Ersetzt viel Kapital ein Einkommen aus Erwerbstätigkeit?

Diskutiere Ersetzt viel Kapital ein Einkommen aus Erwerbstätigkeit? im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen. Ein Freund von mir ist 49 Jahre alt und erwerbsunfähig. Eine Rente bekommt er nicht. Nun hat er etwa 250.000 Euro geerbt und plant...

  1. #1 doberwache, 08.10.2018
    Zuletzt bearbeitet: 08.10.2018
    doberwache

    doberwache Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen.
    Ein Freund von mir ist 49 Jahre alt und erwerbsunfähig. Eine Rente bekommt er nicht. Nun hat er etwa 250.000 Euro geerbt und plant ein Immobilien Investment (Mehrfamilienhaus zum Vermieten). Er hat keine Schulden und lebt alleine in einer bescheidenen Mietwohnung.

    Wenn er keinen Kredit bekommt würde er mit Eigenkapital kaufen und auf ein Darlehn verzichten. Ich habe ihm geraten zu versuchen wenigstens 250.000 Euro per Kredit aufzunehmen so das er mit immerhin 50% Eigenkapital die niedrigen Zinsen und die Inflation für sich nutzen kann.

    Haltet ihr das für realistisch?

    Oder wäre es besser zunächst ein Haus für 200.000 Euro zu kaufen – dann hat er Einkommen das er nachweisen kann. Und dann mit den 50.000 ein Weiteres Haus mit 20% an zuzahlen und 200.000 Euro aufzunehmen?

    Was ist die Klügste Variante?

    Zählt die Miete des Hauses das gekauft wird nicht auch als Einkommen?

    Danke für eure Antworten.
     
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  3. #2 immobiliensammler, 08.10.2018
    immobiliensammler

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    Die Idee ist nicht ganz ausgegoren. Zunächst mal: Im Moment ist der Markt völlig überdreht, es werden total überzogene Preise aufgerufen und auch bezahlt.

    Rechnen wir Dein Beispiel mal durch: Je nach Region wird er denke ich für die 200.000 Euro wenn es hoch kommt (und die Immobilie nicht irgendwelche Macken hat) auf vielleicht 10.000 Euro Miete im Jahr kommen (vor Steuern), also rund 850 Euro im Monat. Will Dein Freund davon leben? Soll das reichen?

    Eine Finanzierung ohne Einkommen wäre dann voll auf die Immobilie abgestellt, die Frage ist halt, ob die Bank bei der Wertermittlung die aktuelle Marktlage zugrundelegt oder nicht, ansonsten wäre der Beleihungsauslauf (bezogen auf den tatsächlichen Kaufpreis) wohl weit unter den üblichen 60 %.

    Ich denke das wird nichts!
     
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  4. Andres

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    Da stellt sich dann zunächst die Frage, wovon der Freund eigentlich lebt. Die Anschlussfragen sind, ob er das Erbe überhaupt zur freien Verwendung hat oder ggf. im Bezug auf ALG2 zunächst "aufbrauchen" muss und ob das Geld nicht besser in einer eigenen Wohnung angelegt sein könnte. Das geht aber - zumindest auf den ersten Blick - etwas an deinen Fragen vorbei ...


    Vor Empfehlungen in Finanzfragen sollte eigentlich immer eine solide Klärung der persönlichen Verhältnisse und der Ziele einer Geldanlage stehen. Einmal davon abgesehen, dass es auch schwer planbare Umstände gibt, die selbst das beste Konzept umwerfen, sollte man doch wenigstens festlegen, was man eigentlich mit einer Geldanlage erreichen will.

    Das geht dann z.B. in diese Richtungen:
    • Könnte der Freund auf dieses Geld angewiesen sein, um seinen Lebensunterhalt jetzt oder in Zukunft zu bestreiten? Viel illiquider als Immobilien wird eine Anlage kaum noch.
    • Ist der Freund wenigstens auf die Rendite der Geldanlage angewiesen? Auch wenn Lieschen Müller sich das anders vorstellt, wirft die Vermietung einer Immobilie keine planbaren Erträge ab. Bis sich das einigermaßen stabilisiert, muss man ganz schön viele Einheiten vermieten.
    • Erlaubt der gesundheitliche Zustand eine unternehmerische Betätigung, denn nichts anderes ist Vermietung - ein Haus ist kein Sparbuch oder Aktiendepot!
    • Welche Kenntnisse und Fähigkeiten rund um die Vermietung sind vorhanden? Ist Zeit, Interesse und allgemein Lernbereitschaft vorhanden, um sich die fehlenden Fähigkeiten anzueignen? Auch eine gute Hausverwaltung (die es nicht für umsonst gibt!) ersetzt nicht ein wenigstens grundsätzliches eigenes Verständnis.
    • Erlaubt der gesundheitliche Zustand wenigstens ein Mindestmaß an "tätiger Mithilfe"? Wenn man wirklich alle Arbeiten im Zusammenhang mit der Vermietung von bezahlten Kräften durchführen lassen muss, drückt das die Rendite deutlich spürbar.

    Bei ehrlicher Antwort hat sich die Idee vielleicht schon an diesem Punkt der Planung erledigt ...


    Nein. Banken sind in der Kreditvergabe zunehmend regulatorischen Anforderungen unterworfen, die u.a. dazu führen, dass bei der Kreditvergabe geprüft wird, wie der Kredit überhaupt zurückgezahlt werden kann. Ohne Arbeitseinkommen geht diese Prüfung nicht gut aus, auch Rentner dürfen das gelegentlich erfahren. Die Bank darf sich jedenfalls nicht nur darauf beschränken, dass die Immobilie ja als Sicherheit dient oder sich durch die Miete der Kredit "von selbst abbezahlt".

    Wie auch immer, Versuch macht kluch. Was die Banken anbieten, muss der Freund selbst austesten.


    Danach kommen wirtschaftliche Überlegungen, wie von @immobiliensammler angesprochen: Kann man zu einem vertretbaren Preis ein Objekt kaufen, das für die Vermietung geeignet ist? Das wird aktuell sehr schwierig, wenn man für seinen Aufwand und sein Risiko auch eine angemessene Rendite haben möchte.
     
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    Man ist ja mit 49 Jahren auch nicht einfach so erwerbsunfähig. Meist geht das körperlichen Beeinträchtigungen einher (vielleicht mal abgesehen vom Lehrer, der es psychisch nicht packt). Wenn eine Pflegebedürftigkeit in Aussicht steht, ist es besonders wichtig, liquide Mittel zur Verfügung zu haben. Und auch wenn sich 250T€ erst einmal viel anhört, aber in so einem jungen Lebensalter ist es nicht wirklich viel.
     
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  6. #5 Immofan, 08.10.2018
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    Ich hab mal irgendwann für mich grob überschlagen, dass ich mit allem Drum&Dran also inkl. Steuern,Instandhaltungen,Verwaltung usw. Immobilien im Wert von ca. 2 Mio Euro vermieten müsste um ohne Engpässe gut über die Runden kommen zu können.

    Andererseits könnte man die 2 Mio auch anders anlegen und direkt verbrauchen. Bei zb 40 Jahren könnte man so jährlich 50t Netto verleben. Am Ende hätte man bei der Variante so allerdings nichts mehr übrig vom Ursprungskapital dafür aber auch erheblich weniger Aufwand. Dinge wie die Inflation, Krisen usw sollte man natürlich berücksichtigen.
     
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  8. #6 Toastedblackcat, 09.10.2018
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    Ich denke, egal wie gut er es sich überlegt hat - und unbeachtet dessen ob er ein passendes Objekt findet- wird kaum eine Bank mitmachen.

    Wie Andres schon schrieb, die Regulatorien sind mittlerweile so, dass er mit seinem "Gehalt" notfalls die monatliche Rate komplett bezahlen können muss und noch seine Lebenshaltungskosten (nach dem Satz der Banken, nicht seine realen) decken können muss. Ebenso wenn er dann in "richtiger" Rente ist.

    Jede Bank macht ihre eigene Haushaltsrechnung. Bei dieser Haushaltsrechnung kommt eine Über- oder Unterdeckung raus. Und danach entscheidet sich, ob und zu welchen Konditionen der Kredit vergeben wird.
    Natürlich kommen die Mieteinnahmen (meist zu 70-85% der Nettokaltmiete) als Einnahme mit oben drauf. Aber egal wie viel EK er einbringt, er muss die monatliche Rate aus eigener "Arbeits"-Kraft bewältigen können. So rechnen die Banken, auch wenn sich das Konzept in der Theorie selbst trägt.

    Also wenn- dann eher komplette Finanzierung aus EK.
     
  9. #7 Ich-bin-es, 10.10.2018
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    Schliesse mich an. Er wird keinen Kredit bekommen.
     
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