Erste Wohnung als Kapitalanlage - Rendite ok!?

Diskutiere Erste Wohnung als Kapitalanlage - Rendite ok!? im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, nachdem ich einige Themen von Neulingen bereits durchgelesen habe, würde ich gern mal eure Meinung zu meinem Vorhaben...

  1. Etzel

    Etzel Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    nachdem ich einige Themen von Neulingen bereits durchgelesen habe, würde ich gern mal eure Meinung zu meinem Vorhaben hören/lesen.

    Wie in der Überschrift zu bin ich am überlegen, mir meine erste Whg. als Kapitalanlage zuzulegen - konkrete Whg:

    Lage: attraktivste Kleinstadt im Harz, in den letzten Jahren massive Preissteigerung der Immobilien. Teilweise werde neu gebaute Wohnung für über 400.000 bei 120m² verkauft. gut besuchte Uni vorhanden - mit Rad ca. 10 min entfernt

    2- Zimmer Wohnung in Mehrfamilienhaus. Fußläufig Innenstadt zu erreichen. Arbeitskollege wohnt dort schon Jahre - Infos über Leerstand etc. hol ich mir noch ein
    Preis: 35.000
    Fläche 47m²
    Baujahr 1934
    letzte Sanierung 2012 (hat nicht wirklich was zu sagen...)
    Wohnung derzeit unvermietet - Grund muss noch erfragt werden.
    konservative geschätzte Kaltmiete um die 270€ -300€. (Andere Wohnung in schlechterer Wohnlage wird aktuell mit 325 Kaltmiete ausgeschrieben)

    Fotos sehen ok aus, neue Fassade + Dache i.O. Fenster neu. Innen leichte Renovierungen in den 2 Zimmern.

    Besichtigung steht nächste Woche an. Als Laie sieht der Preis sehr attraktiv aus.

    Hoffe ihr könnt mir dazu ein paar Tipps geben, auch für die Besichtigung wäre super.

    Allgemein noch eine Frage: wie geht ihr an das Thema Finanzierung an? Vollfinanzierung, da niedrige Zinsen? Bis hin zum Barkauf?

    Barkauf wäre möglich, jedoch finde ich bei den niedrigen Zinsen es sinnvoll voll zu finanzieren? (derzeit liegt Geld in Aktien)

    Danke + Gruß
     
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  3. Andres

    Andres
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    Selbst vor den massiven Zinssenkungen wäre das ein extrem niedriges Preisniveau gewesen, ca. Faktor 10. Die Wohnung hat definitiv ein Problem - die Frage ist nur, wo dieses Problem liegt und ob der Kaufpreis dafür einen angemessenen Ausgleich bietet.

    Bei kleinen Wohnungen und niedriger Miete steht der Aufwand der Verwaltung in keinem guten Verhältnis zu den absoluten Einkünften. Nach Abzug der Kosten machst du das ganze Theater für einen sehr kleinen dreistelligen Betrag im Monat. Lohnt sich das?


    Wie viele Kleinstädte im Harz behaupten das von sich?


    Du kaufst keinen Neubau, also kann dir das ziemlich egal sein.


    Nicht unbedingt eine Epoche, in der man für die Ewigkeit gebaut hat. Zum Einstieg: Wie hoch ist die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage? Gab es in den letzten Jahren Sonderumlagen? Ist auf den letzten Eigentümerversammlungen über größere Erhaltungsmaßnahmen diskutiert worden?


    Zustand und Alter von Elektrik und Wasser (Frisch- und Ab-) abfragen und überprüfen. Wenn da noch die Erstausstattung liegt, kommt das bei nächster Gelegenheit neu - das ist dann in den Kaufpreis einzubeziehen. Keller und Dachboden anschauen, falls irgenwie möglich. Da sieht man meist besonders deutlich, wie das Gebäude in den letzten 85 Jahren gepflegt wurde. Alter und Zustand der Badeinrichtung klären. Eben die teueren Geschichten ...


    Für 35.000 € bekommst du wahrscheinlich kein Immobiliendarlehen, zumindest nicht zu annehmbaren Konditionen. Das ist die Fortsetzung der o.g. Problematik um den Aufwand kleiner Wohnungen: Die Banken decken bei so kleinen Darlehen zu den üblichen Konditionen nicht ihre Kosten für die Abwicklung des Darlehens.

    Eine solche Wohnung würde ich bar bezahlen.
     
    AJ1900 und sara gefällt das.
  4. Etzel

    Etzel Neuer Benutzer

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    Hallo,

    danke für die schnelle Antwort.

    wie wahrscheinlich viele möchte ich erstmal mit einer kleine Wohnung anfangen, um Erfahrungen zu sammeln und nicht gleich viel Geld zu versenken - auch wenn ich dir recht gebe, dass gewisse Fixkosten + eigener Aufwand gleich sind, egal ob große oder kleine Wohnung.

    Ich finde auch die Wohnung wirkt sehr billig, schauen wir mal was die Besichtigung sagt.
     
  5. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Für mich wäre wichtig, das die Wohnung in meinem persönlichen Umfeld liegt, also sagen wir mal max. ca. 1/2 Stunde mit dem Auto entfernt. So ist wenigstens schon mal gewärleistet das man nicht die angebliche Rendite auf der Autobahn lässt, falls man mal tatsächlich vor Ort sein muß.

    So würde ich das auch sehen.

    Bedenke, Kapitalanlage bedeutet tatsächlich nur Kaptial anlegen. Von Rendite ist da noch keine Rede, und die kann auch negativ ausfallen. Wenn du also von Kapitalanlage redest, sie bitte zu, das du auch tatsächlich nur das Kapital anlegst, auf das du im zweifel verzichten kannst.
     
  6. #5 Fischlaker, 20.08.2018
    Fischlaker

    Fischlaker Benutzer

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    Meine Meinung : für eine Kapitalanlage nicht geeignet. Zu klein die Wohnung , zu alt das Haus. Zu viel Unwägbarkeiten ( Reparaturstau ? Mitbewohner ? usw. ) zu erwarten.

    Folgendes ist vor einer Entscheidung wichtig :

    Was sagen die Protokolle der letzten Jahre über durchgeführte Reparaturen/ Modernisierung / Ersatz von wichtigen Teilen wie z.b. Heizung ? ( Beschlussbuch zeigen lassen ) Höhe der Reparaturrücklage ? Was sagen die Abrechnungen der letzten Jahre der Hausverwaltung hinsichtlich „nicht umlegbare Kosten „ z.b. ständige Reparaturen ?

    Und zuletzt : Kapitalanlage und Vollfinanzierung hebt sich gegeneinander auf.
     
  7. Etzel

    Etzel Neuer Benutzer

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    Hallo,

    danke für die Antworten.

    Die Wohnung ist zehn Fahrradminuten entfernt. Alles andere sieht man am Donnerstag bei der Besichtigung.

    So blöd es klingt, ich möchte mir halt nicht gleich eine 100.000 Euro Wohnung mit einer Kaltmieter von 800+ als erste Immobilie ans Bein nageln. Daher bewusst kleiner gewählt.
     
  8. #7 Papabär, 21.08.2018
    Papabär

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    Wie sieht das Umfeld aus? Parkplätze?

    Sind die anderen Eigentümer mehrheitlich Selbstnutzer oder auch Kaptalanleger? (Hier entsteht ggf. ein typischer Interessenkonflikt. Die einen wollen möglichst goldene Wasserhähne - die anderen eben eine Rendite. Die Mehrheit entscheidet).

    Gibt es in der TE / GO eventuell irgendwelche Auflagen?

    Ist die oberste Geschossdecke/das Dach gedämmt.

    Neue Fenster und kleinere Renovierungen in der Wohnung ... klingt verdächtig nach einem Schimmelproblem.


    Inserate anderer Vermieter sind als Vergleichsgrundlage denkbar ungeeignet. Wie sieht es mit den tatsächlichen Vertragsabschlüssen aus? Mietspiegel?
    Und wie hoch ist die KdU in der Gegend? (Habe meinen KdU-Ordner nicht hier - aber ich glaube in der Gegend waren teilweise die Heizkosten recht knirsch bemessen).
     
  9. Etzel

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    Hallo,

    morgen steht die Besichtigung an und ich würde nochmal um Tipps bitten. Außer das wir uns schon sicher 15-20 Einfamilienhäuser angeschaut haben, fehlt mir die Erfahrung.
    Mit Hilfe des Forums und dieses Thread hier würde ich auf folgendes Achten, ich bitte um Ergänzung:

    allgemeine Dinge
    - Grund des Verkaufs (wohnte Eigentümer selber drin oder wurde vermietet? wieso der Auszug)
    - Nachbarschaft (Namen der Nachbarn lesbar, Leerstand, Nachbarn Hauseigentümer oder auch Mieter, allgemeines Klientel...)
    - Lage
    -Verwaltung (Hausmeister, Verwalter, welche Leistungen sind dabei)
    - ggf. einfach mal mit den Nachbarn sprechen, falls es sich ergibt!?
    - Heizung

    Monetär:

    - Hausgeld
    - wieviel davon umlegbar
    - Instandhaltungsrücklagen (Sonderumlagen)
    - frühere (Instandhaltungs-) Investitionen
    - geplante Investitionen
    - letzte Protokolle der Eigentümerversammlung

    Gebäude:

    - allgemeine Ordnung und Sauberkeit im Treppenhaus
    - Keller (Feuchtigkeit,...?!)
    - Dachboden (Dämmung)
    - Dach
    - Fassade

    Wohnung:

    - Elektrik
    - Wasser Abwasser
    - Schimmel
    - Sanitäre Anlage
    - eigene Zähler (Gas, Strom, Wasser)


    Fragen zu eueren Anmerkungen:

    TE / GO: was ist das?

    KdU: Kosten der Unterkunft und Heizung !?: Bitte erkläre mir mal den Zusammenhang.

    Danke und Gruß
     
  10. Etzel

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    Ach hier der Link zur Wohnung


    immobilienscout24.de/expose/106712181?referrer=RESULT_LIST_LISTING&navigationServiceUrl=%2FSuche%2Fcontroller%2FexposeNavigation%2Fnavigate.go%3FsearchUrl%3D%2FSuche%2FS-T%2FWohnung-Kauf%2FSachsen-Anhalt%2FHarz-Kreis%2FWernigerode%26exposeId%3D106712181&navigationHasPrev=true&navigationHasNext=true&navigationBarType=RESULT_LIST&searchId=24a5e649-1f24-357f-89dd-0d23b2a1b631#/
     
  11. #10 immobiliensammler, 22.08.2018
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    bei Nürnberg
    Teilungserkärung/Gemeinschaftsordnung = Das Grundgesetz der Eigentümergemeinschaft mit entsprechenden Regelungen und Einschränkungen für die einzelnen Eigentümer

    KdU (Kosten der Unterkunft) = der höchstmögliche Satz, der bei Bezug von Hartz-IV vom zuständigen Job-Center bezahlt wird, variiiert von Gemeinde zu Gemeinde, wichtig, da man wenn man zu hoch liegt gewisse Mieter von Haus auf ausschließen muss/kann!
     
  12. Etzel

    Etzel Neuer Benutzer

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    Danke,

    aber ganz ehrlich H4 Mieter möchte ich sowieso ausschließen, wenn ich denn die Wahl habe bzw. es überhaupt soweit kommt. Trotzdem gute Punkt!

    Danke!
     
  13. Andres

    Andres
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    Nicht trotzdem, sondern genau deswegen: Wenn die für diese Wohnung erzielbare Miete über dem örtlichen KdU-Satz für eine, besser noch zwei Personen liegt, musst du diese Klientel nicht bei jeder Neuvermietung erst wieder aussortieren.
     
    dots, Wohnungskatz und GJH27 gefällt das.
  14. #13 Papabär, 23.08.2018
    Zuletzt bearbeitet: 23.08.2018
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Exakt!
    Je nach Umfeld wird man damit aber auch die Miethöhen der anderen Anbieter abschätzen können. Und auch wenn Vergleichswohnungen zu höheren Preisen inseriert werden, würde ich als
    nie mehr als die örtliche KdU ansetzen.


    Deckenpaneele - insbesondere in Nassräumen - sind regelmäßig gut geeignet, um Schimmel zu provozieren und gleichzeitig zu verbergen.
    Die EBK sieht schon gut aus - bedenke aber, dass die nach dem ersten Mieter sicherlich nicht mehr so aussehen wird - und dass diese Küche auch "Bestandteil der Mietsache" ist. Reparaturen von E-Geräten oder auch einfach nur Schranktüren etc. fallen damit in die Zuständigkeit des Vermieters.
     
  15. Duncan

    Duncan
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    Neben Papabärs Blick auf die Ausstattung: Die Elektrik ist schon was älter und in Fußbodenleistenkanälen geführt, sieht weder schön aus, noch ist das technisch eine "schöne" Lösung. Ein dezidierter E-Check könnte da böse Überraschungen bringen. Meinereiner lässt mittlerweile vor fast jeder Neuvermietung einen machen...
    Üblich war eine solche Verlegung vor allem in den letzten Plattenbauten der WBS 70-Serie, dafür sind diese Häuser deutlich zu alt, aber die Erneuerung der Elektrik könnte in die Wende/direkte Nachwendezeit fallen...
     
  16. Etzel

    Etzel Neuer Benutzer

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    Hallo,

    danke für die vielen Infos.

    Habe Wohnung + Unterlagen gesichtet und soweit alles ok, nun kommt das aber:

    habe mit 2 Bewohnern gesprochen und ich kam mir vor wie bei RTL. In Unterhose wurde halb aufgemacht und wollten gerade so mit mir reden. Beide Bewohner meinten so Kommentare das Haus hat Ohren, die Tür wird zugemacht und sonst kein Wort mit den Nachbarn gewechselt. Die Eigentümerversammlung eine Katastrophe...darauf habe ich keine Lust!
     
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