Erst vermieten, dann selbst nutzen

Diskutiere Erst vermieten, dann selbst nutzen im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, ich wollte eure Meinung zu folgendem Thema wissen: Meine Partnerin und ich wohnen derzeit in ihrer ETW (60 qm) und möchten uns...

  1. #1 Anleger89, 07.01.2019
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    Hallo zusammen,

    ich wollte eure Meinung zu folgendem Thema wissen: Meine Partnerin und ich wohnen derzeit in ihrer ETW (60 qm) und möchten uns mittelfristig (3 bis 6 Jahre) ein EFH kaufen und selbst nutzen. Wir sind am überlegen, ob wir bereits jetzt kaufen, ein paar Jahre vermieten und die Immobilie anschließend selbst nutzen.

    Rahmenbedingungen:
    - verfügbares EK rund 150 t€
    - Kaufpreis ansprechender Bestandsimmobilien rund 400 t€ (unser Wunsch: freistehendes EFH mit ca. 130 qm WF und >400 qm Grundstück am Stadtrand einer größeren bayrischen Stadt bzw. im Vorort)
    - mögliches Budget für Kredit max. 1800 €

    Aus meiner Sicht würden sich hierdurch folgende Vor- und Nachteile ergeben:

    Vorteile:
    - Steuervorteil durch Vermietung ist in den ersten Jahren am größten
    - Modernisierungen lassen sich (zumindest im Außenbereich) nach unseren Vorstellungen umsetzten und können bis 15%/3 Jahre AfA abgeschrieben werden

    Nachteile:
    - dem Mieter muss wegen Eigenbedarf gekündigt werden (ich persönlich würde mich hierbei schlecht fühlen, wenn ich das nicht bereits zum Zeitpunkt des Kaufs anspreche; außerdem habe ich bereits mehrfach gelesen, dass sich das lange hinziehen kann und in einigen Fällen auch gar nicht möglich ist [Härtefälle wie Krankheit], ggf. lässt sich das Problem durch einen befristeten Mietvertrag lösen - für mich ist hier zum einen aber unklar, ob das FA bei einem befristeten Mietvertrag nicht von geplanter Eigennutzung ausgeht und das somit nicht rechtens ist und ob sich die Suche nach einem geeigneten Mieter durch einen befristeten Vertrag nicht deutlich erschwert)
    - durch das ungünstige WF-zu-Grund-Verhältnis lässt sich (vergleichen mit eine MFH) nur ein Teil der Erstehungskosten für die Abschreibung ansetzen
    - Objekte die uns zusagen haben in der Regel einen Miet-zu-Kauf-Faktor von 25 und mehr (also als Geldanlage an sich ungeeignet, aber das Eigenheim/Traumhaus ist ja in gewisser Weise eine Lebenseinstellung)

    Sonstiges Fragen:
    - unklar wären wir uns hinsichtlich der Kreditrückzahlung. Würdet ihr während der Vermietung die Tilgung ausschließlich durch die Mieteinnahmen realisieren oder nur vergleichsweise wenig zuschießen und erst ab der Eigennutzung sondertilgen oder von Anfang an "alles was Ihr habt" für die Rückzahlung nutzen?
    - Wie viel EK würdet Ihr investieren (ich hätte an 130 t€ gedacht um noch genügend Rücklagen zu haben --> entspricht rund 30%)?

    Wie steht Ihr grundsätzlich zu dem Thema, was seht Ihr anders und was gilt es zu beachten?

    Vielen Dank im Voraus!
    Anleger89
     
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  3. #2 taxpert, 08.01.2019
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

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    Das FA "verbietet" nichts, sondern würdigt nur den verwirklichten Sachverhalt steuerlich! Das hat nichts mit "rechtens" oder ähnlichen zu tun!

    Das grundsätzliche Problem hast Du erkannt, aber nicht in seinem vollen Ausmaß, denn nicht nur der befristete Mietvertrag wird Dir ggf. Probleme bereiten, sondern bereits die Selbstnutzung nach einer gewissen Zeit!

    Den Vorteil in der derzeitigen Niedrigzinsphase bitte nicht zu hoch einschätzen und vor allem eine Gesamtberechnung bis zur voraussichtlichen Eigennutzung durchführen! Ausgehend von deinen Angaben ...
    ... komme ich auf 16.000 € Mieteinnahmen p.a., 5.000 € AfA und 5.400 € Zins (2% angenommen). Nimmt man noch Renovierungskosten von 37.500 € (=15%) an, so entsteht in den ersten 5 Jahren ein Werbungskostenüberschuss von 9.500 €, der natürlich bei niedrigerem Zins, Berücksichtigung der Tilgung und möglicher niedrigerer AfA entsprechend zusammenschmelzen kann!

    Das macht eigentlich nur dann Sinn, wenn die Zinsbelastung über die gesamte Laufzeit des Darlehens hierdurch nicht ansteigt.

    Aus steuerlicher Sicht macht das "Schonen" des Eigenkapitals nur unter bestimmten Voraussetzungen Sinn, z.B. (nicht abschließend):
    - das Eigenkapital ist höherverzinslich angelegt als Darlehen verzinst wird,
    - mit dem Eigenkapital werden Ausgaben finanziert, für die sonst ein höher verzinslicher (und damit teurerer) Konsumentenkredit aufgenommen werden müsste,
    - das Eigenkapital wird für notwendige(!) Ausgaben/Anschaffungen in steuerlich nicht wirksamen Bereich eingesetzt,
    - ...

    taxpert
     
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  4. Ferdl

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    Ein zusätzlicher rein Spekulativer Gedankengang: Entwicklung der Immobilienpreise vs Kreditzinsen.
    Ich könnte mir vorstellen das innehalb der nächsten Jahre ( wenn die Anschlussfinanzierung knapp kalkulierter Objekte ansteht) die Preise sich normalisieren werden.
    Ist aber nur Spekulatius, kann auch sein das die Preise bleiben und die Zinsen steigen oder...
     
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  5. #4 Anleger89, 08.01.2019
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    Vielen Dank für die schnellen und kompetenten Rückmeldungen.

    @ taxpert
    Gut zu wissen, dass erst ab einer Dauer von 5 Jahre keine Einkunftserzielungsabsicht mehr vorliegt. Gibt es eine Möglichkeit einen Mieter zu einem gewissen Zeitpunkt aus der Immobilie zu bekommen, ohne einen befristen Mietvertrag? Oder lässt sich eine solche Planung wie von mir genau aus diesem Grund nicht umsetzten?

    @Ferdl
    Der Gedanke liegt natürlich nahe. Die Frage, die sich in diesem Zusammenhang stellt ist, ob sich ein solches Objekt in 5 Jahre um soviel Wert verliert.

    Abschätzung:
    Wenn ich mit meinem EK in 5 Jahre im Schnitt auf 2% Ertrag (nach Steuern) kommen würde, wären das rund 15.600.
    Steuerersparnis durch Werbungskostenüberschuss: 9500 * 0,30 = 2850
    steuerfreien Mieteinnahmen: 80.000
    abzüglich Zinsen für Darlehen von rund 22.000

    -15.600 + 2850 + 80.000 - 22.000 = 45250
    Der Kauf müsste in 5 Jahren 45.000 günstiger sein als heute. Erst ab diesem Ersparnis macht meine "Erst kaufen, dann selbst nutzen" Überlegung finanziell gesehen keinen Sinn mehr. Ich persönlich glaube nicht daran, dass sich die Preise in 5 Jahren um mehr als 10% reduzieren. Sollte das aufgrund steigender Zinsen doch der Fall sein müsste ich ja auch berücksichtigen, dass ich für mein dann aufzunehmendes Darlehn mehr als nur die angenommen 2% zu zahlen habe (allerdings sind in der Rechnung keine Wartungs- und Reparaturkosten berücksichtigt).

    Ich hoffe ich habe den Sachverhalt halbwegs verstanden - sollte ich in meiner Abschätzung grobe Fehler gemacht haben wäre es super, wenn mich korrigiert.

    Danke und Gruß
    Anleger89
     
  6. #5 sara, 08.01.2019
    Zuletzt bearbeitet: 08.01.2019
    sara

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    Ohne mich an den Berechnungen weiter zu beteiligen, würde ich mir kein Haus kaufen in dem ich vorhabe in absehbaren Zeitraum in dieses Haus zu ziehen, das dann aber zunächst für ein paar Jahre vermieten zu wollen.

    Da wären mir der evtl. anstehende Stress mit den Mietern - Kündigung und sicher nochmaliger Renovierung zuviel.
     
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  7. Ferdl

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    Nun, man kann sich vieles schönrechnen oder schlechtreden.
    Vergessen hast du mM. einiges, zB: die AfA (Abschreibung für Abnutzung) ist ja kein Geschenk des FA sondern spiegelt schlicht den Wertverlust durch Alterung/Benutzung wieder, ob das reicht sei dahingestellt, weiters würde ich mit wenigstens 2% Instandhaltungskosten rechnen. Dazu kommen die Bewitschaftungskosten + Risiko (bei nur einer vermieteten Immo schlägt ein Problemmieter voll durch, dazu haben freistehende Einfamilienhäuser eine magische Anziehungskraft auf eben jene).
    Mögliche Probleme die die Rechnung gänzlich in Frage stellen: Rückwirkende Aberkennung durchs FA, Mieter der nicht auszieht (befristung des Mietvertrages durch VM nicht zulässig), schweinigeliger Mieter und danach selbst bewohnen :033sonst:
    ...und alles was ich noch vergessen habe.
    Man(n) sollte das Steuersparen nicht überbewerten, nur meine Meinung.
     
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  8. #7 taxpert, 09.01.2019
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    Ich kann mich grundsätzlich nur @sara und @Ferdl anschließen!

    Meine Berechnungen für den möglichen Wk-Überschuss waren pauschal gehalten. Auf Grund der Vielzahl von Stellschrauben könnten sich diese Werte noch dramatisch in beide Richtungen ändern! Auch deine Berechnung des tatsächlichen Steuervorteils
    sind grundsätzlich viel zu pauschal! Auf Grund des progressiven Verlaufs des Steuertarifes gehe ich eher etwa von der Hälfte aus! Verlängert man z.B. die Berechnung auf 6 Jahre, könnte es sogar -trotz weiter bestehenden WK-Überhangs!- zu einer insgesamt höheren Steuer kommen als ohne V+V-Objekt! Wobei auch das ein Blick in die Glaskugel ist, denn es hängt sehr stark von weiteren Entwicklung deiner persönlichen (steuerlichen) Umstände ob, die das Ergebnis wiederum in beide Richtungen beeinflussen können!

    Aus diesem Grund sollte das Thema "Steuern" wirklich der allerletzte Punkt bei der Betrachtung bleiben! Eine mögliche Steuerersparnis sollte nur das "Sahnehäubchen" auf dem ansonsten perfekten Kuchen sein!

    Für mich käme das Ganze nur in Frage, wenn ich wirklich DAS Objekt finden würde, dass ich unbedingt haben will! Und ob ich in meiner Traum-Immo wirklich zunächst fremde Leute als Mieter haben will, von denen ich nicht weiß, wie sie mit meinem Eigentum umgehen und ob sie auch bei einem befristeten Vertrag wirklich ausziehen wenn ich einziehen will, dass ist eine gute Frage, die jeder nur für sich selber beantworten kann!

    taxpert
     
  9. #8 Anleger89, 10.01.2019
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    Mein Fazit: Ich habe das Vorhaben "Erst vermieten, dann selbst nutzen" unterschätz und werde dieses Vorhaben aufgrund der von euch genannten Gründen nicht umsetzten.

    Vielen Dank für eure Unterstützung!
    Anleger89
     
  10. #9 Goldhamster, 11.01.2019
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    Hallo Sara,
    ich kann mir durchaus Varianten vorstellen, wo ich z. B. eine gebrauchte Immobilie der späten 1990 oder frühen 2000er Jahre zulege. Schön mit Buchentüren, Buchenlaminat, Bucheneinbauküche, weißes Bad mit mittelgroßen Fliesen und neckischen Dekoren.
    Dann das noch zu Zeiten, wo es fremdvermietet ist, auf meinen eigenen Hamster-Geschmack bringen. Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand etc. beachten. Und dann das Ganze zum Hamsterbau machen.

    Soetwas ginge auch mit einer tollen 2-WE Altbauhaus aus der Kaiserzeit....vielleicht mit lädiertem Nebengebäude Die Möglichkeiten sind doch groß

    immer große Möglichkeiten sieht
    DER HAMSTER
     
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