Erstvermietung, ein paar Fragen

Diskutiere Erstvermietung, ein paar Fragen im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Liebe Community, vor kurzem habe ich eine Eigentumswohnung geerbt, die ich nun vermieten möchte. Ich bin leider noch totaler Laie und es stellen...

  1. Nonni

    Nonni Gast

    Liebe Community,

    vor kurzem habe ich eine Eigentumswohnung geerbt, die ich nun vermieten möchte. Ich bin leider noch totaler Laie und es stellen sich mir grade folgende Fragen:

    1) Schönheitsreparaturen/Renovierung: Der Zustand der Wohnung ist recht ordentlich, teilweise wurde vor kurzem modernisiert. Es gibt aber an wenigen Wänden Mustertapeten, natürlich einige Bohrlöcher und durch den Einsatz von neuen Rolläden ist an diesen Stellen halt die Tapete nicht mehr so schön. Muss ich das alles als Vermieter beheben? Oder wie kann man das regeln? So wie es jetzt ist, ist es halt weder wirklich renovierungsbedürftig noch 100% einwandfrei.

    2) Es gibt einen Kamin, der wurde aber zuletzt überhaupt nicht benutzt. Kann man die Nutzung dessen denn per Vertrag verbieten?

    3) Es gibt einen Energieausweis, der aber vor zwei Monaten abgelaufen ist. Muss man den erneuern? Die Daten bleiben ja eh die gleichen..

    Danke für die Infos! :top

    Nonni
     
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  3. Andres

    Andres
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    Nein, ob du dem Mieter die Wohnung vollständig, teilweise oder gar nicht renoviert überlässt, ist ganz alleine deine Entscheidung. Ich sehe zwei wesentliche Erwägungen zu dieser Entscheidung:
    • Welche Preise sind vor Ort mit welchem Zustand erzielbar und in welchem Verhältnis steht das zum Aufwand weiterer Renovierungsarbeiten? Das klärst du am besten aus der Mieterperspektive, d.h. über die Lektüre von Wohnungsanzeigen. Ich habe die Erfahrung gemacht, dass ich mit einem ziemlich guten Zustand und eher hohen Mieten ziemlich gut fahre, aber das ist ganz sicher nicht allgemeingültig. Es mag auch Wohnlagen geben, in denen ohne einige Anstrengung die Wohnung gar nicht vermietbar ist - und natürlich auch das genaue Gegenteil. Es macht Sinn, solche Entscheidungen eher mit dem Taschenrechner als nach Gefühl zu treffen.
    • In welchem Zustand möchte man die Rückgabe vom Mieter fordern? Auch das ist primär eine wirtschaftliche Entscheidung - wenn ich bei jedem Mieterwechsel umfangreich renovieren muss, aber dafür einen bombastische Miete bekomme, habe ich damit kein Problem. Jeweils unrenoviert übernehmen und übergeben ist bequem, wenn es vor Ort durchsetzbar ist. Wenn man irgendwelche Erwartungen an den Zustand bei Rückgabe durch den Mieter hat, sollte man sich vor Vertragsschluss intensiv mit der Rechtslage befassen und auch bedenken, dass sich die Rechtsprechung immer weiter in Richtung der Mieter bewegt.


    Ja. Wenn man die Nutzung baulich unterbindet, wäre mir dabei aber deutlich wohler. Die ausreichende Beheizung der Wohnung ist auch ohne den Kamin sichergestellt?


    Ja.


    Das kommt auf die Art des Ausweises an. Mindestens die Darstellung ändert sich auf jeden Fall.
     
  4. #3 Benni.G, 02.10.2018
    Benni.G

    Benni.G Erfahrener Benutzer

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    Hallo Nonni, mein Beileid.
    zu 1) du kannst mit deinem potentiellen Mieter vereinbaren, was du willst.
    zu 2) du kannst mit deinem potentiellen Mieter vereinbaren, was du willst.
    zu 3) Wenn abgelaufen, dann solltest du den erneuern. Online gibt's die recht günstig und ist ja auch nur alle 10 Jahre fällig.
     
  5. Nonni

    Nonni Gast

    Vielen Dank schon mal!

    Meine Ausgangslage ist halt die, dass die Wohnung ja grade leersteht. Somit wäre jetzt eben die Zeit, was zu machen, wenn nötig. Grundsätzlich bin ich auch dafür, solche Dinge mit dem potentiellen Mieter zu vereinbaren. Aber wie sieht das konkret aus? Frage ich ihn z.B., ob ihm die Tapete gefällt und wenn er "nein" sagt, muss ich doch renovieren? Und wie führt sich das dann fort (soweit man es überhaupt voraussehen kann), wenn danach der nächste Mieter kommt?

    Ich würde mich später in solchen Dingen gerne raushalten, zumindest was Schönheitsreparaturen angeht. Es ist eine normale "Mittelklasse-Wohnung", mit "bombastischer Miete" wird das nichts... :15:
     
  6. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Nein, wenn er "nein" sagt, sagst du entweder ...

    "Dann mache ich mit dir keinen Mietvertrag. Der nächste Interessent (dem die Tapete egal ist) bekommt die Wohnung."

    .. oder aber du sagst:

    "Da ich keinen anderen Mieter finde, bin ich unbedingt an einem Mietvertrag mit dir interessiert und würde alles dafür tun, wenn du die Wohnung mietest.".

    Such dir was aus. ;-)
     
    immodream und Andres gefällt das.
  7. Nonni

    Nonni Gast

    Ah okay. Aber soweit ich weiß, ist die Wohnlage recht gefragt, an fehlenden Mietinteressenten wird es wohl hoffentlich nicht scheitern.

    Also heisst das wohl eher, ich kann mit dem potientiellen Mieter vereinbaren, was ich will...?! :brille011:
     
  8. #7 sara, 02.10.2018
    Zuletzt bearbeitet: 02.10.2018
    sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Ich habe immer unrenoviert vermietet, das letzte Mal vor 6 Jahren.
    Auf Stress beim Auszug wegen der Wände, ob das noch normale Abnutzung ist oder nicht, habe ich keine Lust.
    Jeder hat die Wände so gestaltet wie er es gerne möchte, ob mit Tapete oder mit Raufaser gestrichen.
    Anstriche direkt auf den Putz habe ich nicht erlaubt, als besondere Vereinbarung im Mietvertrag.

    Es kommt eben darauf an wie es bei euch in der Vermietung hauptsächlich gehandhabt wird und auch die Erwartung der Mieter.

    Am besten besorgst du dir schon mal einen aktuellen Mietvertrag und liest dir den durch, auch besonders im Hinblick auf Schönheitsreparaturen. Empfehlen würde ich den Mietvertrag von Haus u. Grund.
     
  9. Nonni

    Nonni Gast

    Wie meinst du das?

    Ansonsten kenne ich das von meinem eigenen Vermieter auch so, wie du es beschrieben hast. Und bei Haus u. Grund habe ich mich grade angemeldet, da schau ich mal.
     
  10. Nonni

    Nonni Gast

    Hallo liebe Community,

    aufs Neue ein paar Fragen:

    1) Kann man im Mietvertrag das Rauchen verbieten?
    2) Ich habe mich doch pro Kamin entschieden: Was ist zu beachten? Sind ein Kohlenmonoxiddetektor und ein Feuerlöscher Pflicht?
    3) Bekommt der Mieter alle vorhandenen Wohnungs- und Hausschlüssel?
    4) Muss man bei der Wohnungsübergabe zwingend selbst als Eigentümer da sein oder kann das auch jemand anderes machen?
    5) In welchem Zeitabstand legt man die Besichtigungstermine und wieviele Interessenten lädt man insgesamt ein (nicht pro Termin sondern insgesamt)? Es sind 100 qm. Ich würde schon gerne Einzeltermine machen.

    Danke für die Infos!
    LG, Nonni
     
  11. #10 ehrenwertes Haus, 22.01.2019
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Ja, sogar rechtswirksam, wenn Individualvereinbarung.

    Das erklärt dir dein Kaminkehrer. Die Vorschriften dafür sind regional unterschiedlich.

    Bei einer Eigentumswohnung wohl kaum alle Hausschlüssel... oder willst du alle anderen Hausbewohner aussperren?
    Wohnungsschlüssel bekommt der Miete vollständig.

    Man muss überhaupt keine Wohnungsübergabe machen. Es hat aber Vorteile, wenn man das macht.
    Der Eigentümer muss das nicht selbst machen.

    Dafür gibt es keine festen Regeln. Das macht Jeder so wie er es für sinnvoll hält.
    Wenn du Einzeltermine machen möchtest, mach das.
    Wieviel Zeit jeder Termin benötigt hängt davon ab wie du eine Besichtigung machen möchtest.
    Leute nur durch die Bude jagen geht schnell. Fragen beantworten kann dauern.
     
  12. Duncan

    Duncan
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    Können recht einfach, rechtswirksam schon merklich schwerer. So eine Individualerklärung richtersicher hinzubekommen ist schon nicht einfaach und spätestens ab der 2ten wird der Individualcharakter erklärungsbedürftig...
    Schornsteinfeger hinzuziehen, der muss das Ding ja eh abnehmen/abgenommen haben. Empfehlenswert sind diese auf jeden Fall. Achtung: die Wartung sollte geregelt sein!
    alle Wohnungsschlüssel, Hausschlüssel nach Vereinbarung, üblich sind häufig 3 Stück, bei begründbarem Bedarf auch mehr.
    Es ist sogar empfehlenswert wenn hier ein Dritter z.B. Verwalter tätig wird. Eine weitere Person, die den Übergabezustand dokumentiert.
    Meinereiner nimmt sich für Einzeltermine durchaus mal eine Stunde Zeit, bei sehr vielen tauglichen Interessenten und einfacher Ortsgestaltung auch mal nur eine halbe oder dreiviertel Stunde. Grundriss, Energieausweis (auch wenn den keiner sehen will), Daten, Fakten und Schreibzeug sollte man dabei schon parat haben. Für gute Beleuchtung sorgen! Dunkle Wohnungen wirken selbst auf Nachteulen unsympathisch.
    Zur ersten Einschätzung kannst ja mal die Wohnung und Nebengelasse (Keller, Dachboden, Stellplatz, Garage, Fahrradräume, Waschküche, Trockenräume, Pool, Sauna, Fitnesscenter,...) mit einer Freundin ablaufen und dabei mal auf die Uhr gucken. Zwischendurch Quatschen simuliert die Fragen/Erklärungen. Ich lade meist zwischen 5 und 8 Interessenten zur Besichtigung ein, im wesentlichen die die ich nach dem Erstkontakt mit Abfrage der ersten Daten so weit interessant finde, dass ich die näher kennen lernen möchte ob die zur Wohnung passen.
     
  13. Nonni

    Nonni Gast

    Danke für die Infos! Es sind halt 2 Hausschlüssel und 4 Wohnungsschlüssel vorhanden.... :unsicher005:
     
  14. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Was spricht dagegen, dem Mieter die/alle vorhandenen ...
    ... auszuhändigen?
    Willst du selbst noch Zugang zur Wohnung haben (einfach so, für Notfälle oder warum auch immer)?
    Vergiss es! Der Mieter darf den Schließzylinder der Wohnungstür gegen einen eigenen tauschen (und muss dann am Ende wieder zurücktauschen).

    Wenn dem Mieter sein Handy in die Sofaritze rutscht und er die Behauptung aufstellt, dass sein Vermieter nachts reinkommt und Handys klaut, kommt das überhaupt nicht gut an, wenn du daraufhin entgegnest: "Ich könnte zwar dein Handy geklaut haben, weil ich einen Schlüssel zu deiner Wohnung habe, aber ich war es nicht!".

    Wenn der Rauch schon zur Türritze rausdrückt, das Wasser die Treppe hinunterrinnt oder die Maden sich schon an beiden Seiten der Tür befinden, könnte man die Tür auch einfach eintreten (lassen). Kommt dann eh nicht mehr drauf an.

    Ich persönlich würde einen Hausschlüssel behalten (keinen Wohnungsschlüssel!). Muss man ja nicht jedem auf die Nase binden, zumal das auch nicht illegal wäre - im Gegensatz zum Wohnungsschlüssel.

    Ich persönlich übergeben dem Mieter immer sowohl Haus- und auch Wohnungsschlüssel in dreifacher Ausfertigung. Mehr Wohnungsschlüssel gibt es nicht, Hausschlüssel dagegen sehr wohl. Und: Ich lasse die Schlüssel vor Übergabe nachmachen, damit der Mieter nicht vielleicht (unkontrolliert) ein paar mehr nachmachen lässt. Gut, ausschließen kann man das nicht, aber wenn er bereits drei Schlüssel bekommt, ist die Gefahr, dass er einen zehnten Schlüssel nachmachen lässt, geringer, als wenn er nur einen einzigen bekommt.
     
  15. Nonni

    Nonni Gast

    Ja, so dachte ich. Aber okay, dann muss ich wohl alle abgeben. (Auch wenn die einzelnen Wohnungsschlüssel ja nicht weit führen, wenn man vorm Haus steht...)

    Noch eine Frage: Im Bad wurden ein paar Dinge erneuert, vor allem für die Optik. Also ich spreche von neuer Lampe am Spiegel, Seifenablage an der Wand etc. Muss ich denn das alles ersetzen, wenn es kaputtgeht? Oder muss es sogar der Mieter ersetzen? Oder wie ist das geregelt?
     
  16. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Wenn du Miete für eine Seifenablage kassiert, musst du dem Mieter auch eine Seifenablage zur Verfügung stellen.
    Wenn du eine Wohnung mit Seifenablage vermietest, musst du dem Mieter eine Wohnung mit Seifenablage zur Verfügung stellen.
    Wenn die Wohnung kaputt geht oder verschlissen ist, musst du reparieren oder neu machen.
    Wenn die Seifenablage kaputt geht oder verschlissen ist, musst du reparieren oder neu machen.
    Wenn du einen Mietwagen mietest, musst du ja auch keine Bremsbeläge tauschen, woll?
     
  17. Nonni

    Nonni Gast

    Okay, dann baue ich die Sachen also am besten wieder aus und er soll sich selbst was dran machen..... ??
     
  18. #17 ehrenwertes Haus, 24.01.2019
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    Um dann was?
    Mit Löchern in der Wand als Erstbezug zu vermieten?

    Wenn die Wohnung mit solchen Dingen ausgestattet vermietet wird, legt man das auf die Miete um.
    Die paar Kröten, wenn dann Mal was kaputt geht, sollten dich nicht arm machen. Wenn doch, stimmt was an deiner Kalkulation nicht.
     
  19. Andres

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    Außerdem lohnt es, sich mit den genauen Bedingungen, unter denen eine Kleinreparaturklausel zur Anwendung kommt, vertraut zu machen. Auch wenn ich das in nahezu allen Verträgen vereinbart habe, wende ich diese Bestimmung grundsätzlich nicht an. Es ist aber nett, diese Option zu haben, ...
     
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  20. Nonni

    Nonni Gast

    Die Seifenablage auf die Miete umlegen....? :unsicher030: Wohl eher nicht. Na ja.
     
  21. Duncan

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    geht ganz einfach über eine der Ausstattung der Wohnung angepasste Miete. Gilt auch für WC-Papier- und Handtuchhalter, Zahnputzbecherhalter, Ablagen, Spiegel/-schränke, Wandwäschetrockner...
     
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