erster Immobilienerwerb - MFH in guter Lage mit Unsicherheiten

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von lecaye, 20.10.2014.

  1. lecaye

    lecaye Neuer Benutzer

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    Hallo in die Runde der Vermieter,

    aufgrund meiner Selbständigkeit und zur späteren Altersvorsorge beschäftige ich mich schon seit geraumer Zeit damit eine Immobilie zu erwerben und habe mich auch an diversen mir bekannten Standorten konkreter umgesehen. Da ich selbst in einer deutschen Metropole lebe und die Preise hier aus meiner Sicht völlig uninteressant sind, muss ich leider in andere Regionen ausweichen.

    Nun zum konkreten Objekt:
    Über einen guten Freund als Vermittler hat sich die Möglichkeit für den Erwerb eines MFH in einer benachbarten Stadt, ca. 250.000 Einwohner, ca. 70km entfernt und mit Uni, ergeben. Das MFH liegt im Zentrum und fußläufig zu Fußgängerzone bzw. Hauptbahnhof...also top Lage in der Stadt. Die Immobilie besitzt 350m² Wohnfläche bei 7 Wohnungen und ist voll vermietet. Aufgrund eines ziemlich niedrigen Standards der Wohnungen liegen die Jahreseinnahmen bei etwa 15.000€/a netto. Üblich ist in dieser Lage ein Kaltmiete von 7-8€/m², also deutliches Potenzial nach oben, verbunden mit Sanierungen. Mieterhöhungen wären aber auch sofort denkbar. Kosten soll das Gebäude 255000€, also ein Faktor von 17, was mich eben derzeit auch etwas abschreckt.

    Ich würde gerne Einschätzungen zu den derzeit vorliegenden Kenndaten erhalten, um die Situation besser einordnen zu können. Steuerliche Aspekte würde ich weitestgehend erstmal außen vor lassen. Ich kann aufgrund der Selbständigkeit ohnehin schlecht planen, was in den nächsten Jahren ist. Die Finanzierung ist gesichert, und würde mit 30-50% Eigenkapital laufen.

    Möglicherweise habe ich noch einige wichtige Informationen ausgelassen, die ich gerne nachreiche...wie gesagt, ich bin absolut neu auf dem Gebiet....es sei mir nachzusehen :smile005:

    Vielen Dank vorab für die Mühen und einen freundlichen Gruß in den Abend
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Für Wohnungen definiere ich "gute Lage" etwas anders als für Einzelhandel oder Gastronomie. Schau dir das Umfeld an, prüfe auf Leerstand (Wohnungsanzeigen eine Zeit lang verfolgen), versuche einen Eindruck davon zu bekommen, wer in dieser Gegend wohnt (Spaziergang zu unterschiedlichen Tageszeiten).

    Eine profitable Vermietung basiert darauf, dass du dauerhaft solvente Mieter in ausreichender Anzahl findest.


    Bei im Schnitt 50 m²/Wohnung ist der übliche Warnhinweis bei kleinen Wohnungen angebracht: Solche Wohnungen haben gerne einen höheren Mieterwechsel. Das erhöht den Verwaltungsaufwand. Allerdings bringen kleine Wohnungen auch eine etwas höhere Miete.


    Auch das kann ein Problem werden. Bei kleinen Wohnungen wird eher eine bessere Ausstattung erwartet (z.B. EBK), außerdem wäre jede Aufwertung der Wohnungen mit weiterem Eigenkapital zu leisten - die Einnahmen geben ja nicht so viel her.


    Oben hast du erwähnt, dass es sich um eine Universitätsstadt handelt. Bei den aktuellen Mieten bist du natürlich im Budget der Studenten. Bei 7-8 €/m² eher nicht mehr. Erreichst du trotzdem eine ausreichende Nachfrage?


    Der Faktor ist ja nur eine erste Einschätzung, kein abschließendes Urteil. 17 ist allerdings kein Schnäppchen und du solltest einen entsprechenden Gegenwert erhalten. Jetzt sind die Wohnungen bereits unterdurchschnittlich ausgestattet und vermietet. Bei 70 km Entfernung glaube ich nicht an eine Verwaltung durch dich selbst, was zusätzliche Kosten verursacht. Dem gegenüber steht die nach deiner Aussage gute Lage. Meiner Meinung nach fehlen da noch einige Punkte auf der positiven Seite.


    Das Objekt ist nicht prinzipiell uninteressant. Dass man nicht die Katze im Sack kauft und das Gebäude daher sorgfältig unter die Lupe genommen werden muss (falls man nicht selbst über solide bautechnische Kenntnisse verfügt: von einem Profi!), brauche ich einem Selbständigen hoffentlich nicht zu sagen.


    Kann man dir aber leider nicht ersparen. Es macht schon einen Unterschied, ob sich das FA fast die Hälfte des Gewinns schnappt. Gerade bei einem niedrigen Kaufpreis ist auch die 15 %-Grenze immer eine Gefahr.


    Das macht einen erheblichen Unterschied. Bei 30 % bekommst du mittelprächtige Konditionen, bei 50 % schon ganz gute. Gerade als Selbständiger solltest du immer mit einer hohen Liquidität planen.

    Insgesamt gilt es dann als nächstes, sich einen Plan aufzustellen, wie das Objekt bewirtschaftet werden kann. Was kommt kalt/warm rein, welche Kosten sind davon zu bestreiten, vor allem die nicht umlagefähigen (Tilgung, Steuern, Verwaltung), eine angemessene Instandhaltung (1 % des Kaufpeises sind schon 17 % der Einnahmen) und eine ausreichende Sicherheit für Zahlungsausfall und Leerstand sollten in diese Rechnung eingehen. Danach muss noch etwas übrig bleiben, wenn man nicht nur Immobilienspekulation betreiben will.
     
  4. #3 lecaye, 20.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 20.10.2014
    lecaye

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    Hallo Andres, ich danke für die ersten Ausführungen.

    Ich hätte mehr dazu schreiben sollen. Die Lage ist zum einen zentral und bietet trotzdem einen hohen Nutzen zum Wohnen. Es gibt ausreichend Grünflächen, Gastronomie und weitere Angebote sind ebenfalls fußläufig erreichbar.
    Deinen Tipp mit den Wohnungsanzeigen habe ich bereits begonnen umzusetzen und es sieht bisher ganz positiv aus.
    Spazierengehen und selbst die Umgebung besser kennenzulernen ist sicher ein wichtiger Hinweis. Danke...

    Die Fluktuation ist die letzten Jahre eher niedrig gewesen aber wenn Wohnungen frei wurden, so waren diese ohne Leerzeiten sofort wieder vermietet. Dieser Effekt ist vermutlich durch die günstigen Mieten auch verstärkt vorhanden.

    Daher auch mein Gedanke sofort mit einer Mieterhöhung von 20% reinzugehen. Würde immer noch vergleichsweise günstige Mieten bedeuten aber den Faktor gleich erheblich verbessern. Nur leider macht man sich damit auch eher keine Freunde im Haus.

    Das kann ich klar mit JA beantworten. Die Mieten geben in dieser Lage immer min 7€ her, auch meine oben erwähnten ersten Portalbeobachtungen bestätigen dies.

    Der Preis ist noch unverhandelt muss ich dazu sagen, aber riesen Abschläge wird's wohl nicht geben.
    Ehrlich gesagt hatte ich schon vor eine Eigenverwaltung zu übernehmen. Ist dies so unrealistisch bei der Entfernung?

    Nein, daher versuche ich auch Einschätzungen von erfahrenen Leuten einzufangen und das Ganze dann weiter zu prüfen. Aber "prinzipiell nicht uninteressant" ist bisher auch meine Einschätzung.

    Das ist klar, ich wollte auch nicht sagen, dass es keine Rolle spielt. Ich denke nur es ist zu diffizil, dies hier im Forum realistisch zu erörtern.

    Für die Entscheidung welchen Anteil Eigenkapital ich aufbringen werde, muss in jedem Fall meine Steuerberaterin hinzuzitiert werden. Das wollte ich halt nur, um es einfacher zu halten, nicht hier im Forum ausbreiten. Verschiedene Varianten werde ich die Tage auf jeden Fall mal ausrechnen...auch unter Berücksichtigung von möglichen Risiken.

    Noch mal vielen Dank für die ersten Kommentare
     
  5. Andres

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    Überleg' dir doch mal, ob du wirklich für jeden Besichtigungstermin mit Interessenten, für jeden Ortstermin mit Handwerkern, für jede Wohnungsübergabe, ... jeweils 2 Stunden im Auto sitzen willst - plus die Zeit für den eigentlichen Termin! Und selbst wenn diese Termine mal nicht anfallen sollten, wäre es trotzdem ratsam, sich wenigstens einmal pro Woche im Objekt sehen zu lassen.

    Eigentlich bin ich mir recht sicher, dass du diese Zeit in deiner Selbständigkeit sinnvoller und vor allem profitabler nutzen könntest.
     
  6. #5 BHShuber, 21.10.2014
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    zu Groß, zu unerfahren..............

    Hallo,

    ganz offen, das Objekt ist für das erste Objekt einfach zu groß und du bist bei weitem zu unerfahren.

    Informiere dich was so ein Objekt an Instandhaltungskosten verschlingt, Rücklagen solltest du auch haben und auch weiterhin bilden.

    Somit hat sich die Frage nach dem Eigenkapital bereits beantwortet, max. 30%!

    Die Mieter wohnen nicht umsonst günstig im Moment, nach deiner Mieterhöhung wird der ein oder andere gleich mal umziehen, wenn du überhaupt die Mieterhöhung reibungslos durchkriegst.

    Man kann hier jetzt tausend Gründe aufzeigen warum doch, warum nicht, mein Tip, versuche es mit einem kleineren Objekt mit max. 3 Wohneinheiten oder einer Eigentumswohnung die du vermietest und sammle mal ein paar Jahre Erfahrungen in Bezug auf Vermietung, Instandhaltung, Rücklagen, Steuern, Mieter, Mietrecht, usw. usw.

    Gruß

    BHShuber
     
  7. lecaye

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    Dein Hinweis ist sicher richtig, nur habe ich keine andere Wahl. Unter den von Dir genannten Aspekten müsste ich komplett auf den Kauf verzichten, da es schlicht keine Immobilien im näheren Umfeld gibt, die zum einen preislich interessant wären und zum anderen eine attraktive Lage darstellen. Schaue ich bspw. in unserer Metropolregion, bekomme ich für den oben genannten Preis gerade mal eine 50-60m² Wohnung, die dann aber auch keine Topwohnung ist und noch dazu bei einem Faktor von ca. 30 liegt.
    Mit dem Nutzen der Zeit ist es ohnehin immer so eine Sache als Selbständiger. Um die Zeit sinnvoller/profitabler zu nutzen, müsste ich dauerhaft komplett ausgelastet sein, aber auch ich habe Freiräume. Wenn ich bei allen meinen Tätigkeiten den Verdienstausfall betrachten würde, dürfte ich nie mehr in den Urlaub fahren, denn 3 Wochen Urlaub würden dann etwa einen Kleinwagen kosten.

    Unerfahren ja! Zu groß, weiß ich nicht!
    Ich fange mal anders an. Bevor der Gedanke aufkam, dass eine Anlageimmobilie interessant sein könnte, habe ich mich mit dem Kauf einer Eigentumswohnung beschäftigt. Wir bewohnen derzeit etwa 110m², ebenfalls Innenstadtlage. Eine vergleichbare Eigentumswohnung kostet ca. 600.000€, also etwa das 2,5 fache vom erwähnten MFH. Ich denke somit nicht, dass ich zu große Dimensionen anstrebe...jedenfalls nicht finanziell. 50% Eigenkapital heißt übrigens nicht, dass ich danach komplett blank bin, selbstverständlich ist immer ein gewisser Puffer eingeplant.

    Wenn die Mieter umziehen, wäre das ehrlich gesagt gar kein Problem, denn dann könnte man die Wohnung fit machen und mit ortsüblicher Miete auf den Markt werfen....so jedenfalls meine Vorstellung.

    Ich gebe Dir recht, dass es etliche Pro und Contra gibt. Sinnvollerweise muss ich anfangen Szenarien durchzurechnen, nur leider gibt es noch einige Unbekannte in der Gleichung.
     
  8. #7 Aktionär, 21.10.2014
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    Freund oder Vermittler? Beides wird dauerhaft nicht gut gehen.
     
  9. #8 BHShuber, 21.10.2014
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    Hallo nochmal,

    die zu großen Dimensionen werden sich schnell als unüberwindbarer Berg erweisen, wenn du dir die Instandhaltungskosten eines Mietshauses mit 7 Mietswohnungen mit der einer Eigentumswohnung vergleichst.

    Es ist von hier aus auch sehr schlecht zu sagen, denn wir kennen das Objekt nicht, auch dein Faktor trifft es nicht wirklich.

    Persönlich würde ich von den Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes und Instandhaltung der Wohnungen zurückschrecken, meines Erachtens lässt man sich von den doch niedrigen Kaufpreis etwas die Sinne vernebeln.

    Es besteht ja doch ein erheblicher Unterschied in den laufenden Kosten eines solchen Objektes im Vergleich zu einer vermieteten Eigentumswohnung.

    Kuck dir hier im Forum mal die Alltagsproblemchen von Vermietern mit ihren Mietern und Vermietobjekten mal genauer an, dann siehst du was da auf dich zukommen kann oder auch nicht, das weis man eben nicht.

    Nichts für Ungut, ok.

    Gruß

    BHShuber
     
  10. lecaye

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    Bekannter eines Freundes ist der Verkäufer.
     
  11. Duncan

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    15% nicht vergessen! bei 255T€ sind das nur 38.250€, wenn du 2-3 Wohnungen mit neuem Bad, neuer Elektrik, Fußboden und neuer EBK ausstatten willst wird das schon knapp.
    Wie alt ist das Dach und in welchem Zustand? Bedeckung? Dämmung?
    Wie sieht der Keller aus? Ausblühungen? Feuchteschäden? Baujahr? Wann wurden die horizontaler und vertikalen Sperrschichten aufgebracht und in welcher Art?
    Fenster und Türen sind wie alt? Material? Gestaltungssatzungen? Die Fußböden sind aus was? Heizungsanlage: Womit? Bauart? Alter? Wartungszustand? Frisch-und Abwasserstränge sind in welchem Zustand? Wann zuletzt erneuert? Material? Datenleitungen?
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  12. lecaye

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    Das klingt doch nach Fragen die weiterführen.
    Das Dach ist 20 Jahre alt und scheint gut in Schuss. Deckung in Betonpfannen und 16cm Zwischensparrendämmung. Der Keller ist gemessen trocken, Ausblühungen konnten nicht festgestellt werden. Es handelt sich um ein Gebäude aus 1913. Die Fenster stehen bald an, sehen nicht mehr gut aus und sind aus Holz. Türen wirkten ok. Keine Gestaltungssatzungen. Fußböden Dielen, nicht weiter geprüft. Keine Heizungsanlage, da Fernwärme. Wasserstränge unbekannt, Datenleitungen vorhanden und auf aktuellem Stand.

    2 der Wohnungen wurden bereits vor 3 Jahren saniert (Bäder, Elektro, Fliesen, Maler).
     
  13. Duncan

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    Ich mag Betondachsteine nicht. Auf meine Dächer kommen die aufgrund meiner Erfahrungen nicht. Einige Modelle sind mit 20-25 Jahren am Ende ihrer Lebensdauer. Gute Betondachsteine kommen auf 35-40 Jahre, Ziegel gehen eher auf 40-60 Jahre, Schiefer 60-100 Jahre. Bei den letzteren Beiden lohnt oft auch nochmal ein umdecken.

    Also allein aus deinen Beschreibungen sehe ich da schon richtig Potential für Sanierungen, Instandhaltungen, Modernisierungen. Kalkuliere mal vorsichtig nochmal den Kaufpreis innerhalb der nächsten 10-15 Jahre für Investitionen ins Gebäude ein. Besser haben als brauchen. Ich denke da sollte mal jemand mit Ahnung drüber gucken. Das muss kein öbuv SV sein.
     
  14. lecaye

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    So, ich habe jetzt mal angefangen einige Rechnungen aufzustellen und bei dem derzeitigen Preis komme ich tatsächlich auf keine lohnenswerten Ergebnisse.

    Kostenprognosen für mögliche anstehende Sanierungen liegen mir vor und ich benötige noch mal eure Hilfe, da ich gerne errechnen möchte, bei welchem Preis es sich für mich rentieren würde...wie gesagt, bisher unverhandelt.

    Mit welchem Prozentsatz kann ich etwa die Instandhaltungsrücklagen ansetzen?
    Nach welcher Dauer sollte sich ein solches Objekt komplett bezahlt haben?

    Derzeit rechne ich mit ca. 30% Eigenkapital und komme nach Abzug von Instandhaltungsrücklage (eigene Einschätzung), Mietausfall, Verwaltung sowie Steuern auf einen Überschuss von 300€/Monat. Bei dieser Kalkulation wäre das Objekt nach 19 Jahren komplett bezahlt. Der Kaufpreisfaktor läge bei unter 15.
     
  15. Andres

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    Als Ausgangspunkt o.g. 1 % des Kaufpreises. Das gilt aber nur für Objekte, die laufend gut erhalten wurden. Alle Maßnahmen, die der Voreigentümer aufgeschoben hat, sind hinzuzurechnen.


    Beim aktuellen Zinsniveau sollte man schon eine anfängliche Tilgung von 3 % erreichen. Das entspricht eine Laufzeit von ca. 26 Jahren. Schneller ist besser und verbessert deine Rendite. Das ist also eher eine Untergrenze als eine Empfehlung.

    Außerdem sollte die Finanzierung bis zum Renteneintritt/Ruhestand möglichst fertig sein. Sobald dein Einkommen nicht mehr als Sicherheit geeignet ist, könnten sich die Konditionen verschlechtern - Banken mögen das nicht so gerne.


    Tilgung in 19 Jahren entspricht einer anfänglichen Tilgung von etwa 4,6 %. Das ist ganz ordentlich, mehr nicht. Jetzt müssen deine Annahmen noch richtig sein ...
     
  16. lecaye

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    Danke Andres, da hatte ich die 1% schon wieder vergessen aber unbewusst in meine Rechnung einfließen lassen.

    Ich bin Anfang 30, so dass mein Einkommen noch einige Jahre vorhanden sein dürfte...hoffe ich jedenfalls.

    Was mir bei der ganzen Kalkulation Schwierigkeiten bereitet ist, wie ich am besten den niedrigen Standard und die daraus zu schöpfenden Potenziale bewerte. Ein niedriger Standard der Wohnungen hat ja erstmal nichts mit Instandhaltungskosten zu tun, denn auch der kann gepflegt sein. Wäre also eine Abschätzung der Maßnahmen für Aufwertungen zu erstellen und diese den erzielbaren Mieten entgegenzusetzen? Welche Zeiten sollten dann eingeplant werden, bis die Investitionen positiv laufen? Nehmen wir an, dass jede Wohnung nach Auszug des Mieters aufgewertet und teurer vermietet werden soll. Die Prognoserechnungen werden zunehmend komplizierter und sind mit vielen Unbekannten behaftet, oder sehe ich das falsch?
     
  17. Andres

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    Ja, unbedingt. Nicht vergessen: Du machst das, weil du Geld verdienen willst und musst. Die eigene Wohnung kann man auch ohne Betrachtung der Wirtschaftlichkeit "aufhübschen", sofern man es sich leisten kann. Bei Mietwohnungen sollte man sich wenigstens überschlägig überzeugt haben, dass sich die Maßnahme auch lohnt.

    Vielleicht mal als allgemeiner Hinweis: Die besten Renditen erzielen oft nicht die besten und schönsten Objekte.


    Das mache ich von der Maßnahme abhängig. Eine EBK sollte für mich in ca. 7 Jahren ihre Kosten wieder eingespielt haben - danach verdiene ich daran. Bei Bodenbelägen kalkuliere ich deutlich niedriger, weil die Erfahrung zeigt, dass manche Mieter ein Laminat auch in 2 Jahren fertigmachen können. Bei einer Aufwertung des Bades wirst du höher kalkulieren müssen, weil du sonst bei keiner realistischen Miete ankommst.

    Für die Abschätzung der Mehreinnahmen in der Miete wirst du etwas Erfahrung sammeln müssen. Das macht die Rechnung auch nicht gerade einfach.


    Nein, siehst du ganz richtig. Vermietung ist ein ganz normales Geschäft. Wenn du planbare Einkünfte willst, bist du mit einem Sparbuch besser bedient.
     
  18. lecaye

    lecaye Neuer Benutzer

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    Wieder einen Schritt weiter, und ich möchte sagen, dass das Objekt trotz einiger erforderlicher Maßnahmen zunehmend interessant zu sein scheint.

    Was ich nun noch unbedingt mit einbeziehen möchte ist, inwiefern sich ein Fensteraustausch auf die Mieter umlegen lässt. So wie ich bisher im Netz in Erfahrung bringen konnte, muss den Mietern der erhöhte Gebrauchswert dargelegt werden...und vor allem muss dieser auch vorhanden sein. Gibt es dafür Richtwerte oder kann man sagen ab welcher Energieeinsparung neue Fenster umlagefähig sind? So wie ich das im Moment einschätze, sollten solche Themen auch besser mit Unterstützung vom Anwalt konkretisiert werden?!

    Insgesamt wirft das Gebäude derzeit sehr niedrige Mieteinnahmen ab, birgt aber aus meiner Sicht ein großes Potenzial für die Zukunft. Je früher man sich also dem Mietspiegel nähert, desto attraktiver wird es. Wenn ich Vergleichbare Objekte in der vorhandenen Stadt und Lage betrachte, so liegen diese beim 1,7 fachen Preis mit doppelten Mieteinnahmen. Nach den mir vorliegenden Informationen sind die aufzuwendenden Kosten deutlich geringer als das man auf den 1,7 fachen Preis käme.
     
  19. #18 Bungalow, 04.11.2014
    Bungalow

    Bungalow Erfahrener Benutzer

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    Zu den Fenstern kann ich mich nicht äußern. Du denkst an ein großes Potenzial für die Zukunft. Nur wie lange wird diese Zukunft angesichts des Baujahres dauern?

    Kurz: Baujahr und Entfernung würden mich abschrecken. Was wenn du spätestens in 20 Jahren die Nase voll hast? Glaubst du, dass du den Kaufpreis plus Kreditzinsen plus deine ganzen Aufwendungen für die Instandsetzung durch einen Verkauf wieder reinbekommst? Ich habe da so meine Zweifel, selbst wenn es mit den Immobilienpreisen weiter munter nach oben gehen sollte. Wird sich im Jahr 2034 ein kleines MFH aus dem Baujahr 1913 leicht veräußern lassen, das sich zudem ja nicht in einer Metropolregion befindet?

    Zur Entfernung: Ich habe mal überschlagen, dass meine Anwesenheit hier in unserem kleinen MFH etwa dreimal im Monat erforderlich ist. Die Mietersuche bei Neuvermietung ist hierbei allerdings nicht berücksichtigt - auch nicht der Fall längerer Sanierungsarbeiten. (Die Neuvermietung gestaltet sich bei mir wesentlich zeitaufwendiger :smile024:) Nicht alle Termine sind planbar, du kannst auch schon mal um 24.00 Uhr einen Anruf erhalten, weil es von der Decke tropft, ein WC verstopft ist, die Heizung streikt etc. Sofern es nicht um Festpreisvereinbarungen geht, ist es auch hilfreich, wenn Handwerker sich nicht gänzlich unbeaufsichtigt fühlen und Tür und Tor für eine kreative Rechnungsgestaltung der Handwerker geöffnet sind. Da du ja einiges an Sanierungen in Angriff nehmen möchtest, kommt hier sicher ein erheblicher zeitlicher Mehraufwand auf dich zu. An einen Hausmeister und/oder eine Verwaltung ließe sich natürlich einiges delegieren, aber das schmälert auch deine Rendite.
     
  20. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Habt Ihr einen eigenen Mietspiegel? Ansonsten lassen sich keine Mieterhöhungen durchsetzen.

    Fenster umlegen ist nicht so einfach. Das geht nur bei Einfachverglasten Fenstern. Doppelverglasungen sind vom Dämmwert teilweise besser, als Neumoderne Plastikfenster.
     
  21. lecaye

    lecaye Neuer Benutzer

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    Wie darf ich dein Lachen verstehen?

    Ich habe gerade mal in meine Kalkulationen geschaut und wenn ich alles zusammenrechne, bin ich etwa auf dem Niveau, was der Markt für eine solche Immobilie momentan hergibt. Wie ich schon schrieb, handelt es sich zwar nicht um eine Metropolregion aber immerhin ist die Stadt unter den 30 größten Deutschlands. Zudem gehört sie zu den 10 Städten mit den Stärksten Mietzuwächsen in den letzten Jahren. Das MFH steht 300m von Hbf und Fußgängerzone entfernt in einer ruhigen Seitenstraße, so dass ich nicht mit Wertverlusten rechne...allein das Grundstück hat durch die Lage einen mehr als stabilen Wert.

    Das mit der Entfernung verstehe ich durchaus. Da ich mein Kapital gerne streuen möchte und darunter eben auch eine Immobilie fallen soll, habe ich keine andere Wahl als diese Entfernung in Kauf zu nehmen...vor allem dann nicht, wenn die Stadt auch noch eine gewisse Größe haben und nicht das letzte Kaff sein soll. Bei uns in der Stadt bekomme ich für den Preis inkl. der Sanierungen eine 2-Zimmer Wohnung mit Faktor 30. Zumal ich nicht glaube, dass die Wertzuwächse analog der letzten Jahre verlaufen werden, bereits jetzt merkt man, dass es langsamer nach oben geht. Aus meiner Sicht also komplett unattraktiv.

    Was meinst Du mit "eigenen Mietspiegel"? Die Stadt gibt einen Mietspiegel raus und nach diesem habe ich bisher kalkuliert. Der Markt im Netz gibt scheinbar noch etwas mehr her.

    Das habe ich mir schon fast gedacht. Ich hatte mir vorgestellt, dass man anhand der U-Werte die Transmissionswärmeverluste vergleicht und damit die Energieeinsparung nachweist/darstellt. Wenn man dann noch die Fugendurchlässigkeit mit einfließen lässt, sollte ein akzeptables Ergebnis herauskommen. Nur scheint es nicht so einfach zu sein? Wie gesagt, das ist wohl ein Thema für Juristen.
     
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