Erste mal Vermieter :)

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Fosgate, 31.05.2015.

  1. #1 Fosgate, 31.05.2015
    Fosgate

    Fosgate Neuer Benutzer

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    moin moin

    Ich komme mal direkt auf den Punkt ich habe vor ca 1 Jahr ein großes Haus gekauft (Industriehalle mit 2 Wohnungen)

    Nach einem Jahr bin ich jetzt soweit mit der Renovierung durch das ich nun in 2-3 Monaten meine Wohnung selber beziehen werde.

    Ein Freund von mir - der mir bei der Renovierung sehr geholfen hat und auch noch hilft - möchte jetzt gerne in meine 2. Wohnung einziehen. Im Grunde habe ich nichts dagegen da ich eh vorhatte die Wohnung nach Späterer Renovierung zu vermieten, und er aus seiner Wohnung ende des Jahres wegen Eigennutzung vom Vermieter gekündigt wurde.

    Die 2. Wohnung ist ca 80 qm groß und hat einen "Hauswirtschaftsraum" (Separat vom Hausflur zu betreten nicht durch die Wohnung) von nochmal ca 12 qm

    Hier schonmal die erste frage zählt der extra Raum auch zum Wohnraum oder ist er ehe als Keller zu sehen ?

    Die Wohnung ist natürlich noch Unrenoviert und steht so da wie vom Vormieter verlassen (geräumt) Hierbei gibt es soweit erstmal keien Probleme Material zahlt er Arbeit machen wir wie so ziemlich alles am Haus zusammen.

    Zweite Frage muss hierfür irgendwas im Mietvertrag aufgenommen werden, wegen evt späteren auszugs oder so ?

    Der Mietspiegel für das Gebiet sieht für eine Wohnung von 40-80 qm 5,39 € pro qm vor und für 80-120 qm 5,32€ pro qm. Wo ich dann auf 431,20 bzw 489,44 € kommen würde. OK nun ist das nicht die Beste Wohngegend zählt zwar noch zum Stadtgebiet ist aber ehe Teilgewerbe gebiet mit Industrie für mich Ideal wegen Hobby und Nebengewerbe ihm macht es auch nichts. Ich würde ihm die Wohnung gerne für 300 € Kalt anbieten, auch wegen seiner ganzen Hilfe bei mir.

    Dritte Frage bekomme ich da irgendwie Stress mit den Ämtern wenn ich unter dem Mietspiegel vermiete ?

    Vierte frage gleich hinterher was würde ca am Ende noch für mich überbleiben von den Mieteinnahmen also wer Hält hier noch wie weit die Hand auf.

    wegen Strom Gas Wasser wollte ich das so lösen das ein 2. Stromzähler (von den Stadtwerken) in den Haus Anschlussraum kommt dafür habe ich schon alles wärend der Renovierung vorbereitet wäre also nur ein einfaches umklemmen.

    Heizungsanlage muss noch komplett eingebaut werden. Ich weis bisher nicht ob ich eine Zentrale Heizung für beide Wohnungen nehme oder lieber 2 Getrennte somit wäre hier ja auch ein 2. Gaszähler möglich was der Abrechnung sehr entgegen kommt.

    Wasser kann ich nur über einen Zwischenzähler lösen da es hier nicht ohne viel Aufwand möglich ist eine komplett neue 2. Leitung zu ziehen.

    Habe ich hier was vergessen oder übersehen oder würdet ihr da etwas grundsätzlich anders machen ?

    So ich hoffe zu der Späten Stunde liest noch einer :smile050:

    Mit freundlichen Grüßen

    Fosgate
     
  2. AdMan

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  3. #2 F-14 Tomcat, 01.06.2015
    Zuletzt bearbeitet: 01.06.2015
    F-14 Tomcat

    F-14 Tomcat Erfahrener Benutzer

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    Hallo

    1 Regel als Vermieter NIEMALS an Freunde oder Verwandte Vermieten (besser gesagt macht niemals Geschäfte mit Freunde oder Verwandte)

    außer du möchtest das ihr in absehbarer zeit keine Freunde mehr seid ............. und euch höchstens (höchstwahrscheinlich) vor Gericht wiederseht

    und bitte kein -> ach bei uns nicht, was wir, wir zwei verstehen uns immer, das schaffen wir schon etc...........

    ich habe etliche Freundschaften, Familien auseinanderbrechen sehen wegen weniger als 500 € BEI KEINEM WIRKLICH KEINEM hat es
    funktioniert !!!



    Damit hoffe ich für euch erübrigt sich der Rest

    mfg

    Tomcat
     
  4. #3 Pharao, 01.06.2015
    Zuletzt bearbeitet: 01.06.2015
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    grundsätzlich solltest du dir ganz stark vorab überlegen, ob du an Freunde vermieten willst und wenn ja, ob dann auch wirklich zu diesen "netten" Mietpreis bzw. zu diesen Konditionen? Ich mein, aktuell verstehst du dich mit deinem Freund anscheinend ja sehr gut, sodass dies durchaus auch gut funktionieren kann. Aber geschäftliches mit privaten zu verbinden geht gelegentlich auch mal so richtig schief. Nicht ohne Grund sagt man: bei Geld hört die Freundschaft auf.

    Bitte aber jetzt nicht falsch verstehen, es muss nicht zwangsläuftig schief gehen, es gibt sicherlich auch viele Fälle, da funktioniert das super gut. Nur sollte man sich das vorab eben gut überlegen, gerade wenn einem die Freundschaft viel Wert ist.


    Wie wäre es damit, wenn dieser Raum mit zur dieser 2.Wohnung gehört oder dazu gezählt werden soll, denn einfach auch "Hauswirtschaftsraum" zu nennen? Denn letztlich ist ein Wirtschaftsraum weder ein Keller noch Wohnraum.

    Versteh die Frage hier nicht. Also um was geht es dir hier später?

    Unter Umständen ja. Grundsätzlich ist der Mietspiegel nur ein Ansatzpunkt und nicht zwingend vorgeschrieben. D.h. du kannst den Mietzins frei wählen, aber beim FA kann es m.E. Probleme geben, wenn man zu billig vermietet. Wo die genauen Grenzen hier sind, kann ich dir aber nicht sagen.

    Bedenke hierbei aber auch, was wenn du mal irgendwann die Miete auf ortsübliches Niveau anheben willst? Erstens dauert das bei niedrigen Mietzins etwas, da du dich an die Gesetzeslage halten musst und zweitens, das wir hier wieder beim Punkt sind: Geld & Freundschaft = evtl. Streit.

    Was genau übrig bleibt, kann ich dir auch nicht sagen. Da fragst du am besten mal deinen Steuerberater, denn Mieteinnahmen wirst du wohl oder übel beim FA angeben müssen. Ansonsten wirst du auch die Betriebskosten zahlen dürfen, die nicht auf den Mieter umlegbar sind.

    Bedenke hier bitte, von den Mieteinnahmen solltest du einen Teil zurück legen, falls mal Reparaturen, ect anstehen, die auch bezahlt werden wollen. Jetzt am Anfang mag ja alles noch bei dir Nagelneu sein, aber dieser Zustand ändert sich mit Sicherheit.
     
  5. #4 alibaba, 01.06.2015
    alibaba

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    na wenn du für ein schmalen Taler vermieten kannst und angst vor SteuerEinForderer hast ,weil die sagen der hätte ja teurer vermieten

    können ,weil der MietsSpiegel höher ist , ....... .... habe ich zwar noch nie gehört ,aber kannst dich im vorfeld schon mal gut wehren

    falls du mal Problem hast .

    Anonciere dein WE zu ein Preis von 500 €

    dann

    für 400 € und dann für 300 € je ein Woche im Netz oder DorfZeitung gegen bezahlung :47: (bargeldlos Bank)

    das könntest du dann vorlegen um dein 300er Preis zu rechtfertigen und sollte der Gegner/Feind widersprechen ,

    wird sich schon ein normaldenkender Richter finden , meisst sind das Sammler und Axtionäre die nachempfinden

    wenn du sagst " Mieterspiegel ist wie ein Katalog " wobei der Katalogvertrieb das SammelGut zu den preisen kaufen würden .....

    also ich hätte da keine grossen bedenken :D

    obwohl wir fast schon den Sozialismus auf den Wohnungsmarkt haben , DDR lässt grüssen :erschreckt011:welch ein Moloch :D

    Gruss
    alibaba :D
     
  6. #5 Pharao, 01.06.2015
    Zuletzt bearbeitet: 01.06.2015
    Pharao

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    Hi,

    soviel ich meine dazu zu Wissen, geht es hier nicht darum das man teurer vermieten könnte laut Mietspiegel oder unterhalb des Mietspiegels vermietet, sondern eher das der Mietzins unrealistisch ist und somit vom FA nicht anerkannt wird. Also übertrieben gesagt, 10€ für eine 100m2 bewohnbare Stadtwohnung wird dir m.E. kein FA "abkaufen".
     
  7. Duncan

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    ...und dann eine Miete nach freiem Ermessen ansetzt, die du fiktiv "beziehst" und real zu besteuern hast! Meist sind die vom Finanzamt veranschlagten Einnahmen eher aus dem Bereich der feuchten Träume, also realwirtschaftlich nicht erzielbar.
     
  8. #7 anitari, 01.06.2015
    anitari

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    Oha, Vermietung an Freunde oder Verwandte. Ein ganz heißes Eisen.

    Da sollte man als Vermieter besonders drauf achten das der Vertrag hieb- und stichfest ist, sprich der aktuellen Rechsprechnung entspricht. Die Verträge von Haus & Grund sind da nur zu empfehlen, wie überhaupt die Mitgliedschaft dort.

    Noch ein heißes Eisen, das vermutlich kilometerweise Aktenregale bei div. Gerichten bis hin zum BGH füllt und regelmäßig Streitthema Nr. 1 zwischen Mietern und Vermietern ist, Schönheitsreparaturen.

    Hierzu ist eine, nach der aktuellsten (März 2015) Rechtsprechung, wirksame Vereinbarung besonders wichtig.



    Im E-Fall kann das dazu führen das die Schönheitsreparaturklausel komplett unwirksam ist. Sprich der Mieter weder während noch zum Ende des Mietverhältnisses renovieren muß.

    Vermietung weit (66 oder 75 %?) unter den ortsüblichen Mieten toleriert das FA nur bei Vermietung an (nahe) Verwandte.

    Räume außerhalb der Wohnung dürfen nicht zur Wohnfläche gezählt werden. Allerdings, wenn beheizbar, als Nutzfläche für die Betriebskosten.
     
  9. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Das Finanzamt ist toll, ich kann da auch Romane schreiben.

    Bei mir haben sie die Mieten mal 5 Prozent in der Besteuerung erhöht. Bekommen habe ich die Summe nicht. Es hat mich einen Kraftakt gekostet das wieder gerade zu biegen, dass der richtige Mietsatz versteuert wird. Ändern wollten sie es nicht. Es war ja nicht glaubwürdig dass sich bei den vorliegenden Mietverträgen von 2006 sich die Mieten nicht erhöht haben. Es ist wirklich hart sich mit dem FA auseinander zu setzen.

    Von daher nimm einen realen Mietpreis, damit Du von dieser Seite keinen Ärger bekommst.
     
  10. #9 Fosgate, 01.06.2015
    Fosgate

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    moin moin

    Oh man da gibs ja reichlich antworten :respekt

    Also erstmal ja ich kenne die Grundregel schon mit bei Geld hört die Freundschaft auf.

    Allerdings muss man mal sagen die Freundschaft ist erst entstanden seit dem er bei mir Mieter ist (Lagerfläche), evt bin ich da etwas zu Blauäugig aber ich kann mir das schon gut vorstellen zumal wir uns bereits auch gewerblich bisher schon gut ergänzen und zusammen Arbeiten. (wo es ja nunmal auch ums Geld geht). Will damit nur sagen ich bin mir der Situation an Freunde / Verwandte usw zu vermieten durchaus bewusst und habe mir auch schon Gedanken dazu gemacht, und würde es auch definitiv nicht jedem anbieten.

    Ok nun aber mal zum eigentlichen Thema zurück

    Ich habe heute morgen mal versucht mit meinem Steuerberater zu Telefonieren natürlich hat er sich den Brückentag zu nutze gemacht und ist erstmal ne Woche in Urlaub :91:

    Ich Fasse jetzt einfach mal zusammen:
    Ob der Mietpreis soweit ok geht muss ich mit dem Steuerberater klären. Alles andere ist nur Spekulation so wie ich das hier lese.

    Ok war etwas undeutlich ausgedrückt. wir haben haben uns bisher so geeinigt (natürlich bisher nur Mündlich) Da er die Material kosten für die Renovierung trägt bestehe ich am ende auch nicht auf eine Renovierung, fände ich Persönlich sonst etwas unfair da er die Wohnung ja auch Unrenoviert bekommt.
    Hier mal kurz nen Überblick über die anstehen arbeiten, damit man sich nen Überblick machen kann. Badezimmer komplett erneuern inkl Badewanne Waschbecken und sämtliche Fliesen (decke kann evt bleiben) Küche bis auf Decke ebenfalls alles zu erneuern. Rest der Wohnung neuer Boden sowie Farbe an die Wand evt Tapezieren.

    Was ich evt noch erwähnen sollte Vermieten der Wohnung war zwar immer geplant wurde aber beim Hauskauf nie berücksichtigt zum Thema Finanzierung. eigentlich wollte ich die Mieteinnahmen auf ein Separates Konto Packen und das Geld ansparen falls allgemein mal Reparaturen am Haus anstehen, die hoffentlich auf sich warten lassen da ja erstmla alles recht neu ist :)

    So ich hoffe ich habe kein übergangen.

    Mit freundlichen Grüßen

    Fosgate
     
  11. Andres

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    Sollte die Freundschaft mal enden: Bis auf Farbe und Tapeten ist das alles deine Aufgabe als Vermieter. Ob hier eine reduzierte Miete oder Materialkostenzuschuss vereinbart wurde, ist völlig egal. Soll heißen: Dein Freund kann sich morgen hinstellen und von dir verlangen, dass du das alles erledigst. Womöglich kann er sogar die Miete mindern.

    Das ist - neben der Vermietung an Freunde - die zweite Warnung: Keine sanierungsbedürftigen Wohnungen gegen Mietnachlass vermieten. Die Interessen sind ungleich verteilt und die Rechtslage könnte für dich kaum nachteiliger sein. Wer eine Wohnung in schlechtem Zustand aufmöbeln will, ist ein klassischer Käufer - kein Mieter!
     
  12. #11 anitari, 01.06.2015
    anitari

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    Dazu halte ich es, für beide Parteien, für überaus sinnvoll, ja sogar zwingend notwendig das genau vertraglich festzuhalten.

    Aber bitte nicht irgend eine fantasievolle "Eigendichtung" sondern von Fachleuten formuliert.

    Wie schon geschrieben, Haus & Grund, ist da sehr hilfreich.
     
  13. Pitty

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    Wenn Du zweimal auf das gleiche Pferd setzt, kann der Ausfall doppelt so groß sein.
    Nur mal so zum nachdenken.

    In der Altersversorge gilt, weit streuen.
     
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