Erste Eigentumswohnung(en) kaufen - Teil-/Vollfinanzierung trotz Eigenkapital?

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von ApartmentBuyer, 31.12.2014.

  1. #1 ApartmentBuyer, 31.12.2014
    Zuletzt bearbeitet: 31.12.2014
    ApartmentBuyer

    ApartmentBuyer Benutzer

    Dabei seit:
    31.12.2014
    Beiträge:
    57
    Zustimmungen:
    0
    Hallo an alle,

    Meine Frau und ich haben ueber die letzten paar Jahre Geld zusammengespart (investiert und gewinnbringend verkauft) und nun moechten wir in Berlin eine/ mehrere Wohnungen kaufen.

    Wir haben ca. Euro 80-90k und suchen nun nach 1-3 Wohnungen (2-3 Zimmer, ca. 60-70qm, Stadtlage im Sued-Westen Berlins Naehe Ku'damm) die wir alle vermieten wollen bzw. schon einen Mieter haben.

    Preis sollte um die Euro 1200/qm liegen (Berlin ist leider etwas teuer) und Mieteinnahmen ca. 350 Kalt/Monat pro Wohnung. Angestrebte Nettorendite laut Berechnungen auf ca. 3-4% kommen.


    Nun wollen wir anstatt nur einer Wohnung in cash zu kaufen lieber 2-3 Wohnungen finanzieren, entweder teilweise oder wenn moeglich zu 100%, auf 10 Jahre Festzins mit ca. 3% Tilgung.

    Die monatlichen Mieteinnahmen sollen den monatlichen Kreditbetrag mehr oder weniger vollstaendig tragen, Ruecklagen werden wir vom monatlichen Einkommen zuruecklegen (sowohl die vorgeschriebenen als auch zusaetzlich selber ca. Euro 15/qm seperat fuer eventuelle Renovierungen).

    Fuer einen eventuellen Mietausfall moechten wir 6x volle Monatsmieten inkl. Wohngeld auf der Seite liegen lassen, sprich bei Euro 350 Kaltmiete ca. Euro 250 Wohngeld, also Euro 600 pro Wohnung/ Monat = Euro 10.800,-.

    Laut meinen Berechnungen bei einem Kaufpreis von ca. Euro 85.000,- /Wohnung brauchen wir also etwas ueber Euro 20.000 fuer die NK beim Kauf bei 3 Wohnungen.

    Also 80k - 20k NK - 10K (Sicherheitspuffer) = 50k fuer eine Teilfinanzierung falls 100% Finanzierung nicht durchgehen wird.

    Wenn die 100% Finanzierung klappen sollte, dann bleiben die 50k fuer Komplettrenovierungen bzw. Modernisierungen von 2 der Wohnungen ueberig, wenn mal ein Mieter ausziehen sollte.

    Bei ca. 25k Investitionsvolumen in eine Modernisierung pro Wohnung sollte man dann den Mieteinnahmen qm-Preis von ca. Euro 5,5/qm auf ca. Euro 10/qm erhoehen koennen und den Wert der Immobilie dadurch auch erhoehen von ca. Euro 1200/qm auf ca. Euro 1800-2000/qm.

    Steuerlich muessen wir soweit ich mich bisher informieren koennen nichts zahlen, da wir im Ausland wohnen und keine Steuern auf Mieteinnahmen zahlen muessen.


    Da die Frage kommen wird, wie ich denn kurzfristig auf etwas reagieren kann (i.e. Rohrbruch etc.), die Wohnungen werden mit einem Familienmitglied zusammengekauft (es sind 6-8 Wohnungen geplant) und es wird dazu eine GbR gegruendet wo auch die Vermoegens- bzw. Wohnanteile vertraglich gereglt sein werden), welches im Immobiliengeschaeft taetig ist und den Verwaltungsaufand erledigen wird.


    Ueber Kommentare/ Anregungen/ eventuelle Fehler in meiner Berechnung wuerde ich/ wuerden wir uns freuen.

    Vorallem von Berlinern mit Erfahrungen mit Wohneigentum zur Vermietung wuerden wir uns freuen.

    Danke und Frohes Neues Jahr 2015.
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2 Venceremos!, 31.12.2014
    Zuletzt bearbeitet: 31.12.2014
    Venceremos!

    Venceremos! Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.06.2013
    Beiträge:
    143
    Zustimmungen:
    8
    Wenn Ihr eure Eigenkapitalrendite steigern wollt und die Mieteinnahmen die Kreditzinsen übersteigen macht es auf jeden Fall Sinn, teilweise zu finanzieren. Damit steigt natürlich auch euer Risiko, falls es zu ungeplanten Einnahmeausfällen kommt oder die Immobilienpreise auch mal wieder sinken sollten.

    Eine Vollfinanzierung lässt sich die Bank - so sie überhaupt genehmigt wird - mit heftigen Zinsaufschlägen bezahlen. Es dürfte daher im Regelfall immer vorzuziehen sein, zumindest 20% Eigenkapital einzubringen.

    Der von euch genannte Kaufpreis scheint mir für die heutigen Berliner Verhältnisse im übrigen erstaunlich günstig. Seid ihr sicher, dass mit dem Objekt alles in Ordnung ist?
     
  4. #3 ApartmentBuyer, 31.12.2014
    ApartmentBuyer

    ApartmentBuyer Benutzer

    Dabei seit:
    31.12.2014
    Beiträge:
    57
    Zustimmungen:
    0
    Die Häuser sind in gutem Zustand stammen aus ca 1950, neue Fenster und Türen als auch andere Instandhaltung- und Renovierungsmassnahmen wurden vor Kurzem gemacht.

    Die Lage ist gut, wie gesagt zu Fuss ein paar Gehminuten zur nächsten S-Bahn Station, ein Krankenhaus als auch eine Kita in der Nähe, Supermarkt in einer Seitenstrasse, Anbindung an die Stadtautobahn, Ku'damm wenige Minuten weg, mehrere Restaurants und Kioske zu Fuss zu erreichen.

    Da wir mehrere Wohnungen kaufen möchten, kann man wenn wir die Wohnungen bekommen, die wir ins Auge gefasst haben, jeweils 2 Wohnungen in Zukunft falls der Markt es so möchte (oder irgendwann zur Selbstnutzung) zusammenzulegen und so eine 4-5 Zimmer Wohnung mit knapp 120-130qm zu erhalten.
     
  5. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.382
    Zustimmungen:
    1.416
    Ort:
    Mark Brandenburg
    Hm, wenn ich vom Kudamm aus Richtung Süd-West blicke habe ich da Halensee, Grunewald, Schmargendorf, Dahlem, Zehlendorf. Alles Ecken die nicht unbedingt als billiges Pflaster weggehen. Eher sind so um 2T€/m² üblich.
    Also das sieht schon nach einem unverschämten Schnäppchen aus oder da ist ein böser Haken mit mehrfachen Widerhaken dran.

    Da würde mich ja schon das genaue Objekt interessieren. Ich kenne ja aus meinem beruflichen Alltag einige Objekte in der Ecke.
     
  6. #5 alibaba, 31.12.2014
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    11.12.2014
    Beiträge:
    1.188
    Zustimmungen:
    146
    Ort:
    Berlin
    ich kauf nur im Rand und SpeckGürtel von Berlin

    am besten finde ich derzeit alte ZFH mit Grundstück ,lässt sich gut rechnen und das nicht nur schön :smile026:

    mein letzten grösseren Klotz bin ich los , je mehr MietsParteien in ein Haus

    je mehr Stress :verrueckt004:

    und bundesweit nur BaulLand als GeldAbLage für schlechte Zeiten :verrueckt004:

    falls Deutschland wieder aufgeteilt wird ,von wem auch immer :verrueckt004:

    Gruss
    alibaba :45:
     
  7. #6 ApartmentBuyer, 31.12.2014
    Zuletzt bearbeitet: 31.12.2014
    ApartmentBuyer

    ApartmentBuyer Benutzer

    Dabei seit:
    31.12.2014
    Beiträge:
    57
    Zustimmungen:
    0
    Die Richtung ist so schon richtig. Die Wohnungen sind nicht auf den gängigen Internetportalen zu finden, vor Ort aber schon.

    Kann die genaue Lage im Moment nicht nennen, ich warte noch auf die Zusage der Bank zwecks Kredit, um dann zu schauen, welche Einheiten noch zum Verkauf stehen. Danke fürs Verständnis.

    Schnäppchen würde ich das jetzt aber nicht bezeichnen.

    Aber, hier als Beispiel (jetzt nicht die Lage wie oben beschrieben) sondern weiter südlich in Lankwitz (Bezirk Steglitz/Zehlendorf) gibt es auch schon online Angebote in der selben Preisregion:

    2 Zimmer Erdgeschosswohnung zum Kauf in Berlin mit 60.7 qm (ScoutId 78318748)

    Preis: 73.300,- fuer 60,70 qm = Euro 1207,00/qm

    Finde ich preislich und von der Lage her nicht schlecht, aber Erdgeschoss, was mir nicht wirklich gefällt. Das einzige wo ich EG kaufen würde ist, wenn eine ältere Person (nicht zu alt) drin wohnt, da dort oftmals (nicht immer) die Miete immer pünktlich kommt und man keine Parties und Abnutzung der Wohnung erwarten kann.

    Danke
     
  8. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.382
    Zustimmungen:
    1.416
    Ort:
    Mark Brandenburg
    Bei 4,37€/m² Kaltmiete dauert es etwas bis das Kapital wieder drin ist. Bei dem Preis dürfte der Mietvertrag schon ein paar Jahre auf dem Buckel haben, es steht zu befürchten dass der jetzige Mieter dort nur noch mit den Füßen voran raus will. Also Erhöhungen nur sehr gering möglich sein werden. Der innere Zustand wäre auch zu klären. Nach der Zeichnung ohne EBK. Wann die letzte Innensanierung stattfand ist auch offen. Kann gut sein, dass das Badezimmer noch in Originalausstattung ist.

    Das sieht für mich noch lange nicht nach Schnäppchen aus und ich kann sämtliche Innensanierungen mit eigenen Leuten machen.
     
  9. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.709
    Zustimmungen:
    1.248
    Auch wenn das in eurem Fall zutreffen könnte, ist diese Aussage allgemein gesehen falsch. Mit Mieteinnahmen in Deutschland seid ihr hier beschränkt steuerpflichtig. Das geht nur gerade bei Eheleuten und den hier zu erwartenden Mieten im Grundfreibetrag unter.

    Eine Steuerpflicht kann sich aber im gegenwärtigen Wohnsitzland ergeben. Das kommt auf die dortige Gestaltung der Besteuerung an - und natürlich auf den Inhalt eines Doppelbesteuerungsabkommens mit Deutschland.
     
  10. #9 ApartmentBuyer, 01.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 01.01.2015
    ApartmentBuyer

    ApartmentBuyer Benutzer

    Dabei seit:
    31.12.2014
    Beiträge:
    57
    Zustimmungen:
    0
    Steuerfreibetrag 2014 für uns als Ehepaar wären 2x Euro 8.354 = Euro 16.708,- und in 2015 soll er wohl um weitere Euro 120 pro Person erhöht werden, da wären wir bei Euro 16.940,-!

    Wir wohnen und arbeiten in einem Land welches keine Steuern erhebt, unser Brutto = Netto.

    Beim oben genannten Freibetrag müssten wir Mieteinnahmen von über Euro 1,411 Euro/Monat haben bevor wir irgendetwas versteuern müssen. Bei den angestrebten Kauf der Wohnungen sollten wir selbst bei 3 Einheiten auf "nur" knapp Euro 1,050,-/Monat kommen, könnten eigentlich noch eine vierte Wohnung kaufen dessen Mieteinnahmen auch noch unter dem Freibetrag lägen. (Alles auf Kaltmiete gerechnet).

    Soweit ich es verstanden habe, müssten wir dann "nur" Steuern auf einen Betrag über dem Freibetrag entrichten.

    Kann mir jemand hier genau sagen, wie hoch der Steuersatz bei uns wäre nach dem Freibetrag?

    Ich habe gerade gesehen, dass man wenn man in Dtl. nicht gemeldet ist schon ab dem ersten Euro Steuern für V&V zahlen muss. Das heißt wir hätten da gar keinen Freibetrag wenn wir alleine kaufen würden. Aber da wir ja planen eine GbR zu gründen, wie sehen die Steuern da aus? Welchen Steuersatz haben wir als "nicht in Deutschland gemeldete"?

    Danke
     
  11. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.709
    Zustimmungen:
    1.248
    Dann habt ihr ja massig Einkommen zur Verfügung, um den Sachverhalt von Steuerberatern ordnen zu lassen. Das wird hier erforderlich werden.


    Steuergegenstand ist der Gewinn, nicht die Einnahmen.


    Progressiv, beginnend bei 14 %.


    Das gilt im Rahmen der erweiterten beschränkten Steuerpflicht. Die könnte für euch (zeitlich beschränkt) gelten, da ihr in einer Steueroase lebt. Für jemanden, der in einem "normalen" Land seinen Lebensmittelpunkt hat, gilt das nicht. Auch dazu ist der Gang zum Steuerberater empfehlenswert.


    Die GbR hat auf die Besteuerung keine Auswirkung. Sie ist kein Steuersubjekt, stattdessen werden die Gesellschafter entsprechend ihrer Anteile besteuert.
     
  12. #11 ApartmentBuyer, 02.01.2015
    ApartmentBuyer

    ApartmentBuyer Benutzer

    Dabei seit:
    31.12.2014
    Beiträge:
    57
    Zustimmungen:
    0
    Nur weil wir in einem solchen Land leben, heisst das leider nicht gleich, dass man massig Kohle hat am Ende des Monats. Ausgaben sind hier dann auch über den deutschen Preisen.

    Danke dafür, hatte den Denkfehler. Da kann ich ja dann über der Kredit die Steuerschuld mehr oder weniger auf Null setzen.

    Wie sieht die weitere Staffelung aus, eine Tabelle für 2015 gibt es da schon woraus man das genau entnehmen kann?


    Werden den dann wohl über mein Familienmitglied konsiltieren, der wird sich ja auf Immobilienrecht spezialisiert haben.


    Stimmt auch wieder.

    Danke
     
  13. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.709
    Zustimmungen:
    1.248
    Nein, aber die Frage der Gewinnermittlung wird hier so oft diskutiert und es gibt dazu auch sonst massenhaft Informationen, dass ich das nicht ohne Not wiederhole. Nur so viel: Die Tilgung eines Kredits ist keine Betriebsausgabe.


    Es gibt Tabellen, es gibt Formeln. Findest du leicht selbst. Derzeit geht die Progression bis 45 %, aber dazu braucht man schon rund 1/4 Million Überschuss pro Jahr.
     
Thema: Erste Eigentumswohnung(en) kaufen - Teil-/Vollfinanzierung trotz Eigenkapital?
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. erste eigentumswohnung

Die Seite wird geladen...

Erste Eigentumswohnung(en) kaufen - Teil-/Vollfinanzierung trotz Eigenkapital? - Ähnliche Themen

  1. [Hilfe] Immobilienpreise eurer Eigentumswohnung

    [Hilfe] Immobilienpreise eurer Eigentumswohnung: Hallo Immoprofis, ich bin Dirk, wohnhaft in Hannover und möchte meine 2-Zimmer Eigentumswohnung , 49m2, vermieten. Zu den Immobilienpreisen in...
  2. Vermietete Eigentumswohnung-Möbel abschreibbar

    Vermietete Eigentumswohnung-Möbel abschreibbar: Hallo, ich habe jetzt eine möblierte Wohnung vermietet. Diese wurde komplett eingerichtet und mich würde jetzt interessieren, ob und wie ich...
  3. Schneeräumung teilen ?

    Schneeräumung teilen ?: Hallo, ich habe in meinem 1-2 FH eine Wohnung an eine ältere (körperlich fitte) Person vermietet. Bisher habe ich mich immer selbst um die...
  4. Außergewöhnliche Zahlungen nach Kauf?

    Außergewöhnliche Zahlungen nach Kauf?: Hallo zusammen, ich habe kürzlich eine Wohnung gekauft. Der Notarvertrag datiert vom Juni 2016, Wohnungsübergabe war zum 01.09.2016. Im...
  5. Kauf einer Eigentumswohnung - Frage zu geplanten Sonderumlagen

    Kauf einer Eigentumswohnung - Frage zu geplanten Sonderumlagen: Guten Tag, ich habe am Freitag einen Notartermin um meine erste Eigetumswohnung zu kaufen. Nun habe ich vom Makler einen Verkaufsvertragsentwurf...