Erbengeschaft, wem steht was zu, wer zahlt für was?

Diskutiere Erbengeschaft, wem steht was zu, wer zahlt für was? im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo an die Community, ein Nachbar ohne Internet hat uns um Hilfe gebeten, aber die Tragweite können wir auch nicht einschätzen, deshalb wende...

  1. #1 Newbie15, 01.02.2018
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    Newbie15 Erfahrener Benutzer

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    Hallo an die Community,

    ein Nachbar ohne Internet hat uns um Hilfe gebeten, aber die Tragweite können wir auch nicht einschätzen, deshalb wende ich mich an euch:

    Es gibt eine Erbengemeinschaft (3 Personen, M,F,N), denen gemeinsam ein 3-Familienhaus gehört, bzw. ein 2-FH-Vorderhaus und ein Hinterhaus. M und F bewohnen eine der Wohnungen im 2-FH, N vermietet die 2. Wohnung im 2-FH und M+F das Hinterhaus. Das Haus ist nicht in Sinne des WEG aufgeteilt, es sind keine Eigentumswohnungen.

    Wäre es rechtlich relevant, wenn im Testament steht, dass N eine (bestimmte) Wohnung gehören soll und M/F die anderen? Es existiert aber nur ein gemeinsamer Grundbucheintrag über das gesamte Anwesen.

    Da wir gerade dabei sind, z.B. bei Versicherungsverträgen aufzuräumen und alles in korrekte Bahnen zu lenken, kamen auch Fragen auf:

    - die Miete steht dem jeweiligen Vermieter zu, richtig? Könnten die anderen Eigentümer anteilig etwas fordern? Z.B. N 1/3 der Miete, die M/F für ihre vermietete Wohnung erhalten?
    - was passiert bei Schäden/Sanierungen etc? Bisher wurde das "vom jeweiligen Eigentümer" gemacht, aber ist das korrekt? Könnte N von M/F fordern, dass sie sich z.B. an der Badsanierung beteiligen?

    Gibt es eine andere Möglichkeit, hier die jeweiligen Eigentümern vor Ansprüchen der anderen zu schützen, bzw. Klarheit zu schaffen, außer, eine WEG zu gründen mit 3 Sondereigentumseinheiten?

    Danke!
     
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  3. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Ich würd mich ja nicht als außenstehender "Berater" in fremder Leute Knatsch mit reinziehen lassen! Erwachsenen Menschen ist es durchaus zuzumuten, sich selber zu informieren bzw sich notfalls von nem Anwalt beraten zu lassen. Grad bei so nem verwickelten Problem...
     
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  4. #3 BHShuber, 01.02.2018
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    Hallo,

    in so einem Fall, unerheblich dessen, was im Grundbuch steht, hier steht wie du schon sagst ein gemeinsamer Eintrag, wird vorerst die Gemeinschaft der Erben als Erbengemeinschaft geführt, jedem gehört alles.

    Nun der nächste Schritt der letzte Wille des Erblassers, dieser Wille muss auseinandergesetzt werden, das mach ein Notar, sodass dann aufgeteilt so wie der Erblasser sich das wünschte die Grundbucheinträge gemacht werden können.

    Getrennt wird dann ferner, Sonder und Gemeinschaftseigentum, das gemeinschaftlich genutze Eigentum kann nicht aufgeteilt werden hier sind die dann Bruchteilsgemeinschaft enstprechend verpflichtet zur Erhaltung.

    Weitere Auskünfte gibt es beim Rechtsanwalt und Notar auch das Nachlassgericht, bzw. der Rechtspfleger klärt hierüber auf.

    Gruß
    BHShuber
     
  5. #4 ehrenwertes Haus, 01.02.2018
    ehrenwertes Haus

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    Ohne Internet, da tippe ich auf forgeschrittenes Alter deines Nachbarn.

    Ich denke ohne gründliche Beratung durch Fachanwalt und Steuerberater kann deine Hilfsbereitschaft nur in die Hose gehen.
    Bei diesem Anliegen gibt es doch viel zu beachten und ich meine die bisherige Handhabung der Wohnungen mag funktioniert haben, bietet aber viel Streitpotential. Eine Umwandlung in Eigentumswohnungen würde vermutlich mehr Klarheit für jeden bringen und Vieles erleichtern.

    Einen absoluten Schutz vor Ansprüchen anderer Eigentümer, kann ich mir nicht vorstellen. Auch bei WEG mit Sondereigentum gibt es Bereiche für die alle zahlen müssen, z.B. Dach oder Fassade. Vielleicht kennt ein findiger Winkeladvokat da aber ein Hintertürchen.

    Ansonsten ist auch mein Tipp, halte dich da besser raus, was persönlichen Rat betrifft.
    Vielleicht im Netz etwas umschauen nach kompetenten Beratern vor Ort, evt. mal Taxi spielen und die 3 machen lassen was sie für richtig halten.
     
  6. #5 Newbie15, 01.02.2018
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    Danke für die Antworten!

    Ja, sehr fortgeschrittenes Alter und keine Ahnung vom Vermieten etc.

    Mir geht es auch nur darum, ihm aufzuzeigen, was ihr Gebilde da für alle heißt und er sich beraten lassen soll. Noch gibt es keinen Streit und alles kann im Guten geklärt werden. Das macht alles leichter, deshalb lieber gleich als Abwarten, bis es Stres gibt.
     
  7. Andres

    Andres
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    Bei dieser Frage musste ich etwas schmunzeln :), weil die Formulierung - wohl völlig ungewollt - den zentralen Punkt dieses ganzen Sachverhalts wirklich treffend beschreibt: Selbstverständlich ist es rechtlich relevant, was der Erblasser mit seinem Testament erreichen wollte. Nur heißt "rechtlich relevant" eben nicht automatisch "rechtlich bindend". Auch mit einem Testament kann man geltendes Recht nicht aushebeln und selbständiges Eigentum an einer der Wohnungen ist in der aktuellen Gestaltung eben nicht möglich.

    Die Frage ist also, wie man mit einer zulässigen Gestaltung dem Willen des Erblassers (dem ausdrücklichen und ggf. dem mutmaßlichen) am nächsten kommt. Nach eingehender Beratung legt man das in einem Erbauseinandersetzungsvertrag fest.


    Man kann auch in einer Bruchteilsgemeinschaft (die aktuell vorliegen dürfte) oder in einer BGB-Gesellschaft (die man noch errichten könnte) die inneren Verhältnisse nahezu beliebig regeln. Die gesetzlichen Bestimmungen sind weitgehend abdingbar. Mit Blick auf einen späteren Weiterverkauf oder weitere Erbfälle scheint mir die Aufteilung aber nicht gerade die schlechteste Lösung zu sein. Gesellschafts- oder Gemeinschaftsanteile an dieser Liegenschaft dürften nahezu unverkäuflich sein.
     
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  8. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Ich kann mich da denAusführungen von Andres nur anschließen.
    Einen Erbauseinandersetzungsvertrag und diie Aufteilung als WEG. Nicht zu vergessen für das Hintergaus auch ein Wegerecht eintragen zu lassen.
    Denn jetzt kommt die Erbengemeinschaft wie du schreibst noch gut miteinander aus, aber bei weiteren Erbfällen sieht das ganz anders aus.

    Außerdem kann ich mir nicht vorstellen, dass die Einkünfte aus den vermieteten Teilen so wie geschildert steuerlich aufgeteilt werden können.
    Dafür muss eine Erbengemeinschaft jährlich die "gesonderte und einheitliche Festsetzung" für die Steuererklärung machen.
     
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