erster Immobilienkauf (ETW) - Meinungen und Fragen

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von sPaCePiR8, 12.12.2014.

  1. #1 sPaCePiR8, 12.12.2014
    sPaCePiR8

    sPaCePiR8 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich plane in den kommenden Monaten den Kauf einer ETW zur Kapitalanlage in Deutschland. Lese mich seit einigen Monaten in die Materie ein und hatte bisher einige Gespraeche mit Maklern, zumeist jedoch allgemeinerer Natur und nicht ueber spezielle Objekte.

    Ich wohne seit vier Jahren im Ausland, plane langfristig wieder nach Deutschland zuerueckzuziehen, jedoch nicht zwangslaeufig an den Ort in dem ich den Kauf plane. Habe jedoch noch Familie vor Ort und bin 4-8x pro Jahr zu Besuch da.
    Vor meinem naechsten Besuch in der Heimat zu Weihnachten habe ich mir ein paar Objekte herausgesucht, die auf dem Papier relativ interessant aussehen und ich plane, sie zu besichtigen wenn ich da bin. Ein Beispiel hier:

    - Zwei Zimmer, 57qm, 1. OG mit Balkon
    - Altbau (genaues Baujahr unklar, nicht in Anzeige vermerkt), letzte Sanierung 1997
    - Zentralheizung / Gas
    - Kaufpreis EUR 75.000
    - vermietet, Monatsmiete EUR 385 / Jahresmiete EUR 4.620
    - Hausgeld p.a. EUR 1.344, davon umlagefaehig EUR 1.044
    - Netto-Mieteinnahmen EUR 4.320 p.a.

    Ich rechne persoenlich etwas konservativer und veranschlage pauschal zwei Monate Leerstand pro Jahr, ergo EUR 3.850 Jahresmiete / EUR 3.550 netto nach Hausgeld.
    Zum Kaufpreis zusaetzlich veranschlage ich 4,8% fuer den Makler, 1,5% fuer den Notar, 0,5% fuer den Grundbucheintrag und 5% Grunderwerbssteuer -> EUR 8.820 Kaufnebenkosten

    Somit liegt die Rendite bei einem Bruttokaufpreis von EUR 83.820 und Nettoeinnahmen von angenommen EUR 3.520 bei c. 4,2%.

    Ein paar Hintergruende zur Lage:
    - Zentrale Lage in ostdeutscher Grossstadt (>200.000 Einwohner)
    - kleines, aber konstantes Bevoelkerungswachstum seit ueber 10 Jahren
    - wirtschaftliches Zentrum der Region
    - bin selbst dort aufgewachsen fuer > 20 Jahre, noch viele Freunde / Familie vor Ort und glaube von daher, dass ich einen recht guten und positiven Eindruck vom Makroumfeld habe, auch was langfristige Aussichten angeht

    Ich habe mir folgende Fragen ueberlegt und wuerde mich freuen, die Meinung vom Forum zu (i) dem Objekt an sich (trotz der recht limitierten Informationen) und (ii) zu meinen Fragen / den neuralgischen Punkten zu hoeren.
    Vielen Dank

    Was ist der Anlass fuer den Verkauf (um etwas mehr ueber die Hintergruende des Verkaufs zu erfahren)?
    Wie viele andere Wohneinheiten befinden sich im Haus?
    Kapitalanleger vs. Eigennutzer-Struktur im Objekt?
    Gibt es einen “dominanten” Eigentuemer mehrerer Einheiten?
    Wie lange wohnen die derzeitigen Mieter schon in der Wohnung? / Wohn-/Lebensgemeinschaft, Ehepaar, Familie?
    Wie hoch sind die Instandhaltungsruecklagen zur Zeit?
    Was wurde bei der letzten Sanierung alles gemacht?
    Was steht demnaechst zur Sanierung / Instandsetzung an?
    Sind groessere Neuinvestitionen (Fahrstuhl, etc.) in den naechsten Jahren geplant?
    Sind Protokolle der letzten 5-10 Eigentuemerversammlungen einsehbar?
    Wie ist die Wohnung ausgestattet (Fussboeden, Heizungsanlage, Fenster, Kueche, Bad, etc.)?
    Wie lang liegt die letzte Mieterhoehung zurueck?
     
  2. AdMan

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  3. #2 alibaba, 12.12.2014
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    spontan fällt mir ein .....

    ... Mietzahlungen des langjährigen Mieters zeigen lassen ,nich das der den StrickPoulover

    der Nomaden trägt :smile016:

    ........ wenn das ÄÄrichsPlattenSchliessfächer sind ,davon gehe ich mal aus :erschreckt015:

    ungedämmt und mit drei AussenSeiten / End/AnfangsGebäude ..... da wären die

    MittelStücke wegen der HeizKosten sinnvoller ,würde ich meinen :49:.

    ... ...gerade jetzt wo Deutschland kurz vor dem WK3 steht ............ ,

    würde ich nur richtige Häuser kaufen mit eigen Grund und Boden ,die Rechnung geht so :071sonst:

    wenn dein Objekt eine FriedensBombe trifft , ist dein Haus zwar wech aber der

    BombenKrater füllt sich mit Wasser ,da kannst ein MaschenDrahtZaun rum machen

    und im Sommer als FreiBad und im Winter als EisBahn ,Eintritt verlangen :071sonst:

    ...... von der Sache her ist ein Haus immer vorteilhafter

    du besitzt dann die wirkliche Verfügungsmacht über dein Eigentum ,

    nach dem StaatsGeldAbzieherMoloch :erschreckt015:

    und für um 75 Riesen sollte es doch schon was geben :071sonst:

    Gruss
    alibaba :49:
    PS:
    ich habe angst vor ETW ,zuviele Eigentümer und jeder denkt er ist der Wichtigste , iss aber wie alles im Leben nur ansichtssache :tongue::94:
     
  4. Andres

    Andres
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    Einfach mal ein paar Gedanken zu einzelnen Punkten:

    Sowas ist etwas suspekt. Allein das Baujahr lässt für einen Sachkundigen schon Schlüsse zu, es ist relevant für die steuerliche Betrachtung und die Information ist einfach zu beschaffen. Wenn die Anzeige von einem Profi kommt, gibt es zwei mögliche Erklärungen: Faulheit oder Absicht. Du merkst, in welche Richtung das geht ...


    Weitere wichtige Erkenntnis, vor allem wenn man es mit Maklern und dem ihnen eigenen Vokabular zu tun hat: "Sanierung" ist kein wirklich geschützter Begriff. Das einzige, worauf du dich verlassen kannst, ist also die Tatsache, dass im Jahr 1997 der Gebäudezustand in irgendeiner Art "verbessert" wurde. Vielleicht wurden in der Wohnung ja die Wände gestrichen ...

    Jedenfalls ist es bei dieser Formulierung praktisch garantiert, dass seither nicht viel (womöglich: gar nichts) passiert ist.


    Wenn du hier ein bischen gelesen hast, kennst du das ja schon: Faktor 16. Das ist kein Schnäppchen, also muss die Wohnung in gutem Zustand sein, laufend erhalten, angemessen ausgestattet, anständig vermietet mit guter Perspektive. Wenn die Wohnung, die Gemeinschaft oder der Mieter zu diesem Preis ernsthafte "Mängel" hätte, ist sie zu teuer.


    Bei unter 2 €/m² ist damit ein extra sorgfältiger Blick in die Abrechnungen angesagt, ob es zu regelmäßigen Nachzahlungen kam. Außerdem sollte auch geprüft werden, ob diese "Sparsamkeit" nicht eher eine vernachlässgte Instandhaltung ist.


    Nö. Du hast hier ein paar Kosten unter den Tisch fallen lassen:
    • Schuldzinsen, falls du den Kauf finanzieren musst,
    • Steuer, auch wenn du im Moment nur beschränkt steuerpflichtig sein solltest,
    • Instandhaltung des Sondereigentums, vielleicht braucht die Wohnung mal einen Eimer Farbe - früher oder später braucht sie deutlich mehr als das,
    • Vorsorge für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, falls die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht,
    • Mietverwaltung, falls du das nicht selbst machen kannst und willst, was sich schwierig gestalten dürfte, wenn man nicht in der Nähe wohnt,
    • andernfalls der eigene Verwaltungsaufwand mit Fahrtkosten, Literatur etc.
    • Beratung von Profis, z.B. Anwälte oder Steuerberater, evtl. Mitgliedschaft im Haus- und Grundbesitzerverein.
    • ...

    Deine großzügige Kalkulation des Leerstandes gleicht das ein bischen aus - aber sicher nicht komplett. Und nebenbei: Ein Wohnung, bei der ich realistisch und langfristig mit 1/6 Leerstand rechnen muss, wäre bei mir schon aus grundsätzlichen Überlegungen "raus".

    Und auch diesen Hinweis hast du von mir vielleicht schon einmal gelesen: Die besten Angebote für 10 Jahre Festgeld liegen derzeit knapp unter 3 % p.a. - garantiert, vorab bekannt, mit Einlagensicherung, Rechercheaufwand von 1 Abend pro 10 Jahre. Ein Vermieter trägt alle möglichen unternehmerischen Risiken und muss kontinuierlich Zeit investieren. Eine Vermietung sollte das also auf lange Sicht deutlich schlagen.

    Für Berlin-Mitte ist das glaube ich ein ganz guter Preis. :91:


    Völlig wurscht. In welcher Relation steht das zum Wohnungsangebot und dessen Entwicklung?


    In der Hoffnung, dass sich niemand auf den Schlips getreten fühlt: Das ist im Osten bei sechsstelliger Einwohnerzahl eigentlich immer so. Falls diese Formulierung vom Makler kommt ist es ein Euphemismus für: Im Umland gibt es nichts.


    Weiter zu deinem Fragenkatalog:

    Kann man etwas erweitern: Mit den Stimmen welcher großen Eigentümer lassen sich Mehrheitsbeschlüsse fassen?


    Bei diesem Detailgrad kann man sich die Frage auch sparen. Eher interessant: Wie verdient der Mieter sein Geld und welche halbwegs aktuellen Nachweise liegen darüber vor? Wurde die Miete bisher regelmäßig gezahlt und ist das nachweisbar? Wie oft gab es in den letzten (möglichst vielen) Jahren einen Mieterwechsel?


    Das sind Fragen, die ich nicht an den Verkäufer und schon gar nicht an den Makler richten würde, weil keine objektive Antwort zu erwarten ist. Was 1997 gemacht wurde, interessiert mich sowieso kaum und für die anderen Fragen muss ich mir selbst ein Bild machen. Das sind Dinge, die man mit einem Gutachter besprechen kann. Auch der Blick in Versammlungsniederschriften kann manchmal erhellend sein - man sieht ja auch, welche Maßnahmen letztendlich nicht oder noch nicht beschlossen wurden.


    Keine Katastrophe, wenn es nur 3+x sind. Seit 2007 muss eine Beschluss-Sammlung geführt werden. Die sollte eingesehen werden. Anhand der Protokolle sollte man auch versuchen einen Eindruck von der Mentalität der anderen Eigentümer zu bekommen.

    Viel wichtiger sind möglichst viele der letzten Jahresabschlüsse und Wirtschaftspläne. Außerdem die Teilungserklärung samt aller verbundener Dokumente (Gemeinschaftsordnung, Aufteilungspläne, ...). Anhand der Verwaltungsunterlagen und Protokolle sollte man auch einen Eindruck von der Verwaltung bekommen. Einen Chaoten kann man oft schon ganz gut an seinen Unterlagen erkennen ...


    Das "wie" ist nicht ganz so wichtig. Schließlich willst du ja nicht selbst dort wohnen. Wichtiger ist der allgemeine Zustand und wann wieder mit Investitionsbedarf zu rechnen ist.


    Sollte man abfragen, ist aber nicht so wahnsinnig wichtig. Eher interessant: Welche Mieten sind vor Ort üblich und erzielbar? Liegt die aktuelle Miete wenigstens ungefähr in dieser Größenordnung?


    Allgemein muss man sich fragen:
    • Will ich wirklich in eine WEG investieren? In vielen Fragen bist du stark von den anderen Eigentümern abhängig.
    • Lohnt sich bei dieser relativ niedrigen Investitionssumme eine Immobilie? Du hast damit einen gewissen Aufwand und selbst bei einer guten prozentualen Rendite sind die absoluten Erlöse in Relation zur Arbeitszeit zu sehen.
    • Zu welchen Konditionen wird die Sache finanziert? Ist eine ausreichende Eigenkapitalausstattung vorhanden?
    • Erlaubt die eigene finanzielle Situation die Überbrückung einer längeren "Durststrecke"?


    @alibaba: Was ist das für ein Zeug, das du nimmst? :rauch003::smile015::016sonst:
    Ich würde die Dosierung im Auge behalten. Und zu Weihnachten vielleicht ein Wörterbuch?
     
  5. #4 sPaCePiR8, 12.12.2014
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    Vielen Dank, sehr hilfreich fuer meine weiteren Ueberlegungen

    Guter Punkt. Die ganze Anzeige (Immoscout24) ist recht spaerlich was Informationen angeht...

    Das ganze Thema Hausgeld etc. kommt recht kurz in allen Artikeln, die ich bisher gelesen habe. Kann man sich an gewisse grobe Richtlinien halten, was Instandhaltungszeitraeume fuer veschiedene Dinge angeht oder ist das Angebot und die Quaelitaet einfach so unterschiedlich, dass so etwas schwierig wird?

    Finanzierung ist ebenfalls ein Thema, zu dem ich noch ein paar offene Fragen habe. Koennte theoretisch alles mit EK finanzieren was das ganze vereinfachen wuerde, da viele deutsche Banken ein Problem mit meinem Auslandswohnsitz und nicht vorhandenen Einkuenften in Deutschland haben. Denke es ist sinnvoller, dazu ein separates Thema aufzumachen...

    Steuern sind kein Problem, habe sonst kein Einkommen in Deutschland, bleibe also unter der Bemessungsgrenze

    Instandhaltungs von Sonder- und Gemeineigentum ist ebenfalls ein Thema, zudem man wenig Informationen findet. Gleiche Frage wie zur vernachlaessigten Instandhaltung oben - kann man hier mit ungefaehren Richtwerten rechnen?

    Mietverwaltung hatte ich nicht vor selbst in die Hand zu nehmen. Wo liegt man dabei kostenmaessig ungefaehr bei einem Dienstleister? Ist noch unklar, ob ich das meiner Verwandschaft vor Ort zumuten wollen wuerde oder in professionelle Haende gebe

    Leerstandsannahme ist wie gesagt konservativ, um einen Puffer in die Kalkulation einzubauen

    Guter Punkt, werde den einen Abend sicherlich mal investieren...

    Relativ viel DDR-Neubau (Platte) wurde in den letzten Jahren eingestampft, im Gegenzug fast alles in zentraler Lage an Altbauten modernisiert. Meiner Meinung nach insgesamt Verknappung von Wohnraum, wenn natuerlich auch vom Standard her recht unterschiedlich da nicht jeder, der Altbau moechte in die Platte ziehen wuerde...

    Formulierung kommt von mir. Hast durchaus Recht, dass das eigentlich immer so ist. Basiere meine Aussage auf stetig sinkende Arbeitslosenzahlen, steigende Neuansiedlungen von Unternehmen, etc.

    Liegt bei diesem Objekt ziemlich genau im Durchschnitt

    Ebenfalls sehr gute Fragen, in die ich etwas mehr Zeit investieren werde. Auch aus Asset Allocation Sicht nicht unerheblich.

    Zur Frage WEG vs. MFH werde ich hier auch nochmal etwas im Forum stoebern. Das Thema ging mir schonmal durch den Kopf, habe aber noch nicht viel Zeit investiert. Meine grundsaetzliche Denke war entweder ein Portfolio von paar Wohnungen in der Groessenordnung dieses Objektes ueber die naechsten paar Jahre aufzubauen oder noch ein paar Jahre zu warten und dann in ein MFH zu investieren, aber wie gesagt...werde noch etwas dazu nachlesen und eventuell ein separates Thema aufmachen

    Finanzierung ist wie oben beschrieben ein separates Thema, Durststrecke laesst sich durchaus ueberbruecken
     
  6. #5 immodream, 12.12.2014
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    Hallo,
    wenn du beabsichtigst, in Zukunft mehrere ETW zu erwerben, würde ich lieber nach einem kleineren Mehrfamilienhaus ( 4-6 Einheiten ) suchen.
    Diese Häuser sind bei gleichem Zustand wie eine ETW sicherlich /m² Fläche preiswerter.
    Vor allem bist du dann " Herr im Hause ". Fehler machst du als Anfänger bei einer ETW wie auch bei einem Mehrfamilienhaus. Aber du bestimmst , wenn renoviert oder saniert wird, was gemacht wird und wer es macht. Die Verwaltung kannst du ja in beiden Fällen einem ortsansässigen Verwalter übergeben.
    Ich hab vor über dreißig Jahren auch mit einem " kleinen 6 Familienhäuschen " angefangen , mein Lehrgeld gezahlt und weiter expandiert.
    Grüße
    Immodream
     
  7. #6 alibaba, 12.12.2014
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    mein erstes gekauftes war eine Immobilie zum sanieren ,Haus 100qm + Grundstück 900qm

    alles neu gemacht Fassade ,Dach,Heizung usw.einmal alles :hut002:

    da ich keine ahnung von von Mietpreise hatte ,anoncierte ich

    Haus mit Garten für 800 DM ,als die Anonce damals in 2000 ,6Monate vor fertigstellung

    gedruckt war ,war die Hölle an Kundschaft los ,ich hatte ein paar Besichtigungen

    gemacht und alle wollten gleich fest machen :verrueckt004: zwei Monate später

    wieder ein Anonce geschaltet für 1400 DM ,der andrang wurde weniger das Publikum

    kam mit anderen Autos vorgefahren und weniger Kinder .... , bei 1900 DM

    wiedrum etwas später kamen die SesselLüfter mit hohen EK :smile026:

    da gab es natürlich die MietHöchstStrafe :tier002::hut002::smile026:

    das war meine erste Immo :verrueckt004:

    Gruss
    alibaba :64:
     
  8. Andres

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    Es gibt solche Kalkulationen, aber wie bei allen Mittelwerten kann man sie nicht einfach für ein einzelnes Objekt ansetzen. Als grobe Orientierung sollte auf lange Sicht jährlich 1 % des Anschaffungspreises für Instandhaltung eingeplant werden.


    Ok, und bleibt das während der gesamten Haltedauer so?


    Mal ganz grobes Fenster: zwischen 20 und 40 €/Monat. Das ist abhängig vom Leistungsspektrum, von der Qualität des Verwalters und von der Anzahl der Einheiten.


    Mach das. Auch wenn hier natürlich bevorzugt die Problemfälle aufschlagen, kann das ein heilsamer Schock sein.
     
  9. #8 ApartmentBuyer, 03.01.2015
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    Bin in einer ähnlichen Lage wie du, wohne im Ausland und möchte zu Hause etwas aufbauen und in 1-3 ETW's investieren.

    Hast du dir mittlerweile mehr Gedanken gemacht oder eventuell was entschieden, wie du die ganze Sache angehen möchtest?

    cheers
     
  10. Duncan

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    @ApartmentBuyer: wie du in seinem Profil sehen kannst war sPaCePiR8 schon seit 17.12. nicht mehr hier. Ich würde keine kurzfristige Antwort erwarten.
     
  11. #10 ApartmentBuyer, 04.01.2015
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    Naja, ist ja nicht so lange her, dachte eventuell PaCePiR8 wäre im Jahresendurlaub oder so.

    Danke
     
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