Erhöhung Teilinklusivmiete aufgrund Untervermietung

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von aquila, 12.06.2013.

  1. #1 aquila, 12.06.2013
    Zuletzt bearbeitet: 12.06.2013
    aquila

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    Eine meiner Mieterinnen informiert mich, dass ihr Lebensparter zu ihr zieht. Vertraglich ist eine Teilinklusivmiete vereinbart. Falls die Mieterin einen neuen Vertrag gemeinsam mit Ihrem Lebenspartner anfordert, würde ich gerne auf Kaltmiete wechseln. Sollte der Lebenspartner jedoch zur Untermiete wohnen, möchte ich die Teilinklusivmiete um einen Untermietzuschlag erhöhen.

    1. Wie gehe ich am besten vor?
    2. Gibt es eine sinnvolle Kalkulationsgrundlage für einen Untermietzuschlag auf die TI-Miete aufgrund der höheren Belegung der Wohnung?
     
  2. AdMan

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  3. #2 GJH27, 12.06.2013
    Zuletzt bearbeitet: 12.06.2013
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  4. #3 aquila, 12.06.2013
    Zuletzt bearbeitet: 12.06.2013
    aquila

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    Ja, das Vorgehen bei der "gemeinen" :brille002: Mieterhöhung habe ich verstanden.

    Hier geht es mir alleinig um den Untermietzuschlag, der dem Vermieter zugestanden wird. Somit der Zuschlag, der sich alleinig aus der zusätzlichen Belegung ergibt (Höhere Abnutzung, Verbrauch, Müll, etc...).

    Da ich damit nicht vertraut bin, bitte ich mir nachzusehen, wenn ich diesen als eine Form der Mieterhöhung interpretiert haben.
     
  5. Syker

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    Hallo aquila


    Untermietzuschlag ist aber so auch nicht ganz richtig,
    da der Zuzug/Einzug des Lebenspartners keine Untermiete darstellt.

    Sondern eine Gebrauchsüberlassung an eine dritte Person (also kein M)
    die Zustimmung musst du erteilen, (da Lebenspartner)
    kannst aber die Zustimmung von einer Mieterhöhung nach §553 Abs. 2. abhängig machen.


    VG Syker
     
  6. aquila

    aquila Erfahrener Benutzer

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    §553 Abs. 2.
    Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.

    Wie kann ich das Erhöhungsverlangen kalkulieren bei einer TI-Miete? Suche nach einem plausiblen Ansatz, den ich der Mieterin vorlegen kann.
     
  7. #6 GJH27, 12.06.2013
    Zuletzt bearbeitet: 12.06.2013
    GJH27

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    Ok.

    Heißt, wenn ich richtig mitkomm, Du würdest quasi beide "Bestandteile" der TI-Miete erhöhen wollen: die Abnutzung ist ja im fiktiven Anteil "Grundmiete" drin, Müll etc im fiktiven Anteil "Betriebskosten" (Pauschale) --> da bietet sich aus meiner Sicht ein "normales" MEV alternativ schon auch an.

    Natürlich hast Du auch das Recht, Deine Zustimmung von einer Mieterhöhung abhängig zu machen, aber über dem Mietenspiegel wird die ja auch nicht liegen können.

    Sollte schon zutreffend sein...



    Nachtrag weil zu langsam geschrieben:

    Ich würd in dem Fall schauen, was auch bei einem normalen MEV möglich wär, also maximal + 20 %...
     
  8. aquila

    aquila Erfahrener Benutzer

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    Gehen wir mal davon aus, das ein "normales" MEV nicht anwendbar ist und ausschliesslich die Mieterhöhung durch zusätzliche Belegung kalkuliert werden soll. Was ist dem zugrunde zu legen?
     
  9. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Da ist jetzt die Frage: nicht anwendbar wegen a) Miethöhe / Kappungsgrenze, b) Sperrfrist. Bei

    a) musst leider die personenabhängigen Betriebskosten durchrechnen und entsprechend anpassen,

    b) würd ich auf das bei einem "normalen" MEV mögliche gehen.
     
  10. kathi

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    Schau mal da:

    Untermiete: Wann Sie einen Untermietzuschlag verlangen können

    Meiner Meinung nach wirst du hier ein Problem bekommen, denn wie gesagt ist es 1. keine Untervermietung, da der Lebenspartner mit einzieht, und 2. kannst du deine Zustimmung nicht von einer Erhöhung der Miete abhängig machen, da du dem Zuzug des Lebenspartners zustimmen musst.
    Und was noch dazu kommt, ist die Tatsache, dass du dich, selbst wenn es möglich wäre bei einer Teilinklusivmiete eine Mieterhöhung aufgrund steigendem Verbrauch durchzusetzen, was es nicht ist, nicht einfach auf irgendwelche fiktiven Zahlen stützen kannst.
    Wenn du weder die Rechnungen des Vorjahres hast, noch die Miete auf "normalem" Weg erhöhen kannst, wird dir nichts anderes übrig bleiben als einfach abzuwarten, bis du wieder "normal" erhöhen kannst und konkrete Zahlen in den Händen hältst.
     
  11. Berny

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    Welche Neben-/Betriebs-Kosten würden sich denn dann erhöhen?
     
  12. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Ein Blick ins Gesetz verbessert regelmäßig die Rechtskenntnis...

    § 553 Abs. 2 BGB wurde sogar schon in diesem Thread zitiert. Dort ist nicht von Untermiete die Rede, sondern von einer Gebrauchsüberlassung. Ein - möglicher - Anspruch auf eine Mieterhöhung hängt also keineswegs davon ab, ob die Gebrauchsüberlassung entgeltlich (=Untervermietung) oder unentgeltlich erfolgt.

    Unterstellen wir einfach mal, dass der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung hätte. Es wird dann "nur noch" festzustellen sein, ob die Erteilung der Erlaubnis für den Vermieter ohne Mieterhöhung unzumutbar ist.

    Eine mögliche Mieterhöhung ist weder durch die ortsübliche Vergleichsmiete noch durch die Kappungsgrenze begrenzt.

    Der denkbare Erhöhungsbetrag wird sich aus dem Nachteil ergeben, der dem Vermieter durch die zusätzliche Person entsteht.
    Es ist z.B. denkbar, dass Betriebskosten für die anderen Wohnungen nach Personenzahl umgelegt werden. Durch die Abrechnung reduziert sich bei verbrauchsunabhängigen Kostenarten die Kostenbelastung der übrigen Mieter. Der Vermieter hat also bei unveränderter Kostenhöhe geringere Einnahmen und wird die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung vom Ausgleich dieser Differenz abhängig machen können. Darüber hinaus wird der Vermieter selbstverständlich auch einen Betrag für zusätzlichen Verbrauch verlangen können.

    Im übrigen ist es keineswegs gewiss, dass der Vermieter die Erlaubnis erteilen muss. Mal abgesehen davon, dass die Erlaubnis nach § 553 Abs. 2 BGB von der Zustimmung des Mieters zu einer angemessenen Mieterhöhung abhängig gemacht werden kann, gibt es schon im Abs. 1 Voraussetzungen für den Anspruch des Mieters und Gründe des Vermieters zur Verweigerung der Erlaubnis. Man wird also niemals ohne Kenntnis sämtlicher Aspekte feststellen können, ob der Vermieter die Erlaubnis erteilen muss oder nicht. Dass die Erlaubnis in den allermeisten Fällen zu erteilen sein wird, ändert nichts daran.
     
  13. Berny

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    Den Satz speichere ich mir mal ab...:evil:
    Hoffentlich schimpft @Wubbu nicht...:brille002::113:
     
  14. kathi

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    @ berny: falls du es noch nicht bemerkt hast, aber den Satz hat der schon so oft benutzt, dass er sich schon so abgenutzt hat, dass er praktisch nicht mehr existiert.

    Das hab ich auch nie behauptet. Und hättest du meinen link gelesen, dann wüsstest du auch, warum ich ihn eingestellt habe. Dort wird nämlich das Thema Inklusivmiete angesprochen.

    Das wäre mir jetzt neu. Woher stammt diese Erkenntnis?

    1. Kann die TE das im Moment noch gar nicht errechnen, da sie noch keine Abrechnungen vorliegen hat.
    2. Geht das bei einer Teilinklusivmiete eben gerade nicht und schon rein gar nicht anhand von fiktiven Zahlen.
     
  15. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Grad mal durchgelesen, das ist reichlich verwirrend und widersprüchlich! Beispiele:



    1) Vorsicht bei Inklusivmieten und Pauschalen

    ...

    Daher ist Ihnen in diesen Fällen die Untervermietung ohne einen kompensatorischen Mietzuschlag sicher nicht zuzumuten.

    Aber wie gesagt: Sie haben keinen Anspruch auf Erhöhung der Miete und der Nebenkosten, sondern Sie können Ihre Erlaubnis der Untervermietung nur davon abhängig machen, dass der Mieter eine entsprechende Vereinbarung mit Ihnen trifft.


    ...

    2) Wichtig: Treffen Sie mit Ihrem Mieter eine Vereinbarung, wonach von ihm ein Mietzinszuschlag zu zahlen ist, ist dieser auf die Kappungsgrenze bei weiteren Mieterhöhungen nicht anzurechnen.

    Beispiel: Wegen einer zu erwartenden erhöhten Abnutzung der Wohnung vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter einen Zuschlag von 10%, also eine Erhöhung der Miete von 500 auf 550 €.

    In diesen Fällen bemisst sich die gesetzliche Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von 20% auf die erhöhte Miete von 550 €, sodass Ihnen eine spätere Mieterhöhung von weiteren 110 € wegen der Kappungsgrenze möglich ist.



    Ohne weiteren Kommentar...

    (Auslassungen und Unterstreichungen in den zitierten Beispielen von mir)
     
  16. kathi

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    Der Kernsatz in meinem link ist doch der:


    Es geht hier nicht um Untervermietung, sondern dass man den Partner mit in die Wohnung aufnimmt. Dazu braucht man zwar eigentlich auch die Genehmigung des Vermieters, aber dieser kann die Erlaubnis eben nur in ganz wenigen Fällen verweigern (Person des Partners, Überbelegung).
     
  17. GJH27

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    ...der in sich nicht schlüssig ist:

    "Sie haben keinen Anspruch auf Erhöhung der Miete und der Nebenkosten

    sondern

    Sie können Ihre Erlaubnis der Untervermietung nur davon abhängig machen, dass der Mieter eine entsprechende Vereinbarung mit Ihnen trifft."

    Da ist doch der §553 Abs. 2 BGB, der hier schon in #4 genannt wurde (und ja auch die Basis der Frage ist) deutlich hilfreicher als diese sogenannte Erklärung!
     
  18. aquila

    aquila Erfahrener Benutzer

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    Gebrauchsüberlassung wie Untervermietung berechtigen zum MEV bei Inklusivmiete

    "Bei nicht preisgebundenen Wohnungen dürfte allein die Inklusivmiete (wenn Betriebskosten in der Miete enthalten sind) eine Rolle spielen und zu einer Erhöhung der Miete führen können. In der Literatur wird zwar zum Teil von einer Honorierung der „Gebrauchserweiterung“ der Mietsache durch eine weitere Person ausgegangen, aber eine Erweiterung der Nutzung ist für den Vermieter durchaus zumutbar, da bestimmte Personenkreise (s. o.) schließlich keiner Erlaubnis bedürfen. Und tatsächlich hält auch der Gesetzgeber dies ohne Mieterhöhung für zumutbar. Anders ist es, wenn in der Miete Wasser, Müll und andere Kosten enthalten sind, die durch Verbrauch entstehen. Davon zu unterscheiden sind Kosten, die von der Anzahl der Mieter/innen im Haus unabhängig sind wie z. B. die Grundsteuer oder Versicherungen. Wenn mit dem Einzug einer weiteren Person die Betriebskosten in der Miete steigen und der Vermieter zusätzliche Kosten hat, ist die Zumutbarkeitsgrenze erreicht und eine Mieterhöhung zulässig." Quelle

    Für mich ist nun die Berechtigung zur Erhöhung unstrittig bei Inklusivmieten. Jedoch suche ich noch immer nach einem angemessenen Kalkulationsansatz für die Erhöhung der Teilinklusivmiete.
    Bsp. Wasserverbrauch des Hauses pro Person und Preis, etc...???
     
  19. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Wenn Du die entsprechenden Zahlen hast, ist das so natürlich am besten nachvollziehbar. Ansonsten halt ich (ohne mehr über die betreffende Wohnung und Miete zu wissen) mindestens 10 % der TI-Miete für angemessen, maximal 20 % (wie bei einem "normalen" MEV).
     
  20. kathi

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    Du kannst keine fiktiven Zahlen nehmen!! Natürlich könnte ich dir hier genaue Zahlen nennen, die wir bei uns an Wasserverbrauch/Person haben. Die bringen dir aber nichts, da sie bei dir völlig anders sein könnten. Du benötigst deine Zahlen und die hast du nicht!
    Ausserdem hast du doch offenbar die Mitteilung deiner Mieterin akzeptiert, dass ihr Lebenspartner dort eingezogen ist. Um Erlaubnis hat sie lt. der bisherigen Beiträge gar nicht gefragt.
     
  21. Berny

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    Gibt es keine Wasserzwischenzähler für die Wohnungen?
     
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