Erneuerung der Dachisolierung auf eigene Kosten?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Hens, 30.05.2011.

  1. Hens

    Hens Gast

    Hallo,

    wir haben uns vor kurzem eine Eigentumswohnung (Penthouse) gekauft und nun bei den Renovierungen festgestellt, dass (laut Aussage unseres Handwerkers) die Dachisolierung nicht "vernünftig" ist (d.h. unter anderem fehlende Dampfsperre). Unser Handwerker rät uns dringend dies zu verbessern.

    Wir haben dies der Verwaltung mitgeteilt und dieser auch ein Angebot unseres Handwerkers zukommen lassen. Daraufhin erhielten wir die Antwort, dass die Dachisolierung wohl bautypisch sei (Baujahr 1980) und wir Verbesserungen auf eigene Kosten durchführen könnten.

    Bei der Isolierung handelt es sich um Gemeinschaftseigentum, so dass sich doch eigentlich die Gemeinschaft beteiligen müsste oder? Um einen längeren Rechtsstreit aus dem Weg zu gehen (wir befinden uns mitten in der Renovierung!) würden wir die Erneuerung der Isolierung sogar selbst bezahlen.

    Da stellt sich nun die Frage, ob wir tatsächlich die Erneuerung der Dachisolierung durch unseren Handwerker beauftragen dürfen? Reicht das OK des Verwalters oder muss dafür extra in der Eigentümergemeinschaft abgestimmt werden, selbst wenn wir die Kosten komplett tragen?

    Sind wir damit rechtlich abgesichert, wenn es später zu einem Schaden in dem Bereich kommen sollte?

    Danke für jeden Hinweis!
     
  2. AdMan

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  3. #2 Martens, 30.05.2011
    Martens

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    moin Hens,

    grundsätzlich steht in der Teilungserklärung, was Gemeinschafts- und was Sondereigentum ist. Steht da nichts (gibt es auch), oder nichts zu diesem konkreten Fall, hilft die Definition, daß all das Sondereigentum ist, was man ohne Beeinflussung des Ganzen (Gemeinschaftseigentumes und fremden Sondereigentumes) verändern oder auch entfernen kann, klassisch also Wand- und Deckenputz oder Zwischenwände.

    Eine Isolierung ist essentiell für das Gebäude, fehlt sie oder ist sie schadhaft, läuft das Wasser rein. Allein das spricht dafür, daß es GE ist.

    Ob eine fehlende Dampfsperre jetzt essentiell ist, kann ich nicht beurteilen, bin kein BauIng. Soviel ich weiß, ist eine Dampfsperre aber innen angebracht und schützt den Dachaufbau und die Wärmedämmung vor Feuchte aus dem Wohnraum.

    Sofern es sich um GE handelt, darf kein Sondereigentümer (also Ihr) daran Veränderungen vornehmen, außer, die Gemeinschaft erlaubt es ihm. Wenn der Verwalter also schreibt, macht mal, dann dürft Ihr machen.
    Eine nachträgliche Kostenerstattung ist naturgemäß schwierig zu erlangen, also stellt Euch darauf ein, es selbst zu zahlen, wenn Ihr etwas ändert.

    Christian Martens
     
  4. Hens

    Hens Gast

    Hallo Christian,

    danke für die schnelle Antwort. Also die Deckenisolierung ist laut Teilungserklärung auf jeden Fall GE.

    D.h. es ist tatsächlich so, dass wenn der Verwalter das OK gibt, sind wir rechtlich abgesichert und es kann später niemand z.B. das Zurückbauen fordern? Weil gefragt hat der Verwalter die anderen Eigentümer nicht zu diesem Thema...

    Danke
     
  5. #4 Christian, 30.05.2011
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo,

    ich würde jemanden, der eine vorhandene intakte, aber nicht dem letzten Stand der Technik entsprechende Isolierung gegen eine superdupermoderne, aber mit Pfusch angebrachte Isolierung ersetzt, nicht mehr nett grüßen wollen.

    M.E. ist es durchaus üblich, daß Isolierungen ohne Dampfsperre existieren und ihren Zweck bis heute erfüllen.

    Wer würde den Schaden tragen, der u.U. entsteht, wenn die neue Isolierung an den Übergängen nicht 100%ig dicht ist?

    Auch wenn du das Okay der Verwaltung hast, stehst du im worst case bei deinen Miteigentümern nicht sehr gut da. Daher würde ich mir solche Aktionen (die auf der Aussage dessen, der dir eine neue Isolierung verkaufen und einbauen will, beruhen) sehr gut überlegen.

    Gruß,
    Christian
     
  6. #5 Martens, 31.05.2011
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    Starker Tobak, das.
    mal im Detail schauen:

    >der eine vorhandene intakte, aber nicht dem letzten Stand der Technik entsprechende Isolierung

    Dampfsperren gibt es mindestens seit Jahrzehnten, es geht hier nicht um den letzten Stand der Technik.

    >mit Pfusch angebrachte Isolierung

    Wie kommst Du auf das Pferd?

    >ersetzt

    Nach den vorliegenden (unvollständigen) Informationen scheint es nicht um einen Ersatz zu gehen sondern vielmehr um eine Nachrüstung, die zusätzliche Anbringung einer Dampfsperre.

    Insofern ist auch die Diskussion müßig, was bei nicht ordentlichen Anschlüssen geschieht.

    Die WEG handelt durch den Verwalter.
    Stimmt also die WEG durch den Verwalter einer Maßnahme zu, dann hat sie zugestimmt und muß sich daran halten. Weitere Diskussionen darüber, ob man das dann toll findet, erübrigen sich.

    Der Eigentümer sollte sich jedoch vergewissern (er kann ja die vertraglichen Grundlagen einsehen), ob der Verwalter in diesem Falle eine Zusage für die Gemeinschaft geben darf.
    Eventuell setzt sich der Verwalter einem Haftungsrisiko aus, wenn er seine Befugnisse überschreitet, das ist aber sein Risiko.

    Offenbar hat der neue Eigentümer das Standardproblem: keine Zeit, um die Angelegenheit sauber zu klären. Da kann man dann immer nur schwer zu oder gegen etwas raten.

    Bei Fragen der Abdichtung oder anderen bauphysikalischen Fragen würde ich nicht einem Ausführungsbetrieb vertrauen, sondern einen in diesen Dingen erfahrenen Architekten oder besser noch Bau-Ing. hinzuziehen, der die Angelegenheit nüchtern betrachtet und nichts verkaufen muß (außer seiner Zeit für die Beurteilung der Situation).

    Christian Martens
     
  7. #6 Christian, 31.05.2011
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo Martens,

    der Threadersteller will Gemeinschaftseigentum ändern (lassen).
    Dabei kann etwas schiefgehen. Es muss nicht etwas schiefgehen, aber es kann.
    Daß die Miteigentümer in dem Fall, daß etwas schief geht, nicht laut "Hosianna!" rufen werden, ist rein menschlich betrachtet verständlich - unabhängig davon, daß der Threadersteller rechtlich auf der sicheren Seite ist.

    Wenn bei der Aktion irgendwas schief geht (Folgeschäden entstehen, Gemeinschaftseigentum beschädigt wird, ...) werden die Miteigentümer bestimmt als allererstes den Threadersteller nicht mehr nett grüßen - auch wenn rein rechtlich die Hausverwaltung zur Verantwortung zu ziehen ist.

    Was nützt es einem, wenn man sich zwar an ale Gesetze/Regeln hält, aber auf zwischenmenschlicher Ebene mit den Miteigentümern nicht mehr klar kommt?

    Gruß,
    Christian

    PS: Es MUSS nicht immer der worst case eintreten, aber m.E. ist es vorteilhafter, wenn man vorher weiß, was im schlimmsten Fall passieren könnte.
     
  8. #7 Martens, 31.05.2011
    Martens

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    Die Nachrüstung einer Dampfsperre wird mit Sicherheit nicht das Gemeinschaftseigentum betreffen. Alles Weitere ist Spekulation.

    Christian Martens
     
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