Erfolgsaussichten auf Fristlose Kündigung des Mieters (Achtung lang)

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von MariaFl, 26.01.2015.

  1. #1 MariaFl, 26.01.2015
    MariaFl

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    Hallo Forum.
    Ich brauche dringend Tipps und Ratschläge zum folgenden Fall.

    Sachverhalt: Vor zwei Jahren habe ich mir ein Haus gekauft. Dieses Haus besteht eigentlich aus zwei Haushälften mit den Hausnummern Nr 1 und Nr 3 (Es sind auch im Grundbuch zwei Grundstücke). Das Haus ist aus 1953, Altbau mit laufend durchgeführten Sanierungen und dem alter entsprechend in einem guten Zustand.

    Der Vorvorbesitzer hat, dass Haus so umgebaut, dass im ersten und im Dachgeschoss eine Hauptwohnung gibt, die über beide Haushälften geht und im Erdgeschoss ja Haushälfte eine kleine Wohnung. Alle Wohnungen haben einen separaten Eingang. Eingang zur Hauptwohnung befindet sich in der Haushälfte Nr. 3. Zu jeder Wohnung gehört ein eigener Kellerraum und ein Gemeinschaft Wasch- und Trockenraum. Hinterm Haus gibt es eine sehr große Terrasse und ein nicht einsehbarer Garten mit div. Sitzmöglichkeiten und Gartenlaube.

    In der Hauptwohnung wohn ich selber

    Die beiden anderen Wohnungen sind zum Zeitpunkt des Hauskaufes an die jetzigen Mieter vermietet.

    In Wohnung Nr. 1 wohnt seit ca. 1962 eine ältere schwerhörige leider fast taube Dame (ca.85J). Wohnung 50 qm groß, WM 405 € inkl. Heizen so viel wie sie will da es ein alter Inklusiv Mietvertrag ist.
    Mit dieser Dame gibt es keine Probleme, ich mag sie und mit ihr gibt es keine Probleme. Wenn mal etwas in der Wohnung oder so gemacht werden muss finden wir eigentlich immer eine Lösung.
    Diese Wohnung befindet sich in der Haushälfte mit der Hausnummer 1 und dem entsprechend auch eine eigene Anschrift.

    Die untere Wohnung in der Haushälfte Nr. 3 ist seit 2008 vermietet. 48qm groß, WM ebenen falls 405 € inkl. Heizung. Wieder Inklusiv Mietvertrag. Der Mieter ist 47, Frühpensionär. Mit dem gibt es die Probleme.

    Am Tag als ich einzog, saß er im Garten und fragte ob es ok ist wenn er mal da sitzt hätte er vorher auch machen dürfen. Da ich selbst noch eine große Dachterrasse hab war es OK. Wenn er mal da sitzt. Zudem gibt es auf der Terrasse großen Tisch an dem die Mieter immer sitzen dürfen und die alte Dame hat auf ihrer Seite auf der Terrasse einen eigenen Bereich.

    Nun saß wirklich jeden Tag nebst Freundin und Hund im Garten. Ich habe ihn dann Angeboten, dass er den Garten ganz übernehmen kann und zur alleinigen Nutzen zur Verfügung hat, wenn er ihn dann auch pflegt. Bis auf mal Rasenmähen wollte er das nicht machen.

    Parallel dazu hat er gefragt ob er mal kurz sein Auto auf der Terrasse parken kann, da er etwas reparieren wolle und er es vom Vorbesitzer auch durfte. Dem habe ich dann erstmal zu gestimmt. Mit dem Ergebnis, dass es zu seinem Dauerparkplatz wurde und später statt Auto ein (häßlicher) Wohnwagen stand.

    Zusätzlich fragte er ob er einen Winter sein Motorrad mit in meine Garage stellen kann. Da in der Garage nur mein Fahrrad steht habe ich zugestimmt und er bekam eine Fernbedienung fürs Garagentor. Dann stand immer mehr von ihm in der Garage. Das Motorrad seiner Freundin, zwei Fahrräder und Kleinkram. Ich hatte dann echt schon mühe mein Fahrrad noch unter zubringen. Nach einiger Zeit kam er an, dass die Fernbedienung nicht mehr geht. Diese zeige offen sichtliche Schäden eines Sturzes. Er gab sie mir zurück und wollte einen Schlüssel zur Garage. Da es zu der Garage nur einen gibt habe ich den nicht gegeben und er hat die reparierte Fernbedienung wieder bekommen.
    Wieder einige Zeit später lag die FB kaputt vor meinem Eingang und die Garage war geräumt.

    Den Rassen hat er zwei dreimal gemacht aber das war es dann. Beschwerte sich aber wenn der Garten nicht mehr schön aussah. Aber ersten saß er jeden Tag drin oder auf der Terrasse und dann mochte ich verständlicherweise nichts machen. Und wenn ich rasen gemäht habe musste ich erstmal die ganze Hundescheiße von seinem Hund einsammeln. Die habe ich ihn auch einmal in der Schaufel vor die Türgelegt (aber so, dass nicht die Gefahrbestand das er reintritt) in der Hoffnung dass er es kapiert. War natürlich nicht so.

    Vom Vorbesitzer hatte ich inzwischen erfahren dass er niemals den Garten mit benutzen oder da länger parken durfte.

    Dann fing es an mit den ersten Beleidigungen an. Mein Büro (ein Durchgangzimmer) und mein Wohnzimmer sind direkt über seine Wohnung. Ein Abend ca. 20 Uhr habe ich Bürosachen sortiert und dazu mal meinen Aktenschrank auf und zu gemacht.
    Auf einmal kommt ein Geschrei von unten ich möge ruhig sein. Ich kann mir bei besten willen vorstellen was da laut gewesen sein soll. Bist später schrie er wieder ich soll ruhig seine sonst kommt er hoch und sorgt für ruhe.
    Ich habe ihn dann schriftlich und mit Einschreiben aufgefordert sein Auto/Wohnwagen vom Grundstück zu entfernen und ihm inklusive Hund verboten meinen Garten zu betreten.

    Ich habe noch nie in meiner Wohnung Party gemacht und habe nur ca. 4-mal im Jahr Freunde zum Essen da. Ich laufe zu 90 % nicht mit Schuhen in der Wohnung rum. Meist nur wenn ich mich für die Arbeit fertig mache oder etwas in der Wohnung vergessen habe und es schnell hole. Da ich Vollzeit arbeite und einige Freunde / Hobbies habe verlasse ich meist zwischen 6-8 Uhr die Wohnung und komme zwischen 18-22 Uhr zurück. Auch am Wochenende bin ich meist tagsüber länger unterwegs. Er ist 24 Stunden zu hause und kommt nur noch aus der Wohnung wenn der Hund muss oder zum einkaufen fährt.

    Er schreit seitdem regelmäßig hoch (in letzter fast alle zwei Tage) und beleidigt mich in übelster Form. Sei es weil ich zwei (wohl einmal zu viel) die Treppe hoch und runter gehe oder wenn ich nachts auf Klo gehe. Wenn ich aus Versehen etwas fallengelassen habe kommt sofort Gebrüll von unten. Er beschwert, sich wenn ich sonntags um 15 Uhr im Keller meine Waschmaschine an mache, da er ja mal Ruhe haben möchte. Und dabei mache ich meine Waschmaschine in der Woche nicht vor 7 an und sehe auch zu dass diese möglichst nach 19-20 nicht mehr läuft. Sonntags Wasche ich nur in dem Zeitraum von 15-20 Uhr. In einer Woche wasche max. zwei dreimal Tendenz sinkend, weil ich mich kaum noch trau in den Keller und damit an seinen Fenster vorbei zu gehen. In meiner Wohnung mag ich auch kaum noch was machen, fühle mich absolut nicht wohl und habe auch inzwischen auch angst vor Ihm.

    Da er mir bzw. den Nachbarn letztes Jahr erzählt hat dass er mit Ablauf seiner Privatinsolvenz Ende Dezember 2014 ausziehen möchte, hab ich nichts unternommen weil alle dachten das Problem erledigt sich auch so. Nun hat er aber den Nachbarn mal mitgeteilt, dass er wohl doch länger wohn bleiben möchte.

    Inzwischen führe ich eine Liste wann und wie er mich beleidigt. Leider gibt es für diese Beleidigungen keine Zeugen. Die alte Dame wäre perfekt, aber die ist ja fast taub und kann dazu nichts sagen. (Und das weiß er har genau).

    Allerdings hat er mich in meiner Abwesenheit im Gespräch mit den Nachbarn auch einige male massiv beleidigt. Das haben sie mir gestern schriftlich gegeben und würden dass auch vor Gericht aussagen.

    Alle Nachbarn können aussagen, dass er sehr cholerisch ist und es mag ihn auch keiner. Er wird von den meisten Nachbarn als unberechenbar eingestuft.

    Ich war mal in der Nähe als er den Postboten übelst wegen einer Kleinigkeit beschimpft hat. Laut Nachbarn (ich bin ja tagsüber auf Arbeit) wollte er mal seine Ex-Freundin nicht aus der Wohnung lassen und die konnte wohl nur mit müh die Wohnung verlassen. Eine andere Nachbarin hat auch schon Angst vor ihm.

    Nun möchte ich heute mit Haus und Grund ein Schreiben mit fristloser Kündigung aufsetzen. Ich habe einmal die Aussage der Nachbarin, wie er mich beleidigt und meine Liste (Für die Beleidigungen es allerdings keine Zeugen gibt).

    Langt das denn für eine fristlose Kündigung?
    Selbst bei einer fristlosen Kündigung muss man ja eine Frist von 2-3 Wochen setzten. Gibt es eine Möglichkeit diese Frist zu kürzen?
    Denn vor diesen Wochen und dass er richtig Ausrastet habe ich große Angst. Meine Nachbarn wollen in der Zeit zwar verstärkt rüber schauen (die meinen auch, dass er mit der Kündigung richtig ausrasten wird).
    Über Tipps und Informationen in solch einem Fall wäre ich sehr dankbar.

    Schon mal vielen Dank.
     
  2. AdMan

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  3. GSR600

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    Ob das für eine fristlose Kündigung reicht, wage ich zu bezweifeln, hast Du ihn denn zu den Gründen mit denen Du kündigen möchtest auch nachweislich schriftlich abgemahnt?

    Fristlos ist fristlos, wir kündigen fristlos wegen Mietrückständen und geben den Mietern 3 Werktage Zeit die Wohnung zu räumen.
     
  4. #3 alibaba, 26.01.2015
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    das würde ich nur über ein Anwalt abwickeln und erstmal alles erklären

    was und wie das Verhältnis ist ,auch die anderen Mieter fühlen sich bedroht

    und haben angst und werden vermutlich ausziehen ,wenn der nicht raus geht .

    HundKake und ind und :verrueckt006:

    schaumal im Keller vieleicht hat er den Tarif VorZählerStrom gewählt :61:

    de:009sonst:n Ärger kann ich nach vollziehen :verrueckt006:

    wenn der rausfliegt/zieht wird der dir alles zerhacken ,von der kleinsten Fliese

    bis zum Handwasbecken ,Heizkörper und und und , solch Leute haben kein

    Unrechtsempfinden mehr ,iss so .

    Desweiteren in vorbereitung VM/Anwalt die aussage vom Verkäufer

    das das und das garnicht erlaubt war ,so wie der Mieter behauptete :hut012:

    warum alt der AltEigenTümer noch mal verkauft ?:93:

    Gruss
    alibaba :rauch003:
     
  5. #4 MariaFl, 26.01.2015
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    Nein abgemahnt habe ich bis jetzt nicht. Ich ging ja davon aus, dass er auszieht.

    Richtig Beweis habe ich nur die Aussage der Nachbarn.

    Gibt es nicht Möglichkeit wegen Unzumutbarkeit zu kündigen?
    Zwar sind im gesamten Haus drei Wohnungen, aber die eine Wohnung der alten Dame ist ja in der anderen Haushälfte. Und es sind ja laut Grundbuch zwei Haushälften und zwei Grundstücke.
    Somit sind wir in der Haushälfte Nr. 3, nur zwei Wohneinheiten. Und unzumutbar ist es definitiv.
     
  6. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Ein typischer Fall dem man nur mit einem Anwalt begegnen sollte. Alles schriftlich machen, Zeugen suchen und alle Notieren, damit man sich selber noch dran erinnern kann.
    Ob du nun fristlost oder fristgerecht kündigst ist nahezu egal, am besten machst du beides, aber da wird dir der Anwalt helfen, denn im Zweifel muß er erst in der 2. Instanz und wenn der Gerichtsvollzieher kommt ausziehen, solange hast du ihn leider wahrscheinlich im Haus.
     
  7. #6 MariaFl, 26.01.2015
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    Der Altbesitzer hat verkauft, weil er beim Bund ist und sein Dienstort gestrichen wurde.

    Es sind die Nachbarn die Angst haben nicht meine Mieter. Aber alle würden im Fall eines Falles auch aussagen.

    Ja Unrechtempfinden hat er leider nicht. Zudem versteh ich ihn nicht, ständig schimpft er rum alles im Haus ist Sch.... . Wenn mir früher in einer Wohnung mal was nicht gefallen hat habe ich mir eine Neue gesucht. Das habe ich selbst als Azubi und mini Gehalt geschafft. Und es gibt einige Wohnungen in dem Preissegment in der Stadt.
    :16:
     
  8. #7 kranseier71, 26.01.2015
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    allgemeine Lebensunzufriedenheit, Bequemlichkeit, von dir ungewollt geförderte Überheblichkeit ("Mit der kann ichs ja machen") etc.

    Du kannst es ueber H&G versuchen - aber ich würde gleich einen externen Fachanwalt für Mietrecht nehmen.
    Bei Beleidigungen sollte die Kündigung rel. zeitnah erfolgen - also nicht zu lange warten.
    Erfolgsaussichten bei übler Nachrede wenn beweisbar eher gut. Aber vor Gericht und auf hoher See....
     
  9. #8 MariaFl, 26.01.2015
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    So ich schreibe mal hier was aus meinem Gespräch mit Haus und Grund raus gekommen ist:
    1. Beleidigungen und Beschimpfungen sind Grund genug für eine fristlose Kündigung.
    Dies muss jedoch vorher tatsächlich einmal Abgemahnt werden sonst wurd es schwierig diese auch gerichtlich durch zusetzen.
    Die Abmahnung werde ich ihn morgen per Einschreiben mit Gegenzeichnen zu kommen lassen. Sollte er mich danach nochmal beleidigen oder mich bei den Nachbarn beschimpfen, kann ich ihn sifort Fristlos kündigen.

    2. Ich habe Recht das um eine Haushälfte mit zwei Wohneinheiten Grundbuchlich nachweisbar handelt.
    Ich habe also ein Sonderkündigungsrecht. Kündigungsfrist 9 Monate.
    Diese Kündigung wird Haus und Grund fertig machen und dem Mieter noch diese Woche zu kommen lassen.

    3. Hat mir Haus und Grund auf gezeigt, dass ich die Miete um 20% erhöhen darf da diese weit unter der Ortüblichen Miete liegt.
    Diese wird ihm ebenfalls in den nächsten Tagen zugestellt.


    So. Drei mal auf Holz klopfen, dass alles gut wird.
     
  10. Andres

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    Spar dir die Subvention für die Post. Das wurde hier im Forum schon mehrfach erschöpfend erklärt: Beweissichere Zustellungen erfolgen per Bote oder Gerichtsvollzieher, bei kooperativen Mietern auch gegen Empfangsbekenntnis. Wenn es unbedingt die Post sein soll, dann reicht ein Einwurfeinschreiben völlig aus. Das beweist aber nur den Zugang des Umschlags, nicht seinen Inhalt - wie alle anderen Einschreiben auch.

    Ansonsten geht die Beratung nach deiner Beschreibung voll in Ordnung: Kurzfristig die fristlose Kündigung anstreben, mittelfristig die erleichterte Kündigung in der Hinterhand haben, langfristig den freiwilligen Auszug des Mieters fördern.
     
  11. Berny

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    Niemand kann ihn zwingen den Empfang zu quittieren. Besser per Post mit Einwurfeinschreiben oder mit Boten/Zeugen in seinen BK einlegen. Dies auf Deinem Doppel vermerken.
     
  12. #11 Glaskügelchen, 26.01.2015
    Glaskügelchen

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    Kurzer Einwurf: War denn der Umbau des Vorvoreigentümers genehmigt? Besteht also die eine Haushälfte lt. Grundbuchamt aus nur einer Wohnung und die andere Haushälfte aus zwei? Das hätte keinen Einfluss auf dein Sonderkündigungsrecht, aber schlafende Hunde..........
     
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