Erwerb einer ETW, Absetzbarkeit von Ausgaben

Diskutiere Erwerb einer ETW, Absetzbarkeit von Ausgaben im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo, ich bin neu hier im Forum und weiß nicht, wie ich einen neuen Beitrag erstelle, daher poste ich meine Frage hier und freue mich auf Eure...

  1. #1 LenaKohler, 03.07.2019
    LenaKohler

    LenaKohler Neuer Benutzer

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    Hallo, ich bin neu hier im Forum und weiß nicht, wie ich einen neuen Beitrag erstelle, daher poste ich meine Frage hier und freue mich auf Eure Unterstützung :)

    Ich habe vergangenes Jahr eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage erworben. Der Eigentumsübergang war der 01.06.2019. Vermietung ab 01.07.2019.

    Ich hatte diverse Modernisierungsmaßnahmen wie Badsanierung, Erneuerung Elektrik, Austausch Fußbodenbelag, etc.) im Juni.

    Kann ich die Maßnahmen (alle jeweils unter 4000 €) als sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand steuerlich geltend machen oder geht das nur anteilig, da die Wohnung nur ein halbes Jahr vermietet war?

    Den Fußboden habe ich selber verlegt. Da gab es keine Handwerkerleistung. Kann ich hier somit nur die reinen Materialkosten absetzen oder beinhalten die 4000 € sowieso nur die Materialkosten und Handwerkerleistungen sind separat zu berücksichtigen?

    Weiterhin habe ich die Wohnung komplett möbliert. Gilt gleiches für die Anschaffungskosten der Möbel (alles jeweils unter 800 €)?

    Vielen Dank im Voraus!

    LG
    Lena
     
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  3. Andres

    Andres
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    Ich habe dir mal ein neues Thema spendiert. Das kannst du auch selbst, dazu im passenden Forum oben auf "Neues Thema erstellen" klicken.


    "Vergangenes Jahr" wäre 2018 - jedenfalls nach meinem Kalender. Außerdem bezweifle ich ernsthaft, dass in irgendeinem Grundbuchamt auch samstags gearbeitet wird. Vielleicht möchtest du dich einmal mit dem Unterschied zwischen Eigentum, Besitz und Übergang von Nutzen/Lasten vertraut machen. Das ist Basiswissen für Vermieter.


    Grundsätzlich ja. Allerdings nennst du eine ganze Reihe von Maßnahmen und hast hier allem Anschein nach auch schon erhebliche Kosten produziert. Die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten ist dir bekannt?


    Dazu noch Fahrtkosten, ggf. auch Verpflegungsmehraufwand. Da deine Arbeitszeit nichts kostet, kann man sie auch nicht steuerlich absetzen.


    Grundsätzlich ja, aber auch hier gibt es Besonderheiten, vor allem bei Möbeln einer Einbauküche. Mal ganz allgemein: Mindestens für das erste Jahr, in dem man Einkünfte aus V+V hat, ist der Gang zum Steuerberater eigentlich immer eine gute Idee. Eigentlich sollte man das auch machen, bevor man loslegt. Sobald dann nämlich erst einmal mit baulichen Maßnahmen begonnen wurde, ist der Gestaltungsspielraum deutlich verkleinert.
     
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  4. #3 LenaKohler, 04.07.2019
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 04.07.2019
    LenaKohler

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    Vielen Dank dafür und für Deine Antworten :)


    Mit vergangenem Jahr war tatsächlich 2018 gemeint. Der Übergang von Nutzen/Lasten war der 01.06.2018. Aber das spielt ja dann nur für die Abschreibung der Immobilie und für die Küche eine Rolle. Ein Bekannter hat mir gesagt man müsste die 4000 € anteilig betrachten, sprich in meinem Fall 6-7 Monate, was 2000-2300 € entsprechen würde.


    Die 15% Grenze ist mir bewusst. Diese würde ich aktuell um wenige Hundert Euro überschreiten. Daher überlege ich, den Fußbodenbelag sowie die Fahrtkosten etc. nicht abzusetzen. Hintergrund ist der, dass ich möglichst in 2018 viel absetzen will, da ich dieses Jahr (2019) keine große Steuerlast haben werde. Da der Kaufbeleg des Laminats auf Anfang Mai 2018 datiert ist, kann ich diese vermutlich auch nur in 2018 abrechnen, korrekt?


    Danke, das hatte ich gar nicht auf dem Schirm :)


    Das werde ich machen. Ich wohne nur auf dem Land und hier ist kein Steuerberater in unmittelbarer Nähe :/
    Ist denn der Kühlschrank Bestandteil einer Einbauküche? Oder nur E-Herd, Ofen sowie Spüle?
     
  5. Andres

    Andres
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    Ich habe dann noch die Zitate korrigiert. Wenn du auf einzelne Teile eines Beitrags antworten willst, dann markierst du die Stelle im entsprechenden Beitrag. Dann geht ein kleines Feld auf, in dem du auf "Zitieren" klickst. Dann wird genau dieser Teil als Zitat dargestellt. So bleibt erstens übersichtlich, wer was geschrieben hat und zweitens können andere so auch noch deinen Beitrag zitieren um darauf zu antworten. Das geht nämlich sonst nicht mehr ...


    Das wäre für Abschreibungen so ungefähr korrekt, hier allerdings nicht.


    Japp, das ist Steuerhinterziehung.


    Der Gedanke ist grundsätzlich richtig, aber die Verteilung von Erhaltungsaufwand kann nach deiner Wahl über bis zu 5 Jahre erfolgen. Die Frage ist also eher, wie sich das Einkommen bis 2022 entwickelt. Für genau solche Rechenspiele, ist der Steuerberater die richtige Adresse.


    Auch hier bestünde die Möglichkeit, die Kosten über mehrere Jahr zu verteilen, aber 2018 ist das erste Jahr.


    Der Kühlschrank zählt dazu, er wird ausdrücklich in BFH IX R 14/15 genannt.
     
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  6. #5 LenaKohler, 04.07.2019
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    Super, das ist ja sehr praktisch :) Danke für den Tipp!

    Ich werde voraussichtlich im September für längere Zeit beruflich ins Ausland gehen und wäre somit nicht mehr steuerpflichtig (bzw. nur eingeschränkt wegen der vermieteten Wohnung). Aber das ist nochmal ein anderes Thema, wo ich viele Fragen zu habe, die aber hier im Forum falsch platziert wären, denke ich. Außer hier gibt´s Foristen, die in einer ähnlichen Situation sind, also im Ausland leben und in Deutschland vermietete Objekte haben.

    Achso. Dann kann ich sozusagen alles unter 15-%-Grenze 2018 absetzen und Maßnahmen die die Grenze überschreiten wie die Fußbodenmodernisierung auf 2018 und 2019 beispielsweise verteilen ? Das ist natürlich viel besser als gar nichts abzusetzen :)

    Danke für den Hinweis. Schade, sonst wäre ich unter 800 € geblieben. Der Kühlschrank war schon fast 400 € teuer :)
     
  7. #6 Benni.G, 04.07.2019
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    Auch wenn der Steuerberater noch so weit weg arbeitet, so lohnt sich doch manchmal der Weg dorthin.
    Ist der nächste Knast eigentlich näher wie der Steuerberater?
    Ok, soweit wird es vermutlich nicht kommen, erst recht nicht, wenn du im richtigen Ausland bist, aber mit einer richtigen Steuererklärung lässt sich doch ruhiger schlafen.
    Oder hast du zufälligerweise auch schon etwas von 15% in 3 Jahren gehört?
     
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  8. Andres

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    Die Sache ist aus deutscher Sicht relativ einfach: In Deutschland bist du mit den Einkünften aus der Vermietung steuerpflichtig. Man nennt das beschränkte Steuerpflicht. Wie sich die Lage im Land des Aufenthalts darstellt, ist evtl. schwieriger.

    Nein, für die 15-%-Grenze funktioniert das so nicht. Die Verteilung auf mehrere Jahre funktioniert nur als Mittel gegen die Steuerprogrssion, nicht gegen anschaffungsnahe Herstellungskosten.
     
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  9. #8 taxpert, 05.07.2019
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    Schon möglich, aber ich habe auch gerüchteweise gehört, dass es eventuell und ganz vielleicht auch sehr vereinzelt Finanzbeamte geben soll, die acu gleichzeitig Vermieter sind. Ist aber halt wirklich nur Hörensagen!:zwinkernd002:

    taxpert, der in wenigen Minuten in den wohlverdienten Urlaub fährt und daher die nächsten 2 Wochen nur eingeschränkt mitliest!
     
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Thema: Erwerb einer ETW, Absetzbarkeit von Ausgaben
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