erstmals Wohnraum vermieten - absoluter Newbie

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von the.hein, 01.02.2015.

  1. #1 the.hein, 01.02.2015
    the.hein

    the.hein Benutzer

    Dabei seit:
    01.02.2015
    Beiträge:
    47
    Zustimmungen:
    0
    Hallo zusammen,

    zunächst ein freundliches Hallo ins Forum!!
    Aufgrund eines Toesfalles komme ich erstmals mit dem Thema Vermietung in Kontakt. Ich habe ein Haus aus den 1960ern geerbt. Heizung über Kachelöfen. Warmwasser über Wasserboiler. Insgesamt gut in Schuss -aber halt alt.

    Da das Haus in der Nähe eines riesigen Gewerbegebietes steht und die Verleihfirmen dringend Wohnraum für Ihre Leihkräfte suchen plane ich an einen EU8 Bürger zu vermieten.

    Wie gesagt, ich habe erstmals mit dem Thema vermieten zu tun.

    1) gibt es gute Muster für Mietverträge?
    2) Das Haus wird möbliert vermietet, auch incl. Kühlschrank etc. pp. kann ich sinngemäss in den Mietvertrag aufnehmeen dass die "Möbel" nicht Gegenstand des Vertrages sind und falls ein Kühlschrank den Geist aufgibt der Mieter selbst nach Ersatz suchen muss (den er aber im Falle des Auszugs auch nicht im Haus belassen muss - nicht dass wir uns falsch verstehen!)
    3) Muss in den Mietvertrag aufgenommen werden, dass sich der Mieter selbst um die Anmeldung bei den Stadwerken zwecks Wasser udn Strom kümmert?
    4) Heizung erfolgt in Form Kachelofen - beim Haus ist derzeit noch ein Holzvorrat für ca. zwei Winter. Dieser Holzvorrat kann kostenlos vom Mieter verbraucht werden. Sobald dieser jedoch aufgebraucht ist muss sich der Mieter um Nachschub für seinen Bedarf kümmern - gehört das auch in den MV?
    5) Gibts hier im Forum Empfehlungen für Vermieterrechtsschutzversicherungen? Ich habe mir jetzt mal ein Angebot der ARAG machen lassen - gibt es Empfehlungen?

    Danke schon mal für Eure Hilfe.

    the
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.706
    Zustimmungen:
    1.247
    Ja, aus verschiedenen Quellen. Der örtliche Haus&Grund-Verein wäre eine, der Schreibwarenhandel eine andere. Wichtig ist:
    • dass du eine aktuelle Vorlage verwendest, in die möglichst viel der neuesten Rechtsprechung bereits eingeflossen ist,
    • dass du den Vertrag verstehst,
    • dass du das Vertragsformular korrekt ausfüllst, was ziemlich stark an Punkt 2 gekoppelt ist.


    Das lässt sich vereinbaren, indem Möbel und Küche bereits bei Abschluss des Mietvertrages an die Mieter verkauft werden. Von Gegenständen im Eigentum des Vermieters, die sich in der Wohnung befinden, einfach zu behaupten, dass sie nicht mitvermietet sind, wird nicht funktionieren.


    Das ist ratsam. Es sollte aber festgehalten werden, dass der Mieter nicht nur anmeldet, sondern auch zahlt. ;)


    Ja, unbedingt. Spätestens jetzt wird es aber Zeit für folgende Warnung: Mit deinem Angebot wirst du mit großer Wahrscheinlichkeit unseriöse Mieter anziehen. Die Aussicht, zwei Jahre für umsonst heizen und vielleicht noch ein paar brauchbare Möbel abstauben zu können, ist für chronisch illiquide Interessenten verlockend. Darauf musst du unbedingt achten.

    Allgemein finde ich die Befeuerungsart für eine Mietwohnung nicht besonders geeignet. Wenn ich überlege, an welchen deutlich einfacheren technischen Herausforderungen meine Mieter schon scheitern, würde ich sie ungern mit Brennholz hantieren lassen.


    Ja. Geld zurücklegen, keine Versicherung abschließen. Die Rücklage brauchst du sowieso, also kann die auch gleich für Prozess- und Anwaltskosten genutzt werden. Für die so geschätzte kostenlose Erstberatung empfiehlt sich die Mitgliedschaft bei Haus&Grund.
     
  4. #3 Glaskügelchen, 01.02.2015
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    10.10.2014
    Beiträge:
    1.035
    Zustimmungen:
    1
    Dass diese Art von Klientel höchstwahrscheinlich nicht sehr sorgsam mit deinem Haus umgeht, sollte dir klar sein.

    Ja, die von H&G zum Beispiel.
    Meines Wissens nach nein. Du kannst die Möbel verkaufen/verschenken und dann muss sich der Mieter selber drum kümmern, wenn was kaputt geht. Erwähnst du die Möbel im MV als vorhanden, oder erwähnst sie auch gar nicht, gelten die Möbel als mitvermietet.
    Ja
    Den Holzvorrat für zwei komplette Winter würde ich nicht verschenken (das nur nebenbei). Und ja, es muss in den Vertrag, wenn sich der Mieter selber darum kümmern muss, sobald der Vorrat verbraucht ist.

    Durch die Mitgliedschaft bei H&G kommt man günstig an die Versicherungen. Ob sich das bei nur einem Objekt lohnt, muss man durchrechnen. Bei einem MFH lohnt es sich.
     
  5. #4 Pharao, 01.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 01.02.2015
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    24.01.2012
    Beiträge:
    7.859
    Zustimmungen:
    502
    Hi the.hein,

    da du den Ausdruck "EU8 Bürger" verwendest, in welchem Land lebst du bzw. steht die zu vermietende Immobilie? Laut Wiki wäre das nämlich eine typische Schweizer Bezeichnung und dort können natürlich andere Rechte gelten als in Deutschland.
     
  6. #5 the.hein, 01.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 01.02.2015
    the.hein

    the.hein Benutzer

    Dabei seit:
    01.02.2015
    Beiträge:
    47
    Zustimmungen:
    0
    Hallo,

    Haus steht in Deutschland!

    Hinsichtlich Klientel und Sorgsamkeit: Das ist mir klar. Aber insoweit auch kein Schaden. Damit ich das Haus auf dem deutschen Markt an einen hiesigen Mieter weiterbringe, müsste das Haus jedoch kernsaniert werden. Strom komplett neu, Heizung einbau, Fenster neu, Fasadendämmung etc. pp. Das heisst ich würde im Haus einen kompletten Rohbau erzeugen.
    Insoweit - wenn die Immobilie jetzt "runtergemietet" werden würde wäre das kein so grosser Schaden, da ja ohnehin alles saniert werden müsste. So meine Überlegung.

    the

    Edit: zum Thema Möbel. Wenn im Mietvertrag drin steht die Möbel und alle Geräte gehen in das Eigentum des Mieters über wäre das ja geklärt, oder? Da die Möbel(Inventar/Kühlschrank etc. pp ohnehin keinen Wert haben würde ich dann diese Variante vorziehen.
     
  7. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    24.01.2012
    Beiträge:
    7.859
    Zustimmungen:
    502
    Hi the.hein,

    denke aber daran, wenn du das Haus jetzt vermietest und es geht während der Mietzeit zb die Heizung kaputt oder ...<keine Ahnung>... , dann wirst du diese trotzdem ggf. reparieren oder erneuern lassen müssen.

    Also das man umbedingt eine Fassadendämmung anbringen lassen muss, nur damit man es vermieten kann, das bezweifele ich mal. Natürlich wird man da einiges reinstecken müssen, wenn die Immobilie so schlecht beieinander ist, aber man muss ja evtl. nicht alles auf einmal machen.
     
  8. #7 Glaskügelchen, 01.02.2015
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    10.10.2014
    Beiträge:
    1.035
    Zustimmungen:
    1
    Meines Wissens nach ja. Um ganz sicher zu gehen kannst du auch einen Kaufvertrag über das Inventar in Höhe von 1€ oder so abschliessen.
     
  9. #8 the.hein, 01.02.2015
    the.hein

    the.hein Benutzer

    Dabei seit:
    01.02.2015
    Beiträge:
    47
    Zustimmungen:
    0
    Naja - Heizung ist keine drin - die kann nicht kaputt gehen. Ansonsten auch null Ausstattung. Da ist nicht viel kaputt zu gehen.
     
  10. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    24.01.2012
    Beiträge:
    7.859
    Zustimmungen:
    502
    Stimmt, hab ich vergessen - war ja mit Kachelöfen :84:

    Trotzdem kann was unerwartetes passieren, was dann mit Kosten verbunden ist. Von mir aus lass den Kachelöfen kaputt gehen oder das Dach oder ... <keine Ahnung> ... . Im Hintergedanken hab ich natürlich auch immer den Mietzins, denn der wird hier wohl nicht so hoch sein, wenn die Immobilie so "schrottig" ist, das man sie auf normalen Weg garnicht vermietet bekommt.

    Als zweites sehe ich noch das Problem, wie bekommst du ggf. später diesen Mieter wieder raus? Den leztlich vermietest du ja an die Verleihfirma und nicht direkt an die Leiharbeiter (also so lese ich das raus). Letztlich läuft hier ja alles auf ein Zeitmietvertrag hin und da musst du u.a. den §575 BGB beachten.

    Ich würde mir das an deiner Stelle alles gut überlegen, u.a. auch was du in Zukunft mit dieser Immobilie machen willst.
     
  11. #10 the.hein, 02.02.2015
    the.hein

    the.hein Benutzer

    Dabei seit:
    01.02.2015
    Beiträge:
    47
    Zustimmungen:
    0
    vielleicht stehe ich auf der Leitung. aber was ist hier das Problem? So lange ich das Haus vermieten kann ohne Investition ist doch alles gut oder? Als Eigenbedarf werde ich dieses Gebäude nie nutzen!
     
  12. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    24.01.2012
    Beiträge:
    7.859
    Zustimmungen:
    502
    Hi,

    wie lange willst du den die Immobilie so vermieten bzw. wie sehen den deine Zukunftspläne aus mit dieser Immobilie?

    Grundsätzlich sehe ich das Problem hier, da die Immobilie ja anscheinend in einem eher sehr schlechten Zustand ist, wenn irgendwas kaputt geht wofür man nicht den Mieter belangen kann, dann bist du i.d.R dafür verantwortlich. Du musst m.E. immer damit rechnen, das was unerwartetes passieren kann (von defekter Dachrinne bishin zu klatschnassen Wand, ect) und je nach dem musst oder solltest du ggf. dann Geld reinstecken. Da die Mieteinnahmen ja sehr wahrscheinlich dem Zustand der Immobilie entsprechen, kann es durchaus sein, das sich größere Reparaturen einfach nicht lohnen.

    Als zweites, wenn du langfristig vorhast die Immobilie irgendwann einmal komplett zu renovieren/modernisieren, dann wäre es sicherlich hilfreich, wenn kein Mieter mehr dort wohnt. Zudem kannst du nach der Renovierung nicht einfach die Miete nach gutdünken erhöhen bzw. später willst du evtl. auch diese Mietergruppe nicht mehr haben, wenn alles schön neu gemacht ist. Dann ist jetzt schon die Überlegung, wie bekomme ich ggf. später den Mieter wieder raus?

    Was du letztlich machst, das ist dir überlassen. M.E. solltest du dir das nur vorab sehr gut überlegen. Wenn du da keine Probleme siehst, dann ist ja alles OK.
     
  13. #12 Newbie15, 02.02.2015
    Newbie15

    Newbie15 Gast

    Dass du dauerhaft ohne Investition auskommst, wage ich zu bezweifeln. Denke da nur mal an die Verpflichtungen, die mit der EnEV einhergehen. Oder aber die Problematik der alten Wasserleitungen u.ä. Evtl. musst du dann Stückwerk betreiben, weil du einiges machen musst, da entweder kaputt oder gesetzliche Vorschrift, aber mit Mietern drin kannst du nicht einfach mal ne größere Sanierung machen. Dann geht ne Leitung kaputt und du reparierst dort, ein halbes Jahr später rostet es an anderer Stelle durch und du fängst wieder an. Statt einmal einen Handwerker zu beauftragen, der alles neu macht. Und vielleicht musst du jedes Mal den Boden neu verlegen (lassen) oder neu tapezieren (lassen).

    Du kannst natürlich hoffen, dass das Haus noch mal 70 Jahre hält, aber darauf verlassen würde ich mich nicht. Und dann kommen zwangsläufig Kosten auf dich zu, die sich über die wohl sehr niedrige Miete kaum dekcen lassen. Was ist, wenn das Dach kaputt geht? Oder irgendwann nach EnEV alle Fenster ersetzt werden müssen (hypothetisch!)? Vielleicht wäre es im Hinblick auf niedrigen Mietzins und den heute hohen Kaufpreisen eine Überlegung, das Haus im Ist-Zustand zu verkaufen, weil du größere Instandhaltungen finanziell kaum gedeckt bekommst. Die kannst du ja nicht einfach über höhere Miete reinholen.
     
  14. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.706
    Zustimmungen:
    1.247
    Es geht weniger um die Gegenwart als um die Zukunft.

    In der Zukunft könnte es erforderlich werden, Geld in größerem Umfang in die Hand zu nehmen. Dass die Wohnung einen Kachelofen hat, macht nur das beliebteste Beispiel "Heizung" etwas weniger passend, aber dann geht das eben mit dem Dach, mit Fenstern, dem Keller oder anderen Bestandteilen des Gebäudes, an denen Reparaturen gerne mal fünfstellig kosten.

    Du hast dann kein Kündigungsrecht, kannst also dann nicht sagen: "Oh, das rechnet sich jetzt nicht mehr für mich. Wenn dir, lieber Mieter, der Zustand nicht passt, dann such' dir halt etwas anderes." Der Mieter darf die Miete mindern, der Mieter darf sogar selbst Schäden beseitigen und von dir den Ersatz seiner Aufwendungen fordern, wenn du mit der Mängelbeseitigung in Verzug gerätst. Der Mieter darf kündigen - aber er muss nicht! Der Mieter könnte dort mehrere Jahrzehnte wohnen bleiben. Sind diese wirtschaftlichen Risiken wirklich langfristig von der Miete abgedeckt?

    Es spricht grundsätzlich nichts dagegen, ein Objekt in einfachem Zustand zu einer entsprechenden Miete an den Mann/die Frau zu bringen. Man sollte sich nur darüber im Klaren sein, dass man Mieter gegen ihren Willen nicht so schnell los wird und dass an der Idee, dass die Mieteinnahmen die laufenden Kosten sicher decken würden, schon viele gescheitert sind.
     
  15. dots

    dots Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    08.07.2014
    Beiträge:
    1.579
    Zustimmungen:
    492
    Andres' Beitrag sagt eigentlich alles, ich versuche es noch einmal anders zu formulieren:

    Der Mieter hat eine Bude im Zustand X gemietet. Er muss die Miete zahlen, und du musst ihm die Bude im Zustand X zur Verfügung stellen. So lange, wie der Vertrag läuft. Aus dem Vertrag kommst du nicht ohne weiteres raus. Du musst also den Zustand, den die Bude jetzt hat, vielleicht 40, 50 Jahre erhalten. D.H. alles was kaputt geht, musst du ersetzen!
     
  16. #15 the.hein, 02.02.2015
    the.hein

    the.hein Benutzer

    Dabei seit:
    01.02.2015
    Beiträge:
    47
    Zustimmungen:
    0
    o.k. soweit glaube ich verstanden :smile026:

    Aber ich glaub ich hab mich auch ein wenig zu negativ ausgedrückt.

    Also: Die Immobilie ist istgesamt in einem guten aber eben altem Zustand insb. was Möbel, Bodenbeläge, Schränke etc. pp angeht. Die Fenster sind auch schon locker 40 Jahre alt (Holzfenster), haben aber doch schon mal Doppelverglasung, aber eben weit weg vom heutigen Zustand. Das Dach ist dicht, der Dachboden isoliert. Also es hängen nirgends die Fetzen davon, es müffelt nicht, es ist kein Schimmel im Haus, es ist nicht feucht oder sonstwie verranzt.
    Aber eben halt alt und ohne Zentralheizung. Das mein ich eben mit Investition. Wenn ich deutsches Klientel anlocken möchte, muss ich mindestens machen:

    Neue Fenster
    Komplett neue Bodenbeläge
    Tapeten von den Wänden
    Neue Türen/Zargen.
    Bad komplett neu.

    Wenn schon am rumreissen: Dann würde ich auch gleich die komplette Elektrik auf Stand 2015 bringen, ebenso die Wasserleitungen/Abwasserleitungen.

    Sprich - dann! hätte ich Rohbaucharme.

    Den jetzigen Zustand kann ich locker halten. Bis vor einem Jahr lebten noch zwei ältere Herrschaften im Haus, im letzten Jahr noch einer, jetzt eben Leerstand.

    Und genau vor dem Hintergrund - investiere ich jetzt mind. 100t€ und vermiete oder schau ich über Vereihfirmen bzw. direkt über EU8ler noch 500 Euro Miete zu generieren - ist auch mein Beitrag zu verstehen.

    Ich hoffe ich konnte meine Situation jetzt etwas besser darlegen.

    Am WE haben schon zwei EU8ler (ein Pole und der andere glaube ich war rumänischer Staatsbürger) das Haus angesehen - beide waren sehr, sehr angetan vom Haus (so schön - so viel Platz) - gut immer eine Frage der Basis - möchte jetzt nicht wissen wie die in Ihren Heimatländern wohnen - aber das ist ein anderes Thema.

    Sodala - jetzt weiter in der Diskussion :biggrin:

    the
     
  17. #16 dots, 02.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 02.02.2015
    dots

    dots Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    08.07.2014
    Beiträge:
    1.579
    Zustimmungen:
    492
    Es gibt keinen allgemeingültigen Zustand. Es gibt aber einen heutigen Zustand deiner speziellen Immobilie.

    Wenn du die Immobilie mit 40 Jahre alten Holzfenstern vermietest, kann der Mieter bis in alle Ewigkeit genau diesen Zustand erwarten. Natürlich darf er nicht irgendwann modernere Kunststofffenster verlangen, aber er darf verlangen, dass die Fenster so sind wie zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses - also in der Regel dicht und nicht verrottet.

    Wenn die Fenster irgendwann mal undicht werden, musst du ran. Es sei denn, sie sind jetzt schon undicht.

    Wenn du mit Möbeln vermietest, und die Möbel irgendwann verschlissen sind (also nicht mehr im Zustand, in dem sie bei Anmietung waren) musst du ran - also neue Möbel kaufen. Kannst du das mit den (vermutlich nicht gerade üppigen) Mieteinnahmen stemmen?

    Wenns ganz dicke kommt, erneuerst du die Möbel und zwei Tage später deckt ein Sturm das Dach ab. Kannst und willst du das stemmen?
     
  18. #17 the.hein, 02.02.2015
    the.hein

    the.hein Benutzer

    Dabei seit:
    01.02.2015
    Beiträge:
    47
    Zustimmungen:
    0
    Das ist schon klar. Aber lieber investiere ich in drei Jahren und habe bis dahin die Mieteinnahmen als gleich zu investieren....

    Welche Mindesmietdauer ist denn in der Regel vereinbart - 6 Monate?
    Und mach ich nen unbefristeten Mietvertrag oder sollte der irgendwann enden?

    the
     
  19. dots

    dots Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    08.07.2014
    Beiträge:
    1.579
    Zustimmungen:
    492
    Mindestmietauer gibst m.E. nicht (automatisch). Der Mieter kann jederzeit künigen, muss aber die Kündigungsfrist einhalten. Es sei enn man vereinbart was vertraglich, aber ob das dann alles so rechtens ist, ist oft fraglich.
    Im schlimmsten Fall schließt er den Mietvertrag 4 Monate vor Mietbeginn ab und kündigt 3 Monate vor Mietbeginn, ergo ist der Mietvertrag schon wieder beendet wenn er richtig anfängt.

    Einen befristeten Mietvertrag abzuschließen ist schwierig. So, wie ich das hier mitbekommen habe, geht das nicht ohne Gründe etc. und meist ist ein befristet abgeschlossener Vertrag rein rechtlich nicht machbar. Meist.
    Will damit sagen, dass eine Befristung viele Fallstricke bereit hält.

    Und wenn du in 6 Jahren feststellst, dass die 6-Jahres-Befristung ungültig ist und der Mietvertrag unbefristet weiterläuft, hast du richtig Pech gehabt.
     
  20. #19 Glaskügelchen, 02.02.2015
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    10.10.2014
    Beiträge:
    1.035
    Zustimmungen:
    1
    Wenn das noch die Ursprungsfenster sind, dürften die schon ne Weile nicht mehr ganz 100% dicht sein.

    Ich empfinde das nicht unbedingt als ganz schlechte Strategie.

    Da gibt es keine Regel. An wen willst du eigentlich vermieten? An die Firmen oder die Leute selber (letzteres würde ich nicht machen)?
    Mach doch einen Zeitmietvertrag mit der entsprechenden Firma und gib als Befristungsgrund die komplette Sanierung in 3 Jahren oder so an.
     
  21. #20 Glaskügelchen, 02.02.2015
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    10.10.2014
    Beiträge:
    1.035
    Zustimmungen:
    1
    Soo schwer ist das auch nicht. Sehr umfassende Instandsetzungsarbeiten/Sanierungen sind ein Befristungsgrund.
     
Thema: erstmals Wohnraum vermieten - absoluter Newbie
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. erstmalig vermieten

Die Seite wird geladen...

erstmals Wohnraum vermieten - absoluter Newbie - Ähnliche Themen

  1. Mietvertrag nach Tod des Vermieters beendbar?

    Mietvertrag nach Tod des Vermieters beendbar?: Hallo zusammen, ich bin neu hier und habe eine Frage zur Ausgestaltung eines Mietvertrages. Folgende Situation: Der Eigentümer eines ZFHs lebt...
  2. Vermieter darf Gas Anbieter wechseln?

    Vermieter darf Gas Anbieter wechseln?: Guten Abend, ich bin Vermieter und habe das Gewerbe vom vor Besitzer übernommen. Der vor Besitzer hat Gas Vertrag von den Stadtwerke. Und Gewerbe...
  3. Feuchte Wohnung vermieten

    Feuchte Wohnung vermieten: Hallo, ich habe eine Wohnung, die schon immer ein Problem mit aufsteigender Feuchtigkeit in den Wänden hatte. Vor 2 Jahren habe ich diese etwas...
  4. Zu blöd zum vermieten?

    Zu blöd zum vermieten?: Hi, ich war gerade mal wieder auf Wohnungsbörse-Seiten, weil ich eine Mietwohnung für meine Mutter suche (sie hat kein Internet) und da ist mir...
  5. Einzelkonto oder Gemeinschaftskonto für Vermietung

    Einzelkonto oder Gemeinschaftskonto für Vermietung: Hallo, ich bin neu hier und über die Suche im Internet auf dieses Forum gesoßen Ich und meine Lebensgefährten besitzen je zu 1/2 unser Eigenheim...