Erneuerung Gastherme in Mietwohnung

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von kleinesM, 28.02.2014.

  1. #1 kleinesM, 28.02.2014
    kleinesM

    kleinesM Neuer Benutzer

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    Hi zusammen,

    ich habe einen leider sehr aktuen Problemfall. In der von uns vermieteten Wohnung (Mieter zieht heute ein, mietet aber bereits seit dem 01.02. die Wohnung, Einliegerwohnung in unserem Einfamilienhaus), ist die Gastherme defekt. Diese ist BJ 1996 und wurde bereits seitdem wir das Haus haben (10/2013) 2x repariert,... und ein Ende ist nicht in sicht. Leider läuft die Heizung jetzt nur noch auf Schonsteinfegermodus, da sonst nix mehr geht, (d.h. konstant 80°C) und der Heizungsmonteur hat heute eine Aufnahme gemacht was denn ist...

    Wenn ich die Heizung jetzt reparieren lassen, fallen zwar "nur" 600Euro an kosten an, aber warscheinlich ist die Heizung übermorgen wieder hinüber.....Auf meinen Wunsch wurde mir jetzt auch ein Angebot über eine neue Gastherme gemacht > Kosten ca. 4000 Euro inkl. Einbau etc. Durch den Umbau reduziert sich der Gasverbauch der Mieter dadurch enorm. Die Mieter sind direkt beim Gasunternehmen gemeldet und zahlen direkt.

    Nun zu meiner Frage....
    nun habe ich im internet gelesen das man dem Mieter so eine Umbaumaßnahme ankündigen muss, könnt ihr mir hierzu etwas sagen? Desweiteren will ich prüfen, ob ich die Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen kann (Mieterhöhung irgendwann), was muss ich hier beachten??? Noch eine Frage bzgl. KfW Förderung... habt ihr damit erfahrung gemacht, ob eine Moderniserung einer Gastherme bezuschusst wird?

    Momentan bin ich noch dabei mir weitere Angebote für eine Modernisierung einzuholen, hoffe aber das ich die Modernisierung innerhalb von 1-2 Woche durch habe.

    Da fällt mir noch eine Frage (nicht zu diesem Thema) ein...
    Unsere Mieterin hat im DG ein Zimmer welches nur als Abstellraum angegeben war (da nicht beheizt, und nur durch externe Leiter zugänglich), ausgebaut und als Schlafzimmer hergerichtet, falls es mal zu einer Neuvermietung kommt, kann ich dieses Zimmer mit auf die qm anrechnen, da dieses jetzt von Grund auch renoviert und erneuert wurde??

    Danke schonmal für eure Antworten!
     
  2. AdMan

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  3. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi kleinesM,

    es kommt hier doch durchaus drauf an, was hier kaputt gegangen ist. Hier pauschal zu sagen, eine Reparatur würde ich nicht mehr lohnen, finde ich schon etwas gewagt.
     
  4. #3 kleinesM, 28.02.2014
    kleinesM

    kleinesM Neuer Benutzer

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    Die Hauptplatine des Vaillant Thermoblock VC182 wenn du es genau wissen willst :). Genau konnte es der Techniker aber nicht sagen, da es auch die Logikplatine (?) sein kann, merkt man aber erst, wenn die Hauptplatine getauscht wurde.
     
  5. Andres

    Andres
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    Wie so oft: Ein Blick ins Gesetz erleichtert die Rechtsfindung. Dann blicken wir mal in Richtung § 555a BGB und kommen zu der Erkenntnis, dass die Reparatur oder der Austausch einer defekten Heizung während der Heizperiode ganz sicher eine Maßnahme ist, deren "sofortige Durchführung [...] zwingend erforderlich [ist]".


    Zuerst einmal würde ich beachten, dass eine Mieterhöhung nach 1 Monat bestimmt nicht zu einem guten Mietverhältnis führen wird. Da es außerdem um recht überschaubare Beträge geht (dazu gleich) würde ich das nicht machen.

    Damit hier überhaupt eine Modernisierung vorliegt, müsste durch die neue Therme Energie eingespart werden. Selbst dann wäre aber nur die Differenz zwischen Instandhaltung (hier: Einbau einer funktionsfähigen Therme gleicher Art) und der durchgeführten Maßnahme (bessere Therme) als Erhöhung umlegbar. Bei gerade einmal 4000 € incl. Einbau rechne ich damit, dass diese Differenz sehr gering ausfällt. Und davon dürft ihr dann 11 % ... - lohnt sich das wirklich?

    Ich finde spontan kein Förderprogramm, zu dem das passen würde. Fördermittel - egal ob als Zuschuss oder nur als Zinsnachlass - wären übrigens von den 4000 € auch noch abzuziehen.

    Da die Modernisierung nicht korrekt angekündigt war, tritt die Erhöhung der Miete erst 9 Monate ein, nachdem ihr sie eingefordert habt. Auch das sollte man bedenken.


    Vermutlich wird dieser Raum nicht den Anforderungen der für dich geltenden LBO genügen und ist daher nicht der Wohnfläche zuzurechnen.
     
  6. #5 kleinesM, 28.02.2014
    kleinesM

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    War auch nicht gedacht die Miete sofort zu erhöhen (deshalb auch mein Hinweis / irgendwann). Da ich das Mietverhältnis auch nicht kaputt machen will (wir wohnen ja schließlich im EG).

    Gilt hier für die Instandsetzung nicht der Preis für die Reperatur der alten Therme (hier ca. 600 Euro). ?


    Danke für die Info.

    Generell fühle ich mich momentan einfach überrannt von der ganzen Heizgeschichte und sehe quasi nur den jubelnden Mieter vor mir, der sich nun freut das er ne neue Heizung bekommen hat..... ist halt ärgerlich... aber nun leider nicht mehr Änderbar.

    Hätte der Mieter jetzt die Möglichkeit/das Recht die Miete zu kürzen? Die Heizung läuft derzeit zwar, aber nur sehr heiß (wie gesagt 80°C). Ich habe die Mieterin darauf hingewiesen das sie beim Heiß-Wasser-Aufdrehen bisschen darauf achten soll, nicht das sie sich verbrennen....
     
  7. Andres

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    Nein. Durch eine Reparatur wird aus der alten Therme keine neue Therme, also taugt das nicht für den erforderlichen Vergleich "neu für alt".


    Darf der Mieter sich nicht freuen?

    Solche Defekte gehören zum wirtschaftlichen Risiko beim Vermieten. Und dass man nach 18 Jahren vielleicht mal in eine Therme investieren muss, sollte eingeplant sein.


    Für das "zu heiße" Wasser jedenfalls nicht. Gibt es sonst noch Ausfälle?
     
  8. #7 kleinesM, 28.02.2014
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    Als wir das Haus gekauft haben, haben wir schon damit
    Geplant das die Heizung bald neu muss, nur nicht so bald ;).

    Sonst ist alles in Ordnung und es gibt keinen anderen Grund zum Mietmindern.
     
  9. #8 BHShuber, 01.03.2014
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    hallo kleinesM,

    wenn dir der jubelnde Mieter bereits wegen der Kosten der neuen Gastherme ein Dorn im Auge ist und weil der weniger Heizkosten verursacht, somit weniger Geld aufwenden muss, dann halte dir doch bitte mal vor Augen:

    Die Mietzahlung ist dafür da, dass der Mieter die Mietsache mitsamt zugehörigen Bestandteilen ordentlich nutzen kann, hierzu gehört auch eine ordentliche Heizmöglichkeit und ist nicht das Problem des Mieters!

    Hallo, du willst Miete kassieren auf der einen Seite aber anderherum nichts hierfür tun und sich auch noch darüber grämen, dass ja durch eine neuen Therme, der Mieter einen Vorteil hat.

    Das ist genau der Grund warum in unserem Land alle Juristen jauchzen vor Freude und sich die Taschen voller Geld stopfen, die Gerichte vor lauter Klagen nicht mehr wissen wo Hinten und Vorne ist, Vermieter als Bösewichte dastehen und Mieter verunglimpft werden.

    UNTERSCHEIDE was ist Vermieterpflicht und was für Pflichten hat der Mieter, hierzu gehört nicht, dass er sich mit einer zu tode reparierten Gastherme abfinden muss und wenn diese ausgetauscht werden muss, ist das nicht das Problem eines Mieters :unsicher011:

    Gruß

    BHShuber
     
  10. #9 kleinesM, 01.03.2014
    kleinesM

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    Danke für deinen Vortrag ;) ich neige mein Haupt und nehme es an.
    Ich bin auf jeden fall bereit etwas dafür zutun damit meine Mieter und die Immobilie in Ordnung und glücklich sind. Das heißt ich tue was für meine Miete, die Maßnahmen die wir bereits durchgeführt haben tuen jetzt aber nix zur Sache.

    Zum aktuellen Stand... Heute kam der Supergau. Im EG kam das Wasser durch die Decke. Notdienst vom Heizungsmonteur war da, Decke unten geöffnet, die komplette Dämmung und das Holz waren voll Wasser. Leider konnte Dass Leck nicht gefunden werden. Danach kam der leckorter ... Und Ende vom
    Lied war das der Vater der Mieterin beim
    Anbringen der Fußleisten mit einem Nägel Zum befestigen der Fußleisten in die hinter der wand liegende Kupferleitung der Heizung gehauen hat, dadurch der Wasserschaden !

    Darauf haben wir den Vater angesprochen ... Als wir ansprachen das es ggf dazu kommen kann das unsere Versicherung sich das Geld bei ihm holen will meinte er nur " nö dann habt ihr halt den Nagel reingehauen".

    Und mitten im Chaos (Wasser lief... Etc)die Frage wann wir denn nun den Anschluss für den Geschirrspüler anbauen (eckventil statt normalen Wasseranschlüsse) ... Da wäre ich fast umgefallen.

    Nur das zu meinem
    Kommentar das ich IHM (nicht Mieter, nur besuch) ... Das nicht gönne. Meine Mieterin ist sehr verständnisvoll.

    Nunja ... Heizung wir nächste Woche erneuert, Leck ist abgedichtet und Decke muss neu sowie Teil vom Fußboden oben ...
     
  11. #10 BHShuber, 02.03.2014
    BHShuber

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    Hallo kleines M

    Hallo kleines M,

    war ja auch nicht böse gemeint von mir, ok.

    Wenn es kommt, dann immer dicke eieieiei


    Nein, eben nicht, den Sachverhalt bitte genauso darstellen gegenüber dem Versicherer wie er tatsächlich war.


    Ja, manchmal kapieren manche Herrschaften die Tragweite ihres Tuns nicht, damit muss man umgehen lernen.

    Pflege niemals mit dem Mieter ein freundschaftliches oder lockeres Verhältnis, klare Grenzen, nicht alle aber immer mehr, wenn man den kleinen Finger reicht, reisst man oft gleich den ganzen Arm ab.

    Gruß

    BHShuber
     
  12. #11 kleinesM, 02.03.2014
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    Hab mich heut schon mal wegen der versicherung erkundigt. Wenn die Mieterin in den Nebenkosten anteilig die Wohngebäudeversicherung mit zahlt dann ist das wohl abgedeckt. Aber morgen weiss ich wohl mehr, dann wird auch die Erneuerung der Therme in Auftrag gegeben.

    Ja wir versuchen ein nettes verhältnis zu haben... mehr auch nicht... da wir ja alle gemeinsam in einemHaus wohnen, finde ich es so ok. Ich werde jetzt auch dazu übergehen nur noch mit der Mieterin zu kommunizieren und nicht mehr wie sonst mit ihrem Vater (der hat die ganzen rRenovierungsarbeiten für seine tochter gemacht / laminat gelegt etc) . Er sieht seine schuld (kann ja jeden nun passieren) leider nicht ein und hält einem vor das er so viel gemacht hat und dann wirft man ihm sowas vor (als ob er das für uns gemacht hat) ... man man man.... genauso war es als wir im kinderzimmer den Fußboden komplett erneuert haben da dieser schief war und unsere mieterin hier laminat legen wollte (die zwischendecke musste eh gedämmt werden, deshalb wars auch sinnvoll für uns) und am ende beschwert er sich das der boden 2mm schief ist!!!!! Hach ja... und da soll man noch ruhig bleiben ;)
     
  13. #12 Phyrrhos, 17.03.2014
    Phyrrhos

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    Austausch einer defekten Gastherme

    Hallo,

    der Austausch einer defekten Gastherme stellt keine Modernisierung dar und begründet somit keine Mieterhöhung. Eine Modernisierung ist eine Maßnahme, in der eine Wohn-
    wertverbesserung erfolgt. So begründet z.B. der Austausch alter Fenster keine Mieter-
    Höhung. Würden aber Schallschutzfenster eingebaut werden, so ist dies eine Wohnwert-
    verbesserung.

    Fritz
     
  14. Andres

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    So pauschal ist das falsch.


    Das ist unvollständig, es gibt noch andere Möglichkeiten.


    Ja was denn nun?
     
Thema: Erneuerung Gastherme in Mietwohnung
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