Erstvermietung an Tochter

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Wolfgang50, 06.07.2009.

  1. #1 Wolfgang50, 06.07.2009
    Wolfgang50

    Wolfgang50 Neuer Benutzer

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    Hallo alle miteinander...

    Ich bin neu hier und habe ein paar Fragen zu einer Erstvermietung. Ich besitze ein 2 Familienhaus, in dem im 1. OG bis vor 2 Monaten meine Mutter lebte, die nun leider verstorben ist. Sie hatte Lebenslanges Wohnrecht und somt auch keine Miete bezahlt. Nun möchte ich diese Wohnung gerne an meine Tochter und ihren Partner vermieten. Hierfür wird die Wohnung erst einmal komplett renoviert. Nun habe ich gehört, dass ich ja Steuern bezahlen muss, weil ich Einnahmen durch die Wohnung habe (wieviele Steuern?) Außerdem habe ich gehört, dass ich Kosten, die z.b. durch Renovierungen entstehen von den Steuern absetzten kann, auch wenn ich die die volle Miete von meiner Tochter nehme. STimmt das? Ich würde gerne einen moderaten m² Preis nehmen (an der untergrenze des Mietspiegels) und sie soll auch nicht die vollen 100 m² zahlen, sondern nur 70 m². Die 30 m² befinden sich zusätzlich auf dem Dachboden. Problematisch wird auch, die Nebenkostenvorrauszahlung, da meine Mutter wirklich sehr viel und das ganze jahr geheizt hat, habe ich keinen Massstab dafür und auch wie andere kosten, wie Wasser und Müllabfuhr regelt wird, ist mir schleierhaft... Ein guter Buchtipp würde mir natürlich auch schon weiterhelfen.

    Vielen Dank und einen schönen Gruß Wolfgang
     
  2. AdMan

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  3. #2 Taliesin, 06.07.2009
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    Moin Wolfgang

    Als Lektüre würde ich Dir dieses Forum empfehlen, hier sind Probleme aus der Realität und deren eventuelle Lösung zu lesen.

    Natürlich musst Du auf die Mieteinnahmen Steuer zahlen, nennt sich dann "Einkünfte durch Vermietung und Verpachtung" und gehört mit auf Deine Steuererklärung.
    Wieviel Steuern Du darauf zahlen musst, hängt von Deinem individuellem Steuersatz ab.

    Ausgaben, die auf das vermietete Objekt entfallen, kannst Du Deinem Gewinn durch die Mieteinnahmen gegensetzen (das sogenannte "von der Steuer absetzen") Es bedeutet nur, dass sich der Gewinn durch die Ausgaben vermindert hat und Du also nur auf die geringere Summe Steuern zahlst.

    Wie hoch Du die Nebenkostenvorauszahlung ansetzt, ist erstmal nur Daumenpeilerei. Ich nehme bei solch einer "Erstvermietung" 50 oder 100 Euro. Das Geld wird ja bei der Nebenkostenabrechnung genau berechnet und dann gibt es eben eine Nachzahlung oder Rückerstattung.
    Du kannst ja auch zwischendurch mal abrechnen, ob der Betrag in etwa hinkommt und dann evtl anpassen.
    Bei einem Verwandtschaftsverhältnis ist die Kommunikation für gewöhnlich ja recht einfach, die Berechnungen könnt Ihr dann ja gemeinsam machen, da ist die Einsicht für denjenigen, der dann zahlen muss, meistens eher gegeben.

    Wie gesagt, die meisten Fragen werden hier im Forum beantwortet, manchmal etwas in den Beiträgen versteckt, aber man findet sie dann doch.

    Gruß
    Tali
     
  4. #3 lostcontrol, 06.07.2009
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    wohnst du selbst auch mit in dem haus?
    falls ja, kannst du deiner tochter die wohnung durchaus auch warm vermieten.
    die 30qm würde ich aber trotzdem nicht unterschlagen, selbst wenn du eine warmmiete vereinbarst und von daher grundsteuer, versicherungen und co nicht auf quadratmeter umlegen musst.
    laut steuerberater ist die untergrenze für vermietung an angehörige 58% des ortsüblichen mietpreises...
     
  5. #4 Wolfgang50, 06.07.2009
    Wolfgang50

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    Hallo...schon einmal vielen dank...

    Ja ich wohne selbst mit in dem Haus...
    Was meinst du mit: dann kannst du die Wohnung auch durchaus warm vermieten?
    Das mit den 58 % hört sich doch ganz gut an, ich dachte es wären zum Absetzen von den Steuern 70%. Daraus habens ich bei ir auch die 70 m² ergeben. Ich dachte an einen m² Preis von 4 € und dann mal 100 m², davon 70%, deswegen quasi 70 m². Ich dachte das müsste ich dannauch einfach in den Mietvertrag schreiben. Aber man sollte lieber 100 m² schreiben und dann den m² Preis senken?
     
  6. #5 lostcontrol, 06.07.2009
    lostcontrol

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    damit mein ich, dass es in solchen fällen sonderregelungen gibt.
    in dem zusammenhang: dass du dich nicht zwingend an die betriebskostenverordnung halten musst (die ja eigentlich keine warmvermietung mehr zulässt) sondern eben mit deiner tochter eine warmmiete vereinbaren kannst bzw. eine betriebskosten-pauschale.
    ich weiss ja nicht wie genau du es nehmen willst, aber ich denk mir halt immer dass man innerhalb der familie jetzt nicht unbedingt so 100%ig genau auf den einzelnen tropfen heizöl (oder was auch immer) schaut bzw. schauen muss.
    ich bewohne ein einfamilienhaus mit einliegerwohnung und mir wärs viel zu nervig da tatsächlich eine exakte betriebskostenabrechnung zu machen - zum einen geht's nicht so wirklich (weil sachen wie aussenbeleuchtung, waschmaschinen-wasser, allgemeinstrom usw. ohnehin auf mich laufen und nicht getrennt gemessen werden), zum anderen lohnt sich der aufwand garnicht in unserer situation.
    d.h. ich hab mit meiner einliegerin eine warmmiete vereinbart (mit der prämisse dass wir ihren wasserverbrauch im auge behalten, falls der aus dem rahmen fallen sollte).

    nein, das mit den 58% stimmt schon - wir haben einen solchen fall und das läuft seit jahren glatt.

    nur 4 euro? wo gibt's das denn noch in deutschland? *staun*
    also wenn du legal "tricksen" willst, dann nimm die ortsübliche vergleichsmiete (mietspiegel) und guck dir die wohnung lieber nochmal genau an, da gibt's doch ganz sicher irgendwas was eine minderung möglich machen würde...
    da dich keiner zwingen kann z.b. die undichten fenster zu reparieren oder die harztropfende holzdecke oder das alte parkett richten zu lassen (du armer tropf hast ja grad kein geld für sowas übrig, oder?) kriegst du damit die ortsübliche vergleichsmiete durchaus auch nochmal runter.
    davon dann die 58% und dazu eine betriebskostenpauschale (spart dir den stress mit der abrechnung) und alle sind zufrieden...

    du musst überhaupt keine quadratmeterzahl in den mietvertrag schreiben. kein mensch zwingt dich dieses feld auszufüllen.
    wo du die quadratmeterzahl aber zwingend brauchst, ist bei den betriebskosten (weil z.b. grundsteuer, versicherung und ähnliches über die quadratmeter umgelegt wird). wenn du aber eine pauschale vereinbarst, entfällt auch das...

    *flöt*
     
  7. #6 Wolfgang50, 06.07.2009
    Wolfgang50

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    Hi...
    nein ich will es natürlich nciht zu genau nehmen, ich möchte aber auch nicht, dass meine Tochter denkt, dass sie die Heizkosten meiner Frau udn mir mit trägt, nur weil sie keine Nebenkostenabrechnung hat...:-)
    Ich denke, das so was wie Mietminderung nicht drin sein wird, denn die komplette Wohnung wird neu renoviert, neue Böden, neue Heizkörper, Türrahmen, Stromleitungen, Badezimmer, eigentlich alles neu...
    Also in Gelsenkirchen liegt der Mietspiegel für ein Haus von 1959 bei über 90 m² bei 3,78 - 4,62 €/m². Modernisiert wären das 4,10 - 5,01 €/m², da dachte ich ich könnte ruhig nur 4 € nehmen und mal von der Modernisierung absehen. Oder glaubst du das könnte Probleme geben.
    Ich wusste aber auch nicht, dass eine Warmmiete nicht mehr zulässig ist. Damit meinst du dch sicherlich, dass ich nicht pauschal sagen dürfte (also ich schon, weilich mit ihm Haus wohne), dass ich x € warm nehme ohne eine Nebenkostenabrechnugn zu machen oder?
    Und das ich keine Quadratmeterzahl in den Mietvertrag schreiben muss, wundert mich, denn ich dachte der wäre dann auch massgeblich für die Steuerzahlung wichtig, weil ich ja irgendwie "nachweisen" muss, was ich nun wirklich für die Wohnung bekomme, also damit verdiene... Oder schreibe ich einfach in meine Steuererklärung, was ich im Monat bekomme und verrechne das dann mit dem was der eigentliche "Gewinn" ist, also wenn ich die Nebenkosten, die ich an die Stadt für z.b. Wasser zahle, abziehe? Und wer kontrolloiert ohne eine m² Zahl zu haben, ob ich bei mindestens 58 % des ortüblichen Mietspiegels stehe?

    Danke Wolfgang, ihr seid mir echt eine Hilfe
     
  8. #7 lostcontrol, 06.07.2009
    lostcontrol

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    verständlich.
    das problem dabei: habt ihr denn heizkostenverteiler im haus?
    falls nicht, kannst du ja nur die erfahrungswerte hernehmen...
    ansonsten kannst du aber die heizkosten immernoch über quadratmeter abrechnen.
    und du kannst z.b. die heizkosten und den wasserverbrauch (also die beiden dicksten brocken) durchaus aus deiner pauschale rausnehmen, den "kleinkram" aber in die pauschale nehmen - das ist ja das schöne an so 'ner sondersituation, dass quasi alles möglich ist bzw. man alles mögliche diesbezüglich vereinbaren kann.

    dazu zwingt dich aber niemand.
    und: das könnte auch insofern schwierig werden, weil du eventuell günstiger fahren würdest, wenn du die verschiedenen maßnahmen geschickter über mehrere jahre verteilen würdest.... sowas wie 'ne EBK wird neuerdings z.b. ganz offiziell steuerlich auf 10 jahre gerechnet... da würde ich eher mal mit dem steuerberater reden, wie man das am geschicktesten verteilt damit ihr optimal dabei rauskommt.

    naja - der mietspiegel richtet sich ja auch nach lage und ausstattung.... mit EBK ist er höher als ohne z.b.
    aber ehrlich gesagt glaub ich nicht wirklich dass das überhaupt jemals kontrolliert wird.
    ganz schön niedrig die preise bei euch - da sind sie ja sogar in unserer kleinstadt deutlich höher!

    die betriebskostenverordnung sieht das halt nimmer vor. aber das kann dir im zweifamilienhaus das du selbst bewohnst egal sein.

    was du wirklich für die wohnung bekommst ist doch ohnehin unabhängig von der quadratmeterzahl. wenn ihr quadratmeterpreise von 3,78 bis 5,01 €/qm habt, dann nutzt diese angabe ja garnichts.
    was du wirklich für die wohnung bekommst steht in deinen konto-auszügen und nicht im mietvertrag.
    übrigens ist auch ein rein mündlicher mietvertrag gültig, will heissen: du brauchst nicht nur keine quadratmeter-angabe, du brauchst überhaupt nichts schriftliches!
    dass der mietvertrag existiert erschliesst sich aus den zahlungseingängen auf dem vermieter-konto.
    und das finanzamt weiss ohnehin wie gross dein haus ist - sonst könnten die ja auch keine grundsteuer verlangen...


    bezüglich steuern werd ich mich da nicht mehr äussern - die diskussion ob die betriebskosten als "laufende kosten" abgezogen werden sollen/müssen/dürfen oder nicht möchte ich hier nicht nochmal führen.
    mir reicht es völlig wenn unser steuerberater sagt wir sollen die betriebskosten als durchlaufende posten komplett weglassen und das seit über 40 jahren problemlos so lief - andere sagen das dürfe man keinesfalls.

    gerade in deiner situation würde ich einen steuerberater dringend empfehlen, und wenn's nur ist damit ihr mal zusammen durchrechnen könnt, welche maßnahmen in welchem jahr sinnvoll sind und wieviel die wohnung tatsächlich kosten darf, damit das ganze auch aufgeht...
    einige tricks wie man das dann ganz legal "zurechtschieben" kann hab ich ja schon gegeben...
     
  9. #8 Wolfgang50, 06.07.2009
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    Nur kurz, bevor ich jetzt gleich los muss...
    Es ist mir wichtig, das jetzt alles gemacht wird, weil ich nicht jedes jahr eine riesige Baustelle haben will...Die Kosten sind mir nicht so wichtig. Die Wohnung wurde seit 50 Jahren nicht mehr gem,acht und jetzt wird grundsaniert, das meiste mache ich selber...
    Wegen der Heizungen möchte ich gerne so elektrische Messgeräte am Heizkörper anbringen, ähnlich wie die Röhrchen, so das man das ein bisschen kontrollieren kann.
    Zu dem Mietspiegel...naja es ist normale Lage und wird auch normale Ausstattung haben (alles andere zahlen meine Tochter und ihr Partner drauf), deswegen denke ich schon, dass es passt...
    Ja da muss ich sowieso mal gucken, wegen der Grundsteuer, denn nachdem meine Tochter die Wohnung mit so einem elektrischen Messgerät vermessen hat, ist herausgekommen, dass ich wohl für mehr m² Grundsteuer zahle, als ich eigentlich habe...da muss man jetzt erstmal schauen...
    Worüber wir uns im Moment noch uneinig sind, ist ob ich die Wohnung auch als Eiogenbedarf nutzen könnte und keine Miete von meiner Tochter nehmen kann, dann natürlich auch nichts absetzen kann,a ber auch nichts verdiene und ob ich dann trotzdem irgendwelche stuern dafür zahlen muss...

    Danke Wolfgang :-)
     
  10. #9 lostcontrol, 06.07.2009
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    1.) du brauchst die für jeden heizkörper im haus, also auch in deiner wohnung, das ist ganz wichtig, sonst funktioniert die geschichte nämlich nicht.
    2.) miete die dinger und kaufe sie nicht!!!
    3.) du brauchst dazu auch den entsprechenden ablese- und abrechnungsdienst, und der kostet eben auch wieder jährlich geld.

    die schicken dir dann 'n profi ins haus, der das ganze nochmal vermisst.
    da kann dann aber auch rauskommen dass deine tochter sich zu ihren gunsten vermessen hat und du in wirklichkeit mehr grundsteuer zahlen musst als bisher.
    habt ihr beim vermessen denn sämtliche DINs beachtet?
    das messprotokoll deiner tochter wird sicherlich nicht anerkannt werden (es sei denn sie ist profi).

    das lass dir besser vom steuerberater erklären, warum du damit deutlich schlechter fahren würdest.
     
Thema: Erstvermietung an Tochter
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