Erstattung Bad Sanierung.

Diskutiere Erstattung Bad Sanierung. im Modernisierung und Sanierung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, ich habe 2017 ein 2 Fam Haus gekauft und wohne oben. Die Mieter unten, wohnen seit 35 Jahren dort. Ich habe den Mietvertrag wegen...

  1. Ilios

    Ilios Neuer Benutzer

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    Hallo,
    ich habe 2017 ein 2 Fam Haus gekauft und wohne oben.
    Die Mieter unten, wohnen seit 35 Jahren dort.
    Ich habe den Mietvertrag wegen Eigenbedarf gekündigt.

    Die Mieter haben nun folgende Ansprüche gestellt:
    Erstattung der Badsanierung 4800,-€ (Umbau in bodentiefe Dusche wegen Behinderung vor 2 Jahren mit meiner Genehmigung)
    angelegter Gartenteich 500,-€
    Terrasse im Garten 350,-€

    Was haltet Ihr davon ?
    Haben sie Anspruch auf Ablöse ?
    Ich las dazu:
    Der ausziehende Mieter hat ein gesetzliches Recht auf Ablösezahlung. Er kann gegenüber dem Vermieter Investitionen der vergangenen 20 Jahre geltend machen und eine Ablöse verlangen. Diese Investitionen müssen dabei den Wert der Wohnung nachhaltig gesteigert haben. Dazu zählen:Sanierung, Renovierung oder Modernisierung des Badezimmers

    Ich weiß, dass die Kündigung für die Mieter hart ist und möchte eine gute Einigung.
    Aber mal eben so über 5000,-€ hinlegen.
    Was würdet Ihr mir raten ?


     
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  3. Andres

    Andres
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    Quelle. Dieser Text ist ziemlicher Unsinn. Ich weiß nicht, was die Jungs und Mädels von diesem Maklerportal dazu bewegt, so etwas zu veröffentlichen. Vielleicht muss man dem Ruf der Branche gerecht werden ...

    Der Artikel ist von vorne bis hinten falsch. Er bezieht sich ja auch auf keinerlei Quellen und glänzt durch kreative Rechtschreibung.


    Es gibt zwei Wege, wie der Mieter in dieser Situation zu Geld kommt:
    • Er hat die Mietsache mit einer "Einrichtung" versehen, die er bei Mietende wegnehmen darf, § 539 Abs. 2 BGB. Eine Einrichtung ist etwas, das ohne Substanzverletzung der Immobilie wieder entfernt werden kann. Für eine Duschtasse, Duschkabine oder für Terrassenplatten mag das in Grenzen zutreffen, für Wasserleitungen, Fliesen und ähnliches nicht. Der Mieter darf solche Einrichtungen also mitnehmen und der Vermieter darf dieses Wegnahmerecht durch eine angemessene Zahlung abwenden, § 552 BGB.
    • Der Mieter hatte "Aufwendungen auf die Mietsache" für die er die Kosten wie bei Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen kann, § 539 Abs. 1 BGB. Vereinfacht gesagt: Der Mieter hat etwas getan, was eigentlich Aufgabe der Vermieters gewesen wäre.

    Im ersten Fall (Wegnahmerecht) entsteht der Anspruch erst dadurch, dass der Vermieter fordert, dass die Einrichtung in der Mietsache verbleibt. Der Vermieter kann die Ablöse also problemlos dadurch vermeiden, dass er keine solche Forderung stellt. Der Mieter soll zurückbauen. Wenn er das nicht tut und die Einrichtung trotzdem hinterlässt (z.B. weil der Rückbau zu aufwändig ist), löst das nicht die Pflicht zur Ablöse aus. Man kann also versuchen zu pokern, wenn einem nicht besonders daran gelegen ist, die Einrichtung zu übernehmen.

    Im zweiten Fall (GoA) kommt es stark auf die näheren Umstände an:

    Solche Konstrukte schlagen hier im Forum immer wieder auf, mit ganz ähnlicher Problemstellung: Was passiert bei Auszug? Möglichst ist schon in dieser Vereinbarung festgelegt, wie das genau abläuft (Vorsicht: Ein vollständiger Verzicht auf die Ablöse nach § 552 BGB ist unwirksam!), z.B. in Form einer Rückbaupflicht. Ich halte davon trotzdem nichts. Es ist meine Überzeugung, dass der Vermieter solche Umbauten durchführen und bezahlen sollte. Dann hat der Vermieter den Daumen auf der Art und Qualität der Ausführung und die Frage, was bei Auszug passiert, ist auch geklärt. Der Ausgleich erfolgt über die Miete. Das ist die klassische Rollenverteilung im Mietverhältnis.

    Ob hier nun ein Fall von GoA vorliegt, lässt sich ohne Kenntnis dieser Vereinbarung (und der entsprechenden Vereinbarungen zu Terrasse und Gartenteich) nicht klären. Es würde mich aber nicht schlecht wundern, wenn man bei einer arglos formulierten Zustimmung GoA konstruieren könnte.

    Bleibt noch die Frage der Verjährung: Die Ansprüche aus § 539 BGB verjähren 6 Monate nach der Rückgabe der Mietsache, § 548 BGB. Einerseits ist es schön, dass die Angelegenheit damit endlich ist (Herausgabeansprüche würden ansonsten erst in 30 Jahren verjähren!), gleichzeitig ist es auch ein praktisches Problem: Der Mieter kann noch eine ganze Zeit nach Rückgabe der Mietsache z.B. die Herausgabe der Terrassenplatten fordern. Besonders unangenehm wird das, wenn die Wohnung dann neu vermietet wäre, aber hier geht es ja zum Glück um Eigenbedarf. Also einfach die Verjährungsfrist im Hinterkopf behalten.


    Der Mieter ist sauer. Man kann das verstehen. Er hat aufgrund unangenehmer Umstände einiges an Geld für den Badumbau ausgegeben und ist nun auf Wohnungssuche mit genau dem Problem, das er vor 2 Jahren kostenintensiv gelöst hat: ein behindertengerechtes Bad.

    Meine Entscheidung würde von zwei Faktoren abhängen:
    • Was steht genau in den entsprechenden Vereinbarungen? Ist eine Rückbaupflicht vereinbart? Ist bereits ein Ausgleich (finanziell oder in andere Form, z.B. Verzicht auf Mieterhöhungen, Kündigungen etc.) erfolgt?
    • Welche Qualität haben die Umbauten? Will ich sie behalten?
    Unabhängig davon, was auf dem Rechtsweg passieren könnte, dürfte es für alle Beteiligten die angenehmste Lösung sein, wenn man sich auf einen finanziellen Ausgleich einigen kann. Also mal ein Gegenangebot machen ...
     
  4. #3 Benni.G, 21.01.2021
    Benni.G

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    Ich würde es ähnlich wie Andres sehen.
    Auf jeden Fall würde ich Fair miteinander umgehen, wer weiß was sonst noch alles bis zum Auszug "kaputt geht".
    Wenn dir das Bad gefällt, dann würde ich die Erstellungskosten abzüglich 5% je Jahr der Nutzung bezahlen.

    Wie lang gibt es denn schon den Gartenteich und die Terrasse?
     
  5. #4 ehrenwertes Haus, 21.01.2021
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Schriftlich eine Vereinbarung treffen über die Höhe einer Ausgleichzahlung.
    Mind. einen Teil der Mieterumbauten könnt ihr weiter nutzen. Den Dreck während den Arbeiten haben die Mieter geschluckt ohne Mietminderung (geht ja nicht bei Mieterumbau).


    Mein Bauch meint:

    Vor Gericht könnte das für dich deutlich teurer werden.
    Je nach genauer Sachlage könnte ein Verstoß gegen Treu und Glauben vorliegen. 2 Jahre zwischen Mieter darf umbauen und Eigenbedarfskündigung, ist ein relativ kurzer Zeitraum.
    Mieter mit Handicap, da schreit schon fast nach Härtefall und zusätzlichen Problemen bei der Suche nach einer neuen geeigneten Wohnung.

    Du lebst mit deinem Mieter unter einem Dach. Meinungsverschiedenheiten mit Mietern werden in dieser Kombi leicht nicht nur auf der sachlichen Ebene ausgetragen, auch auf der zwischenmenschlichen.
    Da ist Frieden Erkaufen bis zum Auszug der Mieter nicht die schlechteste Lösung.
    Betrachtete man den materiellen Wert dahinter, was sind da schon 5.000 Euro (selbst wenn sie weh tun) im Vergleich zu einer ganzen Wohnung zur Eigennutzung mehr.

    Viele von uns Vermietern haben schon weitaus größere Summe hingelegt, nur um Mieter los zu werden und das noch nicht mal friedlich. Schäden in der Wohnung nicht eingeschlossen.
     
  6. Ilios

    Ilios Neuer Benutzer

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    Vielen Dank für eure Antworten.
    Den Teich gibt es schon ca 30 Jahre
    Die Terrasse, haben die Mieter 2018 neu gemacht (wir haben den Garten neu aufgeteilt, da die Mieter den Garten vor unserem Kauf, alleine nutzen konnten.)
    Da wir uns gut verstanden haben, habe ich einfach nur unterschrieben, dass sie das Bad umbauen dürfen. (Das Bad war sehr alt und hatte eine ziemlich hohe Duschwanne)
    Ich werde versuchen mit einem Gegenangebot eine Einigung zu erwirken.
     
  7. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Ich würde darauf achten, dass die Ausgleichszahlung erst nach Rückgabe der Mietsache fällig wird.:15:
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 22.01.2021
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    ... in vertragsgemäßen Zustand, also mind. besenrein oder Frustaktionen in der Wohnung.

    Manchmal ist es echt erstaunlich das Wohnungen über Jahre hinweg kaum nennenswerte Abnutzungen zeigen.
    Sobald eine Kündigung ausgesprochen wurde und die Ziehfrist läuft, kann sich das schlagartig ändern.
     
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