Erleichterte Kündigung

Diskutiere Erleichterte Kündigung im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, ich bitte um Eure Einschätzung zu folgendem Sachverhalt bzw. Kündigungsschreiben: VM möchte von der erleichterten Kündigung...

  1. #1 Lucky Strike, 27.02.2019
    Lucky Strike

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    Hallo zusammen,

    ich bitte um Eure Einschätzung zu folgendem Sachverhalt bzw. Kündigungsschreiben:

    VM möchte von der erleichterten Kündigung Gebrauch machen. Ein Haus, zwei Wohnungen...eine bewohnt der VM selbst, die andere ist vermietet, weitere Mietobjekte gibt es nicht. Mietvertrag wurde mit Mietbeginn 01.09.2010 auf ein Paar ausgestellt, nach der Trennung wurde Anfang 2014 ein neuer Vertrag nur mit dem jetzigen M erstellt. Blöderweise steht im neuen MV als Mietbeginn auch das alte Datum von 2010 drin. Somit Kündigungsfrist also 9 Monate + 3 Monate aufgrund 573a, gekündigt wird zum nächstmöglichen Termin, Zugang der Kündigung erfolgt noch in dieser Woche.

    Inhalt des Kündigungsschreibens:

    ...ich kündige das bestehenden Mietverhältnis (Mietvertrag vom 17.08.2010 und Anschlussvereinbarung/neuer Mietvertrag vom 01.01.2014) fristgerecht zum 29.02.2020.

    Die Kündigung stützt sich auf §573a Abs. 1 BGB und erfordert kein berechtigtes Interesse, da die Mietsache Teil des von mir selbst bewohnten Gebäudes ist und dieses Gebäude insgesamt nicht mehr als zwei Wohnungen hat.

    Die Übergabe der Mietsache hat bis spätestens 29.02.2020 zu erfolgen; §193 findet keine Anwendung.

    Ich widerspreche einer weiteren Nutzung der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit; §545 BGB findet keine Anwendung.

    Sollten Sie vor Ablauf der Mietzeit eine neue Wohnung finden, dann ist eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag durch eine Aufhebungsvereinbarung möglich. Eine entsprechende Vereinbarung kann im Bedarfsfall verhandelt werden. Das Recht auf eine fristgerechte Kündigung Ihrerseits bleibt unberührt.

    Abschließend weise ich auf Ihr Widerspruchsrecht nach §574 BGB hin.


    Ok soweit, oder fehlt was? Das Angebot den M früher per Aufhebung aus dem MV zu entlassen ist der ausdrückliche Wunsch des VM. Das MV ist unbelastet und er möchte dem M keine Steine in den Weg legen.

    Freue mich über Eure Einschätzungen. Ganz herzlichen Dank!
     
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  3. #2 ehrenwertes Haus, 27.02.2019
    ehrenwertes Haus

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    Bei einem guten Mieter würde ich das mieterfreundlicher formulieren.

    Es wirkt einfach freundlicher (eine Kündigung erhalten ist immer was unerfreuliches für Mieter) und verständlicher für Leute, die eigentlich nichts mit Mietrecht am Hut haben, wenn man den Inhalt der § für Laien verständlich formuliert und "entsprechend § XY" zum selber nachlesen nur als Ergänzung empfunden wird.
    Juristisch formal und inhaltlich korrekt wirkt für Laien halt oft wie eine riesen Klatsche und unhöflich hoch 3.
    Unter Leuten die sich mehr damit befassen, ist das natürlich was Anderes.

    Ein paar Worte mehr können da Wunder wirken, wenn es um eine friedliche, nicht nur formal korrekte, Beendigung eines bislang guten Mietverhältnisses geht.
     
    immobiliensammler gefällt das.
  4. #3 Lucky Strike, 27.02.2019
    Lucky Strike

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    Grundsätzlich gebe ich Dir recht. Dem M ist aber bereits bekannt das die Kündigung ausgesprochen wird. Das Schreiben ist daher "nur noch" der formelle Teil. Dem VM geht es in erster Linie um die inhaltliche Korrektheit. Und wie sich was nach einer Kündigung entwickelt...wer weiß das schon ;)
     
  5. #4 ehrenwertes Haus, 27.02.2019
    ehrenwertes Haus

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    Ich glaube, da wäre Hinweis auf "BGB" gut.
    Eine Verwechslung mit StGB § 193 Wahrnehmung berechtigter Interessen wäre a bisserl deppert ;)

    Sonst ist mir nichts aufgefallen. Bin aber kein Jurist.
     
  6. #5 Lucky Strike, 27.02.2019
    Lucky Strike

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    Da hast Du schon wieder recht. Vielen Dank für die Aufmerksamkeit ;)
     
  7. #6 Sweeney, 27.02.2019
    Zuletzt bearbeitet: 27.02.2019
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    Zunächst sei erwähnt, dass es bei den Kündigungsfristen ohnehin nicht auf das Datum im Vertrag ankommt. Das Gesetz stellt explizit auf den den Zeitraum der Wohnraumüberlassung ab. "Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate." (vgl. §573c Abs. 1 Satz 2 BGB) Aus diesem Grund hätte auch eine korrekte Datierung des Mietvertrags keinen Einfluss auf die Kündigungsfrist, denn die Mietsache befand sich seit 2010 ununterbrochen im Besitz des Mieters.

    Was denn nun? Soll sich der Mieter das für ihn passende aussuchen?

    Grundsätzlich sollte eine Kündigung als Willenserklärung eindeutig zum Ausdruck bringen, was konkret gekündigt wird. Es gibt genau einen wirksamen Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter über die Mietsache, der in diesem Fall scheinbar entweder ergänzt oder aufgehoben und erneut geschlossen wurde. Das ändert jedoch nichts an der Tatsache, dass es genau einen Vertrag gibt und keine Liste, aus der sich der Mieter etwas aussuchen darf. Die fehlende konkrete Bezeichnung der Mietsache, sowie die Rückdatierung des "neuen" Vertrags sind hier ebenfalls nicht gerade hilfreich.

    Mir lässt das zu viel Spielraum für Interpretationen.

    Ob die Hinweispflicht des Vermieters mit dem bloßen Verweis auf Paragraphen erfüllt ist, kann an dieser Stelle offen bleiben. Ich würde im Zweifelsfall nicht darauf spekulieren, dass ein durchschnittlich verständiger Mieter seine Rechte und Pflichten, sowie die Konsequenzen seines Handelns anhand derartiger Verweise auf Gesetzestexte überblicken kann.

    Abschließend sei erwähnt, dass ich in diesem Fall die Beauftragung eines Fachanwalts für Mietrecht empfehlen würde, denn die bisherigen Formulierungen sind zu wackelig. Ebenfalls ist die Kündigungsfrist zu lang als dass man eine zweite Runde riskieren möchte, falls die erste Kündigung sich als unwirksam erweisen sollte.
     
  8. #7 Lucky Strike, 27.02.2019
    Lucky Strike

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    Auch Dir vielen Dank! Ich bin idF übrigens auch nicht der VM.

    In dem "neuen" Vertrag steht unter Mietbeginn:
    Datum des ersten Vertrages / Datum des zweiten Vertrages. Deshalb der Hinweis auf beide Erstellungsdaten der Verträge.

    Der Hinweis auf 574 ist für mich idF auch iwie unverständlich. Er bezieht sich ja auf 573 (3)...also doch genau das was für eine Kündigung nach 573a nicht nötig ist.

    Was empfindest Du denn noch als wackelig?
     
  9. Andres

    Andres
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    Grundsätzlich wären diese Vorschriften zwar abdingbar (wobei das unter AGB-Gesichtspunkten etwas kniffliger sein könnte), aber man kann nicht einfach einseitig in der Kündigung festlegen, dass diese Bestimmungen nicht gelten sollen. Im Fall des § 545 BGB ist ein geeigneter Hinweis enthalten:

    ... nur falsch formuliert: Du widersprichst nicht der Nutzung sondern der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch die weitere Nutzung. Einfach am Wortlaut der Vorschrift orientieren, dann wird alles gut. :)

    Für die Rückgabe sehe ich keine Einflussmöglichkeit. Wenn der Mieter die Wohnung am 2. März vormittags zurückgeben will, dann wird man das schwer verhindern können.


    Wenn es hier nur noch um eine Kündigung "der Form halber" geht, würde ich mir diesen Absatz sparen. Er relativiert nur unnötig die klare Kündigungsabsicht. Dass man trotzdem noch miteinander vernünftig reden kann, sollte dem Mieter bereits bekannt sein, andernfalls könnte man das z.B. bei einer persönlichen Übergabe der Kündigung noch einmal ansprechen.


    In § 574b BGB stehen noch ein paar interessante Dinge zum Widerspruchsrecht, auf die ich immer hinweise: Der Widerspruch hat schriftlich zu erfolgen. Außerdem verlange ich bereits mit dem Kündigungsschreiben, dass über die Gründe eines eventuellen Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilt wird.
     
  10. Ferdl

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    Mir scheint es sinnvoll auf beide Verträge Bezug zu nehmen (steht ja auch: "und") da es nicht unbedingt sicher ist, das mit dem zweiten Vertrag der erste rechtswirksam beendet wurde.
     
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