Ertragswertverfahren und Liegenschaftszins

Diskutiere Ertragswertverfahren und Liegenschaftszins im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, ich hab mich in letzter Zeit etwas intensiver mit dem Ertragswertverfahren beschäftigt (Grund war eine Immobilienübertragung und...

RomeoZwo

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Hallo zusammen,

ich hab mich in letzter Zeit etwas intensiver mit dem Ertragswertverfahren beschäftigt (Grund war eine Immobilienübertragung und damit steuerl. Bewertung). Im Prinzip sind die Formeln soweit klar und Nachvollziehbar. Ein erheblicher Faktor bei der Berechnung ist ja der Liegenschaftszins. Diesen habe ich aus dem Immobilienmarktbericht der Stadt entnommen und mit den jeweiligen Faktoren für Alter, Lage (Basis BRW) usw. korrigiert. Die Rechnung passt soweit und ist nachvollziehbar.

Was mich aber verwundert hat, sind die Korrekturfaktoren für das Alter der Immobilie. Dieser liegt in meiner Stadt für einen Neubau bei 0, steigt für eine 15 Jahre alte ETW auf +0,7 um bei 40 Jahren wieder auf 0 zu liegen und danach bei 70 Jahren auf -1,1 abzusinken.

Nehme ich einen sonst gleichen Liegenschaftszins und gleiche Mieteinnahmen pro m2 bedeutet das, dass ein Neubau und eine 40 Jahre alte ETW denselben "jährlichen" Ertragswert hätte (insgesamt natürlich weniger, wegen geringerer Restnutzungszeit). Eine 15 jährige ETW wäre am "schlechtesten" und Wohnungen älter als 40 Jahre hätten einen sogar einen höheren Ertragswert pro Jahr.

Gibt es dafür eine logische Erklärung? Die Werte im Marktbericht sind ja im Prinzip nur Statistik, im Umkehrschluss würde das ja aber bedeuten, dass in dieser Stadt 15 Jahre alte Wohnungen am "teuersten" gehandelt werden, wenn man die Restnutzungsdauer berücksichtigt. Wo liegt mein Denkfehler?
 
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