Erstvermieter braucht eure Hilfe!

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von holzwurm81, 03.03.2009.

  1. #1 holzwurm81, 03.03.2009
    holzwurm81

    holzwurm81 Neuer Benutzer

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    Guten Tag, habe mich gerade frisch angemeldet weil mir einige Fragen zu meinem zukünftigen Mietverhältnis keine Ruhe lassen.

    Kurz zur Vorgeschichte:

    Mein Vater ist im Dezember 2004 verstorben :heulund hat meiner Mutter das alte Werkstattgebäude überlassen, welches sich in einem renovierungswürdigen aber bewohnbaren Zustand befindet. Im Erdgeschoss war die Werkstatt (400qm) angesiedelt im Obergeschoss 4 Wohnungen(400qm, zumindestens könnten es 4 werden)
    2 Wohnungen könnten mit relativ geringen Aufwand von je 4000-5000€ kurzfristig vermietet werden.(Die restlichen sollten dann mit den evtl. Mieteinnahmen nach und nach folgen)
    Für eine Wohnung habe ich schon einen Mieter gefunden welcher im Mai einziehen würde.
    Das Gebäude gehört offiziel meiner Mutter, aber mir wurde gesagt das ich die Wohnung als Ersatz für meinen Pflichtteil vom Erbe vermieten kann.
    Außerdem erhält meine Mutter eine geringe Rente wodurch sie das Haus alleine nicht mehr halten könnte.Wenn Sie vermietet würde Ihr ja trotzdem die Rente gekürzt, oder?

    Jetzt meine Fragen:

    Meine Mieteinahmen beliefen sich im ersten Jahr 2009/2010 auf 6000€ , meine Ausgaben für Material etc. auf 4500€. Wieviel wird dann für die Einkommenssteuer zusätzlich zu meinem Gehalt veranschlagt?(Bin mit Steuererklärungen noch nicht so bewandert weil ich bis jetzt keine machen musste)

    Ich würde gerne meiner Mutter die Gebäudeversicherung i.H. von 1200€ p.a. abnehmen, kann ich diese steuerlich geltend machen bzw. gegen die Mieteinnahmen verrechen?Garnicht,Vollständig oder nur für den vermieteten Wohnraum?
    Oder muss Sie mir das Haus überschreiben lassen, können dabei Kosten anderer Natur entstehen.

    Die Wohnung die im Mai vermietet werden soll hat eine eigene Flüssiggasversorgung, kann ich die Wartungskosten der Gasanlage + Schornsteinfeger für den dazugehörigen Schornstein zu 100% auf die Nebenkosten anrechnen, weil sie ja nur wegen dieser Wohnung entstehen?

    Kann man die Ausgaben für die 2. Wohnung schon vor einer Vermietung steuerlich geltend machen(Von den Mieteinnahmen aus Wohnung 1 abrechnen) ?Diese ist ja noch nicht vermietet.

    Danke für eure Antworten

    MfG holzwurm81
     
  2. AdMan

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  3. Capo

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    wie du siehst, habe ich den Thread verschoben. Die Kategorie heißt "Vermietung und Verpachtung". Das wäre die Anlage, die zur einkommenssteuer abgegeben werden muss.
    Darin sind alle einnahmen gegen alle Ausgaben das Objekt betreffend aufzuführen. Die differenz ergibt das zu versteuernde einkommen aus V+V.
    Ganz einfach. Alle ausgaben für das Objekt können aufgeführt werden. Sogar Fahrtkosten zum Objekt, um Besichtigungen oä durchzuführen, werden berücksichtigt.
     
  4. kummer

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    1. Das hängt voll und ganz von deinen Rechnungen ab. Aber zu diesem Thema wird dir der Steuerberater alles aufklabustern, den du dann ohnehin aufsuchen wirst.

    2. Die Gebäudeversicherung kannst du natürlich umlegen, tunlichst nach qm je Wohnung. Die sind dann voll umlagefähig.

    3. Wartungskosten der Gasanlage und Schornsteinfeger kannst due genauso auf die Mieter umlegen. (nach WE)

    4. Siehe 1. Du kannst Modernisierungsmaßnahmen geltend machen.
     
  5. #4 Prüfer, 04.03.2009
    Prüfer

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    Nö warum sollte die Rente gekürzt werden.

    Wenn man die Rente einbezahlt hat und dann mit 65 oder wann auch immer Vertraglich ausgeschüttet bekommt ist es egal wieviel man noch nebenbei Verdient.

    Ausser deine Mutter bekommt Harz 4 aber das wäre ja keine Rente.
     
  6. #5 holzwurm81, 04.03.2009
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    Danke für die schnellen Antworten
    Da bin ich ja schonmal beruhigt das das vorher getrennt behandelt wird, dachte nämlich es würde erst auf das gehalt gesattelt und danach mit den Ausgaben verrechnet um davon evtl. Steuerrückzahlungen zu bekommen.


    Nochmal zur Gebäudeversicherung, diese wollte ich ja nach qm umlegen(Hier für die 93qm) oder wie wird dort verfahren?es stehen ja 93 zu 800.Kann ich dann die Restbetrag steuerlich geltend, ich muss ja das ganze Haus versichern damit ich die eine Wohnung vermieten kann.

    @Prüfer
    Mir wurde gesagt das die Rente gekürzt werden würde, Rentner dürfen ja nicht unbegrenzt dazuverdienen oder sehe ich das falsch?

    MfG wiesenpieper
     
  7. #6 lostcontrol, 04.03.2009
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    leerstandskosten sind vermieter-sache.
    d.h. die anteiligen kosten für die leerstehenden wohnungen gehen auf deine kappe. das gilt nicht nur für die versicherungen, sondern auch für die grundsteuer und ähnliche laufende "kalten" kosten.

    übrigens MUSST du das haus nicht versichern.
    aber es wäre wahnsinn das nicht zu tun.
     
  8. #7 holzwurm81, 04.03.2009
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    @ lostcontrol

    Aber die Restsumme der versicherung kann man dann als ausgaben angeben?

    MfG wiesenpieper
     
  9. #8 Christoph, 05.03.2009
    Christoph

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    1. Du kannst die Kosten für die Gebäudeversicherung anteilig an den Vermieter umlegen. Auch bei nicht vermietetem aber beabsichtigtem Vermieten, kann das als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Gewisse Versicherungen, die du selbst für dich abschliesst, sind steuerlich absetzbar; dann aber natürlich nicht bei der Anlage Vermietung und Verpachtung, sondern auf dem "Stammblatt".
    Steuerberater ist hier hilfreich.
    2. Zwar müssen neben der Rente auch anderen Einkünfte angegeben werden, aber die Freibeträge sind in der Summe so hoch , daß vermutlich wenig bis gar keine Steuern anfallen. Von Rentenkürzungen habe ich nur gehört, wenn der Renter einer Erwerbstätigkeit nachgeht und bestimmte Freibeträge überschreitet.
     
  10. malloy

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    ja, wenn der rentner über 65 ist. sollte dieser unter 65, so beträgt die maximale zuverdienstgrenze seit mitte 2006 eur 400 p.m., zweimal im jahr dürfte diese um max. 100% übertreten werden ohne rentenkürzung und ist zu melden. bei altersteilrente gibt es wieder andere berechnungsformen (bspw.: http://www.stmas.bayern.de/fibel/sf_h097.htm ). nachzulesen auch auf den rentenversicherungsträger-seiten und in deren infomaterial, oder aber man fragt mal sicherheitshalber telefonisch dort an.
     
  11. #10 holzwurm81, 05.03.2009
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    holzwurm81 Neuer Benutzer

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    Also wenn ich richtig verstehe würde also eine Rentenkürzung meine Mutter betreffen, da sie 62 ist und proMonat 500 Euro erhalten würde und damit die Grenze mehr als 2 mal überschreitet.

    MfG wiesenpieper
     
  12. #11 lostcontrol, 05.03.2009
    lostcontrol

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    also ganz sicher wärt ihr am besten dran, wenn ihr das alles mal mit eurem steuerberater durchgeht...
    wir kennen die situation deiner mutter ohnehin nicht gut genug um beurteilen zu können, was da sache ist.

    ich würde dir raten zuzusehen, dass du die restlichen wohnung schnell fertigstellst und zügig vermieten kannst.
     
Thema: Erstvermieter braucht eure Hilfe!
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