Entziehung des Eigentums möglich?

Diskutiere Entziehung des Eigentums möglich? im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo zusammen, ich bin neu hier im Forum und habe ein ganz spezielles, sehr unangenehmes Problem, bei dem ich dringend Hilfe bräuchte: Ich...

  1. #1 Immo123, 07.11.2018
    Immo123

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    Hallo zusammen,


    ich bin neu hier im Forum und habe ein ganz spezielles, sehr unangenehmes Problem, bei dem ich dringend Hilfe bräuchte:


    Ich bin Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung. Das Haus, in dem diese liegt, wurde von einer sehr schlechten Verwaltung betreut. Als dann vor rund einem Jahr der Verwaltervertrag auslief und man mir trotz mehrerer Schreiben und Aufforderungen zur Auskunft nicht mitteilte, wie es weitergehen soll, stellte ich die Zahlungen des Hausgeldes an die Verwaltung ein, nachdem ich dies zuvor angedroht hatte.


    Seitdem konnte ich nicht in Erfahrung bringen, wie es mit der Verwaltung weitergegangen ist.


    Ich war mehrfach vor Ort, habe keinen Eigentümer angetroffen (fast alle Wohnungen sind vermietet). Auf meine Anschreiben reagierten diese nicht. Immer wieder habe ich die (ehemalige) Verwaltung angeschrieben. Auch diese reagierte nicht. Zu einer Eigentümerversammlung wurde ich nicht eingeladen.


    Kurzum: Ich weiß gar nichts mehr zur Verwaltung und weiß auch nicht mehr, was sich machen soll.


    Meine Meinung ist, dass die alte Verwaltung die Verwaltung weiterführt - mit oder ohne Verwaltervertrag.


    Ich habe also seit rund einem Jahr das Hausgeld einbehalten und zurückgestellt.


    Ich konnte und kann es doch nicht mehr an eine Verwaltung überweisen, von der ich gar nicht weiß, ob sie die Verwaltung noch weiterführt!


    Meine Befürchtung ist nun folgende: Ich weiß, dass unter bestimmten Voraussetzungen einem Miteigentümer sein Wohneigentum entzogen werden kann. Ich befürchte, dass mich dies treffen könnte, auch wenn nie etwas dergleichen angedeutet wurde, weder von den anderen Eigentümern noch von der (ehemaligen) Verwaltung, die ja gar nicht mehr mit mir kommuniziert.


    Ist dies möglich? Was kann ich dagegen tun?


    Ich kann doch das Hausgeld nicht wieder an die (ehemalige) Verwaltung zahlen. Da sehe ich es vielleicht nie wieder!


    Vielen Dank für alle Antworten bereits im Voraus.
     
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  3. #2 ehrenwertes Haus, 07.11.2018
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Bitte lass dich von einem Fachanwalt beraten und den auch aktiv werden, da man auf Anschreiben und Bitten um Auskunft von dir selbst nicht reagiert.

    Die Anforderungen an einen Eigentumsentzug in einer WEG sind sehr hoch gesteckt.
    Ich bin kein Jurist aber soweit mir bekannt, ist das nur möglich, wenn du der WEG durch dein (oder deines Mieters) Verhalten schadest, oder du die WEG-Zahlungen (regelmäßige und Sonderumlagen) nicht bedienen kannst bzw. dich wirklich weigerst dies zu tun.
    Ich bin mir aber absolut sicher, dass ein Eigentumsentzug ohne Vorwarnung (Zahlungsaufforderung, Klage) nicht möglich ist.

    Nach meinem Verständnis, treffen diese Anforderungen auf dich nicht zu. Du bist ja zahlungswillig und auch zahlungsfähig. Du möchtest ja nur Gewissheit haben, dass auf das richtige Konto überwiesen wird.
    Zur einfachen Nachweismöglichkeit, die zurückbehaltenen Beträge auf ein eigens dafür eingerichtetes Konto "parken", ähnlich einer Mietkaution.

    Du bzw. dein Anwalt sollten dringen ausfindig machen, wer die Hausverwaltung jetzt macht.
    Nur weil ein Verwaltervertrag ausgelaufen ist, bedeutet das nicht zwangsläufig, dass sich die Verwaltung auch wirklich geändert hat.
    Schau mal in den Verwaltervertrag, ob da nicht sinngemäß was steht, dass sich der Verwaltervertrag automatisch verlängert, wenn er nicht gekündigt wurde oder Verlängerung bis ein neuer Verwalter gefunden ist.
     
  4. #3 Goldhamster, 07.11.2018
    Goldhamster

    Goldhamster Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    kleine Hamsterfragen am Rande:

    1.) Wieso schaffst du es nicht, die alte Verwaltung zu kontaktieren? (telefonisch)
    2.) Wieso schaffst du es nicht andere Miteigentümer zu kontaktieren? (telefonisch)

    Es grüßt aus seiner WEG
    DER HAMSTER
     
  5. Andres

    Andres
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    Zustimmung. Rund ein Jahr kein Hausgeld zu zahlen, ohne dass Post in hübschen, gelben Umschlägen kommt, ist der pure Wahnsinn.


    Prinzipieller Irrtum: Selbst wenn der Verwaltervertrag ausgelaufen sein sollte (was eine Frage der Vertragsgestaltung ist), muss das nicht unbedingt bedeuten, dass der Verwalter nicht mehr bestellt ist. Es handelt sich um zwei separate Rechtsverhältnisse. Es ist also wenigstens aus der bisherigen Schilderung nicht klar, ob der Verwalter wirklich "ehemalig" ist.

    Weiterer Irrtum: Wenn der Verwaltervertrag ausgelaufen ist und die Verwaltung weiterhin bestellt ist, hat der Verwalter trotzdem einen Anspruch auf Vergütung. Vielleicht nicht mehr in Höhe der Vereinbarung sondern dann in marktüblicher Höhe (das kann auch mehr sein!), aber für umsonst muss er es nicht machen.


    Keine besonders schlaue Idee. Das öffnet den Weg für allerlei Zwangsmaßnahmen, auch für die von dir nun gefürchtete Entziehung des Eigentums. Welche genauen Folgen nun drohen sollte in der Gemeinschaftsordnung nachgelesen werden. Darüber hinaus gilt insbesondere § 18 WEG. Ab einem Rückstand von 3 Prozent des Einheitswerts aus mindestens 3 Monaten könnte es unangenehm werden. Bei vorhandener Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung gilt das umso mehr.

    Noch dazu ist diese Vorgehensweise nicht zielgerichtet. Ja, sofern die Verwaltervergütung aus dem Hausgeld bezahlt wird, kann man mit dem Einbehalt den Verwalter unter Druck setzen. Gleichzeitig schadet man aber auch der Gemeinschaft, denn der größte Teil des Geldes wird ja für dort tatsächlich und regelmäßig anfallende Kosten aufgewendet.


    Was du gegen die Entziehung des Eigentums unternehmen kannst, findest du selbst heraus. Ganz bestimmt.


    Gibt es zu dieser Vermutung auch irgendwelche Substanz? Gibt es konkrete Anhaltspunkte, dass das Hausgeld veruntreut würde, wenn du weiterhin zahlst?

    Wie auch immer: Es ist der pure Wahnsinn, einfach alle Zahlungen einzustellen, ohne vorher mit jemandem zu reden, insbesondere wenn du genau weißt, dass der größte Teil der Zahlung unzweifelhaft aus berechtigten Forderungen besteht. Wenn Anschreiben ignoriert werden, nimmt man eben mal einen Telefonhörer in die Hand. Oder man lässt schreiben, z.B. von einem Anwalt. Der Briefkopf erweckt regelmäßig schon Aufmerksamkeit. Ein persönlicher Besuch am Sitz der Verwaltung verschafft auch einige Gewissheit, ob dort noch ein geordneter Geschäftsbetrieb stattfindet.

    Wenn du wirklich das Hausgeld nicht zahlen willst, ist der logische nächste Schritt, die Verwaltung der Gemeinschaft wieder in geordnete Bahnen zu lenken. Das beginnt mit der Klärung der Frage, bis wann die Verwaltung bestellt ist. Also das Protokoll der letzten Versammlung mit Verwalterbestellung suchen.

    Dann geht es weiter mit der Frage, wann mal wieder eine Versammlung stattfindet. Wann war die letzte Versammlung? Habt ihr einen Beirat? Wenn der Verwalter sich pflichtwidrig weigert, eine Versammlung einzuberufen, kann der Beirat das übernehmen. Ohne Beirat käme dann noch der Umlaufbeschluss in Frage (hier wohl eher nicht, wenn nicht zuverlässig auf Post reagiert wird) oder eine Notverwaltung, die das Amtsgericht anordnen kann. Das kostet aber.


    Naja, eine Klage als Vorwarnung ist doch eine eher kreative Sichtweise. ;)

    Oben hatte ich ja die Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung erwähnt. Wenn so etwas stattgefunden hat, könnte die Verwaltung ohne jegliche Vorwarnung den Gerichtsvollzieher losschicken. Das führt dann gerne z.B. zu einer Gehaltspfändung (Arbeitgeber freut sich), einer Kontopfändung (Bank freut sich, ggf. Kündigung), zur Pfändung von Ansprüchen aus anderen Rechtsverhältnissen (Mieter freut sich), zu Sachpfändungen aller Art, ... . Die Zwangsversteigerung der Wohnung ist keine besonders beliebte Maßnahme, weil sie recht lange dauert und aufgrund der relativ hohen Vollstreckungskosten und ggf. vorrangigen Belastungen im Grundbuch auch eher riskant ist. Egal, wie es läuft: Das will man nicht einfach abwarten.

    Selbst ohne die Unterwerfung sollte man sich aber schon klar machen, dass man mit den Hausgeldzahlungen allein durch Zeitablauf bereits in Verzug geraten kann. Für Verzugsschäden ist man dann schadenersatzpflichtig.
     
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  6. #5 ehrenwertes Haus, 07.11.2018
    ehrenwertes Haus

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    Naja das, war ja nur als mögliche Vorwarnungen gedacht... aber Kreativität ist ja nichts Schlechtes :003sonst:


    Sicherlich kann das Zurückbehalten des Hausgelds schwerwiegende Folgen haben.
    Ich finde diesen Punkt beim TE aber auch verständlich, wenn man nicht sicher ist, wer der aktuelle Verwalter ist und man keine Auskunft erhält.

    Nach 1 Jahr (so lange hatte ich übersehen) aber noch keine Auskunft zu haben... da hatten dann aber wohl mehrere Beteiligte nicht ihre hellsten und kreativsten Tage, wenn man Kontoauszüge prüfen unter "heller Tag" und kreativ hier als Reaktion darauf bzw. sich fachlich kompetente Unterstützung zu holen betrachtet.
     
  7. #6 Immo123, 07.11.2018
    Immo123

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    Hallo und zunächst danke für all die Antworten.

    Ich weiß, das Ganze hört sich vollkommen verrückt an - und ist es auch. Deshalb will ich nochmal näher auf die Zusammenhänge eingehen:

    Das Haus wurde 2016 in Teileigentum aufgeteilt. In diesem Jahr kaufte ich auch die Wohnung. Verkäuferin war eine Immobilien-GmbH. Die Verwaltung wurde von einer Schwesterfirma dieser Immobilien-GmbH geführt.

    Nach der Übernahme der Wohnung zahlte ich Hausgeld und geriet dann in einen Streit mit der Verkäuferin und Verwaltung. Unter anderem stellte sich heraus, dass die Verkäuferin zahlreiche Schwarzbauten in dem Gebäude errichtet hatte. Seitdem kommunizieren weder Verkäuferin noch Verwaltung mit mir.

    Trotz der Streitigkeiten, die inzwischen z.T. vor Gericht sind, zahlte ich das Hausgeld weiter.

    2017 gab es eine Eigentümerversammlung. Die Verwaltung kündigte an, zum November (bis dann lief der Verwaltervertrag) aus der Verwaltung aussteigen zu wollen. Sie wolle eine neue Verwaltung suchen, über die dann im Umlaufverfahren entschieden werden solle.

    Der Vertrag lief aus und es tat sich nichts. Dann stellte ich fest, dass ich die Hausgelder immer auf das normale Geschäftskonto der Verwaltung überwiesen hatte. Ich bat um Nachweis, dass ein eigenes Konto für die WEG geführt wird. Nichts geschah. Ich bat um Auskunft über den Fortgang der Verwaltung. Nichts geschah.

    Nach Androhung stellte ich die Zahlung der Hausgelder ein.

    Ich habe viele weitere Schreiben an die Verwaltung geschickt. Nichts ist geschehen. Wenn ich wen telefonisch erreichte, legte derjenige auf.

    Ich bin dort eine absolute persona non grata, weil ich gegen die Missstände vorgehe.

    Im Büro war nie jemand anzutreffen. Auch hätte man mich sicher nicht ins Büro gelassen.

    Die Adressen der anderen Eigentümer, die ich vom Grundbuchamt erhielt, waren bis auf eine nicht aktuell. Meine Briefe kamen alle zurück. Der andere Eigentümer antwortete mir nicht.

    Auch einem Anwalt wird die Verwaltung nicht antworten. Garantiert.

    Ich denke, die Verwaltung wird "inoffiziell" weitergeführt, damit ja keine neue Verwaltung die Missstände in dem Haus aufdecken kann.

    Warum die anderen Eigentümer da mitspielen? Keine Ahnung.

    Aber wichtige Probleme, wie die Schwarzbauten, bedürfen einer Lösung. Deshalb ist eine gute neue Verwaltung so wichtig.

    Und darum muss ich mich irgendwie kümmern.

    Habt ihr eine Ahnung oder Idee, wie ich das schaffen kann?
     
  8. #7 Immo123, 07.11.2018
    Immo123

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    Ach so: einen Beirat gibt es meines Wissens nicht.
     
  9. #8 Immo123, 07.11.2018
    Immo123

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    "Wenn du wirklich das Hausgeld nicht zahlen willst, ist der logische nächste Schritt, die Verwaltung der Gemeinschaft wieder in geordnete Bahnen zu lenken. Das beginnt mit der Klärung der Frage, bis wann die Verwaltung bestellt ist. Also das Protokoll der letzten Versammlung mit Verwalterbestellung suchen."

    Ich will das Hausgeld ja zahlen, habe bei den Zuständen, die herrschen, aber Angst, dass es veruntreut wird.

    "Dann geht es weiter mit der Frage, wann mal wieder eine Versammlung stattfindet. Wann war die letzte Versammlung? Habt ihr einen Beirat? Wenn der Verwalter sich pflichtwidrig weigert, eine Versammlung einzuberufen, kann der Beirat das übernehmen. Ohne Beirat käme dann noch der Umlaufbeschluss in Frage (hier wohl eher nicht, wenn nicht zuverlässig auf Post reagiert wird) oder eine Notverwaltung, die das Amtsgericht anordnen kann. Das kostet aber."

    Mit der Notverwaltung das ist interessant. Könnt ihr mir dazu noch weitere Infos geben? Welche Kosten fallen wohl dafür an?
     
  10. #9 immobiliensammler, 07.11.2018
    immobiliensammler

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    Dann würde ich noch formell und nachweisbar mitteilen, dass ich von meinem Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Haugeldzahlungen Gebrauch mache, sofern mir die gesetzeskonforme Kontoführung nicht nachgewiesen wird (Konto auf dem Namen der WEG, kein verdecktes Treuhandkonto und erst recht nicht ein Konto des Verwalters).

    https://ddiv.de/hp37824/Hausgeld-Treuhandkonten-des-Verwalters-sind-verboten.htm

    Zur Sicherheit wohl noch anwaltlichen Rat einholen, aber mit der Entziehung des Eigentums dürfte es das gewesen sein.

    Man könnte dem Verwalter gegenüber ja auch anmerken, dass eine solche Praxis wohl als Untreue durch Vermögensgefährdung auch ein Fall für die Staatsanwaltschaft wäre - eventuell beschleunigt das ja einiges.
     
  11. #10 ehrenwertes Haus, 07.11.2018
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Klar, die willst du nur nicht hören...

    Die Zauberworte heißen:
    Fachanwalt beauftragen.

    Wenn auch auf anwaltliche Kontaktversuche keine Reaktion folgt, musst du halt "die Meute von der Leine lassen".
    Deine Selbstversuche Antworten oder Reaktionen zu erhalten bringen anscheinend nichts.

    Wenn dein Anwalt ernsthafte Anhaltspunkte für Veruntreuung findet, kann das auch ein Fall für den Staatsanwalt werden und den zivilrechtliche Rahmen verlassen.


    Hier im Forum kannst du zwar gute Tipps bekommen, worauf du achten solltest oder welche § du dir genauer ansehen solltest, eine Rechtsberatung ist aber nicht erlaubt. Genau das halte ich bei dir für sehr angebracht.
    Also bitte mach dich dran einen guten Anwalt dafür zu finden.
    Wenn du uns deine Stadt nennst, hast du vielleicht Glück, dass dir einer der anderen User einen Anwalt empfehlen kann
     
  12. Bovary

    Bovary Erfahrener Benutzer

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    Nach den Schilderungen wäre das auch mein Rat.
    Man stelle sich nur vor, auch die anderen Eigentümer zahlen kein Hausgeld. Werden dann die Versorger, Versicherungen etc. pp. bezahlt? Wenn nicht, die Gläubiger werden sich irgendwann an denen schadlos halten, bei denen was zu holen ist.

    Weiterhin würde ich empfehlen zu prüfen, ob man nicht einen Dummen findet, der einem die Bude zu einem irgendwie vertretbaren Preis abkauft. Trotz der - ich nenne es jetzt mal - gewissen Unzulänglichkeiten im Hinblick auf die ordnungsgemäße Verwaltung.
     
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