Erstvermietung

[the_z3ro]

Hallo zusammen,

ich bin neu hier im Forum und habe mich schon etwas eingelesen, doch leider nicht direkt die Antworten gefunden auf meine Fragen.
Gerne würde unsere Situation soweit es geht erläutern:

Wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus (60er Jahre) mit 3 Parteien, die Dachgeschoss Wohnung wurde nachträglich gebaut (80er Jahre) 3 Eigentümer (alle innerhalb der Familie).
EG und 1.OG sind komplett an der Zentralheizung mit Warmwasserversorgung (ÖL, BJ 1992) angeschlossen, die Dachgeschosswohnung hat nur Rohre für die Heizung und verwendet Boiler für die Warmwasser Zubereitung.
Aufgrund des Todesfall der Eigentümer vom DG, soll diese in Zukunft vermietet werden. Genau dies ist nun auch unser Problem, da wir bisher keinerlei Erfahrungen haben.

Muss aufgrund einer Vermietung die Ölheizung ausgetauscht/erneuert werden?
In der Vergangenheit wurde der ÖL Preis nach qm² berechnet, dies ist soweit ich gelesen habe nicht rechtens und wäre in der Praxis bei den derzeit stark schwankenden Preisen auch nicht Sinnvoll, da der neue Mieter die Heizung auf 5 drehen könnte und somit den meisten Verbrauch hätte. Ich hatte gelesen das es Wärmemengenzähler gibt, kann dieser auch nur an die Rohre der vermieteten Wohnung angeschlossen werden, sodass der Verbrauch berechnet werden kann? Die 2 restlichen Parteien könnten ruhig weiterhin nach m² bezahlen. (wenn möglich)
Hier wäre auch die Problematik, dass die Zentralheizung ganzjährig für die Warmwasserversorgung läuft (Allgemeinstromzähler), wir könnten jedoch schlecht die gesamten Stromkosten abrechnen, da der Mieter die Zentralheizung nur für die Heizperiode nutzen würde, wie könnte man das Regeln?
Wie ist das mit der CO2 Steuer zu regeln?

Da die DG Wohnung noch gut erhaltene Möbel enthält (Küche,Bett, Couch zbsp.) wäre es sinnvoll diese mit zu vermieten?

Kann man dem Mieter eine Gartennutzung mit dem Mietvertrag verweigern? Oder könnte man eine Gartennutzung gestatten und dem Mieter anteilig die Kosten in Rechnung stellen?

Derzeit gibt es keine Energiebilanz vom Haus, jedoch hatte ich gelesen, dass für eine Vermietung so etwas gebraucht wird. Benötigt man einen Energieausweiß und/oder einen Bedarfsausweis?

Wäre tendenziell noch auf irgendwas zu achten? Oder habt ihr noch hilfreiche Tipps?

Vielen Dank!

 

[Andres]

Zunächst zur Klarstellung: Der Sachverhalt spielt in einer WEG, d.h. für das Gebäude existiert eine Teilungserklärung?

Muss aufgrund einer Vermietung die Ölheizung ausgetauscht/erneuert werden?

Ob die Ölheizung ausgetauscht werden muss, hat mit der Vermietung normalerweise wenig (und in diesem Fall gar nichts) zu tun. Grundsätzlich unterliegt die hier vorhandene Ölheizung dem Betriebsverbot aus § 72 GEG, weil sie inzwischen 30 Jahre alt ist. Von diesem Betriebsverbot gibt es allerdings einige Ausnahmen:

• § 73 GEG ist hier nicht einschlägig, weil mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind (das wäre die Konstellation gewesen, in der die Vermietung relevant werden kann).
• Die Anlage wird wohl nicht unter 4 kW oder über 400 kW liegen, sodass auch diese Ausnahme nicht einschlägig ist.
• Bleibt noch die letzte Ausnahme: Es handelt sich bereits um einen Niedertemperatur- oder sogar Brennwertkessel. Dann dürfte die Heizung weiter betrieben werden.

In der Vergangenheit wurde der ÖL Preis nach qm² berechnet, dies ist soweit ich gelesen habe nicht rechtens

Korrekt.

Ich hatte gelesen das es Wärmemengenzähler gibt, kann dieser auch nur an die Rohre der vermieteten Wohnung angeschlossen werden, sodass der Verbrauch berechnet werden kann?

Nein. Bei der Abrechnung nach Verbrauch (und zwar unabhängig von der genauen Messtechnik) werden die Kosten im Verhältnis der erfassten Verbrauchswerte verteilt. Man kann also nicht mit nur einem Messwert abrechnen, man braucht immer auch (mindestens) einen zweiten Wert, um ein Verhältnis bilden zu können.

Davon abgesehen ist die Erfassung mit WMZ nur möglich, wenn die Wohnungen über getrennte Heizkreise verfügen. Bei solchen Häusern "in der Familie" ist das nach meiner Erfahrung eher selten so ausgeführt. Meistens gehen die Heizrohre vom Keller ausgehend mehr oder weniger senkrecht durch alle Stockwerke. Unter solchen Umständen sind zur Verbrauchserfassung Heizkostenverteiler einzusetzen.

Hier wäre auch die Problematik, dass die Zentralheizung ganzjährig für die Warmwasserversorgung läuft (Allgemeinstromzähler), wir könnten jedoch schlecht die gesamten Stromkosten abrechnen, da der Mieter die Zentralheizung nur für die Heizperiode nutzen würde, wie könnte man das Regeln?

Die Gesamtenergie des Warmwassers ist ohnehin durch einen zentralen WMZ zu ermitteln. Die Kosten des Betriebsstroms werden - wie alle anderen Heizkosten - nach dem so ermittelten Verhältnis von Gesamtenergie zu Warmwasserenergie aufgeteilt.

Wie ist das mit der CO2 Steuer zu regeln?

Im Moment gar nicht, weil das noch nicht endgültig durch ist. Zukünftig wirst du wohl einen gewissen Prozentsatz der CO2-Steuer nicht auf den Mieter umlegen dürfen.

Da die DG Wohnung noch gut erhaltene Möbel enthält (Küche,Bett, Couch zbsp.) wäre es sinnvoll diese mit zu vermieten?

Das ist eine komplexe Frage ohne klare Antwort. Bei bestimmten Wohnungen verbessert sich die Vermietbarkeit durch solche Ausstattung, gleichzeitig muss man bedenken, dass der Vermieter die Erhaltung der Mietsache - also auch vermieteter Möbel - trägt, was nicht in allen Fällen wirtschaftlich sinnvoll darstellbar ist. Alternativ kann man versuchen, dem zukünftigen Mieter diese Möbel zu verkaufen oder die Möbel gleich komplett frei zu verkaufen.

Für viele DG-Wohnungen (eher kleine Wohnungen mit eher junger Zielgruppe) dürfte die Ausstattung mit einer Küche sinnvoll sein, aber das löst nicht die o.g. Frage der Wirtschaftlichkeit. Hochwertige oder gar luxuriöse Ausstattung zu vermieten, ist oft eher schwierig, weil Mieter nicht immer pfleglich mit den Dingen umgehen und sich bei Lebensdauern von unter 10 Jahren (die bei Markenware und sorgsamem Umgang im eigenen Haushalt eigentlich immer erreichbar sind) Mietaufschläge ergeben, die niemand zu zahlen bereit ist. Und bei zu billiger Ausstattung ist man permanent am Reparieren und Austauschen, was auch nicht schön ist.

Es bleibt eine Frage der Abwägung, ob die vorhandene Küche dafür geeignet ist.

Kann man dem Mieter eine Gartennutzung mit dem Mietvertrag verweigern? Oder könnte man eine Gartennutzung gestatten und dem Mieter anteilig die Kosten in Rechnung stellen?

Beides.

Derzeit gibt es keine Energiebilanz vom Haus, jedoch hatte ich gelesen, dass für eine Vermietung so etwas gebraucht wird.

Ein Energieausweis ist bei Vermietung oder Verkauf vorgeschrieben, einige Angaben müssen auch im Inserat genannt werden. Die Mehrheit der Mieter interessiert sich zwar nicht die Bohne für das bunte Papier, aber es ist eben trotzdem vorgeschrieben.

Benötigt man einen Energieausweiß und/oder einen Bedarfsausweis?

Du meinst Verbrauchs- oder Bedarfsausweis. Ich gehe davon aus, dass aufgrund des Baujahrs und des damit verbundenen Wärmeschutzniveaus (vor 1977) der teurere Bedarfsausweis erforderlich ist. Sollte das Gebäude nachträglich über das 1977 vorgeschriebene Niveau hinaus gedämmt worden sein und sollte diese Maßnahme wenigstens drei Jahre zurückliegen, würde auch ein Verbrauchsausweis genügen.

Wäre tendenziell noch auf irgendwas zu achten? Oder habt ihr noch hilfreiche Tipps?

Lies dich im Forum ein. Vermieten ist kein Selbstläufer, Ahnungslosigkeit rächt sich, es ist eine unternehmerische Tätigkeit, bei der du nicht wie in anderen Lebensbereichen in Watte eingepackt und mit Samthandschuhen angefasst wirst. Wenn du etwas verbockst, treffen dich die Konsequenzen. Das würde z.B. auch bei der Mieterauswahl gelten, was ein Thema wäre, mit dem du dich auch befassen möchtest.

 

[the_z3ro]

Guten Morgen Andres,

vielen Dank für die ausführliche Antwort!

Zunächst zur Klarstellung: Der Sachverhalt spielt in einer WEG, d.h. für das Gebäude existiert eine Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung zwischen uns und dem anderen Eigentümer (Schwiegervater) existiert nicht, ist würde ich sagen derzeit auch nicht nötig, da mündlich vereinbart wurde, dass jeder sich um seine Wohnung kümmert und die allgemeinen Kosten entsprechend aufgeteilt werden.

Bleibt noch die letzte Ausnahme: Es handelt sich bereits um einen Niedertemperatur- oder sogar Brennwertkessel. Dann dürfte die Heizung weiter betrieben werden.

Es ist zum Glück ein Niedertemperaturkessel

Davon abgesehen ist die Erfassung mit WMZ nur möglich, wenn die Wohnungen über getrennte Heizkreise verfügen. Bei solchen Häusern "in der Familie" ist das nach meiner Erfahrung eher selten so ausgeführt. Meistens gehen die Heizrohre vom Keller ausgehend mehr oder weniger senkrecht durch alle Stockwerke. Unter solchen Umständen sind zur Verbrauchserfassung Heizkostenverteiler einzusetzen.

Dies habe ich am Wochenende einmal geprüft, da die Dachgeschosswohnung nachträglich gebaut wurde, haben wir im Keller zwei Rohre die straight in die Dachgeschosswohnung gehen, dort habe ich auch noch einen WMZ aus dem Jahr 92 gefunden. Einen anderen WMZ konnte ich nicht finden.
Also würde ich daraus schlussfolgern, dass wir den WMZ für das Dachgeschoss austauschen und direkt hinter der Heizungsanlage einen setzen, somit könnten wir den Verbrauch der Dachgeschosswohnung berechnen. (EG und 1.OG haben keine getrennten Leitungen)

Bezüglich WMZ habe ich noch gelesen, das man diese sich mieten kann und die Abrechnung dann entsprechend von der Firma XY gemacht wird, oder man sich diese kaufen kaufen. Wie sind da eure Erfahrungen?

Kann man dem Mieter eine Gartennutzung mit dem Mietvertrag verweigern? Oder könnte man eine Gartennutzung gestatten und dem Mieter anteilig die Kosten in Rechnung stellen?

Ist es eigentlich möglich (und rechtens), dem Mieter eine Teilnutzung des Gartens zu gestatten? Also das der Meiter nur einen bestimmten/abgesprochenen Bereich des Gartens nutzen darf?

 

[Andres]

Eine Teilungserklärung zwischen uns und dem anderen Eigentümer (Schwiegervater) existiert nicht, ist würde ich sagen derzeit auch nicht nötig, da mündlich vereinbart wurde, dass jeder sich um seine Wohnung kümmert und die allgemeinen Kosten entsprechend aufgeteilt werden.

Also keine WEG. Diese "mündliche Vereinbarung" mag im Innenverhältnis Wirkung entfalten, aber im Außenverhältnis liegt eine andere Rechtsform vor, abhängig von der genauen Entstehung dieses Konstrukts vermutlich eine GbR oder Bruchteilsgemeinschaft. Für den Sachverhalt bis hierhin ist das nicht wahnsinnig relevant.

Dies habe ich am Wochenende einmal geprüft, da die Dachgeschosswohnung nachträglich gebaut wurde, haben wir im Keller zwei Rohre die straight in die Dachgeschosswohnung gehen, dort habe ich auch noch einen WMZ aus dem Jahr 92 gefunden. Einen anderen WMZ konnte ich nicht finden.
Also würde ich daraus schlussfolgern, dass wir den WMZ für das Dachgeschoss austauschen und direkt hinter der Heizungsanlage einen setzen, somit könnten wir den Verbrauch der Dachgeschosswohnung berechnen. (EG und 1.OG haben keine getrennten Leitungen)

Es wäre dann weiterhin ein WMZ für die anderen beiden Wohnungen erforderlich, um ein Verhältnis der Verbräuche bilden zu können. Außerdem ist ein WMZ für das zentral bereitete Warmwasser erforderlich. Auch wenn der Mieter nicht daran beteiligt ist, muss dennoch die für die Erwärmung des WW aufgewendete Energie abgetrennt werden.

Bezüglich WMZ habe ich noch gelesen, das man diese sich mieten kann und die Abrechnung dann entsprechend von der Firma XY gemacht wird, oder man sich diese kaufen kaufen. Wie sind da eure Erfahrungen?

Es handelt sich hier um zwei unabhängige Leistungen. Die Anmietung von Messgeräten (sofern man sich dazu entscheidet) und die Abrechnung sind zwei getrennte Leistungen. Natürlich kann man die beim gleichen Anbieter im Paket abnehmen, aber weder muss man beide Leistungen überhaupt abnehmen, noch muss es der gleiche Anbieter sein.

Als nächstes der Hinweis auf die Informationspflicht: Dem Mieter sind monatlich bestimmte Informationen zu Abrechnung und Verbrauch mitzuteilen, § 6a HeizkostenV. Auch das ist eine Leistung wie die Anmietung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung und die Abrechnung: Grundsätzlich unabhängig von anderen Leistungen, aber natürlich auch im Paket erhältlich.

Der Vorteil der Miete der Geräte ist, dass man den Mieter an den Kosten beteiligen kann. Ich würde davon unter den hier geschilderten Umständen absehen. Rund zwei Drittel der Kosten bei Anmietung tragt ihr selbst und im Endergebnis ist es günstiger, die Geräte zu deutlich niedrigeren Gesamtkosten zu kaufen und das dann komplett selbst zu tragen. Sollte die Abrechnung nicht mehr mit drei WMZ möglich sein, würde sich das evtl. anders darstellen, aber für den Moment ist das meine Einschätzung. Beauftragt das bei eurem Installateur und denkt an den Austausch der Gerät bei (bzw. vor) Ablauf der Eichfrist.

Die Abrechnung selbst ist unter den geschilderten Umständen keine Raketenwissenschaft. Wenn ihr die Betriebskostenabrechnung selbst erstellt, ist die Heizkostenabrechnung kein riesiger Mehraufwand. Hier gilt im Prinzip das gleiche Thema: Die Kosten für die Erstellung der Heizkostenabrechnung sind im Prinzip umlagefähig, aber da ihr einen erheblichen Teil der Kosten selbst tragt, ist es viel günstiger, überhaupt keine Kosten entstehen zu lassen. Auch hier würde sich die Einschätzung ändern, wenn nun z.B. sämtliche Heizkörper im Gebäude plötzlich mit Heizkostenverteilern auszustatten wären. Es kommt noch die Besonderheit dazu, dass ihr ja kein Interesse an einer weiteren Aufdröselung der Kosten zwischen den beiden selbstgenutzten Einheiten habt. Mit einem der großen Dienstleister auf dem Markt werdet ihr da sowieso nicht glücklich (und wir raten hier im Forum aus Kostengründen auch meist von "den Großen", bundesweit operierenden Anbietern ab), Extern würde in diesem Fall bedeuten, dass man sich eine örtliche Hausverwaltung sucht, die die Abrechnung nach euren Vorgaben erstellt.

Bei der Verbrauchsinformation bin ich ... unschlüssig. Die Sache ist noch relativ neu und ich selbst habe damit bisher nur in Fällen Kontakt gehabt, in denen völlig klar war, dass ich das nicht selbst machen werde. Mir erscheint die Selbstvornahme schon machbar, nur ist eben wieder die Frage: Bin ich bereit, einen gewissen Aufwand zu betreiben, oder zahle ich lieber dafür?

Ist es eigentlich möglich (und rechtens), dem Mieter eine Teilnutzung des Gartens zu gestatten? Also das der Meiter nur einen bestimmten/abgesprochenen Bereich des Gartens nutzen darf?

Ja. Ob das praktisch gut durchführbar ist, ist eine andere Geschichte. Außerdem möchte man sich gut überlegen, wie das mit der Gartenpflege ablaufen soll. Auch dazu gibt es im Forum umfangreichen Lesestoff. Das Kernproblem ist folgendes: Man kann den Mieter in gewissem Umfang zur Selbstvornahme verpflichten, aber über die genaue Ausführung kann man sich bis an sein Lebensende streiten. Die große Erkenntnis ist, dass es innerhalb erheblicher Grenzen dem Mieter überlassen ist, in welchem Umfang er z.B. Unkraut als Problem oder als willkommene Abwechslung ansieht. Andererseits ist eine externe Vergabe gegen Kostenübernahme je nach Art des Gartens gerne mal sehr teuer und als Vermieter möchte man evtl. auch nicht unbedingt dem Mieter den Garten ordentlich halten, auch wenn man dafür sogar Kosten vergleichbar mit der externen Beauftragung abrechnen könnte.

 

[Ferdl]

Bezüglich der Verbrauchsinformation, ich, für mich, würde es darauf ankommen lassen und erst mal nichts unternehmen, falls der Mieter das einfordert muss man sich halt bewegen.
Das ist allerdings nicht rechtskonform.