Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von Waldameise, 11.04.2016.

  1. #1 Waldameise, 11.04.2016
    Waldameise

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    Guten Tag,

    ich bin ein neues Mitglied des Vermieter-Forums und brauche Hilfe bei o.g. Thema.

    2014 kaufte ich eine kleine Eigentumswohnung, die bereits vermietet war. Ich komme mit dem Mieter gut aus und möchte auch, dass das so bleibt.
    Leider wurde vom Voreigentümer eine sehr niedrige Nebenkostenvorauszahlung angesetzt, sodass der Mieter einen hohen, dreistelligen Betrag nachzahlen musste.

    Mit der Betriebskostenabrechnung für 2015 möchte ich die Vorauszahlung angemessen erhöhen.
    Der Mieter hat 860 € nachzuzahlen. Ich weiß, dass ich diesen Betrag durch 12 teilen darf, um eine neue Vorauszahlung zu ermitteln.

    Trotzdem erscheint mir vom Gefühl her, der neue Betrag hoch. Vormals wurden 100 € angesetzt, nun würden
    71 € hinzukommen, insgesamt 171 €.

    Wie sieht es ein bereits erfahrener Vermieter?

    Lieben Gruß, die Waldameise
     
  2. AdMan

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  3. Duncan

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    Die Nebenkosten entstehen ja unabhängig von der Vorauszahlung. Was ist für den Mieter einfacher? Jeden Monat das Geld aufzubringen und stückchenweise zu bezahlen, oder sich das Geld jeden Monat zurückzulegen und dann am Stück eine große Summer zu bezahlen? Da wird dann gerne nach einer Ratenzahlung gefragt....

    Ich kenne es eigentlich so, dass die Mieter die sich etwas Gedanken machen durchaus lieber jeden Monat etwas mehr bezahlen und dann lieber eine Rückzahlung haben, als sich schleichend aufbauende Ausgaben/Schulden die dann oft nicht einfach so am Stück geleistet werden können.

    Also es mal ausrechnen, auf einen Handzettel und dann das Gespräch mit dem Mieter suchen.

    Für dich selbst sollte interessant sein, wie hoch deine Nebenkosten im Vergleich mit den anderen Wohnungen(vergleichbare Größe und Baujahr) in der Stadt sind und woran eventuelle größere Abweichungen liegen. Die Hausgelder in Verkaufsanzeigen können dazu durchaus einen groben Anhalt bieten.
     
  4. #3 anitari, 11.04.2016
    anitari

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    Wie groß ist denn die Wohnung und welche Betriebskostenarten sind in den Vorauszahlungen enthalten?

    3 € pro m², besonders in Häusern mit ETWs, ist keine Seltenheit.

    So nebenbei, hast Du berücksichtigt wirklich nur die BK gemäß § 2 Betriebskostenverordnung auf den Mieter umzulegen?

    Nicht selten kommt es Vor das ETW-Eigentümer das komplette Hausgeld umlegen.
     
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  5. #4 BHShuber, 11.04.2016
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    Hallo,

    das machen wir regelmäßig jedes Jahr nach der Abrechnung, gleichen wir die Vorauszahlungen an, hat der Mieter Guthaben erwirtschaftet, dann frage ich nach ob er es so belassen will oder die Vorauszahlung vermindern.

    Die meisten möchten es so lassen wie es ist.

    Gruß
    BHShuber
     
  6. Andres

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    Was du weißt, weiß ich nicht. Ich weiß nur, was richtig ist: Die neue Vorauszahlung ergibt sich dadurch, dass du die gesamten Betriebskosten für das Abrechnungsjahr durch 12 teilst und das Ergebnis maßvoll aufrundest. Das Ergebnis kann mit dem Ergebnis deiner Methode in Einzelfällen identisch sein, aber auf das Vorliegen eines solchen Falles würde ich mich nicht verlassen wollen.
     
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  7. #6 Papabär, 11.04.2016
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    Abweichungen gibt es v. a. dann, wenn die Nebenkosten-VZ nicht vollständig bezahlt wurden.

    In einer WEG ist ggf. noch ein angemessener Abzug bei den HW-Kosten erforderlich. Der Mieter braucht z.B. das Streichen der Kellertüren nicht zu bezahlen ... der Eigentümer schon. Und die WEG-Verwaltung ist i. d. R. nicht verpflichtet, diese Kosten herauszurechnen.
     
  8. Berny

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    Ersteres macht mein Excel automatisch, Letzteres mache ich dann individuell.
     
  9. #8 Waldameise, 12.04.2016
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    Guten Morgen,

    anitari, die Wohnung ist 61 qm groß, bei der Abrechnung kommen nur die Betriebskosten zu tragen, die ich gemäß § 2 Betriebskostenverordnung
    abrechnen darf.

    BHShuber, deine Vorgehensweise macht Sinn, so werde ich es auch zukünftig handhaben.

    Meine erstellte Abrechnung rechnete ich gestern erneut durch, achtete auf jede Kleinigkeit, sie ist fehlerfrei.
    Das Ergebnis bleibt bei einem Nachzahlungsbeitrag von 860 € und somit würde sich eine neue Vorauszahlung ergeben, in der Höhe wie ich
    sie im ersten Beitrag schrieb.

    Nun zur konkreten Frage:
    Gleich um 75 € monatl. erhöhen oder lieber erstmal z.B. 50 € Erhöhung ansetzen, damit es für den Mieter nicht auf einen Schlag zuviel wird?

    Liebe Grüße!
     
  10. GJH27

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    ...und damit bei der nächsten Abrechnung gleich wieder eine gewaltige Nachzahlung ansteht...
     
  11. dots

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    Das hängt davon ab, was du für Kosten erwartest.
    Heizöl ist z.B. aktuell recht günstig, vielleicht gleicht das die Nachzahlung aus.
    (Ich habe keine Ahnung, ob in diesem Fall per Öl geheizt wird, daher soll das Beispiel nur zum Selbst-Nachdenken anregen).
    Wenn bekannt ist, dass die Nachzahlung durch den Zuzug des Lebensgefährten entstanden ist, dieser aber seit Ende letzten Jahres nicht mehr in der Wohnung wohnt, würde ich gar nicht erhöhen.
    (Das auch nur als eines von vielen möglichen Beispielen zur Ideen-Anregung).
     
  12. #11 anitari, 12.04.2016
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    Dann waren die 100 € mit Sicherheit zu wenig. Allein für Heizkosten muß man mit mindestens 60 € rechnen, sind da auch die WW-Kosten dabei sogar mit bis zu 90 €.

    Da bleiben für die minimalsten BK, wie Grundsteuer, Versicherungen, Kaltwasser und Müllentsorgung, wie unschwer zu erkennen wenig bis nichts übrig.

    Welche Heizungsart ist denn vorhanden? Zentralheizung im Haus oder Fernwärme? Ich frage weil Fernwärme, mit um 2 €/m², gleich nach Strom die teuerste Heizungsart ist.


    Wenn dann noch, wie in vielen Häusern mit ETWs sicher Standard, Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst und gar noch Aufzug dazukommen ....

    Gute Frage.

    Du darfst die BK um 71,67 € monatlich erhöhen. Mußt aber nicht.

    Wie ist denn so das Verhältnis zwischen Dir und dem Mieter? Kann man das sachlich mit ihm besprechen würde ich das tun.
     
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  13. #12 Papabär, 12.04.2016
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    Bei den HW-Kosten könnte sich das kompliziert gestalten, sofern die Hausgeldabrechnung hier nicht in umlagefähig/nicht umlagefähig abgrenzt.


    Die Sache mit der Ermittlung der VZ aufgrund des reinen Abrechnungsergebni... ach, mancher muss halt erst selber auf die Nase fallen.


    Genauso gut hättest Du auch fragen können, ob die braunen - oder doch eher die roten Schuhe zu Dir passen.

    WIR KENNEN DEINEN MIETER NICHT. Wir wissen auch nicht, ob man in der Wohngegend schnell neue Mieter findet, falls dieser kündigt. Ich betreue u.a. ein Haus in einer strukturschwachen Gegend mit ca. 50% Leerstand. Da würde ich mir einen solch großen Schritt nicht erlauben ... und bei jeglicher Anpassung die örtlichen KdU-Sätze im Auge behalten. Es gibt aber auch Gegenden, wo ich damit nun so gar kein Problem habe.
     
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  14. #13 Waldameise, 12.04.2016
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    Mich freut es, dass ihr mir helft, Licht in mein Dunkel zu bringen.

    Zu aller Erst, ich habe mich entschieden, einem Vermieterverein beizutreten, das im Laufe der Zeit immer mal Fragen aufkommen können. Die
    versierteste Vermieterin bin ich noch nicht, ich muss noch dazulernen. Auf die Nase fallen möchte ich nur ungern, Papabär. Die Wohnung liegt
    übrigens im Einzugsbereich zu München, mit guter S-Bahn-Anbindung. Sie wäre sicher schnell wieder vermietbar, aber ich mag den Mieter,
    wir kommen gut miteinander klar.

    anitari, es ist Fernwärme. Telefonierte heute bereits mit dem Hausmeister, weil er eine identische Wohnung bewohnt und dieser sagte mir,
    dass die angesetzte Vorauszahlung mit 100 € zu wenig ist. Du hast mit deiner Aussage somit recht.

    Dankbare Grüße @all
     
  15. #14 anitari, 12.04.2016
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    Oha, wie gesagt gleich nach Strom die teuerste Heizungsart. Denn die Anlage läuft ja rund um die Uhr an 365 bzw. 366 Tagen im Jahr. Eine Zentralheizung im Haus kann man ja in den Sommermonaten ausschalten bzw. nur auf Warmwasserbetieb umstellen.

    Angesichts dessen würde ich die Vorauszahlungen um das Maximale, also 71 €, erhöhen. Gerade weil Du den Mieter magst. Wenn Du ihm das richtig erklärst wird er es sicher verstehen.
     
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  16. Berny

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    Hast schon wieder ein Gefeldmich bekommen...:057sonst:
     
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  17. #16 Papabär, 12.04.2016
    Papabär

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    Schön, dass hier endlich mal "Fernwärme" und "Zentralheizung" differenziert betrachtet werden. (Det könnte glatt een Lübke sein :008sonst:)

    Wir haben übrigens mehrere Häuser mit Fernwärmeversorgung - und nicht ein einziges davon läuft das ganze Jahr über auf volle Kraft. Wahrscheinlich ist das der Grund, warum da diese extrateuren WMZ vor die (zentralen) Wärmetauscher eingebaut wurden.

    Im Ergebnis gebe ich Dir aber soweit recht, dass Fernwärme vielerorts eine relativ teure Heizungsart ist (was nicht zuletzt an den zumeist langen Vertragslaufzeiten nebst vertraglich vereinbarten Preisstaffeln liegt).
     
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  18. Andres

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    Aber auch, weil die Versorger meist in kommunaler Hand sind und somit - wie viele andere Eigenbetriebe auch - oft als Haushaltsausgleicher herhalten müssen. Das macht das technisch eigentlich sehr interessante Konzept oft teurer als es sein müsste.
     
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  19. #18 chapi2305, 27.04.2016
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    Guten Morgen allerseits,
    das Thema mit den Nachzahlungen und den neuen VZ der BK und HK ist immer sehr interessant. Wobei ich mich bei der Berechnung der neuen VZ immer am Kopf kratze und mich frage. Warum immer durch 12 teilen? Macht für mich überhaupt keinen Sinn. Das macht auch kaum eine Vermietungsgesellschaft.
    Folgende Berechnung halte ich für einzig sinnvoll für die Berechnung der neuen VZ.
    Angenommen es sind Betriebskosten i.H.v 860 € für 2015 angefallen. Der Mieter hat bis dato eine VZ von 65 € geleistet. Die neue VZ soll ab Mai erfolgen.
    Man geht davon, dass die BK in 2016 um 10 % steigen.
    Jetzt die Berechnung: angefallende BK 860 € + 10 % = 946 € geschätze BK für 2016
    Bisher in 2016 geleistete VZ: 4*65€ = 260 €
    In 2016 noch zu leistende VZ damit BK-Kosten gedeckt sind: 946-260 = 686 €
    Restmonate in 2016: 8 (Mai bis Dezember)
    Neue VZ ab Mai: 686/8=86 €

    Ich hoffe, ich konnte damit dem einen oder anderen privaten Vermieter helfen. Leider sehe ich immer wieder Berechnungen die ja im Grunde nicht falsch sind, aber einfach zu ungenau.
     
  20. #19 anitari, 27.04.2016
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    Das soll ja, nach einem BGH-Urteil, erlaubt sein wenn eine Kostensteigerung absehbar ist. Aber wer kann schon 12 Monate in die Zukunft sehen und das Verbrauchsverhelten der Mieter einschätzen?

    Die einzigen Kosten dich für kommenden Abrechnungszeitraum absehen kann, wären die Müllentsorgungskosten. Und das auch nur halbwegs.
     
  21. dots

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    Hallo chapi,

    deine Berechnung ist korrekt und m.E. näher an der (theoretischen!) Realität.
    Aber da Prognosen immer schwierig sind - besonders wenn sie die Zukunft betreffen - wird m.E. auch dein genauerer Rechenweg am Ende keine Punktlandung.

    Niemand kann in die Zukunft sehen, daher wird die Berechnung auch nicht genauer, wenn man sie komplizierter macht. Und wenn das Ergebnis am Ende eh nur eine Näherung ist, kann man sich die Mühe auch sparen und direkt einfach rechnen.

    Ein weiteres Problem sehe ich in der Nachvollziehbarkeit deines (korrekten!) Rechenweges: Manch ein Mieter wird den einfachen Rechenweg eher verstehen als deinen etwas komplizierteren. Und schon hast du als Vermieter Mehraufwand durch Diskussionen. Ist dir die vermeintlich genauere Berechnung den Aufwand wert?
     
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