Erste Hausgeldabrechnung für den Mieter nach dem Immobilienkauf

Diskutiere Erste Hausgeldabrechnung für den Mieter nach dem Immobilienkauf im Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo, Ich bräuchte ein bisschen Rat von Euch, wie ich mit dem Hausgeldabrechnung vorgehen soll. Die Situation ist folgende: - Die Wohnung hat...

  1. #1 TheMarty, 23.04.2017
    TheMarty

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    Hallo,

    Ich bräuchte ein bisschen Rat von Euch, wie ich mit dem Hausgeldabrechnung vorgehen soll.

    Die Situation ist folgende:
    - Die Wohnung hat 40qm und ist mit Altmietvertrag seit 1988 vermietet.
    - Wir haben die Wohnung Mitte 2016 gekauft, nach dem das Haus von Mietshaus in ETW umgewandelt worden ist.
    - Teilungserklärung ist vorhanden, die Wohnungsschlüssel ist nach Wohnfläche aufgeteilt.
    - Ich habe von Hausverwaltung die Wirtschaftspläne für 2015, 2016 und 2017 erhalten.
    - Abrechnung für den Mieter für 2015 ist ebenfalls vorhanden (das hat noch die Hausverwaltung mit ihm gemacht). Interessanterweise hat die Hausverwaltung die falsche Fläche benutzt (31qm anstatt 41qm). Erst wo ich es darauf hingewiesen habe, haben sie es noch angepasst (ich kann mir nur vorstellen wie sie die Zähne geknirscht haben müssten und wie lange haben sie ihm es falsch berechnet).
    - Haus würde in letzten Jahren ziemlich renoviert und vor allem die Heizung ist auf moderne Fernwärmeanlage umgestellt.
    - Ich werde irgendwann die Abrechnung für 2016 von Hausverwaltung bekommen (soweit ich weiß ziemlich spät, letztes Jahr haben sie dem Mieter die Abrechnung für 2015 erst in Oktober geschickt).
    - Was mir aber komplett fehlt, ist der Zusammenhang zwischen Mietvertrag und Betriebskosten.

    In dem letzten Mietvertrag-Update (noch von 2013) steht:
    Grundmiete und
    - Nebenkostenvorauszahlung 55€,
    - Heizkosenvorauszahlung 21€,
    - Pauschale Hausmeister 11€,
    - Pauschale Reinigung 11€,
    - Pauschale Aufzug 16€,
    - Pauschale Satellitenempfangsanlage / Kabel 14€,

    (gesamt 128€).

    Nun aktuell die Miete ist so, dass nach dem Abzug der Grundmiete zahlt der Mieter 154€. Leider habe ich keine Unterlagen dazu, aber es scheint dass die Nebenkosten würden inzwischen erhöht auf 81€.

    Jetzt ist die Frage wie sollte ich es dem Mieter abrechnen:
    - Darf ich die Pauschalen für Hausmeister & Co anpassen? Momentan sieht es so aus, das man damit gut auskommt, aber wenn es teurer wird?
    - Wenn die Verwaltung zu spät die Abrechnung an mir schickt, was soll ich machen? Eine Abrechnung anhand des Wirtschaftsplanes erstellen?
    - Wie geht man mit Heizkosten um? Besonders in Hinsicht auf neue Heizung, soll ich mich selber kümmern das es abgelesen wird oder soll ich mich auf die Hausverwaltung verlassen?
     
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  3. Berny

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    Hallo TheMarty,
    bei einer (bekannterweise teuren) Fernwärmeanlage Heizkosenvorauszahlung 21€ wöchentlich???
     
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  4. #3 anitari, 23.04.2017
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    Zu aller erst vergiß mal den Begriff Hausgeldabrechnung im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis.

    Da heißt das Betriebskostenabrechnung.

    Wieso fehlt der? Du hast doch alles aufgelistet wie es im Vertrag steht. Pauschalen, außer es ist vertraglich vereinbart, kannst Du nicht ändern.

    Zeitnah dem Mieter die Betriebskostenabrechnung zukommen lassen. Diese zu erstellen ist bei einer ETW und wenn der Mieter nicht im Abrechnungszeitraum wechselt nun das leichteste von der Welt. Denn die umlegbaren Kosten könne ja 1 : 1 durchgereicht werden. Du darfst nur nicht den Fehler machen und dem Mieter einfach deine Abrechnung geben. Ach so, die Grundsteuer muß Du noch dazu rechnen. Die ist ja im Hausgeld nicht enthalten.

    Nein.
     
  5. #4 anitari, 23.04.2017
    anitari

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    Das wäre selbst bei einer Zentralheizung im Haus zu wenig. Bei meiner ähnlich großen Wohnung sind es um 60 € monatlich.
     
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  6. #5 TheMarty, 24.04.2017
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    Danke für die Antworte.

    Die 21€ sind monatlich. Ich sage nicht dass es reicht, das habe ich so erst übernommen. Ich denke diese 21€ kommt noch von Zeiten alter Heizung. Laut Wirtschaftsplänen sollte gesamte Heizungskosten eher geringer ausfallen. Ich habe die Zahlen jetzt direkt nicht bei mir, aber so weit ich mich erinnere da Stand im Wirtschaftsplan für 2015 ziemlich hoche Kosten für Heizung gesamt fürs Haus (und entsprechend hoch wenn nach WE aufgeteilt) wogegen die Abrechnung an Mieter ging zusätzlich mit einem bei ihm gemessenen Wärme, was entsprechend wenig war. Mag sein dass das ganze eh Chaos ist und die Hausverwaltung hat falsch alles gemacht (würde mich nicht verwundern). Ein Punkt noch vielleicht - mein Mieter hat immer noch ein Boiler für Warmwasser. Deswegen dieses Anteil fällt auch weg.

    Btw. ich habe bei mir privat in einem Reihenhaus (150qm) Zentralheizung und da kostet mich das Gas 80€ monatlich... Also so abwegig ist es wohl nicht....
     
  7. #6 anitari, 24.04.2017
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    Da kommen ja noch die sog. Heiznebenkosten dazu. Als da wären Wartung, Betriebsstrom, Emissionsmessung, Gerätemiete, Reinigung Heizungsraum und Abrechnungskosten.

    Nochmal, vergiß den Wirtschaftsplan und den Begriff Hausgeld im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis.

    Die Abrechnung der Betriebskosten kannst Du erst machen wenn Du deine Abrechnung bekommen hast. Die die ist Grundlage der BK-Abrechnung.
     
  8. #7 Papabär, 24.04.2017
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    Vorsicht hierbei. Zunächst mal ist mir nicht bekannt, dass ein WEG-Verwalter eine Unterteilung gem. BetrKV - geschweige denn Vereinbarungen in Mietverträgen vornehmen muss. Und jene die es machen, rechnen meist die Hauswartkosten zu 100% zu den umlagefähigen Kosten. Incl. Präsentkorb zur Geburt des 4. Kindes ...
     
  9. #8 anitari, 24.04.2017
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    In den meisten Hausgeldabrechnungen, die ich gesehen habe, werden die umlagefähigen BK ausgewiesen. Die Richtigkeit zu prüfen obliegt ja zunächst dem Vermieter. Spätestens jedoch wenn sein Mieter Nachweise verlangt wird er das tun müssen.

    Aber wie auch immer, bevor TheMarty nicht ihre/seine Hausgeldabrechnung hat, kann sie/er nicht mit dem Mieter abrechnen.
     
  10. #9 BHShuber, 24.04.2017
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    Hallo,

    sollte es sich hierbei um einen Mietvertrag handeln in dem ein Teilinklusivmiete vereinbart ist, ist es so, dass für die Kosten die nicht pauschal vereinbart sind, eine Abrechnung zu erstellen ist.

    Es wäre hier der genaue Wortlaut und entsprechende Passagen des Mietvertrages zu sehen immens wichtig um nicht in ein Ratespiel zu verfallen.

    Gruß
    BHShuber
     
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  11. #10 TheMarty, 24.04.2017
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    Erstens bin ich männlich, nur um die künftige Kommunikation zu vereinfachen.

    Zweitens, mir ist klar, dass das Mietvertrag und Hausgeld und Betriebskostenrechnung unterschiedliche Sachen sind. In der BK-Abrechnungen von der Verwaltung sind die umlagefähige und nicht fähige Sachen separat ausgewiesen.

    Und ich weiß dass ich als Vermieter gegenüber dem Mieter verpflichtet bin eben die BK-Abrechnung jährlich zu machen. Nun wie gesagt, bei dem Dokumenten die ich übernommen habe herrscht Chaos. Mietvertrag ist Marke uralt, und von den Summen die drin stehen (in DM noch), stimmt gar nichts mehr. Wegen dem 10-Jahre Schutz nach Umwandlung will der Mieter auch kein neuen Vertrag machen (wo es alles sauber stehen würde). So jetzt liegt es an mir die Abrechnung für BK für den Mieter so zu machen, dass es am wenigsten Probleme bereitet (hauptsächlich mir selber).

    Das mit Pauschalsummen muss ich noch mal schauen im Mietvertrag. Da steht wohl was dazu. Wie geht man prinzipiell mit so was um? Also wenn die Hausmeisterkosten wirklich sich um Mehrfaches erhöhen sollten, wie soll ich das dem Mieter weitergeben können, wenn die Pauschalen nicht verändert werden können?
     
  12. Berny

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    Dann müsstest Du Ärmster die Differenz wohl selbst tragen.
     
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  13. #12 Papabär, 24.04.2017
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    Für laufende bzw. vergangene Abrechnungszeiträume bleibst Du auf den evtl. Mehrkosten sitzen. Sollte im MV ein Änderungsvorbehalt vereinbart sein, kannst Du die Pauschalen natürlich angemessen anpassen. Vgl. hierzu §560 BGB.

    Zu Beachten ist, dass gerade Hausmeisterkosten einen nicht unerheblichen Anteil Verwaltungsleistungen enthalten können. Da ist Vorsicht bei der Umlage/ Anpassung der Pauschale geboten. Im Zweifel lohnt es sich meist, lieber auf 3,- €uronen zu verzichten, als die gesamte Position zu riskieren.
     
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  14. #13 anitari, 24.04.2017
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    Gar nicht. Es sei denn irgendwo im Vertrag steht das die BK-Pauschalen angepaßt werden können.
    Stell doch mal die relevanten Vertragsseiten als Bild(er) hier ein. Persönliche Daten unkenntlich machen.
     
  15. dots

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    Weiß die Verwaltung auch, wie dein Mietvertrag gestaltet ist? Oder ist die Aufteilung vielleicht einfach mal ins Blaue hinein, ohne wirklich zu wissen was in diesem konkreten Mietverhältnis dann wirklich umlagefähig ist?
     
  16. dots

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    Warum stimmen die Summen nicht mehr?
    Addiert wurde vor Urzeiten genau so wie heute.
     
  17. #16 BHShuber, 24.04.2017
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    Hallo,

    nein du sollst die Abrechnung nach den Vereinbarungen im Mietvertrag und rechnerisch und inhaltlich für den Mieter nachvollziehbar erstellen, nicht mehr und nicht weniger.

    Auch Pauschalen können erhöht werden, wenn dies vertraglich einwandfrei vereinbart ist und der Vermieter für die gestiegenen Kosten den Nachweis führen kann.
    Was mich bei der ganzen Situation stört ist wieder mal der Umstand, dass man das alles bereits vor dem Kauf hoffentlich wusste, weil man sich den Mietvertrag hat zeigen lassen und hoffentlich hat man hier die Scheuklappen nicht zugemacht, weil man sich dachte, ja das schreib ich mal was ins Forum hier wird mir schon einer eine Erklärung liefern.

    Doch um diese Erklärung dann auch zu verstehen, insofern der Mietvertrag uns Usern nicht bekannt ist und nur Wortfetzen und gemutmaßte Auszüge davon gepostet werden, eröffnen wir halt wieder einmal ein Ratespiel.

    Weist du ohne dir zu Nahe treten zu wollen, wenn ich von einem Sachverhalt so richtig überhaupt keine Ahnung habe, dann besorg ich mir jemanden der mir das genauesten erklären kann oder eben für mich erledigt, das kostet dann eben Geld.

    Gruß
    BHShuber
     
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  18. Duncan

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    das stimmt so nicht ganz, von den Ägyptern und den Babyloniern sind erste praktische Regeln zur Arithmetik bekannt, aber davor wird es duster. An einem Zahlenverständnis unserer früheren Vorfahren bestehen gewisse Zweifel. Erst die Griechen beschäftigten sich wissenschaftlich mit der Arithmetik und begründeten diese. Das Pluszeichen geht erst auf einen Herr Widmann anno 1489 zurück. Unsere heutigen Rechenverfahren im Wesentlichen auf die Arbeiten eines Herrn Ries in den Jahren 1515-1550. :verrueckt004:

    /Klugscheißermodus aus.
    Und dots hat es dir geholfen?
     
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  19. #18 anitari, 24.04.2017
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    Natürlich nicht. Die Mühe die Abrechnung für den Mieter zu erstellen und dabei die vertraglichen Vereinbarungen zu berücksichtigen muß sich der Vermieter schon selbst machen.
     
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  20. Duncan

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    Hm - also meine Verwaltungen wissen das, sollen sie doch auch gleich die NK-Abrechnung für den Mieter machen und beitreiben. Zumindest in den WEG.
     
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  21. #20 anitari, 24.04.2017
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    Das wäre natürlich ideal. Ob das jede HV macht ist die andere Frage. Zumindest nicht ohne zusätzliche Kosten für den Eigentümer.
     
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