Erfahrung mit 1 Zimmer-Apartments

Diskutiere Erfahrung mit 1 Zimmer-Apartments im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Guten Abend in die Runde, hatte vor einigen Monaten bereits schonmal eine Frage bzgl. Hausverwaltung eingestellt und es wurde mir durch die...

  1. #1 ElliotVance, 20.03.2017
    ElliotVance

    ElliotVance Neuer Benutzer

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    Guten Abend in die Runde,

    hatte vor einigen Monaten bereits schonmal eine Frage bzgl. Hausverwaltung eingestellt und es wurde mir durch die Mitglieder hier super toll weitergeholfen. Dafür nochmals vielen herzlichen Dank. Habe jetzt auch wieder eine Frage zu einem aktuellen Thema :

    Bin am überlegen ein 1-Zimmer-Apartment (47qm) + separate Küche und Bad sowie Balkon, Aufzug, Keller und barrierefreien Zugang zu kaufen. Meine Frage hierzu: Haben die "alten Hasen" eine bestimmte Meinung / Empfehlung generell zu solchen Wohnungen in dieser Größenordnung?!?
    Sind solche Wohnung im Schnitt schlechter oder besser zu vermieten als größere oder können sich bei solchen 1 Zimmer Apartments besondere Probleme ergeben?!?
    Zur Lage: Das Objekt befindet sich in einer mittelgroßen bayerischen Kurstadt. Keine Uni = keine Studenten dafür diverse Schulen im Gesundheitsbereich (Weiter - und Ausbildung), sowie viele ältere alleinstehende Personen.

    Wäre für Meinungen, Hinweise, Denkanstöße etc. sehr dankbar.

    Vielen Dank im Voraus und viele Grüße!!!
     
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  3. Andres

    Andres
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    Allgemein kann man sagen: Kleinere Wohnungen erzielen eine höhere Miete pro m² (das ist gut), haben aber den gleichen laufenden Verwaltungsaufwand, den jede andere Wohnung auch hat (das ist aufgrund der absoluten Miethöhe also schlecht).

    Tendenziell sind Mieterwechsel häufiger, weil eine kleine Wohnung eher in die Zielgruppen
    • erste Wohnung in neuer Stadt,
    • eigene Wohnung nach Trennung,
    • Bude für Ausbildung/Studium/... oder
    • Zweitwohnsitz für Langstreckenpendler
    fällt. Das sind alles irgendwie zeitlich begrenzte Phasen und folglich muss man auch bei gutem Verlauf damit rechnen, dass man nach spätestens 2 Jahren neue Mieter sucht - Ausnahmen in beide Richtungen gibt es auch. Das ist nicht nur schlecht, z.B. kann man die Miete so mühelos auf dem ortsüblichen Niveau halten, aber wenn man die Mietersuche nicht selbst machen kann/will und daher bei jedem Mieterwechsel noch Provision fällig wird, drückt das ganz klar die Rendite.

    Ein strategischer (d.h. nicht unmittelbar monetärer) Vorteil mag es sein, dass so eine Wohnung erstens allgemein weniger Kapital bindet und zweitens weniger Risiko in einem einzigen Mieter bündelt. Das ist bei eher knapper Ausstattung mit Eigenkapital und für Einsteiger sicher nicht schlecht. Man sollte halt die o.g. Fixkosten (in Geld oder eigener Zeit) der Verwaltung bedenken.


    Ist eine EBK bereits vorhanden oder meint "Küche" nur die Räumlichkeiten? Bei kleinen Wohnungen muss man damit rechnen, dass die Vermietbarkeit ohne EBK leidet. Gerade die oben aufgezählten Zielgruppen werden sich nur sehr ungern eine eigene Küche kaufen wollen.

    An einer vermieteten EBK hängen einige Probleme, vor allem muss der Erhaltungsaufwand richtig kalkuliert werden und man muss ein Gespür dafür entwickeln, welchen Mieterwünschen der Kategorie "müsste mal gemacht werden" man nachgibt (weil sinnvoll oder sogar erforderlich) und welchen eher nicht (weil Extrawunsch und Renditegrab). Insgesamt ist die Thematik kein echter Nachteil, aber man sollte das auf dem Schirm haben.


    Ich empfehle bei Überlegungen zur Lage immer, sich den Markt mal aus der Mietersicht anzuschauen: Welche und wie viele Wohnungen ähnlicher Art und ähnlicher Lage werden inseriert (Internet, Anzeigeblätter, Zeitungen - der Wohnungsmarkt funktioniert nicht überall auf dem gleichen Kanal) und wie läuft das ab? Verfolge solche Inserate über eine gewisse Zeit:
    • Sind die (fast) immer nach kurzer Zeit wieder weg? (Gut, eher Vermietermarkt)
    • Sind die meisten schon eine Zeit lang im Angebot? (Schlecht, eher Mietermarkt)
    • Gibt es gar keine ähnlichen Wohnungen? (Riskant, Marktlücke oder keine Nachfrage?)

    Die fehlende Uni finde ich nicht wirklich tragisch. Die Wohnung ist für 1ZKB ziemlich groß (Balkon kommt dann auch noch dazu), sodass ich stark vermute, dass die für die meisten Studenten sowieso zu teuer wäre. Wenn sie jetzt noch über den örtlichen KdU-Sätzen liegt, ist das noch besser.


    Wenn man weiß, worauf man sich da einlässt, sind auch kleinere Wohnungen eine denkbare Investition.
     
    immobiliensammler und Sweeney gefällt das.
  4. Duncan

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    Eine Wohnung auf die deine Beschreibung passt direkt bei mir vor Ort würde ich abhängig von Kaufpreis und zu erwartenden laufenden Kosten sofort kaufen. Angst keine guten Mieter dafür zu finden hätte ich hier nicht. Es hängt also an deinen lokalen Gegebenheiten und dem konkreten baulich, technischem Zustand. Die wesentlichen zu beachtenden Details hat Andres ja schon angesprochen. Bzgl. des Verwaltungsaufwandes ist dann auch zu bedenken, ist es die einzige Wohnung die den gesamten Verwaltungsaufwand verursacht (und refinanzieren soll) oder ist es eine unter mehreren, wo der Mehraufwand der einzelnen Whg. nicht wirklich ins Gewicht fällt.
     
  5. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Ein nicht zu unterschätzender Vorteil wäre wohl, das du die Wohnung möbliert vermieten könntest, wodurch die Mietpreisbremse und ähnliche Schwarten für dich sehr wahrscheinlich keine große Rolle spielen werden, insofern das ein Thema wäre.
    Das häufiger Wechsel natürlich zu erwarten sind, sehe ich auch so, um so wichtiger ist es das die Wohnung in deinem näheren Umfeld liegen würde.
     
  6. #5 BHShuber, 21.03.2017
    BHShuber

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    Hallo,

    erfahrungsgemäß haben solche Wohnungen eine sehr hohe Fluktuation, weil oft an alleinstehende Mieter vermietet, kann sein muss nicht sein!

    Ansonsten was spricht dagegen, kleine Wohnungen brauchts genau so wie große, jedes Objekt hat seinen Mieter, vorausgesetzt, die Wohnung ist in annehmbaren, vermietungsfähigem Zustand.

    Gruß
    BHShuber
     
  7. #6 ElliotVance, 21.03.2017
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    Schönen guten Abend in die Runde,

    erstmal vielen Dank für die tollen Antworten insbesondere von "Andres". Ist echt klasse Arbeit was die Nutzer hier leisten. Habe ich echt großen Respekt.

    Beschäftige mich mit dem Thema "Vermietung etc." schon sehr lange und habe hierzu auch schon so manch ein mehr oder weniger gutes Buch gelesen.

    Wie "Andres" bereits gesagt hat möchte ich mit dieser kleinen Wohnung in das Thema Vermietung starten und nicht gleich eine so hohe Summe investieren. Könnte die Wohnung zwar aus Eigenmitteln bezahlen wobei ich vorhabe Sie zu ca. 60% zu finanzieren sofern die Konditionen günstig sind. Mein Ziel ist es über die Jahre einige, kleine Wohnungen (sofern es passt) zuzulegen.

    Finde es auch toll wie hier Vor - und Nachteile abgewogen worden sind. Von der Vermietersuche und Verwaltung scheue ich mich nicht. Bzw. die Verwaltung im eigentlichen Sinne übernimmt ja die Hausverwaltung. Die Wohnung ist auch relativ nah zu meinem Wohnsitz (ca. 30km).

    Die Wohnung ist tatsächlich bereits mit einer neuwertigen Küche in guter mittlerer Ausstattung bestückt. Wäre also auch wieder ein Vorteil.

    Ansonsten sind in dieser Kreis - und Kurstadt am Markt meistens große Altbau-Wohnungen am Markt zu finden. Die richten sich aber meistens an gute situierte Rentner oder Familien. Kleine Wohnungen sind kaum inseriert bzw. werden eigentlich ganz gut gesucht.

    Allerdings ist der "KDU"-Satz für mich neu. Habe mal gegoogelt was das ist. Verstehe die Aussage mit dem "über örtlichen KDU-Satz so: Wenn ich die Nettomiete über den KDU-Satz ansetze, kann ich es steuern, dass sich kein Hartz IV Empfänger für die Wohnung interessiert?!?

    Kritik, Hinweise, Korrektur etc. zu dieser Aussage sind ausdrücklich gewünscht.

    Vielen Dank euch allen !
     
  8. #7 immobiliensammler, 21.03.2017
    immobiliensammler

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    Dann musst Du aber wohl noch einmal 10 - 20 Euro pro Monat von Deiner Miete abrechnen, dazu bräuchtest Du nämlich einen zusätzlichen Vertrag über die Sondereigentumsverwaltung. Die Hausverwaltung verwaltet nämlich ohne diesen Zusatzvertrag nur die WEG, also das Gemeinschaftseigentum.
     
  9. Andres

    Andres
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    Genau das.
     
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