Erhaltungsaufwand oder nachträgliche Herstellungskosten

Diskutiere Erhaltungsaufwand oder nachträgliche Herstellungskosten im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, ich habe folgende Frage: Wir haben Okt. 2016 eine Wohnung gekauft und diese anschließend unterhalb der 15% Regel renoviert und...

  1. #1 MatthiasWieland, 09.02.2021
    MatthiasWieland

    MatthiasWieland Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich habe folgende Frage:
    Wir haben Okt. 2016 eine Wohnung gekauft und diese anschließend unterhalb der 15% Regel renoviert und diese über 3 Jahre steuerlich abgeschrieben.
    Die Fenster wurden seinerzeit nicht mitgemacht. Seit Ende 2017 wird die Wohnung vermietet.

    Wir möchten nun in 2021 neue Fenster einbauen lassen (Es werden 2-fach verglaste Holzfenster durch 2-fach verglaste Kunststoffenster ersetzt,
    Größe und Anzahl bleiben gleich). Die Kosten für die Fenster alleine würden unter 15% der Anschaffungskosten liegen jedoch über 4000 €.

    Bei der Recherche im Internet tendiere ich zwar gerade dazu dass wir das als Erhaltungsaufwand absetzen können, da wir den Standard ansich nicht heben.
    Ich bin mir jedoch mit der 5 Jahresfrist nicht ganz sicher ob dies dann nicht dadurch als nachträgliche Herstellkosten gewertet wird und dadurch nur über AfA
    über 50 Jahre abgesetzt werden kann.

    Was meint ihr dazu?
    Danke im Voraus.
     
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  3. #2 taxpert, 10.02.2021
    taxpert

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    Mal abgesehen davon, dass das ...
    ... keine Hebung des Standards ist, muss hier eine Hebung in drei unterschiedlichen Bereichen erfolgen. Da man hierzu keine Angaben hat, muss man eine Antwort schuldig bleiben.

    Meine Glaskugel interpretiert das ...
    ... jedoch eher als normale Renovierung und nicht als Sanierung! Von daher dürfte es eher keine Hebung des Standards sein! Erfahrungsgemäß ist eine Hebung des Standards innerhalb der ersten drei Jahre praktisch immer mit Kosten verbunden, die die 15%-Grenze des §6 Abs.1a EStG locker reißen!

    taxpert
     
  4. #3 Goldhamster, 10.02.2021
    Goldhamster

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    Hallo @taxpert

    danke für deine Antwort auf die auch mich betreffenden Fragen.
    Aber eine Gegenfrage möchtest du mir bitte beantworten:

    Was ist, wenn der Eigentümer selber einen Großteil der Leistungen über
    1.) eine vorh. eigene Baufirma erledigen lässt. Durch den Einsatz von z. B. Lehrjungs und Praktikanten die Kosten gering hält.
    2.) selbst mit viel vorhandenen Fachwissen Hand anlegt.

    Dann sind doch auch Unterschreitungen bei Hebung des Standards für die Steuerprüfung durchaus nachvollziehbar, oder?


    Keine Steuerprüfung fürchtet
    DER HAMSTER
     
  5. #4 taxpert, 10.02.2021
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    Dann stellen die Bruttolohnkosten und der Bruttowert der Materialentnahmen eine gewinnerhöhende Entnahme auf Ebene des Gewerbebetriebes dar und entsprechend Wk auf Ebene V+V

    Die eigene Arbeitsleistung stellt keine WK bzw. AHK dar.

    Natürlich kann es in diesen oder auch anderen Fällen passieren, dass die anzusetzenden Kosten unter halb von 15% der AHK liegen! Im Steuerrecht -oder besser im richtigen Leben- kann man schlicht nichts ausschließen.

    Der "Normalfall" ist in 99% aller Fälle -aber eben nur in 99% aller Fälle!- dass man in den ersten drei Jahren den §255 Abs.2 Satz 1, 2. HS, 2. Variante HGB nicht bemühen muss, denn entweder überschreiten die Kosten bereits die Grenze des §6 Abs.1a EStG oder es liegen die Voraussetzungen für eine Hebung des Standards in drei Bereichen nicht vor.

    taxpert
     
  6. #5 Goldhamster, 10.02.2021
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    Hallo und vielen Dank lieber @taxpert

    dann wird wohl der Anteil der Schwarzarbeit bei den entsprechenden neuerworbenen Objekten wohl recht hoch sein. Oder wie sieht dein AG das?

    Lieber GOLD als schwarz mag
    DER HAMSTER
     
  7. #6 taxpert, 10.02.2021
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    Nein, denn warum sollte ich nur wegen der Steuer auf Gewährleistungsansprüche gegenüber den Handwerkern verzichten? Letztendlich spare ich grundsätzlich noch nicht einmal Steuern, sondern habe den Effekt nur früher.

    Viel häufiger dürfte hier die Steuerhinterziehung durch Verschweigen von Werbungskosten sein!

    taxpert
     
  8. Duncan

    Duncan
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    Hab ich so gemacht. Bei der nächsten turnusmäßigen Prüfung der Firma hörtest dann vom Prüfer mal ein: "Ah, da ist's!", danach ein akribisches Prüfen und auf den Taschenrechner einhämmern. Nach einigen Stunden dann ein: "Da hab ich gedacht da wäre was gedeichselt worden, aber nee, alles ganz korrekt durchgezogen." - Also unterm Strich wie bei fremden Dritten, der Effekt liegt dann in der Vermeidung von Leerlauf bei den Leuten, entsprechend günstigen Materialbezug durch die langjährige gute Zusammenarbeit mit den Großhändlern. Und du weißt halt, was du bekommst und kannst entsprechend Einfluß nehmen.
    Absolut steuerschädlich, aber unterm Strich, wenn du wirklich kannst, einer der ganz großen Hebel bei Immobilieninvestitionen.
     
  9. #8 taxpert, 10.02.2021
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    Und das ist so ausgedrückt schlicht falsch! Das, was Du hier ausdrückst, ist der sogenannte Fremdvergleich oder auch "Arms-length-Principle". Entnahmen werden jedoch mit den tatsächlichen Kosten angesetzt. Es fehlen im Vergleich zum Fremdvergleich Lohn- und Materialgemeinkosten, Gewinn-, Risiko- sowie alle anderen kalkulatorischen Zuschläge.

    taxpert
     
  10. #9 MatthiasWieland, 10.02.2021
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    Hallo zusammen,

    ich verstehe zwar die zwischenzeitliche Diskussion inhaltlich nicht aber hier noch ein paar Details.
    Ob es sich dabei formaljuristisch um eine Sanierung oder Renovierung handelt kann ich nicht sagen,
    das einzige was 2017 den Standard gehoben hat war der Austausch einer Öl/Elektroheizung gegen
    eine Gasheizung. Alle anderen Merkmale (z.B. Bad) wurden nur durch maximal qualititativ gleichwertiges erneuert, d.h. es ist z.B. die gleiche Anzahl an Waschbecken vorhanden, die gleiche Anzahl an beheizten Räumen, etc,... Die 15% Grenze wurde nicht überschritten da wir in der Tat den überwiegenden Anteil selbst gemacht haben und eben aus diesem Grund auch mit den Fenstern gewartet haben.

    Um meine Frage nochmal zu konkretisieren, wenn wir innerhalb von 5 Jahren bei mindestens 3 Merkmalen den Standard heben (was wir so wie ich das mitgenommen haben bei dieser Art von Fenstern nicht tun) wäre der Einbau der Fenster 2021 also nachträgliche Herstellkosten?

    Ich kann diese also als Erhaltungsaufwand absetzen? Wenn ja spielen dann hier die 15% eine Rolle oder ist diese unerheblich?

    Wenn die 5 Jahre doch eine Rolle spielen, wann endet dieser Zeitraum? Anfang 2022? Im Nov 2021?

    Danke im Voraus.
     
  11. Ferdl

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    Nach meiner unbedarften Vermutung, Einzelfallentscheidung des FA, kannst ja gegen Klagen wenns dir nicht passt.
     
  12. #11 taxpert, 11.02.2021
    taxpert

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    Wie @Ferdl schon gesagt hat, es sind immer Einzelfallentscheidungen, so dass man in einem Forum nur sehr generell darüber diskutieren kann.

    Zunächst einmal stellt grundsätzlich alles, was man nach Erwerb am Gebäude renoviert, sofort abzugsfähige Wk dar. Nur in einigen bestimmten Ausnahmen werden diese Aufwendungen als nachträgliche AHK der AfA-Bemessungsgrundlage zugeschlagen und können daher nur über die AfA steuerlich geltend gemacht werden.

    Eine Möglichkeit ist der §6 Abs.1a EStG. Überschreitet die Summe ALLER Aufwendungen (außer tatsächlich jährlich anfallender Kosten wie z.B. Wartung) innerhalb drei Jahre 15% der Anschaffungskosten, so so stellt dieser gesamte Aufwand nachträgliche AHK dar. Das liegt offenbar bei Euch nicht vor ...
    Eine zweite, davon unabhängige Möglichkeit ist die Anwendung des §255 Abs.2 HGB ...
    Das ist die berühmte Standardhebung in mindestens drei Bereichen. Hier wären dann nicht ALLE Aufwendungen betroffen, sondern nur die Aufwendungen, die zur Standardhebung führen. Der Zeitraum von fünf Jahren ist dabei nicht ab Anschaffung, sondern ab Beginn der ersten Maßnahme zu sehen.

    Beide Varianten sind wie gesagt unabhängig von einander zu prüfen. Es kann natürlich grundsätzlich zu Überschneidungen kommen.

    Greift eine dieser oder eine andere Variante, die dazu führt, dass Erhaltungsaufwand steuerlich zu nachträglichen AHK wird, werden natürlich auch die bereits bestandskräftigen Bescheide geändert, da dann eine neue Tatsache im Sinne §173 AO vorliegt.

    taxpert
     
  13. #12 MatthiasWieland, 11.02.2021
    MatthiasWieland

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    Hallo,

    danke für die Antworten.
    Die erste Maßnahme hat Anfang 2017 begonnen und Ende 2017 (mit Einzug der Mieter) abgeschlossen.
    Endet die 5-jahres Frist damit mit Ende des Jahres 2021, d.h. die Frist ist nicht mehr relevant wenn ich Anfang 2022 die nächste Maßnahme durchführe?
     
  14. #13 taxpert, 12.02.2021
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    Grundsätzlich ja, aber es -wie bereits gesagt- immer Einzelfallentscheidungen, so dass irgendeine Kleinigkeit zu einem anderen Ergebnis führen kann!

    taxpert
     
  15. heineu

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    Hier eine Zwischenfrage zum genaueren Verständnis:

    Im besagten Paragraphen lautet der Wortlaut "Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten)".

    Bedeutet das, dass

    - aus den Rechnungsbeträgen der Bauunternehmer nur die Nettobeträge (ohne die MwSt.) bei Ermittlung der Werte für die 15%-Grenze im Vergleich zu den Erwerbskosten (Kaufpreis abzgl.Bodenwert zzgl. Erwerbsnebenkosten) herangezogen werden, also die Rechnungsbeträge um die MwSt. (und Minderungsbeträge wie Skonti etc.) bereinigt werden?

    - aber dennoch die Brutto-Zahlbeträge inkl. MwSt. auf die Bemessungsgrundlage der Abschreibung aufaddiert werden?
     
  16. #15 taxpert, 22.02.2021
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

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    Ja genau.

    Zum Hintergrund:
    §6 EStG ist eigentlich eine Vorschrift für die Gewinneinkünfte und kommt "nur" über §9 Abs.5 Satz 2 EStG auch bei den Überschusseinkünften zur Anwendung. Bei den Gewinneinkünften ist jedoch der Vorsteuerabzug die Regel, so dass über §9b EStG die enthaltene USt im Regelfall nicht zu den AHK gehört.

    taxpert
     
  17. Ferdl

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    Müssten nicht die Nettobeträge in die Abschreibung , während die MwSt. sofort abzugsfähig wäre?
     
  18. #17 immobiliensammler, 22.02.2021
    immobiliensammler

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    Bei umsatzsteuerfreier Vermietung? Sicherlich nicht!
     
  19. #18 taxpert, 24.02.2021
    taxpert

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    Ich kann deinen Gedankengang nachvollziehen, aber er ist falsch. Die Grenze ("Nettoaufwand überschreitet 15%") legt nur dem Grunde nach fest, DASS etwas passiert. Der Höhe nach richtet sich jedoch weiterhin nach dem "normalen" Gesetzestext, hier also §9b EStG.

    Der Umkehrschluss aus deinem Gedanken wäre, dass bei §6 Abs.2 EStG zwar der Nettobetrag der AHK sofort abzugsfähig wäre, die nicht-abziehbare VoSt jedoch nur über die AfA.

    Vom Gedankenansatz ist es schlicht eine Vereinfachungs- und auch Gleichstellungsregelung. Ansonsten wäre die Berechnung z.B. bei einem gemischt genutzten Gebäude (teilweise ust-frei, teilweise ust-pflichtig) schon mal richtig kompliziert. Auch sind die Vermieter von Wohnungen dadurch natürlich den Vermietern von z.B. Lagerhäusern gleichgestellt, da sie ja ansonsten deutlich eher in den Genuss der Anwendung des §6 Abs.1a EStG kommen würden.

    taxpert
     
  20. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Danke für die Aufklärung.
     
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