Erwerb Eigentumswohnung / Schlüsselübergabe / Hausgeld

[cylant]

Hallo,
Ich habe mich entschlossen eine vermietete Eigentumswohnung zu kaufen. Notartermin und Zahlung waren schon. Nun warte ich nur noch auf die Unbedenklichkeitsbescheinigung und Eintragung ins Grundbuch.
Nun meine Fragen dazu:

Ab wann zahle ich das Hausgeld und bekomme die Miete vom Mieter. Anteilich ab Unterschrift des KV bei Notar, ab dem Tag der Zahlung der Wohnung, ab Eintragung ins Grundbuch...?

Die vorige Eigentümerin hat mir per Post den Mietvertrag zukommen lassen und ist jetzt nicht mehr erreichbar.
Gibt es nicht bei einem Verkauf noch einmal eine Art "Abnahme" mit Schlüsselübergabe; wenigstens einen Schlüssel für den Hauseingang und wahrscheinlich auch einen Zweit/Ersatzschlüssel für die Wohnung, Kellerraum usw.?

Besten Dank

 

[Gast6603]

Ab wann zahle ich das Hausgeld

Sofern im KV nichts anderes vereinbart, ab Eintragung im Grundbuch.

Ab wann zahle ich das Hausgeld und bekomme die Miete vom Mieter. Anteilich ab Unterschrift des KV bei Notar

Anteilig ab Unterschrift des KV - wäre ja toll. Man unterschreibt heute einen Kaufvertrag zum 1.12 und bekäme schon die Miete?

ab Eintragung ins Grundbuch...?

Sofern im KV nichts anderes vereinbart ist, dann ab Eintragung im Grundbuch (den erst damit wird man Eigentümer).

Gibt es nicht bei einem Verkauf noch einmal eine Art "Abnahme" mit Schlüsselübergabe

Ich nehme an das Du die Whg. vor dem Kauf gesehen hast? Da diese vermietet ist müsste zudem der Mieter bei dieser "Abnahme" mitspielen, zugegen sein. Das kann .... - muss aber nicht zwingend.

wenigstens einen Schlüssel für den Hauseingang und wahrscheinlich auch einen Zweit/Ersatzschlüssel für die Wohnung, Kellerraum usw.?

Die Frage wäre, ob die Verkäuferin überhaupt noch solche Schlüssel (vor allem Zweitschlüssel zur Whg.) hat.

 

[GSR600]

Zweitschlüssel zur Wohnung stehen Dir nicht zu.
Normalerweise ist im KV ein Datum zum Nutzen/Lastenübergang vermerkt.
Was ist mit der Mietkaution der Mieter?

 

[Newbie15]

Das kommt ganz darauf an, was ihr im Kaufvertrag geregelt habt. Als wir unsere vermietete Wohnung verkauft haben, war Nutzen-Lasten sehr zeitnah und Käufer hat die Miete bekommen und hatte dementsprechend auch sämtliche Lasten zu tragen. Er war dann per Vollmacht sofort Vermieter. Eigentümer waren wir noch fast 1 Jahr lang, weil das Grundbuchamt unglaublich langsam war. Trotzdem hatten wir mit den Mietern nichts mehr am Hut.

 

[Justinian]

Wie ist es denn bei leerstehenden Wohnungen.
Aktuell warte ich auch auf die Unbedenklichkeitsbescheinigung (Beurkundung war am 21.07.) des zuständigen Finanzamtes und noch mehr auf die Rechnung über die Grunderwerbssteuer - Kann man dieses beschleunigen? Ich denke wenn ich dort anrufe und frage ob ich schon überweisen kann oder ähnlich, ist es eher belästigend als förderlich.

Die Verkäufer wollen mir den Schlüssel nach Eingang des Kaufpreises geben. Im Vertrag haben wir als Übergabe den 01.09. festgehalten. Ausnahmen hiervon sind z.B., dass der Kaufpreis noch nicht gezahlt wurde. Falls sich die Schlüsselübergabe hinzieht und erst am 14.09. stattfindet, muss ich dann trotzdem schon ab dem 01.09. Hausgeld bezahlen? Weil ich auf der anderen Seite ja auch nicht den Nutzen der Wohnung habe. Im Vertrag habe ich dazu folgendes gefunden: "Der Grundbesitz soll dem Käufer am 01.09.2022, jedoch nicht vor der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises, zum Besitz übergeben werden.
Die mit dem Grundbesitz verbundenen Rechte, Nutzungen, Pflichten und Gefahren
sowie die darauf haftenden und damit verbundenen öffentlichen Lasten und Abgaben
gehen vom Tage der Besitzübergabe an auf den Käufer über."
Daraus würde ich jetzt lesen, dass ich erst ab Schlüsselübergabe die Wohnung nutzen darf und auch erst dann das Hausgeld (anteilig) bezahlen muss.

 

[immobiliensammler]

Daraus würde ich jetzt lesen, dass ich erst ab Schlüsselübergabe die Wohnung nutzen darf und auch erst dann das Hausgeld (anteilig) bezahlen muss.

Genau so würde ich das auch lesen. Wichtig ist noch, dass Du im Verhältnis zur WEG erst ab dem Tag der Umschreibung im Grundbuch zur Hausgeldzahlung verpflichtet bist. Erst damit wirst Du Mitglied der WEG, bist also bei Eigentümerversammlungen stimmberechtigt etc etc.

Alles was im Kaufvertrag vereinbart wurde ist eine private Vereinbarung zwischen Dir und dem Verkäufer, die WEG bzw. die Hausverwaltung geht das nichts an. Rein rechtlich müsste also weiter der Verkäufer das Hausgeld zahlen, hat aber aufgrund der Regelung im Kaufvertrag einen Erstattungsanspruch Dir gegenüber. Normalerweise redet man mit der Hausverwaltung und überweist dann das Hausgeld im Namen des Verkäufers direkt auf das WEG-Konto.

 

[Justinian]

@immobiliensammler
Post von der WEG habe ich auch schon bekommen. Ich hoffe jetzt nur, dass ich zu September dort einziehen kann. Meine jetzige Wohnung ist schon gekündigt und ich muss zum 31.08. raus

Den Ablauf beim Finanzamt kann ich nicht beschleunigen oder? Dass man da mal im Vorfeld, bevor die Rechnung über die Grunderwerbssteuer kommt, schon anruft und eine Zahlung vereinbart?
Hab eher das Gefühl, dass die einen dann in die Warteliste weiter nach hinten rutschen lassen.

Der 21.07. ist jetzt schon 14 Tag her. Erst muss mich das Finanzamt noch auffordern die Grunderwerbssteuer zu bezahlen, dann muss ich diese überweisen, dann schickt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung zum Notar, dann fordert er mich auf zu zahlen, dann sag ich der Bank Bescheid und dann überweist diese. Habe Angst, dass das ganze länger als 26 Tage dauert.

 

[immobiliensammler]

Den Ablauf beim Finanzamt kann ich nicht beschleunigen oder?

Ich habe es ehrlich gesagt nie probiert aber ich denke eher nein.

Der 21.07. ist jetzt schon 14 Tag her. Erst muss mich das Finanzamt noch auffordern die Grunderwerbssteuer zu bezahlen, dann muss ich diese überweisen, dann schickt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung zum Notar, dann fordert er mich auf zu zahlen, dann sag ich der Bank Bescheid und dann überweist diese. Habe Angst, dass das ganze länger als 26 Tage dauert.

Der Ablauf kommt mir ein bißchen komisch vor, ich kenne es eigentlich so:

- Notartermin
- Eintragung Auflassungsvormerkung, evtl. Abklärung Notar wegen abzulösender Belastungen
dann
- Feststellung des Notars dass die Kaufpreisfälligkeit gegeben ist, dann Überweisung Kaufpreis

Nach Kenntnis des Notars von der Zahlung: Erklärung der Auflassung (erledigt der Notar), dadurch gleichzeitig Löschung der Auflassungsvormerkung

Festsetzung Grunderwerbsteuer läuft gleichzeitig, Zahlung muss aber vor der Umschreibung im Grundbuch erledigt sein da das Grundbuchamt auf die Unbedenklichkeitsbescheinigung wartet um dies vorzunehmen.

 

[Justinian]

Die Zeitliche Abfolge beißt sich ja nicht, es läuft zum Teil parrallel:

- Notartermin
- Eintragung Auflassungsvormerkung, evtl. Abklärung Notar wegen abzulösender Belastungen

Erst muss mich das Finanzamt noch auffordern die Grunderwerbssteuer zu bezahlen, dann muss ich diese überweisen, dann schickt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung zum Notar,

- Feststellung des Notars dass die Kaufpreisfälligkeit gegeben ist, dann Überweisung Kaufpreis

dann fordert er mich auf zu zahlen, dann sag ich der Bank Bescheid und dann überweist diese. Habe Angst, dass das ganze länger als 26 Tage dauert.

 

[immobiliensammler]

Erst muss mich das Finanzamt noch auffordern die Grunderwerbssteuer zu bezahlen, dann muss ich diese überweisen, dann schickt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung zum Notar,

Habe ich so ehrlich gesagt noch nie gehört, die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist doch keine der Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit, nur für die Eintragung der Auflassung (Eigentumsumschreibung) im Grundbuch.

 

[Justinian]

@immobiliensammler
Also die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist Voraussetzung für die Eintragung der Auflassung und die ist Voraussetzung für die Kauffälligkeit.

"Der Kaufpreis ist fällig und zahlbar am 01.09.2022, jedoch nicht vor Ablauf von zwei Wochen nach Zugang einer schriftlichen Mitteilung des beurkundenden Notars, dass folgende Voraussetzungen erfüllt sind: a.) zu Gunsten des Käufers eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist..."

 

[immobiliensammler]

Also die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist Voraussetzung für die Eintragung der Auflassung und die ist Voraussetzung für die Kauffälligkeit.

Stimmt, für die Auflassung, aber nicht für die Auflassungsvormerkung und nur die ist normalerweise Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit!

 

[Justinian]

@immobiliensammler Oh stimmt! Ich denke immer, ich habe den Ablauf verstanden und dann steckt der Teufel im Detail.

Dann rufe ich am Montag mal bei dem Notar an und frage was noch für die Kauffälligkeit fehlt. Der Verwalter hat bereits seine Zustimmung gegeben und die anderen Punkte dürften eigentlich auch erfüllt sein.

 

[immobiliensammler]

Dann rufe ich am Montag mal bei dem Notar an und frage was noch für die Kauffälligkeit fehlt. Der Verwalter hat bereits seine Zustimmung gegeben und die anderen Punkte dürften eigentlich auch erfüllt sein.

Meiner Meinung nach die Eintragung der Auflassungsvormerkung durch das Grundbuchamt (und die damit einhergehende (zu Deinem Schutz erfolgende) Sperrung des Grundbuchs). Das geht aber eigentlich relativ zügig, keine Angst.

 

[Justinian]

@immobiliensammler
Vielen Dank für deine Antworten!
Im Internet steht, dass die Eintragung der Vormerkung 1-2 Wochen dauert. Zwei Wochen sind schon um

 

[Duncan]

Den Ablauf beim Finanzamt kann ich nicht beschleunigen oder? Dass man da mal im Vorfeld, bevor die Rechnung über die Grunderwerbssteuer kommt, schon anruft und eine Zahlung vereinbart?
Hab eher das Gefühl, dass die einen dann in die Warteliste weiter nach hinten rutschen lassen.

Die Finanzämter haben derzeit so ein exotisches Hobby wie die Erledigung der Umgestaltung der Grundsteuern. Örtlich hat man wohl bereits über Urlaubssperre für den Rest des Jahres nachgedacht. Was nun aus diversen Gründen auch nicht förderlich ist.

Ich habe es ehrlich gesagt nie probiert aber ich denke eher nein.

So geht es mir auch. Wobei ich anmerken muss, wenn jede Verwaltung so gut funktionieren würde wie die Finanzverwaltung wäre schon so einiges gewonnen.

Im Internet steht, dass die Eintragung der Vormerkung 1-2 Wochen dauert. Zwei Wochen sind schon um

Das Lustige ist, auch die Grundbuchämter ertrinken in Anfragen zu Grundbuchauszügen usw. Grund s.o.. Auch da siehst du die blanke Verzweiflung bei den Mitarbeitern, wie die bis Ultimo das erledigt bekommen sollen.

Ich würde versuchen eine pragmatische Lösung anzustreben, und wenn man mit dem Verkäufer vereinbart, dass man zur Not die Wartezeit mit einer Miete über einen Monat oder so überbrückt...

 

[Justinian]

@Duncan
Die pochen leider sehr auf die Kaufpreiszahlung. Habe schon mehrere Vorschläge gemacht und auch versucht zu überreden. Mein erster Vorschlag war die Schlüssel so zu übergeben, da ich auch eine größere Summe im Voraus für die Möbel bezahlt habe. Mein zweiter Vorschlag war eine mietfreie Überlassung mit einer hohen Kaution, die ich dann bei der Übergabe wiederbekomme. Mein dritter Vorschlag war auch einen befristeten Mietvertrag aufzusetzen und mein letzter Vorschlag, dass sie den Kellerraum aufschließt, ich meinen ganzen Kram reinstelle und sie wieder zuschließt wurde auch abgelehnt.