Erstes mal

[Marmel]

Hallo,
wir haben eine Wohnung zum vermieten und üerlegen nun, ob wir diese (aus den 70gern und 100qm) erst mal renovieren?
Wir haben schon Anfragen die Wohnung im jetzigen Zustand zu vermieten. Da es sich um eine von einem Angehörigen in einem Pflegeheim handelt und auch diese Kosten (Renovierung) vom dortigen Geld getragen werden, stehen wir vor dieser Frage.
Als gleichzeitiger Erbe ist es mir nicht klar was vielleicht auch später besser ist. Hat jemand mal einen guten Rat?
Vielen lieben Dank

 

[ehrenwertes Haus]

wir haben eine Wohnung zum vermieten und üerlegen nun, ob wir diese (aus den 70gern und 100qm) erst mal renovieren?

In welchen Zustand ist die Wohnung denn?

Ich vermute mal ins Blaue, dass du nicht wirklich renovieren meinst, denn das bedeutet nur optisch Aufhübschen.
Welche größeren Arbeiten wurden schon gemacht oder stehen noch an?

Die Elektrik funktioniert vielleicht noch prima oder zeigt (erste) Schwächen. Die Anzahl der Steckdosen wird nicht mehr heute üblichem Standard entsprechen, Sicherungskasten auf aktuellem Stand?

Wie sieht es mit den Wasserleitungen aus? Zeichnen sich Probleme ab, Absperrventile tun ihren Dienst wirklich oder mehr Deko als funktionsfähig?

Wie jung/alt ist die Heizung samt Leitungen?

Wir haben schon Anfragen die Wohnung im jetzigen Zustand zu vermieten.

Wenn die Wohnung bisher nur genutzt wurde und noch auf dem technischen Stand vom Baujahr ist, sind größere Reparaturen absehbar. Das erledigt man möglichst ohne Mieter in der Wohnung, wenn man keine ausgesprochen masochistische Ader hat und sich mit vermeidbaren Problemen rumschlagen will.

Da es sich um eine von einem Angehörigen in einem Pflegeheim handelt und auch diese Kosten (Renovierung) vom dortigen Geld getragen werden, stehen wir vor dieser Frage.

Den Satz verstehe ich nicht. Was meinst du mit "dortigem Geld"?
Dein Mieter hat die Mietkosten zu tragen, wo er sein Geld dafür her bekommt oder lagert, ist nur relevant bei Mietschulden.

Als gleichzeitiger Erbe ist es mir nicht klar was vielleicht auch später besser ist. Hat jemand mal einen guten Rat?

Als Erbe von Wem bzw. Was?
Der Wohnung, dem Pflegebedürftigen oder dem Angehörigen, der die Wohnung mieten will?

 

[Ferdl]

Oha, die Fragestellung umfasst mehrere Ebenen, allerdings anders wie von @ehrenwertes Haus vermutet. So zumindest meine Vermutung
Ich beshreib mal kurz was ich verstanden habe:

Ein Angehöriger des TE ist Eigentümer einer, bisher selbst genutzten, Wohnung.
Dieser Angehörige kam ins Pflegeheim.
Der TE möchte diese Wohnung vermieten.
Der TE nimmt an, der Eigentümer, welcher sich im Pflegeheim befindet, würde die Kosten für, Renovierung, wie auch immer, übernehmen.
Der TE nimmt an, diese Wohnung und den Rest des Vermögens des Eigentümers erben zum tun.

Das meine ich jetzt nicht so negativ, wie es sich anhört. Es soll nur eine Feststellung der Sachlage sein.
Wenn dem so ist, mag der TE das bitte bestätigen, oder ggf berichtigen, dann kann man weitersehen.

 

[Marmel]

Erst mal vielen Fank für Eure Antworten. Also zuerst. DienWohnung ist 70er Baujahr und alles aus Beton gemacht. Die Elektrische Verkabelung ist eher sehr schlecht.( wenige Steckdosen und zum Teil aufputz) Sicherungskasten eher ein Witz kein FI usw. In der Wohnung wurde 40 Jahre geraucht. Das Bad 70er Style grün, ebenso das WC. Der Eigentümer ist im Pflegeheim und ist nicht mehr Inder Lage etwas zu verstehen (starke Demenz) Aufgrund Vollmachten ist aber alles machbar(durch Anwaltstermin bestätigt) die Wohnung steht seit Monaten leer. Das mit den Geldmitteln wäre also vom „alten“ Besitzer zu tragen. Es geht mir besonders um das Thema, vorher renoviert oder nicht. Ein Interesse besteht trotz des fürchterlichen Zustand schon jetzt,?(seltsamer Weise) ich bin also bevollmächtigt und der Erbe … schwierige Position (zumindest im Kopf) gem. Aussage des Rechtsanwalts ist alles „easy“

 

[dots]

Das mit den Geldmitteln wäre also vom „alten“ Besitzer zu tragen.

Wäh?
Du bekommst Geld, wenn du ihm die Wohnung abnimmst (als Kauf kann man das dann ja nicht wirklich bezeichnen)?

 

[dots]

alles aus Beton gemacht.

Auf jeden Fall so lassen, nichts renovieren. Das scheint was ganz seltenes zu sein, dafür findet sich mit Sicherheit ein Liebhaber, der bereit ist, eine Höhe Miete zu zahlen.

Allein schon die Türen, ich stelle mir gerade dieses satte Schließgeräusch vor, aufgrund des Gewichts muss das doch herrlich sein.

 

[Ferdl]

Ein Interesse besteht trotz des fürchterlichen Zustand schon jetzt,?(

Oft entspricht die Qualität der Mieter, der der Wohnung.

ich bin also ... der Erbe

Gibt es einen Erbvertrag? Ansonsten glaubst du, im Ablebensfall des Eigentümers, Erbe zu werden.

Der Eigentümer ist im Pflegeheim

Aufgrund der geschilderten Umstände, erlaube ich mir zu spekulieren, der Angehörige wird nicht fürchterlich Reich sein, kann durchaus noch ein langes Leben vor sich haben, wird möglicherweise aufgrund der hohen Pflegekosten in Verbindung mit der Dauer des Aufenthaltes im Pflegeheim, früher oder Später zum Sozialfall werden, das Sozialamt wird in diesem Fall auf das Vermögen des zu Pflegenden Rückgriff nehmen und dabei die Verwendung der Mittel in den Letzten 10 Jahren prüfen.

Der Eigentümer ist ...nicht mehr Inder Lage etwas zu verstehen (starke Demenz) Aufgrund Vollmachten ist aber alles machbar

Genau daran glaube ich nicht...

Die Wohnung zu sanieren um sie zu Vermieten, kann die richtige Entscheidung sein, muss es aber nicht.
Es kommt halt auf die Gesamtumstände an. Du bräuchtest zunächst eine Art Sanierungs- und Finanzierungsfahrplan, was soll alles gemacht werden, was kostet das , lohnt das noch, wie sind die finanziellen Möglichkeiten des Eigentümers, wie sind deine finanziellen Möglichkeiten für den Fall der Fälle, welche steuerlichen Auswirkungen hat das Ganze und alles was ich vergessen habe... Auch die Möglichkeit die Wohnung leer stehen zu lassen sollte man mitdenken.
Und mein Vertrauen in den "easy" Rechtsanwalt ist eher unter dem Gefrierpunkt. Entweder fehlen dem Informationen oder er erzählt nicht alles oder du verstehst nicht alles. Nur eines ist sicher, easy ist da wenig.

 

[dots]

Doch, das wird schon alles easy machbar sein, alles kein Problem. Wenn man ganz easy den doppelten Wert/Kaufpreis obendrauf reinsteckt, und dann ganz easy 1,5 Jahre den richtigen Mieter sucht, rechnet sich das ganz easy. In 60 Jahren.
Andere machen sowas doch auch, warum sollte das schief gehen oder einen Haken haben?

Das ist alles machbar. In der Theorie. Vielleicht.

Ob sich das Lohnt, oder viel nicht vorhandenes Geld kostet, war ja nicht die Frage.

 

[Marmel]

Danke nochmal an alle.
Also Erbvertrag gibt es. Sozialfall des alten Besitzers wird nicht aufkommen, da die Rente erheblich ist und alles mehr als ausreichend abdeckt. Also als easy bezeichnet es der Anwalt wohl dass ich eine Generalvollmacht über den Tod hinaus besitze. Wie gesagt Rente ist für die Person mehr als ausreichend. Nicht dass da ein falscher Gedanke aufkommt, es ist schon schwer genug das Ganze. Der Eigentümer/ nun voll Pflegefall wird gem. Ätzt keinesfalls wieder dort wohnen können (81 Jahre und schwerst Dement) für Ihn ist gut gesorgt. Ich habe keinerlei Erfahrung mit vermieten und oder was besser ist (renovieren oder alt lassen) Habe heute ein 2. Angebot bekommen und auch da weit über 40.000€ also passt die Summe wohl zum 1. Angebot (50.000€). Schon jetzt rufen ständig Leute an (dass dort niemand mehr wohnt spricht sich rum) Das ist ein 60 Parteien Hochhaus in sehr zentraler Lage. Beton Wände und viel zu wenig Steckdosen/ veraltete Elektrik. Die Wohnung ist aber gut geschnitten.
Also was sind die Vor-und Nachteile renovieren und viel Geld ausgeben oder lassen?
Vielen lieben Dank

 

[Dschei2]

So aus der Ferne ist es ganz schwer einen Ratschlag zu geben.

Was heißt hier Angebot mit 50.000 EUR? Ich denke, ihr hättet Anfragen, dass jemand anmieten will? Als Kaufpreis sind wir ja dann bei 500 EUR/qm ... wo spielt das denn?

Rein steuerlich wäre es vielleicht gut, erst zu renovieren, wenn es dir gehört, aber du weißt nicht, wann das ist. Und wenn der Zustand im Moment schlecht ist, kann es sein, dass man eben auch schlechte Mieter bekommt.

Sag doch mal was zu üblichen Kaufpreisen und üblicher Miethöhe und so was, dann kann man vielleich eher abschätzen, was sich besser rechnet.

 

[Ferdl]

Ok, diese Informationen relativieren das Vorhaben etwas, allerdings solltest du dich vielleicht noch etwas schlau machen ob deine "Generalvollmacht" tatsächlich den Geplanten Umfang abdeckt. Als Gedankenanstoß, der Bevollmächtigte hat im Interesse des Vollmachtgebers zu handeln und nicht in seinem Eigenen. Was du daraus machst ist dein Ding.

Zu deiner Frage, es kommt darauf an, was weiter geplant ist, soll die Wohnung behalten und dauerhaft vermietet werden oder ist absehbar ein Verkauf geplant? Bei einem absehbaren Verkauf, würde ich die Wohnung weder renovieren, noch vermieten. Soll dauerhaft vermietet werden, bietet es sich an im Leerstand zu renovieren, was und wie genau, richtet sich nach der Zielgruppe, Wohnumfeld und der erzielbaren Miete. Daher sollte zunächst eine dementsprechende Analyse erfolgen, dann

Du bräuchtest zunächst eine Art Sanierungs- und Finanzierungsfahrplan, was soll alles gemacht werden, was kostet das , lohnt das noch, wie sind die finanziellen Möglichkeiten des Eigentümers, wie sind deine finanziellen Möglichkeiten für den Fall der Fälle, welche steuerlichen Auswirkungen hat das Ganze und alles was ich vergessen habe...

Ohne zu sanieren würde ich nicht vermieten, es sei denn ich hätte einen zulässigen Befristungsgrund. Für solche Ideen unbedingt einen Fachanwalt für Miet- und Eigentumsrecht hinzuziehen.

Was heißt hier Angebot mit 50.000 EUR?

Angebot für eine Renovierung wie auch immer, denke ich.

 

[Marmel]

Miete ist hier unrenoviert ca.8,50qm bis renoviert 11€. Verkaufen möchte ich eigentlich nicht

 

[ehrenwertes Haus]

Es kommt halt auf die Gesamtumstände an. Du bräuchtest zunächst eine Art Sanierungs- und Finanzierungsfahrplan, was soll alles gemacht werden, was kostet das , lohnt das noch, wie sind die finanziellen Möglichkeiten des Eigentümers, wie sind deine finanziellen Möglichkeiten für den Fall der Fälle, welche steuerlichen Auswirkungen hat das Ganze und alles was ich vergessen habe... Auch die Möglichkeit die Wohnung leer stehen zu lassen sollte man mitdenken.

Dazu sollten möglichst alle Zukunftsszenarien betrachtet werden und die verschiedenen Optionen mit einem Steuerbearter durchgerechnet werden.

Also Erbvertrag gibt es. Sozialfall des alten Besitzers wird nicht aufkommen, da die Rente erheblich ist und alles mehr als ausreichend abdeckt.

Einen Erbvertrag haben ist ein guter Anfang.
Aber kennst du die zukünftigen Kosten der Unterbringung, Pflege und Betreuung? Meine Glaskugel bleibt da sehr trübe.
Demenz ist nur ein Oberbegriff für viele Krankheitsbilder mit ähnlichem Erscheinungsbild. Je nach genauer Ursache, kann das Lebensende sehr schnell kommen oder sich über viele Jahre hinziehen. Gemeinsam ist allen Formen nur, dass sie als Schwerstpflegefall enden, wenn kein Organversagen zuvor kommt. Sry, für die harten Worte aber das sind die Fakten, Schönreden liegt mir nicht und hilft dir nicht.

Also als easy bezeichnet es der Anwalt wohl dass ich eine Generalvollmacht über den Tod hinaus besitze.

Das macht dich zwar theoretisch handlungsfähig, praktisch hilft das nix, wenn Konten aufgebraucht und abgeräumt für Unterbringung, Pflege, vielleicht auch ein paar Extras, die das Leben(sende) angenehmer machen aber nicht von der KK übernommen werden.

Ich habe keinerlei Erfahrung mit vermieten

Da stellt sich mir die Frage: Willst du überhaupt Vermieter werden und dich auf dieses Thema einlassen?
Also aus eigenem Antrieb oder nur Notgedrungen?

Ohne Interesse für das Thema Vermietung, ist ein Verkauf vermutlich besser.
Wenn du wirklich Vermieter werden willst, keine Ahnung haben ist normal bei Anfängern. So fangen Alle an. Das Handwerkszeug

 

[Marmel]

Im Sinne des Vollmachtgebers= schwer zu sagen wen. Doch die Wohnung so nichts bringt. Die Mieteinnahmen gehen ja auf das Konto des Vollmachtgebers und nicht auf meins.
Renoviert soll das Bad inkl. Fliesen, Dusche usw also komplett und das Gäste Wc. Alle Wände und Decken neu Anlegen und mit Anti Nikotin behandeln. Boden neu (altes Laminat) raus und neuer Belag rein. Decke abhängen ( wg neuer Elektrik, Kabel usw.)

 

[Marmel]

Echt gute ehrliche Worte. Zur Pflege… Mehrkosten bzw. alle Eventualitäten abgedeckt.
Wir brauchen keine Vermietung, allerdings bei der Wohnraumlage ein solches
Objekt ungenutzt zu lassen finde ich nicht gut. Natürlich sind die Mieteinnahmen nicht für mich und eventuell bleibt was am Ende übrig. Zumindest die Wohnung

 

[ehrenwertes Haus]

Also was sind die Vor-und Nachteile renovieren und viel Geld ausgeben oder lassen?

Das ist die einfachste Frage

Wenn du die Wohnung dauerhaft halten willst mit guten Mietern und guter Miete:
Die Bude ist optisch abgerockt und auf veraltetem Stand.
Dann ist die Empfehlung ganz klar Runderneuerung vor Neuvermietung, sofern finanzierbar.
Das zahlt sich in gefragten Lagen relativ schnell aus.

Probleme können sich dabei ergeben aus der WEG, was ist Sondereigentum = nur Deins, was Gemeinschaftseigentum = da dürfen alle Eigentümer mitbestimmen.
Z.B. ein Fenstertausch wäre vermutlich sinnvoll, geht aber in einer WEG oft nicht ohne Zustimmung der WEG.


Eine abgerockte Bude vermietet man eigentlich nur aus der Not heraus, z.b. wenn man in absehbarer Zeit die Wohnung selbst nutzen möchte und nicht 2x sanieren will.
Abgerockte Buden ziehen entsprechende Mieter an, also genau die Leute, die man normalerweise nicht haben will. Weder als Mieter noch als Nachbar.


Vielleicht wäre eine Vermietung an eine Studi-WG was. Studi-WGs lösen sich meist nach überschaubarer Zeit von selbst wieder auf. Als VM kann man das beschleunigen, indem man Mieterwechseln innerhalb der WG nicht zustimmt.
Die Miete wäre zwar nicht wie bei top modern gerichtet, dafür kann weniger kaputt gehen. Um erste Erfahrungen zu sammeln, vielleicht kein schlechter Einstieg ins Vermieterdasein.


Bei gut erhaltenen 70er-Jahre Fliesen ist modern ja/nein, kein Grund für einen Tausch.
Die Frage ist, was spricht deine Mieterzielgruppe mehr an, nicht dein persönlicher Geschmack.
70er-Jahre Farben sind meist warme Farbtöne. Mit ein kleinen Maßnahmen aus Alt + Neu lassen sich (nicht immer) tolle Effekte erzielen, oft sogar breitere Massen ansprechen als mit "nur" modern.

 

[Marmel]

Das Bad zB

 

[ehrenwertes Haus]

Finde ich nicht schlecht. Die Fliesen sehen gut aus, im Sinn von nicht zig Macken. Ich bin mir ziemlich sicher, dass die Mitte 60er-Jahre sind, also älter als die Wohnung. Ich habe gleiches Design oder extrem ähnliche in blau in einer Wohnung.

Die Farbe ist Geschmackssache. Ich habe nur Altbau. Mehr als 1x waren genau die alten Fliesen ein Highlight. Das ist mit eine Frage wie es verkauft wird. Ich mache daraus was Besonderes, Edles, Luxus, den nicht Jeder hat. Stimmt ja auch inzwischen, nicht einfach alter Mist.
Die Strukturierung bringt Leben rein, nicht wie moderne langweilig platte Oberflächen. Dass darauf Wassertropfen besser haften und Kalkränder schneller sichtbar sind, muss man einem Mieter nicht auf die Nase binden.

Ich bin ein ganz schlechter Designer, aber versuch doch mal dir das Bad mit einem modernen beleuchtetem Spiegelschrank und moderner Brause vorzustellen. Dazu evtl. ein paar Spots in die Decke, statt nur 1 Lampe... als spontane Idee. Elektrik prüfen nicht vergessen. Fi bzw. Neudeutsch RCD willst du ja ohnehin nachrüsten.

Vom Zustand der Fliesen würde ich die behalten, wenn sie nicht wegen Elektroarbeiten oder Arbeiten an den Wasserleitungen weichen müssen. Aber selbst dann, kann man überlegen mit anderen Fliesen an diesen Stellen bewußt Akzente zu setzten, kein vollständiger Tausch.


Wenn ich dich richtig verstanden haben, steht du nicht unter Zeitdruck. Vielleicht mal Ideen von Raumausstatter oder Innenarchitekten einholen, bevor der Hammer angesetzt wird.

 

[Ferdl]

Wenn die Fliesen noch gut sind, ist es eine echte Option die drin zu lassen, das hat was. Mit neuer Sanitärkeramik Kontraste setzen, ordentliche Beleuchtung und dann passt das schon.
Wasser- und Stromleitungen sind halt der springende Punkt.

 

[Nanne]

Wie gesagt Rente ist für die Person mehr als ausreichend.

Eine Pflegeheimunterbringung kostet so ca. € 5.000,00/mtl. Ob dafür seine Rente reicht bezweifle ich. Naja, er hat auch noch Vermögen, auf welches das Heim im Notfall zurückgreifen kann; und dazu noch einen Erben, der den Rest der Heimschulden bezahlt.