Erbengemeinschaft - Immobilie vermieten als Option?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von log11, 18.12.2014.

  1. log11

    log11 Benutzer

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    Hallo,

    folgender Fall beschäftigt mich.
    2 Kinder werden zu gleichen Teilen von einem Elternteil beerbt. Dabei hinterläßt der Erblasser ein EFH mit Grundstück, welches zu gleichen Teilen auf die Kinder übergeht.
    Nun gibt es für die Erbengemeinschaft 2 Optionen.

    1. Kind A löst Kind B aus, indem es den 1/2 Anteil ausbezahlt. Dabei ist jedoch unklar ob dies mittels Abschichtung möglich wäre, da vor einigen Jahren im "Zuge der vorweggenommenen Erbfolge" bereits jeweils 1/4 Anteil an die beiden Kinder überschrieben wurde.

    2. Die Erbengemeinschaft vermietet das Haus+ Grundstück.
    Speziell für den zweiten Fall würden mich mal die Vor / Nachteile interessieren.
    2.1. Welche steuerlichen Belange oder sonstigen Abzüge haben dabei die "Vermieter" zu berücksichtigen?
    2.2. Darf / kann man als Erbengemeinschaft überhaupt vermieten?
    2.3. Kann man die NK Abrechnung und sonstige organistatorische Sachen als "Privatperson" machen oder sollte man damit eine Hausverwaltung beauftragen? Vermutlich würden die Kosten aber den Rahmen sprengen.

    2.4. Innerhalb welches Zeitraums wäre die Erbengemeinschaft aufzulösen, ohne das Grunderwerbsteuer anfällt?

    Vielen Dank für Eure Tipps dazu.
     
  2. AdMan

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  3. #2 BHShuber, 18.12.2014
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    Hallo,

    kommt alles in allererster Linie darauf an, wie einig sich die Erbengemeinschaft tatsächlich ist.

    Steht hier eine Einigkeit auf soliden Fundament, was ja sehr häufig nicht der Fall ist, dann kann es losgehen.

    Gruß

    BHShuber
     
  4. log11

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    Die Erbengemeinschaft ist sich über folgende Punkte einig.
    - Kind B möchte das Haus+Grundstück nicht haben
    - Kind A könnte sich die Übernahme der Immobilie vorstellen, in sofern man sich über den Wert einigen kann
    -> Falls man sich die Erbengemeinschaft nicht handelseinig wird was den Wert der Immobilie anbelangt (und damit die Ausgleichszahlung von Kind A -> Kind B), dann wäre eine Vermietung für beide eine Option

    Natürlich kann niemand in die Zukunft schauen und sagen, ob das in x Jahren immer noch so ist.
     
  5. #4 BHShuber, 18.12.2014
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    Hallo,

    natürlich ist die Vermietung des Hauses eine Option, habt ihr euch über den Mietmarkt in eurer Region schon mal informiert?

    Selbstverständlich darf und kann auch eine Erbengemeinschaft vermieten und auch alle organisatorischen Aufgaben selber erledigen, bevor ihr das macht, erkundigt euch mal bei einem Haus u. Grundbesitzerverein, was kostet eine Mitgliedschaft und dann könnt ihr euch dort sehr viele u. nützliche Informationen einholen.

    Der Umgang mit Mietern ist manchmal nicht ganz leicht, auch das Vermieter leben ist manchmal nicht ganz leicht.

    Seid ihr unsicher bei der Mieterwahl, übergebt die Vermietung an einen seriösen Immobilienmakler.

    Informiert euch, falls es nicht klappt mit der Gemeinschaft, wie ist diese auseinanderzusetzen, wer und wie kann die Gemeinschaft aufgelöst werden, ganz wichtige Informationen, wenn ihr vermietet!

    Man könnte jetzt hier Bände schreiben auf was man alles achten soll, das sind Erfahrungswerte, die schon so mancher schmerzlich oder auch reibungslos zu erfahren hatte.

    Gruß

    BHShuber
     
  6. log11

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    @ BHShuber, danke für Deine Ausführungen. Ja über die Mietpreise bei uns in der Region haben wir uns bereits informiert. Das geht ja via Immobilienplattform recht einfach.
    Die Gegend ist schon recht lukrativ, was Vermietung oder aber auch den Verkauf anbelangt. Der einvernehmliche Verkauf soll aber möglichst die aller letzte Option sein.

    Zur Vermietung in Erbengemeinschaft noch ein paar Fragen:
    1. Vermieter wäre dann namentlich die Erbengemeinschaft?
    2. Welche steuerlichen Aspekte werden bei Vermietung von Wohneigentum berücksichtigt? Ich erinnere mich, dass Wohneigentum (verpachtet/ vermietet) in der Lohnsteuererklärung abgefragt wird.
    3. Wäre auch der Weg denkbar, dass Kind A Kind B den Erbanteil abkauft und anschließend vermietet? Oder fällt das in den Bereich "Spekulationssteuer", die meines Wissens auch fällig werden würde, wenn Kind A ausbezahlt und im Anschluss die Immobilie veräußert. Oder bin ich da auf dem Holzweg?

    Danke.
     
  7. #6 BHShuber, 18.12.2014
    BHShuber

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    Hallo,

    bei einer Erbauseinandersetzung wenn ein Erbe dem anderen seinen Teil abkauft wird keine Grunderwerbssteuer fällig.

    Ja, die Erbengemeinschaft kann als Vermieter im Mietvertrag stehen.

    Für weitergehende steuerliche Fragen, kann dir das Mitglied "Andres" hier im Forum sicherlich fundiert weiterhelfen, der hat von Steuersachen die meisten Ahnung hier.

    Gruß

    BHSHuber
     
  8. log11

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    Sicher dass das auch der Fall ist, wenn bereits vor einigen Jahrem im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge jeweils 1/4 Anteil auf die beiden Kinder mittels notariellen Vertrag überschrieben wurde?
    Für mein Verständnis zählt dann genau dieses 1/4 der beiden Erben nicht mehr zum Nachlass. Und wenn ein Erbe den anderen ausbezahlen will, dann wird vermutlich auf dieses 1/4 (vorweggenommene Erbfolge) Grunderwerbsteuer fällig. So war zumindest meine Vermutung.

    Danke für den Tipp mit dem User Andres, vielleicht schreibe ich ihn mal per PN an.
     
  9. #8 Bungalow, 18.12.2014
    Zuletzt bearbeitet: 18.12.2014
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    Warum sollte das so sein, wenn bei ererbten oder verschenkten Immobilien grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer erhoben wird? Gilt auch für Übertragungen von Immobilien zwischen Verwandten gerader Linie (z.B. Eltern auf Kinder).

    Erbschaftssteuer fällt natürlich an, wenn der Wert der Immobilie über eurem Freibetrag (400.000 für jedes Kind) liegt.
     
  10. #9 log11, 18.12.2014
    Zuletzt bearbeitet: 18.12.2014
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    @ Bungalow , die Anteile, die im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge bereits vor Jahren überschrieben worden, zählen doch nicht zum Nachlass des Erblassers. Oder sehe ich das falsch?
    Aus diesem Grund dürfte das nicht funktionieren und auf den 1/4 Anteil wird vermutlich auch Erbschaftssteuer anfallen.

    PS: Anbei ein Beitrag zu diesem Thema:

    Auflösung der Erbengemeinschaft: Bei vorweggenommener Erbfolge keine Grunderwerbsteuerbefreiung - Rödle Kempf Kollegen – Steuerberater Würzburg, Wirtschaft und Recht

    Ich hoffe ich darf das hier verlinken.
     
  11. #10 BHShuber, 18.12.2014
    BHShuber

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    Hallo,

    aha, war mit so nicht bewusst, in der Regel ist dem nicht so, dies ist die Ausnahme.

    Die Antwort auf die Frage ist somit beantwortet, kleiner Tip, ist alles eine Frage der kaufvertraglichen Vereinbarung???!!!!????? hierzu aber keine weitern Antworten.

    Gruß

    BHShuber
     
  12. #11 Pharao, 18.12.2014
    Zuletzt bearbeitet: 19.12.2014
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    Hi Log11,

    naja, Hauptproblem ist wohl immer das gleiche: wenn man sich nicht einige wird .....

    Wenn Kind B keinen Bock auf Vermietung, ect hat, dann muss es ja Kind A machen. Also muss man sich hier schon irgendwie einige werden, wie zB: wie werden die Einnahmen aufgeteilt oder wer entscheidet über evtl. Ausgaben, Investitionen, Vermietung, ect.? Oder wer soll die Buchhaltung, Abrechnungen, Steuer, ect machen? Soll Kind A das alles umsonst machen und wenn nein, zu welchen Bedingungen?

    Wenn Kind B kein Interesse am Erbe hat, kann natürlich Kind A ihn auszahlen bzw. der Teil der schon übertragen ist, muss ja dann auch überschrieben/abgekauft werden. Nur dann stellen sich auch wieder viele Fragen: ist überhaupt soviel Geld bei Kind A da, das er einmal Auszahlen und einmal die Immobilie halten kann? Was stellt sich Kind B preislich vor ? Kind A muss sich natürlich auch die Frage stellen, lohnt sich das? usw. Wenn man sich auch hier nicht einig wird, kommen die Probleme auch wieder von ganz alleine.

    Und was eine Immobilie auf dem Zettel Wert ist, bedeutet nicht, das man das auch sofort überall bekommt. Manche brauchen Jahre um ihre Immobilie zu verkaufen und nicht vergessen darf man, auch eine leerstehende Immobilie verursacht i.d.R. Kosten.

    Egal welchen Weg man geht, wenn die beiden sich nicht irgendwie einige werden können, dann gibts einfach nur Probleme.
     
  13. Andres

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    Da muss ich schon einhaken:

    Irgendwie ist Option 2 damit doch raus, wenn man mal ehrlich ist?


    Nein, das ist nicht möglich. Selbst wenn B aus der Erbengemeinschaft ausscheidet, gehört ihm nach wie vor das Viertel, das ihm bereits übertragen wurde. Ohne Beurkundung geht das also nicht.



    Wenige. Steuerlich wird das Vermietungsergebnis einfach entsprechend ihrer Anteile gesplittet. Wenn sich A und B in unterschiedlichen steuerlichen Situationen befinden (z.B. einer wesentlich besser verdient), kann es sein, dass sich die Sache für einen der beiden deutlich mehr lohnt.


    Ja, nur ob es so günstig ist? Ich bin da ganz bei BHShuber: Beiden Seiten sollte klar sein, wie es aus der Gemeinschaft "raus" geht. Es ist denkbar, dass bei mangelnder Einigkeit das Haus verkauft werden muss, auch wenn einer der beiden Erben das Haus gerne behalten würde.


    Wurde ja schon beantwortet: Für den Übertrag des Viertels, das nicht zur Erbmasse gehört, ist das nicht möglich. Wenn schon zu Lebzeiten der Eltern klar war, dass B das Haus nicht will, war das ein echter Griff ins Klo.


    Das sollten sich beide nochmal gut überlegen, vor allem aber B. Will ich wirklich statt einer etwas zu niedrigen Abfindung lieber das wirtschaftliche Risiko einer Vermietung tragen? Dabei kommt am Ende vielleicht gar nichts raus oder man muss noch nachschießen ...


    Bisher ging es um GrESt, jetzt geht es um den Veräußerungsgewinn. Dazu muss man wissen, wann die Eltern das Haus erworben haben und wie es bisher genutzt wurde. Grundsätzlich stellt der Erbfall keinen "Erwerb" im diesem Sinn dar.
     
  14. sara

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    der Link sagt es zwar richtig, aber das ist ein Tippfehler. Es geht um die Grunderwerbsteuer...
     
  15. #14 Lierose, 23.12.2014
    Lierose

    Lierose Neuer Benutzer

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    Hm, in so einem Fall wäre der Hausverkauf wohl die beste Lösung. Die Kaufsumme kann man dann teilen. Den Wert des Hauses lässt man am besten von einem unabhängigen Sachverständigen ermitteln. Oder man orientiert an einem objektiven Wert, den man durch eine Immobilienbewertung herausfindet (kann man online machen) und offeriert das Haus zum Verkauf. Dann kann man sehen, wie hoch man mit dem Preis gehen kann.

    Die Vermietung halte ich für keine gute Sache, wenn eines der erbenden Kinder nicht daran interessiert ist, das Haus zu behalten. Irgendwie ist es auch schwieriger den Erlös aus Mieteinnahmen etc. auf zwei Vermieter dann aufzuteilen, was ja theoretisch sein müsste. Und auch wenn Kind B dem Kind A das Haus überlässt, damit es dieses vermieten kann, geht das nicht ohne Auszahlung. Und wenn Kind A das Kind B nicht sofort auszahlt, kann es passieren, dass Kind B doch noch Ansprüche stellt, sollte zum Beispeil mit dem Haus Wertsteigerungen erlangt werden.
    Streit ist doch irgendwie vorprogrammiert ... :/
     
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