Erfahrungen mit Einwertung durch Bank?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Elster, 29.07.2013.

  1. Elster

    Elster Neuer Benutzer

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    Guten Tag in die Runde,

    dies ist mein erster Beitrag in diesem Forum, das mir sehr gut gefällt. Zu mir: Mitte 30, selbständig in einer anderen Branche (meint: nicht im Immobilien-Bereich), seit vier Jahren intensiv mit Immobilien befasst, bisher eine Wohnung gekauft. Da ich nun eine etwas größere Summe zur Verfügung habe, momentan intensiv auf der Suche nach Investitionsmöglichkeiten.

    Nun eine konkrete Frage, die mich derzeit beschäftigt: Kann mir jemand von Euch mit Erfahrungen hinsichtlich der Einwertung von ETWs durch Banken behilfich sein?

    Konkrete Situation: Ich habe eine wirklich interessante ETW in einer deutschen Großstadt gefunden, die aufgrund einer recht geringen NKM zu einem sehr guten qm-Preis angeboten wird. Aber selbst die Relation zur Ist-Miete ist mit Faktor 13,1 immer noch top. Hintergrund ist sicher (auch), dass der Stadtteil bisher nicht zu den besten Adressen der Stadt gehört, was sich meiner Meinung aber in den nächsten Jahren ändern wird - so meine Spekulation. Die Rahmenbedingungen sind gecheckt, Substanz ist gut, Rücklage ist üppig, Haus hat weder Leerstand noch Instandhaltungsstau, Mietverhältnis (seit 2008) stabil.

    Bei einer Neuvermietung wäre ein deutlich höherer Mietzins zu erzielen. Ich weiß recht sicher, dass die jetzigen Mieter auf Sicht der kommenden zwei Jahre ausziehen werden. Die dann erzielbare NKM angesetzt, wäre der Faktor in etwa 10.

    Meine Idee ist nun, das Objekt bar zu bezahlen (was ginge) und es nach der Neuvermietung von der Bank einwerten zu lassen und entsprechend zu beleihen, um mehr EK für weitere Projekte zur Verfügung zu haben.

    Dass dabei immer das Risiko besteht, dass a) der Mieter doch nicht auszieht oder b) die Bank sich doch nicht so verhält, wie Ihr das bei Euren hoffentlich folgenden Tipps erwartet, ist mir bewusst. Aber auch dann wäre es ja immer noch ein gutes Investment. Aber vielleicht ist die oben skizzierte Idee ja quasi als Sahnehäubchen obendrauf denkbar.

    Meine Frage also: Ist es Eurer Ansicht nach realistisch, dass die Bank das Objekt nach Neuvermietung deutlich höher bewertet (und entsprechend beleiht), als den nun gezahlten Kaufpreis? Würde die Bank im Zweifel die Weigerung der Nennung des Kaufpreises aus 2013 akzeptieren, z.B. mit dem Verweis auf "hab ich damals günstig geschossen, weil ein Bekannter sehr kurzfristig Geld brauchte" oder so?

    Wie hoch wird eine Bank das Objekt im Zweifel in Relation zur JNKM und zu Vergleichspreisen beleihen?

    Freue mich auf Eure Hinweise, Meinungen, Erfahrungen und Kommentare und bedanke mich schon jetzt ganz herzlich dafür!
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

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    Die Frage ist, ob es Sinn macht. Sinn macht es für den jetzigen Kauf einen Kredit aufzunehmen. Diesen mit der Miete zu bezahlen. Einen besseren Zinssatz bekommst Du mit Eigenkapital und kurzer Laufzeit.
     
  4. Elster

    Elster Neuer Benutzer

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    Ich denke schon, dass es Sinn macht. Nehmen wir an, die Bude kostet real 50.000 und bringt nach der Neuvermietung eine JNKM von 5.000. Die Bank würde sie mit 20fach (100.000) einwerten und dann zu 80% beleihen. Dann zahl ich bei 3,5% Zinsen und 1,5% Tilgung 4.000, hab also 1.000 für die nicht umlegbaren Kosten und Rücklage, aber eben sofort 30.000 frisches Kapital, um weiter zu investieren.

    Aber ich weiß, was Du meinst. Es macht nur Sinn unter der Annahme, dass der Wert in 10+ Jahren deutlich gestiegen ist. Das ist spekulativ, aber in dem Fall bin ich sicher und bereit, dieses Risiko einzugehen.
     
  5. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Die Bank geht vom Wert der Wohnung 50.000 € aus. Davon bekommst Du 80Prozent Kredit. Warum soll sie einen Wert von 100.000€ annehmen?
     
  6. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    genau um diese Frage geht es Elster ja!

     
  7. Pitty

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    Sie geht immer vom Kaufpreis aus. Warum soll sie auch mehr geben? Das Risiko trägt die Bank.
     
  8. Elster

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    Hallo Pitty, meine Frage ist ja, ob ich bei einer späteren Finanzierung, also nicht im Moment des Erwerbs, sondern zwei, drei Jahre später, den damaligen Kaufvertrag offen legen muss, oder ob eine Bank im Zweifel auch ohne dem, nämlich auf Basis einer eigenen Einwertung, den Wert der Wohnung bestimmen würde.

    Gründe dafür kann es ja mehrere geben, von der Wertentwicklung in der Zwischenzeit bis zu "Wohnung damals nicht zu einem am Markt gebildeten Preis, sondern nur zwischen zwei Parteien ausgehandelt" (siehe Beispiel "Verkäufer war mir persönlich bekannt und brauchte damals schnell Geld").
     
  9. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Die Bank wird ein Gutachten Jahre später anfertigen, um den Wert des Grundstückes zu erstellen. Dazu wird jede Wohnung mit Fotos und Grösse dokumentiert. Ich bezweifel, dass Du den Kredit dann für die alte Wohnung von der Steuer absetzen kannst, da Du von dem Geld Dir auch ein Auto oder eine Kreuzfahrt leisten könntest. :150:
     
  10. #9 Fremdling, 29.07.2013
    Fremdling

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    Hallo Elster,

    es wird vom befragten Kreditinstitut und den lokalen Bedingungen zum Zeitpunkt der Bewertung abhängen, in welcher Höhe der erst- und nachrangige Beleihungsrahmen festgestellt wird. Je weiter dieser Zeitpunkt vom Kauf entfernt liegt, umso wahrscheinlicher wird es, dass den Finanzierer der historische Kaufpreis gar nicht mehr interessiert, da er ja aktuelle Werte ermitteln muss.

    Meines Wissens interessiert bei Eigentumswohnungen allerdings auch keine Ertragsrechnung, wie Du sie hier (analog Renditeobjekten) anstellst, sondern es zählt ausschließlich der Substanzwert der Wohnung unabhängig von Selbstnutzung/Vermietung. Dazu werden aktuelle Vergleichswerte für die Wohnungsgröße, Ausstattung, Lage, etc. zugrunde gelegt. Dabei zählt in erster Linie die realistische Verwertbarkeit durch Verkauf im Falle des Kreditausfalles.

    Unabhängig vom Wohnungswert prüft der Kreditgeber Deine Rückzahlungsfähigkeit, da reine 'Pfandkredite' auf Eigentumswohnungen in der Regel ausscheiden.

    Fazit: Wieviel Geld Du durch spätere Beleihung der bar bezahlten Wohnung mobilisieren kannst, hängt von vielen Faktoren zum Zeitpunkt der Beleihung ab.
     
  11. #10 Kitzblitz, 29.07.2013
    Kitzblitz

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    Neben den steuerlichen Aspekten wäre auch noch eine längerfristige Überlegung anzustellen.

    Angenommen, du finanzierst über eine Laufzeit von 10 Jahren.
    - Wie hoch ist die Restschuld bei Ablauf des Kreditvertrages bei 1,5% Tilgung ?
    - Kannst du die Raten auch dann noch bezahlten, wenn der Zins für die Anschlussfinanzierung z.B. bei 6% liegt ?
    - Ist es dann wirklich sinnvoll weitere Objekte zu finanzieren ?
    - Was machst du, wenn ein Mieter längere Zeit keine Miete zahlt ?

    Einfach mal gedanklich durchspielen. Irgendwie hört sich das für mich nach "Kartenhaus" an, das beim leichtesten Stürmchen zusammenbricht.

    Ich kann nur empfehlen, die Tilgung gleich zu Beginn deutlich höher anzusetzen, damit fällt es später leichter eine Anschlussfinanzierung mit höheren Zinsen zu verkraften (Restschuld wäre geringer, das Abbezahlen eines höheren Betrages wäre Gewohnheit).

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  12. #11 Papabär, 29.07.2013
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    Das Kann aber auch nach hinten los gehen ... z.B. wenn die Einkommenssituation sich verschlechtert. Andererseits gibt es auch KI´s bzw. Finanzierungsmodelle, bei denen Sondertilgungen möglich sind (Achtung: Kostet oft extra).

    Wenn die Darlehnsanfrage 80T€ lautet, dann wird die Bank - auch bei Kenntnis des ursprüngl. Kaufpreises - natürlich prüfen, ob die Sicherheit zum Zeitpunkt der Darlehnsaufnahme ausreicht (steuerliche Vor- und Nachteile lasse ich mal außen vor).

    Ich bin zwar schon vor Basel II aus der Branche ausgestiegen, aber eines hat sich mit Sicherheit nicht verändert: Banken wollen Geld verdienen ... und das funktioniert nur über Kreditvergaben.

    Mir persönlich wäre allerdings die Investition in eine einzelne vermietbare Einheit zu riskant. Wenn der Mieter in Zahlungsschwierigkeiten kommt, bedeutet das immer (naja, fast immer) 100% Ausfall.
    Kann man diesen Ausfall durch andere Einkommensarten kompensieren, mag das sicherlich vorteilhaft sein ... dann isses aber nicht mehr als ein Hobby, und da fallen mir echt schönere Dinge ein.
     
  13. #12 Soontir, 30.07.2013
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    Der Schuß kann sogar gewaltig nach hinten losgehen. Klar sollte man darauf achten, dass in einer solchen Niedrigzinsphase, wie wir uns gerade befinden, mehr getilgt werden sollte.
    Allerdings gehen Banken derzeit dazu über, eine Tilgungssatzreduzierung beim Zinsablauf zu verwehren.
    Sprich wenn ich bisher 4% Tilgung hatte muss ich die auch weiterhin bezahlen, egal ob der Zinssatz dann bei 4 oder 5% steht.

    @TS

    Wie Fremdling schon geschrieben hat, werden ETW nicht nach dem Renditeverfahren bewertet, sondern nach dem Sachwertverfahren.
     
  14. #13 Kitzblitz, 30.07.2013
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    Ich gehe mal davon aus, dass ein Kreditnehmer nicht dazu verpflichtet ist, die Anschlussfinanzierung bei der gleichen Bank zu machen. Damit ist alles offen - ein Bankwechsel nach Zinsablauf könnte auch bessere Konditionen bedingen.

    Unter diesem Aspekt kann ich mir nicht vorstellen, dass ein Banker, der natürlich ein Interesse daran hat, auch die Anschlussfinanzierung machen zu dürfen, an irgendwelchen Tilgungssätzen festhalten will - er will den Kunden behalten.

    Sorry - Kunden, die solche Spielchen glauben, haben es nicht anders verdient.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  15. #14 Soontir, 30.07.2013
    Soontir

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    Du glaubst gar nicht wieviel Kunden dieses Spielchen mit sich machen lassen.
     
  16. #15 Kitzblitz, 30.07.2013
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    No risk - no fun !!!

    Für den Fall, dass sich die Einkommenssituation verschlechtert, sollte man seinen Eigenkapitaleinsatz so rechnen, dass sich die Wohnung möglichst allein trägt. Bei den momentanen Zinsen sind sogar 100%-Finanzierungen möglich und es verbleiben immer noch zu versteuernde Einnahmen - hängt natürlich vom Verhältnis Kaufpreis / Mietniveau ab.

    Dann bleibt zwar immer noch das Risiko des Mietausfalls - größere Nachinvestitionen, die z.B. eine Eigentümergemeinschaft beschließt (Rücklagenprüfung im Abgleich mit dem zu erwartenden Instand-haltungsbedarf ist wichtig), ... ich bezeichne das mal als unternehmerisches Risiko. Etwas verfügbares Kapital in der Hinterhand kann also nicht schaden.

    Sondertilgungen sind bei eigengenutzten Wohnungen natürlich immer gut - bei vermieteten Wohnungen ist das allerdings unter steuerlichen Aspekten möglicherweise kontraproduktiv.

    Aber da gibt es Schlimmeres. Mir blutet jedes Mal das Herz bei der Steuererklärung, wenn es um die Abrechnung der ersten von uns gekaufen Mietwohnung geht - die hatten wir ohne Fremdkapital finanziert - steuerlich schwachsinnig - aber uns ging es damals ausschließlich um die Kapitalsicherung.

    Die Sondertilgungsmöglichkeit sollten man sich aber auf jeden Fall beim Abschluss des Kreditvertra-ges sichern. Bei den derzeitigen Zinsen bringt das aber nicht viel.

    Wir hatten aber schon Zeiten (9% Zinssatz, später 6%), in denen sich die Sondertilgungsmöglichkeit echt gelohnt hatten. Wir hatten hier über die Gesamtlaufzeit gesehen, dick 6-stellig am Zinsaufwand für unsere erste selbstgenutzte ETW und unser selbstgenutztes EFH gespart.

    Letztendlich muss jeder selbst abwägen, was geht und was nicht geht. Solange man sich keine "Kartenhäuser" baut, indem man zu viele Objekte mit zu wenig Eigenkapital in Niedrigzinsphasen kauft, sollte es funktionieren. Nur darf man nicht den Fehler begehen nur die momentane Situation zu betrachten.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  17. Pitty

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    Ich finde das vernünftig. Es brechen die ersten Mieteinnahmen nie weg. D.h., wenn ich ein 2. Objekt auf Kredit kaufe und beim 2. wird der kredit zu 100 Prozent von den Mieteinnahmen getragen, dann ist das Risiko nicht so gross, wenn ich ein 1. Objekt noch habe, wo mir die Einnahmen für das Risiko voll zur Verfügung stehen.:150:
     
  18. #17 Kitzblitz, 31.07.2013
    Kitzblitz

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    Das war zwar nicht unsere anfängliche Strategie - wir hatten eigentlich nicht die Absicht Vermieter zu werden, konnten allerdings bei dem ersten Objekt einfach nicht "nein" sagen - doch im Nachhinein profitieren wir in Bezug auf die Anschaffung weiterer Vermietobjekte von diesem "Fehler" tatsächlich.

    Die Rendite des in Immobilien angelegten Kapitals ist deutlich höher, als sie auf dem "sicheren" Kapitalmarkt erzielbar gewesen wäre.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
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