bauforen was an so einem Haus alles gemacht werden müsste. Das fängt damit an, dass man nicht einfach Fenster austauschen kann, sondern erstmal Kondensationsberechnungen braucht.
    Das Dach lässt sich nicht einfach ohne Umdecken isolieren, da eine Unterspannbahn und zwar eine dichte benötigt wird, sonst gibt es Schimmel ohne Ende und das endet mit einem Dachneuaufbau mit Sparren u.Ä.

    Eine Niedrigenergieheizung in so einem Haus oder eine WW-Wärmepunpe funktioniert meist nicht, da die Leitungen in den Wänden nicht isoliert sind und damit niedrige Vorlauftemperaturen ausfallen.

    Und so geht das weiter.

    Für 3 - 5 Jahre zu vermieten ist (m.E.nach) völliger Unsinn. Dann lieber leer stehen lassen.

    Grosse Häuser kommen wieder. Momentan sind Styropor Hasenställe EN100 angesagt aber das ändert sich in 15-20 Jahren bei der nächsten Blase und Hause wieder. Und die Entscheidung Dorf/Stadt dürfte sich auch wieder ändern. Wenn die Menschen feststellen wieviel Lebensenergie sie in einer Grosstadt verschwenden.

    Steuerlich ist die Vermietung mit Verlusten für einen kurzen Zeitraum schwierig, da das Amt da Mißbräuchliche Gestaltung unterstellen kann. Sich von steuerlichen Erwägungen leiten zu lassen, führt in den meissten Fällen in die Katastrophe. Nur Dinge die sich unter schlechtester steuerlichen Bedingungen immer noch rechnen, sind vertretbar. Alles andere ist Unsinn und Lobbyismusgeschwätz von Anlageberatern, Steuerberatern, Bankern u.ä. Menschen.

    Und mit dem Preis würde ich da mal ein wenig recherchieren und mir keinen Druck machen lassen.
     
  4. GaToR

    GaToR Neuer Benutzer

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    Danke für die konkrete Rückmeldung.

    Wie wäre eine Schätzung dann realistischer? Das Dach ist laut Architektin soweit okay. Man könnte evtl. auch den Dachboden dämmen. Die Fläche wird derzeit nicht benötigt und ist evtl. auch einfacher zu bearbeiten. Ein Niedrigernergiehaus wird das aber sicherlich nicht werden. Ich schätze, dass wir das Haus langfristig auf einen Wert von 120 bis 150 (jetzt 250) zu bekommen können. Soweit die Hoffung.

    Die Vermietungslösung könnte auch eine Option für später sein, oder wenn man nicht mehr selbst im Haus wohnen möchte und dann sind zwei Wohnungen einfacher zu vermieten als ein Haus (glaube ich). Aber Stimmt schon vorher macht das wahrscheinlich wirklich keinen Sinn.

    Schön ist die Grundfläche von knapp 10 x 10 Meter und damit schöne, quadratische und helle Zimmer. Aber deswegen wir man auch mehr Außenwände (Endreihenhaus)

    Weitere Meinungen dazu?
     
  5. #4 Michael_62, 03.06.2009
    Michael_62

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    Deiner Wortwahl nach möchtest du eine Bestätigung, dass du richtig handelst. Die kann dir niemand geben.

    Wenn das Haus dir gefällt und du es dir problemlos leisten kannst, dann kauf es. Wenn du jetzt schon wegen Heizkosten Angst hast, und deswegen energetisch sanieren willst, dann ist das Haus für dein Budget zu gross.

    Lass dir doch einfach mal die Ölrechnungen und gesamten Hausabrechnungen mit Instandhaltungsbelegen des Vorbesitzers geben. Wenn er das nicht will, lass die Finger von jedem noch so schönem Objekt.

    Auf den Rat von "Freunden" die Architekten sind, haben wir auch mal gehört. Heute würde ich mich bei so elementaren Entscheidungen eher auf eigene Recherchen verlassen.

    Geh mal zu einem Makler und lass die Lage einschätzen. Frage mal einen Notar in der Gegend wieviel €/m² für Altbausubstanz gezahlt wird.

    Dann mach dir einen Zahlungsplan und wenn das ok ist, freu dich an den 160m².

    Ansonsten sieh dich nach einem passenden Objekt, welches nach der Ölkriese entstanden ist, um.

    Zur energetischen Sanierung:

    Öl kostet irgendwo zwischen 0,40€ und 2€

    Der Verbrauch so eines Hauses liegt zwischen 3000 und 6000 Liter je nach Winter und Nutzungsverhalten.
    Wenn das Haus ein "Architekturhaus" ist, so mit grossen Fensterfronten und Schiebtüren zum Garten und Flachdach kann sich das noch erhöhen.

    So nun mal 4500 * 0,6€ aktuell = 2700€ pA Heizkosten

    Wenn der Ölpreis auf 1,2€s steigt sind es 5400,-€

    Um das Haus auf 125 zu bekommen musst du in etwa den Aufwand treiben, den du in einem aktuellen Neubau hast.

    Das heisst: alle Fenster und Türen ausgetauscht, kompletter Tausch Heizungsanlage mit Neuverlegung aller Verrohrungen und der Warmwasserzirkulationsleitungen, Tausch aller Heizkörper auf Flächensysteme oder gleich auf Fussbodenheizung mit niedriger Vorlauftemperatur.

    Komlettrenovierung des Schornsteins (wegen Abgastemperatur).

    Wenn alles sehr gut läuft sparst du dann im besten Falle 2700€ bei einem Ölpreis von 1,2€ oder 1350€ bei einem Ölpreis von 0,6€.

    Das ist pro Jahr.

    In 10 Jahren sparst du also 27000,-€ im besten Falle..

    Bei einem Haus von 10x10x2 Geschosse hast du 40x6 = 240m² plus Giebel Dämmungsfläche alleine (Fenster kannst du überrechnen weil da im Gegenzug andere Massnahmen gegen Kältebrücken kommen). Einfaches Dämmen kostet etwa 80-120€ m².

    Nimm mal einen Taschenrechner. Durch das Dämmen ist aber noch nichts am Dach, an der Kellerdecke, am Übergang zur Garage usw gemacht.

    Und der ganze Instandhaltungsstau des Hauses muss VORHER abgearbeitet sein, sonst fängst du gleich danach von vorne an.

    Das ist komplizierter als neu bauen.

    Das kann viel Spass machen und ist eine anspruchsvolle Aufgabe. Jetzt lass es mal anders kommen. Du investierst in das Haus 100.000 zur Wohnwertverbesserung und energetischen Sanierung. Und der Ölpreis steigt nicht, weil Kernfusion funktioniert und die Leute anfangen elektrisch zu heizen (oder genügende Spargelparks da sind und die Regierung Nachtspeicheröfen anfängt zu subventionionieren). Dann ärgerst du dich vielleicht dass du das Geld nicht für eine schöne Weltreise verwendet hast.

    Wenn es dir nur um die Ersparnis geht und du Angst hast wegen Verbrauch, der lässt sich mit einfachen Massnahmen drastisch senken sofern du bereit bist, eine niedrigere Raumtemperatur zu akzeptieren. Heize einen Raum höher (z.B. Küche) und lass den Rest auf 17-18 Grad. Dann musst du zwar einen Pullover im Haus tragen, aber du sparst 10-15% gegenüber den 22.

    p.S. Mein Onkel hat ein wunderschönes Haus aus der Zeit, auch Betonbau mit Architekturpreis, Schwimmbad u.ä.
    Sie haben nach der Ölkrise versucht, das Bad energetisch zu dämmen. Obwohl mit Architekten, hat das dazu geführt, das 6 stellige Bauschäden aufgetreten sind.
     
  6. GaToR

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    Hallo,

    ganz herzlichen Dank für das Feedback. Auch wenn ich das eigentlich nicht hören wollten ist diese Info ganz wichtig für mich/uns. Nach dem Notar gibt es kein zurück :vertrag.

    Leisten könnten wir uns das Haus schon, da ja viel EK vorhanden ist. Bei 100.000 Euro Sanierung hört der Spass bei mir auf. Dann scheint ein Niedrigenergie- oder Passivhaus eher passender - auch wenn mir die kleinere Grundfläche weniger gefällt. Oder halt ein Haus ab den 90zigern, dass evtl. bessere Voraussetzungen hat.
     
  7. #6 Michael_62, 03.06.2009
    Michael_62

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  8. GaToR

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    Danke für die Suche. Diese Reihenhäuser haben wir bereits besichtigt.

    Das Gebiet wurden ab 2004 gebaut und einzelne Häuser stehen scheinbar schon länger leer. Dieses für 249.000 Euro hat auch ein eher kleines Grundstück. Für 36.000 mehr bekommt man etwas mehr (ca. 400 qm).

    Dann liegt man mit NK bei ca. 300.000 Euro + Tapeten und Bodenbeläge sowie Küche. Werden wir aber auch noch mal in Ruhe prüfen.
     
  9. #8 lostcontrol, 03.06.2009
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    damit musst du aber schon rechnen, bei dem was du da so alles machen lassen willst... drunter kommst du sicher nicht weg, ich hab das ja jetzt schon mit weniger und günstigeren massnahmen (und ohne wärmeschutz) verblasen...

    also mal ehrlich - tapeten, bodenbeläge und eine EBK sind NICHTS im vergleich zu 300.000 euro - das sind echte peanuts.

    und wenn du schon dabei bist vor allem auch den ENERGIEPASS !!!

    nein, frag nicht irgendwelche makler.
    frag lieber einen sachverständigen (makler sind weder architekten noch bauphysiker und haben im allgemeinen keinen entsprechende zusatzausbildung die sie befähigen würde, die bausubstanz einzuschätzen.
    ich empfehle jedem DRINGEND sich ein gutachten erstellen zu lassen, bevor man sowas kauft - das ist zwar nicht grad billig, aber es kann einen umgekehrt eben auch sehr, sehr viel geld sparen.

    huch? wann hat öl denn 2 euro gekostet?
    also der höchste preis den ich je bezahlt habe waren 85 cent. das fand ich schon richtig viel...

    kannste so nicht sagen.
    ich hab jahrelang für meine 200qm wohnfläche im schnitt 3.000 liter gebraucht. und mein häusle ist wesentlich älter!

    na wenigstens hatte man in den 70ern schon isolierglas - muss also nicht unbedingt wirklich so dramatisch sein. aber die fenster würde ich mir schon sehr genau anschauen, vor allem wenn es viele und grosse sind...
    viele 70er-jahre-häuser haben flachdächer - da musst du aufpassen, wenn es noch nicht erneuert wurde, dann wird das sicher in nächster zeit fällig (zumindest hier im städtle wurden sämtliche 70er-jahre-flachdächer in den letzten jahren fällig) und das kann verflucht teuer werden...

    auf jeden fall! und wenn man dann nicht wirklich spass dran hat, kann das sehr, sehr frustrierend sein...
     
  10. GaToR

    GaToR Neuer Benutzer

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    So ich habe noch mal weitere Informationen eingeholt was die Sanierung angeht. Die zu dämmende Fläche ist kleiner, da das Haus nicht freistehend ist.

    Evtl. kann man auch einfacher die Fläche des ungenutzen Dachgeschosses (jetzt Estrich) mit Styropor etwas gedämmt bekommen. Evtl. gibt es auch die Möglichkeit die Rahmen der Fenster zu behalten und nur die Scheiben zu tauschen.

    Auch die Untervermietung scheint mit einen Zweifamilienhaus einfacher zu sein. Das wäre aber auch erst etwas für später (Rente) bzw. für Notfälle.

    Übrigens das verlinkte Haus (von Pitz & Partner) hat laut auf der Seite verlinkten Energieausweis auch einen Wert von knapp 100.

    Ich weiss, dass ich total für das Haus sprechen und das (wie jeder Hauskäufer) etwas zu optimistisch sehen - aber ich will auf jeden Fall noch mal das Haus bei einer Besichtigung durchprüfen und dann ... schau´n wir mal.

    Danke für alle Hinweisgeber!
     
  11. Omma

    Omma Neuer Benutzer

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    Also EneV-Werte um die 100 herum glaube ich nicht, nicht bei einem Haus aus den 70-ern... (Energierpass verbrauchsabhängig?)
    Es sei denn das Haus hat drei jahre leer gestanden und wurde nicht beheizt.

    Des weiteren bezweifle ich dass der Austausch der Scheiben gegen Isolierglasscheiben problemlos möglich ist.
    Wer das behauptet, kann nur dümmster Laie sein!!!
    Gibt derjenige der behauptet einfach die Scheiben auszutauschen eine Garantie, dass damit kein Schwitzwasser an den Rahmen entsteht? Sicherlich nicht. Finger von und besser einen Bauphysiker befragen, auch wenns Geld kostet...!!!

    Laienhafte Meinung, kein Rechtsanspruch
     
  12. GaToR

    GaToR Neuer Benutzer

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    Bei dem Haus geht es dann nicht um das 70ziger Haus, sondern um einen Neubau (Link von Michael_62:
    http://www.immobilienscout24.de/48264526...-/100,00-150,00

    Das wäre schon - aber ich rechne auch mit den kompletten Austausch.

    Gruß, Martin

    PS: kurzes Update. Waren am Freitag beim Notar. Der Bunker ist in Kürze unser.

    Gruß, Martin



    Update nach 6 Monaten:
    Danke noch mal für die Unterstützung hier. Das OG konnte seit Februar möbliert vermietet werden und ist auch jetzt wieder für ein Jahr vermietet.

    Renovierung war bisher günstig, da wir nur Dachdämmung, ein Teil der Elektrik und eine Renovierung gemacht haben. Die größere Brocken kommen aber noch. Wir haben aber Glück, dass wir eine wirklich gute Bausubstanz haben und der Vorbesitzer auch immer wieder was gemacht hatte.

    Der Schritt war aus aktueller Sicht okay. Der Winter war natürlich hart (bisher 2600 Liter Heizöl benötigt). Im Sommer / Herbst kommt deswegen noch die Kellerdeckendämmung und eine Heizkassette für den offenen Kamin.

    Steuerlich sollte das wegen der Absetzbarkeit des "Anschaffungsnahmen Aufwand" ganz lohnenswert sein. Wir aber erst nach der Erklärung für 2009 klar werden.

    Gruß, Martin
     
Thema: Entscheidung: Betonhaus 1970 (160qm), dämmen und pro Etage vermieten?
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