Erste Immobilie / Vermieten und selber zur miete wohnen

[Niederrheiner22]

Hallo zusammen!
Ich bin gerade neu hier im VF und tue mich trotz einiger Sucharbeit etwas schwer das richtig Forum zu finden, ich hoffe hier bin ich richtig! ;-)

Nun zu meiner Frage:
Ich spiele schon seit einiger Zeit mit dem Gedanken selber vermieter zu werden, suche allerdings zur Zeit nicht aktiv nach Immobilen.
Nun bin ich, mehr oder weniger durch Zufall, zu einem Angebot für ein Reihenmittelhaus gekommen.
Um mal ein paar (leider wenig vorhandene) Eckdaten zu nennen:

Wfl: ca 115m² verteilt auf 5 Zimmer / vollunterkellert und Ausbaureserve unterm Dach.
Grdfl. ca 240m² mit kleinem Garten
Bj: 1974
Inkl. Garage im Garagenhof

Angeboten wurde mir das Haus mit 120.000€ , wobei man beim Preis "noch etwas machen kann".
Die Heizung sowie alle Fenster im Haus sind bereits erneuert worden. Unterlagen dazu liegen mir noch nicht vor, sind aber beides ca. 10-15 Jahre alt. Weiterhin müsste sonst nicht besonders viel im/am Haus gemacht werden, dies würde ich aber bei weiteren Besichtigungen & Unterlageneinsicht noch etwas genauer prüfen.
Insgesamt kalkuliere ich ca. 150-160.000€ für Kaufabwicklung (ohne Makler) und Renovierung ein.
Ich hätte interesse dieses Haus zu kaufen und umgehend zu vermieten. Ich wohne selber allerdings noch zu Miete, was sich wegen der beruflichen Perspektive von mir und meiner Partnerin auch vermutlich in den nächsten 2-4 Jahren noch nicht ändern wird.

Ist es an sich Sinnvoll selbst weiterhin zur Miete zu wohnen und eine Immobilie direkt zur Vermietung anzubieten?
Finanzierung wäre soweit kein Problem für mich, auch im Falle eines Mietausfalls wäre es möglich diese weiter zu führen.

Da ich selber noch ein ziemlicher Rookie bin, würde ich mich freuen von erfahreneren Usern hier im Forum mal ein paar Meinungen oder Ratschläge zum Thema Immobilenkauf und Vermietung zu hören. Seht mir bitte nach, dass ich noch etwas " Grün hinter den Ohren bin" ;-)

 

[Andres]

Ist es an sich Sinnvoll selbst weiterhin zur Miete zu wohnen und eine Immobilie direkt zur Vermietung anzubieten?

Ja. Das eine (Geldanlage) hat mit dem anderen (persönliche Lebensumstände/Wohnsituation) höchstens indirekt zu tun. Wenn für die berufliche Situation so ist, dass man lieber zur Miete wohnt, dann ist das eben so. Die Frage ist eher, wie man die Vermietung organisiert bekommt, wenn es einen beruflich plötzlich ganz woanders hin verschlägt - und das ist ja wohl zu erwarten, wenn man selbst zur Miete wohnen will.


Die grundsätzlichere Frage ist, ob ein EFH ein geeignetes Vermietungsobjekt ist. Dazu ist hier im Forum schon viel geschrieben worden. Ich sehe das mindestens kritisch.

 

[Niederrheiner22]

Ja. Das eine (Geldanlage) hat mit dem anderen (persönliche Lebensumstände/Wohnsituation) höchstens indirekt zu tun. Wenn für die berufliche Situation so ist, dass man lieber zur Miete wohnt, dann ist das eben so. Die Frage ist eher, wie man die Vermietung organisiert bekommt, wenn es einen beruflich plötzlich ganz woanders hin verschlägt - und das ist ja wohl zu erwarten, wenn man selbst zur Miete wohnen will.


Die grundsätzlichere Frage ist, ob ein EFH ein geeignetes Vermietungsobjekt ist. Dazu ist hier im Forum schon viel geschrieben worden. Ich sehe das mindestens kritisch.

Die Organsiation der Vermietung an sich werde ich erst einmal selbst organisieren.Sollte dies irgendwann nicht mehr ohne weiteres möglich sein habe ich noch direkt im Ort der Immobilie einige Personen die ich damit ohne weiteres betrauen kann.

Kannst du deine Ansicht ausführen warum du das eher kritisch siehst?

 

[immobiliensammler]

Kannst du deine Ansicht ausführen warum du das eher kritisch siehst?

Ich komme @Andres mal zuvor, da ich genau derselben Meinung bin:

Das Problem bei der EFH-Vermietung ist, den richtigen Mieter zu finden. Wer gerne im Einfamilienhaus wohnt kann es sich meist auch leisten, dieses selbst zu bauen/zu kaufen. Es bleiben also die, die das gerne möchten, aber es sich eigentlich nicht leisten können, zumindest nicht dauerhaft.

 

[Benni.G]

Erstmal bei immobiliensammler weitermachen. Die Person, die ein EFH mietet bekommt zum Beispiel keinen Kredit. Um einen Kredit von 150.000 € nicht zu bekommen, muss das Einkommen aber schon sehr niedrig sein oder irgendwas in der Schufa dagegen sprechen.
Gibt natürlich auch die Ausnahme, dass jemand nur befristet angestellt ist und nur für 3 Jahre planen kann.

Zudem sind die Nebenkosten (für dich und den Bewohner) an einem EFH auch deutlich höher, wie bei einer Wohnung. Bei einer Wohnung kannst du besser kalkulieren. Bei einem EFH kann dir mehr widerfahren. Die Bewohner werden nicht (unbedingt) von anderen Bewohnern begrenzt und denken, dass sie alles mit ihrem Besitz machen könnten.

Wenn du das Haus fremdverwalten lässt, musst du dafür auch etwas bezahlen.

 

[sara]

ich würde auch kein Einfamilienhaus mehr vermieten wollen.
Den oben genannten Gründen schließe ich mich an. Da ich 24 Jahre ein Reihenhaus vermietet hatte, kann ich dazu nur noch beitragen dass in der Zeit die Mieter 5x gewechselt haben, also jeweils nur eine Mietzeit von ~ 5 Jahren. Drei haben dann selbst Eigentum sich angeschafft, zwei weiter weg gezogen.
Dazwischen wurde das Bad mal neu gemacht, Fußböden, Terrasse komplett neu gestaltet u. v. anderes.
(Und dann wieder die Bohrlöcher in den Fliesen...)
Ich würde heute auch kein Einfamilienhaus/Reihenhaus mehr zur Vermietung kaufen.
Dann doch lieber eine Eigentumswohnung, das wollten wir zum damaligen Zeitpunkt aber nicht.

 

[immobiliensammler]

Um einen Kredit von 150.000 € nicht zu bekommen, muss das Einkommen aber schon sehr niedrig sein oder irgendwas in der Schufa dagegen sprechen.

Der Mieter kann auch fünfstellig (nachgewiesen) verdienen, nur aber z.B. in einer Branche tätig sein, die von den Banken als "nicht genügend sicher" eingestuft wird, das kann z.B. der Disco-Betreiber oder der Bordellbesitzer sein, gibt aber auch andere "seriösere" Gewerbe, bei denen das so ist.

Gibt natürlich auch die Ausnahme, dass jemand nur befristet angestellt ist und nur für 3 Jahre planen kann.

Das ist dann aber wieder ein ganz anderer Markt, in Nürnberg steht z.B. eine Villenkolonie, da gibt es auch viele vermietete Objekte, das sind dann aber z.B. Professoren an der Uni, Vorstandsvorsitzender einer börsennotierten Nürnberger AG, Bundesliga-Fussballspieler etc. - die ziehen auch wie eine Art Zeitarbeiter weiter, wenn der Vertrag hier am Ort ausläuft, da kommt die Miete wohl sicher (wenn der Mieter nicht wie in München passiert die Hütte abfackelt), zahlen auch hohe vierstellige Monatsmieten, wollen aber natürlich dann auch eine adäquate Gegenleistung dafür.

 

[Duncan]

... die ziehen auch wie eine Art Zeitarbeiter weiter, wenn der Vertrag hier am Ort ausläuft, da kommt die Miete wohl sicher ...

gar nicht so selten zahlt da die Firma, der Verein, der Verband,... direkt, da man sich keine schlechte Presse aus eventuellen Unregelmäßigkeiten erlauben will - Nicht hinter jedem Namen den man auf den Sportseiten der einschlägigen Zeitungen findet verbirgt sich ein zuverlässiger Mieter.

 

[Niederrheiner22]

Guten Morgen zusammen,

besten dank schon mal für die reichlichen Antworten von euch.

Das sind ja schon einige Gründe die dagegen sprechen würden..

Mal eine andere Frage: Wie hoch ist im Schnitt der Verwaltungsaufwand für eine Immobilen in Vermietung in Eigenleistung?

 

[sara]

Wie hoch ist im Schnitt der Verwaltungsaufwand

Das kommt darauf an. Ein paar Stunden im Jahr für die Nebenkostenabrechnung, wenn gut vermietet und keine weitere Instandhaltungen etc. anstehen.
Oder was meinst du damit?

 

[Niederrheiner22]

Das kommt darauf an. Ein paar Stunden im Jahr für die Nebenkostenabrechnung, wenn gut vermietet und keine weitere Instandhaltungen etc. anstehen.
Oder was meinst du damit?

Ja genau. Sprich alle anfallenden Aufgaben bei durchgehender Vermietung. Natürlich ohne Instandhaltung / Handwerk etc.

 

[sara]

Das einzige was auf jeden Fall jedes Jahr gemacht werden muss ist die Nebenkostenabrechnung. Bei der ersten Erstellung brauchst vielleicht 2 Std., dann hast du eine Vorlage und im nächsten Jahr nur die neuen Zahlen einsetzen etc. bist du evtl. in einer halben Stunde fertig, bei einer Wohnung.
(Natürlich auch die Zahlung der eingehenden Miete evtl. Nachzahlungen am Kto.Auszug kontrollieren.)
Also Zeitaufwand gering.
Wenn du allerdings nervige Mieter hast, Mieterwechsel und ansonsten noch Instandsetzungen, Handwerker beauftragen, kontrollieren etc. kommt diese Zeit dazu.

 

[dots]

Das einzige was auf jeden Fall jedes Jahr gemacht werden muss ist die Nebenkostenabrechnung. Bei der ersten Erstellung brauchst vielleicht 2 Std.,

Die zwei Stunden mögen reichen, wenn man Ahnung hat.
In diesem Fall würde ich auf mindestens einen Tag erhöhen. Mindestens! Eher deutlich mehr - wenn man denn eine wirklich korrekte Abrechnung erstellen möchte, in der nichts unberücksichtigt bleibt.
In den Folgejahren kommt man dann sicherlich mit der genannten halben Stunde aus - sofern sich nichts ändert.