Erst Mietminderung, nun gar keine Zahlungen mehr

Dieses Thema im Forum "Mietminderung" wurde erstellt von soysauce, 08.08.2015.

  1. #1 soysauce, 08.08.2015
    soysauce

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    Hallo,

    die Mieter einer von mir vermieteten Wohnung haben vor 4 Monaten eigenmächtig eine Mietminderung durchgeführt. Begründung war, sie würden viel zu vielen Nebenkosten zahlen; die Mieter wohnen seit ~2,5 Jahren in der Wohnung und selbstverständlich waren die Nebenkosten von Anfang an im Mietvertrag vereinbart. Aber gut. Diese Sache ist bereits an meinen Anwalt übergeben worden. Aktuell zahlen die Mieter nur noch 53% der vereinbarten Summe.

    Für den August wurde nun erstmals gar keine Miete gezahlt. Welche Optionen habe ich, hier schnell und effektiv eine Änderung herbeizuführen? Zwar wird auch das direkt an den Anwalt gehen, aber solche Lösungen sind ja immer langwierig. Vielleicht gibt es noch effektivere und vor Allem zeitnahere Lösungen.
    • Was ist, wenn die Heizung plötzlich ausfällt?
      (aufgrund der selbstständig gekürzten Miete könnten wir es uns gerade nicht erlauben, im Falle eines leeren Tanks neues Öl zu bestellen)
    • Wir hatten den Mietern eine Satellitenschüssel gestellt (steht nicht im Mietvertrag); können wir diese wieder abmontieren?
    • Auf dem Grundstück befinden sich zwei Parkplätze; einen davon haben wir den Mietern kostenlos zur Verfügung gestellt (nicht im Mietvertrag vereinbart). Auch hier müsste man die Vereinbarung rückgängig machen können
    Oder vielleicht habt Ihr hier ja noch ganz andere Ideen.

    Danke für Eure Hilfe :)
     
  2. AdMan

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  3. Duncan

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    Keiner deiner Vorschläge hilft dir weiter. Eher im Gegenteil.
    Dein Anwalt hätte dir schon einen Hinweis geben sollen. Abmahnung und fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug sind deine Suchstichworte.
     
  4. #3 Pharao, 08.08.2015
    Zuletzt bearbeitet: 08.08.2015
    Pharao

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    Hi,

    der Satz klingt irgendwie witzig, hätten die das erst mit dir absprechen sollen bzw. durch dich genehmigen lassen müssen?

    Also das wird sich doch innerhalb von einer Minuten klären lassen. Was kam den bei der letzten Betriebskostenabrechnung raus?

    Immerhin heißt es im §556 BGB Abs2 Satz 2 "Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden" und das bedeutet m.E. auch, das wenn bei der letzten Betriebskostenabrechnung ein höheres Guthaben für den Mieter rauskam, dann sollte man die monatlichen Vorauszahlungen auch dem entsprechend anpassen, sodass es im Grunde nach immer Null auf Null auf geht.

    Allerdings handelt es sich hierbei dann um keinen Mangel, also in dem Sinne dann auch nicht um eine Mietminderung, wenn der Mieter hier jetzt einfach weniger NK Vorauszahlung leistet. Liegt die Begründung dir schriftlich vor oder ist bei der Überweisung ersichtlich, das hier nur die NK Vorauszahlungen gekürzt wurden?

    Und mit welcher Begründung zahlen sie diese nun nicht? Erstmal bleibt dir hier m.E. nur die Möglichkeit, den Mieter abzumahnen, wegen verspäteter Mietzahlung. Erst wenn der weiterhin keine Zahlung leistet und der mit 2 MM im Rückstand ist, könnte man ihm fristlos kündigen. Zu dem Rückstand kann man auch unberechtigte Mietminderung bzw. wenn der Mieter zuviel mindert, dazu zählen.


    Auch wenn der Mieter garnicht zahlt, so darfst du ihm nicht einfach das Wasser oder die Heizung ausschalten. Heizungsausfall im Winter kann durchaus eine 100% Mietminderung zu folge haben.

    Hätte der Mieter Alternativen, also zB Fernseh über Kabelanschluss oder über`s Internet?

    Hmm? Grundsätzlich kann es hier Schwierigkeiten geben, da man auch mündliche Vereinbarungen treffen kann. Interessant wäre hier aber, was genau ihr hier dem Mieter damals zugesagt habt? Es macht einen Unterschied, ob ihr gesagt habt "das ist dein Platz" oder "du darfst diesen Platz benutzen". Letztendlich wird sich aber m.E. der Mieter hier i.d.R. schwer tun, denn er wäre hier in der Beweispflicht, wenn er einen Anspruch auf dem Platz erhebt.
     
  5. #4 soysauce, 08.08.2015
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    Vielen Dank für die Informationen :)

    Okay, das war unglücklich formuliert. Ich meinte, dass man nicht einmal Bescheid gesagt hat, dass die Miete gekündigt wurde, sondern einfach -kommentarlos- weniger überwiesen hat.

    Das kann ich aus dem Stehgreif gerade nicht sagen. Sämtliche Unterlagen hat gerade mein Anwalt, sodass ich sie nicht einsehen kann.

    Die Überweisung beinhaltet jeweils nur den jeweiligen Monat, für den die Miete gezahlt wird. Nachdem ich meinen Anwalt eingeschaltet hatte, ging die Gegenseite ebenfalls zu einem; dieser argumentiert, dass die Nebenkosten dadurch "ausgeglichen" würden, dass man nun weniger Miete zahlt. So oder so ähnlich, auch hier liegt der genaue Wortlaut aktuell nur meinem Anwalt vor.

    Keine Begründung. Man erreicht die Mieter nicht; dass sie jetzt einfach gar keine Miete zahlen würden, hatte man uns nicht mitgeteilt. Die Miete ging bislang allerdings immer exakt pünktlich (=zum letztmöglichen Datum) ein. Dieses Datum ist für den August verstrichen, sodass ich das als "keine Zahlung" einstufe.

    Gibt es da Tabellen bzw. wie kann ich das errechnen? Drei Monate lang wurden nur 53% der vereinbarten Summe gezahlt, der vierte Monat (August) wurde überhaupt nicht gezahlt.

    Würde mir im Traum nicht einfallen. Ich glaube aber, der Öltank ist sowieso ziemlich leer und naja, wenn der nun plötzlich komplett leer ist und kein heißes Wasser mehr aus der Dusche kommt, ist das ja auch ärgerlich für die Mieter... ich würde mich natürlich bemühen, "so schnell wie mir z.Zt. möglich ist" einen Termin für das erneute Füllen des Tanks zu vereinbaren. Unglücklicherweise habe ich -durch die Mieter bedingt- gerade durch immer wieder erneute Prüfen der Zahlungseingänge, Rücksprachen mit meinem Anwalt, privates Recherchieren etc. weniger Zeit als normal, weshalb sich der Füllvorgang in diesem Fall leider länger hinziehen könnte, als dies sonst immer der Fall war.

    afaik haben die Mieter eine zweite Satellitenschüssel angebracht, da sie auch Sender aus anderen Regionen empfangen möchten. Dies geschah ohne Absprache mit mir (ggf. weiß der Hausverwalter davon, müsste ich nachfragen). Das sollte als Alternative genügen. Notfalls müssen sie ihre Schüssel halt selbst neu ausrichten, wenn die Sender, die über "unsere" Schüssel laufen, durch Demontage wegfallen.

    Ich (Vermieter) habe selbst gar nichts zum Parkplatz gesagt. Die Person, die mittlerweile Hausverwalter ist (zu dem Zeitpunkt war sie es noch nicht, hat sich aber schon um die Details gekümmert), kann dies oder jenes gesagt haben. Den Parkplatz definitiv zugewiesen hat er den Mietern aber auf gar keinem Fall.

    Zum Thema Abmahnung und fristlose Kündigung: seitdem mein Anwalt diesen Weg gehen wollte, gibt die Familie an, nicht umziehen zu können, da sie ein schwerbehindertes Kind habe, welchem ein Umzug nicht zuzumuten sei. WENN dem so wäre, hätte ich dafür natürlich Verständnis (das Kind kann ja nichts für seine dämlichen Eltern). ABER die Familie des Hausverwalters kennt die Familie relativ gut, war auch mehrmals privat bei denen zu Hause, kennt die Familienmitglieder, und weiß nichts von einem schwerbehinderten Kind. Ich nehme an, die Mieter müssten dies anhand von Dokumenten (Schwerbehindertenaus) nachweisen. Trotzdem ist das natürlich ein übler Beigeschmack. Aus dem familiären Umfeld kenne ich die Situation "Schwerbehindert als Mieter", weshalb ich niemandem auf den Schlips treten möchte - aber halt nur, wenn es auch wirklich so ist und keine der -erfahrungsgemäß recht kreativen- Ausreden der Mieter, wenn es darum geht, sich wieder mal nicht an Abmachungen zu halten.
     
  6. #5 Pharao, 08.08.2015
    Zuletzt bearbeitet: 08.08.2015
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    Hi,

    einfach weniger überweisen is nicht. Der Mieter muss den Mangel schon anzeigen beim Vermieter.

    Also da ich die Abrechnung per Computer mache, ist das mit dem Nachgucken kein großes Probelm. Ich mein, im Endefekt reden wir hier auch nicht um ein Guthaben von 10€ sondern das müsste schon mehr sein.

    Interessant Auffassung, die m.E. so nicht haltbar ist.

    Ist ja so auch richtig, also Abmahnen mit Zahlungsaufforderung und Fristsetzung.

    Es gibt Tabellen die sich auf Urteile beziehen, allerdings nützt dir das nichts, weil hier m.E. kein Mangel vorliegt an der Mietsache. Lediglich sind ggf. die NK-Vorauszahlungen zu hoch angesetzt. Und das lässt sich ja schnell ausrechnen, mit der letzten Betriebskostenabrechnung.

    Vorsicht! Es spielt hier keine Rolle "warum, wieso, weshalb" du deinen Pflichten nicht nachgekommen bist oder es sich verzögert hat. Sobald ein Mangel vorliegt, kann der Mieter die Miete mindern. Allerdings ist ja aktuell noch keine Heizperiode, wobei bei dir ja anscheinend das Warmwasser auch über die Heizung "läuft".

    Natürlich immer unpraktisch, wenn mehrere Leute was zum "sagen" haben. Grundsätzlich sollte es aber hier möglich sein, die Sat-Anlange abzubauen bzw. die Mieter davon abzuklemmen, da ja alternativen dem Mieter zu Verfühung stehen und wenn`s diese unerlaubte 2. Sat-Schüssel ist.

    Dann ist das m.E. als Leihgabe bzw. Duldung zu sehen und die kann man natürlich zurückfordern bzw. rückgängig machen.

    Naja, auch mit behindertem Kind kann man umziehen, auch wenn ggf. nicht jede Wohnung dann in Frage kommt. Also mein Verständnis hält sich hier in Grenzen, gerade wenn diese Mieter es nicht für nötig halten mal Miete zu zahlen. Allerdings muss man hier aufpassen, das die Mieter nicht auf Härtefall hinausgehen bzw. denn wird man ggf. vor Gerichgt dann klären müssen, das hier hoffendlich keiner vorliegt.

    Mich wundert es schon, das du als Vermieter nichts davon weist. Also schwerbehindert bekommt man i.d.R. doch mit.
     
  7. #6 lostcontrol, 08.08.2015
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    D.h. konkret? Wird zusätzlich zur Kaltmiete eine Betriebskostenvorauszahlung monatlich überwiesen? Und jährlich darüber abgerechnet?

    53% von der Kaltmiete, von der Betriebskostenvorauszahlung oder von der Gesamtsumme?

    Theoretisch kannst Du, wenn ein Rückstand von 2 Kaltmieten erreicht ist (hier bitte NICHT die Betriebskostenvorauszahlung einrechnen), auch gleich fristlos (hilfsweise ordentlich) kündigen.
    Ob das allerdings die cleverste und schnellste Möglichkeit ist sei mal dahingestellt.

    Dann ist die Mietminderung berechtigt.

    Dann betreibt ihr die Vermietung nicht wirtschaftlich und seriös. Das wirft kein gutes Licht auf Euch wenn Ihr nicht mal die Rücklagen für eine Tankfüllung habt.

    Ich kenne keinen einzigen Mietvertrag in dem wirklich jedes Gerät das zur Wohnung gehört tatsächlich einzeln aufgelistet ist. Nicht mal meine eigenen (Mietverträge, Übergabeprotokolle, Wohnungsbeschreibungen) listen tatsächlich alles auf.
    Wenn Ihr dem Mieter die Satellitenanlage zur Wohnung gestellt habt, dann gehört die dazu. Sie abzumontieren wäre ein Grund für eine weitere Mietminderung. Nicht vergessen: Als Vermieter ist man verpflichtet den Mietern Fernsehempfang zu ermöglichen.

    Den im Mietvertrag mitvermieteten Parkplatz wirst Du nicht so einfach kündigen können (dazu gibt's hier in diesem Forum auch jede Menge entsprechende Threads).
    Wie das mit dem "kostenlos zur Verfügung gestellten" Parkplatz aussieht weiss ich nicht - aber da kann der Mieter vermutlich auch nichts entsprechendes nachweisen, oder? Und wenn eh schon ein Parkplatz mitvermietet ist...
    Wenn Du schon mit Anwalt arbeitest, solltest Du dich eher nicht so tief in die Grauzone bzw. den Schlamm wühlen - ich persönlich finde das ziemlich riskant.
    Ich würde sowas schon deshalb nicht machen, weil einen das immer ganz schlecht aussehen lässt - in Außenwirkung bleibt da nämlich vor allem sowas hängen wie "Der Vermieter hat kein Geld, kann nicht mal das Öl für die Mieter bezahlen" usw...
     
  8. #7 lostcontrol, 08.08.2015
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    Herrlich! Kann mal wer den "stehenden Greif" in die Stilblütensammlung verfrachten?

    Du hast nicht mal Kopien davon?
    Sorry, aber das ist natürlich dann etwas blöd für eventuelle Nachfragen wenn Du keinen Zugriff mehr hast.

    Wie jetzt - sozusagen "rückwirkend" oder wie?
    Hat der Mieter das auch in Zahlen aufgelistet wie er auf die 53% kommt? Und auf was wendet er sie an? Kaltmiete? Warmmiete?

    Du hast von Deinem Anwalt keine Kopie des Schreibens bekommen? Na der hätte mich definitiv zum letzten Mal gesehen!!! Sagt er Dir wenigstens dann was er antwortet oder bist Du völlig außen vor?

    Wie hoch ist denn die Kaltmiete und wie hoch die Betriebskostenvorauszahlung? Gab es bei der letzten Betriebskostenabrechnung eine Rück- oder eine Nachzahlung? In welcher Höhe?

    Kindergarten.
    Zu DEINEM Nachteil übrigens.
    Du hast nicht ausreichend Rücklagen um den Tank zu füllen?
    Du bist mit dem Prüfen von Zahlungseingängen, Anwaltsgesprächen und privaten Recherchen schon so überfordert dass Du Dich nicht angemessen um Deine Mietsache kümmern kannst?
    Wer das liest wird Dir raten die Vermietung aufzugeben.
    Damit stellst Du Dich ziemlich schlecht dar.
    Wie gesagt: Sowas bleibt an einem hängen, und der Rest der Welt wird sich nur dran erinnern dass Du ein schlechter Vermieter bist, nicht aber daran warum Du so einen Bockmist baust.

    Du darfst nicht einfach Dinge, die zur Mietsache gehören, ohne Ersatz entfernen.

    Die argumentieren mit dem Umzug?
    Interessant... Was hat das Kind denn für eine Behinderung? Körperlich wird die ja nicht sein, denn ich tippe mal hier geht's nicht um eine behindertengerechte EG-Wohnung, richtig?
    Dass man so schnell keine entsprechende behindertengerechte Wohnung finden kann ist natürlich ein Härtefall - aber wegen des Umzugs? Da ist was faul, da konstruiert jemand was.

    Das ist aber ungünstig wenn Hausverwalter und Mieter befreundet sind...
     
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  9. Duncan

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    Das mache bitte, fahre deine Ölanlage bis auf den letzten Tropfen runter, so dass der Tank mal so richtig knochentrocken ist.

    Bekommst du von der Welt und ordentlichen Geschäftsgebaren noch gelegentlich etwas mit?
    Bei den Fragen die du stellst könnte ich mir vorstellen, dass der Anwalt aus Selbstschutz dein Mandat ablehnt.
     
  10. Syker

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    Hallo zusammen,
    Dann könnte man schnell mal ne Tankreinigung machen ;-)

    VG Syker
     
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  11. Pharao

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    Hi,

    grundsätzlich keine schlechte Idee das mit einer Tankreinigung zu verbinden, aber einen Öltank bis zum "letzten Tropfen" zu benutzen, ist i.d.R. auch nicht wirklich ratsam.
     
  12. Duncan

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    @Pharao: so mit den leisen, den Zwischentönen und so hast es nicht, oder?
    Ich verweise mal nochmal kurz auf meinen Avatar.
     
  13. Pharao

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    @ Duncan,

    der letzte Post war nicht an dich gerichtet ....... :91: Warum fühlst du dich immer gleich angesprochen :?
     
  14. #13 lostcontrol, 08.08.2015
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    Pharao, er wollte Dich nur drauf hinweisen dass er ein Witzle gemacht hat.
     
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    weil du mich mit zitiert hast? Wird gemeinhin in Foren als Bezug bzw. Ansprache verstanden.
     
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    Ja, ich habe dich Zitiert, aber nur damit der Zusammenhang auch verständich bleibt. Meine Anwort hat sich eher an Syker gerichtet, weil die Idee mit der Tankreinigung garnicht so schlecht ist, wenn der Tank eh schon ziemlich leer ist.
     
  17. Syker

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    Moin zusammen,

    Klar bietet sich eine Reinigung eines leeren Tanks durchaus an, aber im allgemeinen ist zu befürchten dass der Tank genau zu Weihnachten leer ist, und draussen minus 10 Grad sind (Murphys law)
    ...
    Somit war meine Tankreinigung natürlich ironisch gemeint. Nächstes mal wird Ironie wieder deutlicher gekennzeichnet.

    VG Syker

    VG Syker
     
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    Wie schon geschrieben, ich würde sowie so nicht abwarten, bis der Tank komplett leer ist. Trotzdem bietet sich hier eine Tankreinigung ggf. an, weil man dann eben evtl. nur 100l rauspumpen muss statt ggf. 10.000l. Aber ist jetzt ja auch egal .....
     
  19. #18 lostcontrol, 09.08.2015
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    Du hast nicht viel Erfahrung mit sowas, oder?
    Normalerweise vermeidet man tunlichst die Tanks komplett leerwerden zu lassen, in den unteren rund 10% setzt sich nämlich sowas wie "Ölschlamm" ab, und der darf auf keinen Fall in die Heizung gelangen, sonst wird's teuer.

    Aber das werden Dir sicher die Fachleute von der Tankreinigungsfirma dann bei Gelegenheit mal erklären wie das funktioniert.
    Und nein, die machen auch kein Geschäft mit diesem Ölschlamm, im Gegenteil - gerade die Entsorgung macht Tankreinigung ja so teuer.
     
  20. Pharao

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    Wie oft soll ich das denn jetzt noch schreiben, das ich nicht warten würde bis der Tank komplett leer ist ???????????????????

    Also manchmal kommt man sich hier echt vor, als würde man eine andere Sprache sprechen .....
     
  21. #20 lostcontrol, 09.08.2015
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    Das mit dem Ölschlamm im Tank was ich geschrieben habe hast Du wohl nicht gelesen?
    Der Tank DARF (!!!) nicht komplett leerwerden!!!
    Sonst wird's teuer weil Du dann mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit nicht nur verstopfte Düsen kriegst sondern sogar die ganze Heizung kaputtgehen kann.
    Die Absaugrohre in den Öltanks gehen nicht umsonst ABSICHTLICH nicht bis zum Boden!!!

    (Manchmal hat man hier den Eindruck dass es gewissen Leuten an technischem Verständnis mangelt.)
     
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