Erwerb eines Hauses und Fragen zu einem übernomenen Mietvertrag

[mjoschi]

Hallo :-)
bin neu hier und hab schon richig viele Fragen die ich loswerden möchte.

Ich hab vor 3 Wochen ein 3fh Haus erworben in dem eine Wohnung vermietet ist.
das Gesamtgrundstück ist 600m² groß, wurde aber vor dem Kauf geteilt (Haus und 300m² grundstück), jedoch noch keine physikalische Trennung erbaut, da das andere Grundstückteil auch verkauft wurde.

Nun folgende Fragen:
1.) Der Mieter hat in seinem Mietvertrag das Recht, seinen Dienstwagen im Hof abstellen zu können -> durch die Teilung ist das noch möglich, sollte aber eine Mauer oder ähnliches zwischen den beiden Grundstücken errichtet werden, wird es diese Möglichkeit nicht mehr geben, da durch das abstellen im dann vorhandenen Hof die Zufahrt zu mindestens einer der 3 vermieteten Garagen auf meinem Grundstück blockiert sein würde -> Hat der Mieter ein Anrecht auf kürzung der Miete ( der Stellplatz ist nicht mit einem Betrag X zur Miete angegeben)?

2.) Im Mietvertrag sind Die Betriebskosten einzelnd aufgeführt die umgelegt werden und auch eine Vorrauszahlung festgelegt (vor 8 Jahren, Mieter hat seit dem nie eine Abrechnung gesehen), auch die Verteilungsschlüssel sind festgehalten -> a) ich möchte die Vorauszahlung jetzt erhöhen, da ich nach einer Überschlagung der Gesatmbetriebskosten eine montaliche Unterdeckung von ca 80-85€ ermittelt habe, ist das ohne weiteres möglich? b) ich möchte einige der Verteilungsschlüssel ändern, um eine gerechtere Verteilung der Betriebsksten zu erreichen, wie sieht es damit aus?

Ich danke euch schonmal für die Antworten :-)

Grüße,
Jose

 

[RMHV]

Original von mjoschi
1.) ... Hat der Mieter ein Anrecht auf kürzung der Miete ( der Stellplatz ist nicht mit einem Betrag X zur Miete angegeben)?

Der Stellplatz ist ein Teil der Mietsche. Für das Gesamtpaket Wohnung mit Stellplatz ist ein Preis vereinbart. Fällt der Platz weg, wird vom Vermieter nicht mehr die volle Leistung erbracht und der Mieter kann die Miete entsprechend mindern. Dass ein konkreter Mietbetrag für den Stellplatz nicht vereinbart ist, mag im Hinblick auf die Höhe der Minderung streitträchtig sein.

2.) Im Mietvertrag sind Die Betriebskosten einzelnd aufgeführt die umgelegt werden und auch eine Vorrauszahlung festgelegt (vor 8 Jahren, Mieter hat seit dem nie eine Abrechnung gesehen), auch die Verteilungsschlüssel sind festgehalten -> a) ich möchte die Vorauszahlung jetzt erhöhen, da ich nach einer Überschlagung der Gesatmbetriebskosten eine montaliche Unterdeckung von ca 80-85€ ermittelt habe, ist das ohne weiteres möglich? b) ich möchte einige der Verteilungsschlüssel ändern, um eine gerechtere Verteilung der Betriebsksten zu erreichen, wie sieht es damit aus?

Geht man davon aus, dass tatsächlich Vorauszahlungen mit Abrechnung vereinbart ist, hat der Mieter auch Anspruch auf die Abrechnung. Durch den Eigentumsübergang ist der Erwerber in das Mietverhältnis eingetreten und hat den Abrechnungsanspruch des Mieters zu erfüllen. Der Abrechnungsanspruch verjährt nach 3 Jahren. Demnach könnten die Ansprüche auf Abrechnung verjährt sein, die in 2002 oder früher entstanden sind. Die Frage, ob der Abrechnungsanspruch mit Ablauf der Abrechnungsperiode entsteht oder erst ein Jahr später mit Ablauf der Abrechnungsfrist, lasse ich hier offen. Als sicher kann man ansehen, dass der Anspruch auf Abrechnung für 2001 noch nicht verjährt ist. Mindestens für die Jahre ab 2001 könnte der Mieter also eine Abrechnung verlangen. Bei insgesamt steigenden Kosten wäre die Abrechnung vielleicht auch für den Vermieter sinnvoll.
Nach Erstellung der Abrechnung für 2005 können Vorauszahlungen gem. § 560 Abs. 4 BGB durch Erklärung in Textform angepasst werden.
Sind Umlageschlüssel vereinbart, ist zur Änderung im Grundsatz die Zustimmung des Mieters erforderlich. Eine einseitige Änderung ist bei bestehenden Vereinbarungen nur nach § 556a Abs. 2 möglich, wenn die Kosten zukünftig nach erfasster Verursachung oder erfasstem Verbrauch verteilt werden sollen.

 

[mjoschi]

Hallo, danke erstmal für die Antwort :-)

zum Stellplatz: Ich vermiete meine 3 Garagen zu je 30,68€/Monatlich, wie hoch wäre dann ca. der Wert des Stellplatzes? 15,34€?

zu den Abrechnungen: Mein Problem sind gar nicht die Abrechnung der letzten Jahre, denn da hat der Mieter ein gutes Schnäppchen gemacht, da laut Unterlagen der damalige Eigentümer ca. 40% der Betriebskosten aus eigener Tasche bezahlt hat. Die Frage zielt eher darauf hinab, ob ich nicht die Pflicht habe und das Recht durch den Eigentumswechsel habe, die Vorrauszahlung jetzt zu erhöhen, um a) eine Deckung der laufenden Betreibskosten ab übernahme des Hauses zu erreichen und b) den Mieter von einer sehr hohen Nachzahlung zu bewahren (weil mal ehrlich 70-80€ mehr im Monat kann man leichter aufbringen als dann 600€ auf einem Schlag...). Der Eigentümer vor mir macht eine Abrechnung bis Ende April, und ich bin ab 1.5 zuständig für die Betriebskostenabrechnung.


Grüße,
Jose

 

[RMHV]

Original von mjoschi
Hallo, danke erstmal für die Antwort :-)

zum Stellplatz: Ich vermiete meine 3 Garagen zu je 30,68€/Monatlich, wie hoch wäre dann ca. der Wert des Stellplatzes? 15,34€?

Die gleiche Fragestellung auf einen anderen Sacherhalt bezogen lautet: wie hoch wäre der Wert eines gebrauchten Kleinwagens, wenn ein Mittelklassewagen gleichen Alters 10.000 € kostet. Unsinnig? Richtig, denn aus dem einen Preis kann man den anderen nun wirklich nicht ableiten. Nur als Beispiel: hier werden im Innenstadtbereich für notdürftig hergerichtete Stellplätze 35-40 € monatlich bezahlt. Am Stadtrand werden diese Beträge allerdings nicht annähernd zu erzielen sein.

zu den Abrechnungen: ... Die Frage zielt eher darauf hinab, ob ich nicht die Pflicht habe und das Recht durch den Eigentumswechsel habe, die Vorrauszahlung jetzt zu erhöhen...

Die Frage ist schon beantwortet. Rechtsgrundlage ist § 560 Abs. 4 BGB. Voraussetzung für eine Anpassung ist eine Abrechnung. Ein Verpflichtung zur Erhöhung gibt es nicht.

 

[mjoschi]

Hi,

also bedeutet das für mich, das ich warten muss, bis der vorherige Eigentümer die Abrechnung erstellt hat, oder mit dem Mieter reden, ihm den Sachverhalt darlegen, und fragen was er denn lieber hätte, entweder eine Erhöhung, oder das Risiko, das er zum Anfang nächsten Jahres eine saftige Nachzahlung erhält.

Grüße,
Jose

 

[Martens]

moin Jose,

machen wir es etwas einfacher...

Biete dem vom Wegfall des Stellplatzes betroffenen Mieter etwas an und einigt Euch, schriftlich, als Nachtrag zum Mietvertrag. Ich halte Deine Vorgehensweise mit dem 1/2 Mietpreis einer Garage schon für richtig, biete ihm ansonsten an, kostenneutral eine Garage zu nutzen, sofern eine frei ist oder reserviere ihm die nächste Garage etc. Das erhält die "Freundschaft" zwischen Mieter und Vermieter.

Zur Frage der Abrechnungen: Der Mieter kann auch in zwei Jahren noch kommen und die - dann - noch nicht verjährten Abrechnungen fordern. Er kann auch wegen der Nichtabrechnung eine Rückzahlung seiner Vorauszahlungen verlangen. Das ist schon ein entscheidender Punkt.

Ich würde die Abrechnungen 2003 - 2005 machen und den Mietern präsentieren. Nachzahlungsansprüche sind - außer für 2005 - verjährt, aber das ist egal, der Mieter hat einen Anspruch auf Abrechnung.

Sodann hast Du eine Basis für die Neufestsetzung der Vorauszahlungen, denn, wie RMHV schon schrieb, keine Neufestsetzung ohne Abrechnung.

Die Änderung der Abrechnungsmaßstäbe / Kostenverteilungsschlüssel müßten - schriftlich - mit den vorhandenen Mietern vereinbart werden, so einfach ändern kann der Vermieter das nicht. Wenn es z.Zt. nur den einen Mieter gibt, ist das ja relativ einfach zu machen.

mit freundlichen Grüßen
Christian Martens

 

[Insolvenzprofi]

Original von RMHV

Original von mjoschi

zu den Abrechnungen: ... Die Frage zielt eher darauf hinab, ob ich nicht die Pflicht habe und das Recht durch den Eigentumswechsel habe, die Vorrauszahlung jetzt zu erhöhen...

Die Frage ist schon beantwortet. Rechtsgrundlage ist § 560 Abs. 4 BGB. Voraussetzung für eine Anpassung ist eine Abrechnung. Ein Verpflichtung zur Erhöhung gibt es nicht.

Bitte unbedingt diesen Satz noch lesen! die obige Antwort ist zu pauschal! wenn eine NK-pauschale in dem Vertrag vereinbart wurde ist eine erhöhung nicht möglich, es sei denn mit vorbehalt! bei einer Inklusivmiete wirds richtig schwierig! da geht dieses fast garnicht... immer gucken was im Mietvertrag vereinbart wurde,,,,

 

[mjoschi]

Hallo,

ich habe dem Mieter nun auf Grundlage von Daten des Vorbesitzers die Abrechungen bis einschliesslich 2003 nachgereicht. Der zweifelt nun die Richtigkeit dieser Abrechnungen an. Muss er sich diesbezüglich an den Vorbesitzer wenden, oder bin ich in der Beweisspflicht (Rechnungen etc. )?
So langsam artet das hier bei mir in einem Papierkrieg aus, und ich behalte kaum noch den Überblick :-(

Grüße,
Jose

 

[Insolvenzprofi]

Original von mjoschi
Hallo,

ich habe dem Mieter nun auf Grundlage von Daten des Vorbesitzers die Abrechungen bis einschliesslich 2003 nachgereicht. Der zweifelt nun die Richtigkeit dieser Abrechnungen an. Muss er sich diesbezüglich an den Vorbesitzer wenden, oder bin ich in der Beweisspflicht (Rechnungen etc. )?
So langsam artet das hier bei mir in einem Papierkrieg aus, und ich behalte kaum noch den Überblick :-(

Grüße,
Jose

lol, ist immer derjnige in der Haftung, der als Eigentümer im GB eingetragen ist , im Kaufvertrag sollte aber vereinbart sein (hatten Sie beim Kauf einen Makler? der hätte es bestimmt veranlasst...), das der Eigentümer mit Besitzübergang sämtliche Unterlagen zur Verfügung stellen muss... Ist dies nicht der Fall, würde ich den Vorbesitzer trotzdem ansprechen, ansonsten wirds schwierig...