Erwerb eines MFH mit Hindernissen (Grunddienstbarkeit für Abwasserleitungen)

Diskutiere Erwerb eines MFH mit Hindernissen (Grunddienstbarkeit für Abwasserleitungen) im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Sehr geehrte Vermieter und Eigentümer, ich würde euch hier einmal um Rat bei einem aktuellen Fall bitten. Zuerst einmal möchte ich euch den...

  1. #1 Baeuerlein, 20.12.2016
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    Baeuerlein Erfahrener Benutzer

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    Sehr geehrte Vermieter und Eigentümer,

    ich würde euch hier einmal um Rat bei einem aktuellen Fall bitten.

    Zuerst einmal möchte ich euch den Sachverhalt darstellen:

    Käufer A einigt sich mit dem Immobilienmakler I auf einen Verkaufspreis X.
    Der Eigentümer E stimmt den verkauf seines MFH zum vorgeschlagenen Verkaufspreises nach längeren Verhandlungen zu. Käufer A schließt mit dem Immobilienmakler I einen Maklervertrag bzgl. seiner Courtage etc.

    Nachdem die Unterlagen unterschrieben waren, wurde beim vereinbarten Notar ein Kaufvertragsentwurf erstell und auch von beiden Parteien prüfen lassen. Als die Zustimmung beider Parteien beim Makler vorlagen, kam der Notartermin auf Basis der Vorentwürfe. Die Beurkundung ist bereits auch hinter sich gebracht und der Kaufpreis vom Käufer angewiesen worden.

    Bis dahin ist alles wie gewohnt gelaufen. Jetzt kommt aber das Problem:

    -> Nachdem der Käufer mit dem Verkäufer einen Termin zwecks der Übergabe vereinbaren wollte, erwähnte dieser das die Abwasserleitung der Gemeinde unter der Doppelgarage des Hauses verläuft, hier aber keine Grunddienstbarkeit für die Gemeinde eingetragen ist. Der Verkäufer weißte den Käufer zudem darauf hin, das hier noch der ein oder andere Euro durch denn Kanal mit der Gemeinde verdient werden kann.

    Der Käufer sieht jetzt vorerst kein Problem mit dem Kanal, allerdings stellen sich hier einige Fragen:
    - Wie sieht es bei einer evtl später angedachten anderen Bebauung aus? z.B Abriss der Garage und Neubau 2er DHH mit Keller -> Dies wäre ja aufgrund des Kanales schon nicht mehr möglich?
    - Was können für Kosten auf den Eigentümer zukommen wenn gegebenenfalls anfallenden Reparaturen oder dergleichen an dem Kanal? (Dieser könnte undicht werden oder müsste aufgrund des alters einmal ausgetauscht werden)
    - Sollte die Dienstbarkeit eingetragen werden und ist hier evtl. doch noch der ein oder andere Euro mit der Gemeinde zu verdienen wie der Verkäufer eigentlich meinte? (Meiner Meinung nach unrealistisch, sonst hätte ja der Verkäufer dies schon getan)
    - Der Verkäufer sowie der Makler haben beide nichts von diesem Abwasserkanal vor der Beurkundung des Kaufvertages erwähnt. Der Verkäufer jedoch auf einmal sofort beim ersten Telefonat nach dem Notartermin von dem dubiosen Abwasserschacht erzählt.

    Wie würdet Ihr euch denn in dieser Sache verhalten? Was wäre eure Vorgehensweise? Wären Schadensersatzansprüche gegenüber der Gemeinde/Verkäufer denkbar?

    Meiner Meinung nach liegt hier schon eine Beeinträchtigung für den Eigentümer vor und dieser sollte mit einer Entschädigung entlohnt werden. Eine andere Alternative entgegen der Entschädigung wäre eine Grunddienstbarkeit, die zusichert das die Gemeinde für sämtlichen künftigen Kosten und dergleichen aufkommt. Sowie auch für die Sanierung des Abwasserkanales etc.

    Vielen Dank vorab :)
     
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  3. #2 Goldhamster, 21.12.2016
    Goldhamster

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    Hallo,
    erstmal vorweg: der Verkäufer E hat das sehr geschickt angestellt - RESPEKT!
    Er hat nämlich etwas, was ggf. ein großer Nachteil ist, dem Käufer A als Vorteil dargestellt.

    Wäre ich der Käufer A, dann würde ich sofort schriftlich dem Verkäufer E mitteilen, dass ich das als wertmindernden Nachteil sehe und ggf. vom Vertrag zurücktrete bzw. Minderung des Kaufpreises verlangen werde. (nicht, dass er das Geld inzwischen verjubelt)

    Danach würde ich versuchen mit der zuständigen Stelle der Gemeinde zu reden. Ich würde versuchen zu erfahren, was es mit dem Kanal auf sich hat. Was da ggf. noch an Altverträgen vorliegt, wie die Gemeinde damit weiter plant und wie das mit der von dir beschriebenen Kanalrevision erfolgen könnte.


    Goldhamster
     
  4. #3 Goldhamster, 21.12.2016
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    Da du aber auch lange, breit und ausführlich über den immobilienmakler I schreibst, willst du wohl darauf hinaus, wie es sich mit dessen Provision bei Minderung/Rückabwicklung verhält.

    Ist der Fall real?

    Goldhamster
     
  5. #4 Baeuerlein, 21.12.2016
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    Guten morgen, ja der Fall ist real.

    Werde auch gerne hier berichten wie der Fall weiter bzw. Ausgeht.

    Es geht in erster Linie darum erst mal keinen Nachteil durch diesen Abwasserkanal zu haben. Die Fälle die Eintreten können zu erarbeiten mit deren Folgen. Und evtl. doch den Kaufpreis bzw. die Provision zu mindern.

    Liebe Grüße aus Franken :)

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  6. #5 BHShuber, 21.12.2016
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    Hallo,

    erstens, da musst du dir an die Nase fassen, bevor man so ein Objekt kauft, kennt man den Inhalt bzw. die Eintragungen in den Abteilungen des Grundbuches.

    zweitens ist eine Grunddienstbarkeit relativ normal, unter der Garage ist mir nicht so geläufig, dies könnte ein Grund für eine Kaufpreisminderung gewesen sein, jetzt kommt es, wenn du den Inhalt der Eintragungen im Grundbuch gekannt und verstanden hättest.

    Da du bei einem Kauf eigenverantwortlich handelst, kannst du den Schuh jetzt niemanden anderen anziehen als dir selber, eine arglistige Täuschung liegt weder beim Verkäufer noch beim Immobilienmakler vor, es sei denn du könntest zweifelsfrei den Nachweis erbringen, dass man dir nach gezieltem Nachfragen beim Immobilienmakler oder und Verkäufer, ausweichende Informationen gegeben wurden.

    Es obliegt dir ganz alleine, zu wissen was du kaufst, einen kleinen Vorwurf möchte ich dem Immobilienmakler dennoch machen, hier hat er nicht sorgfältig gearbeitet, im Rahmen seiner ab einem bestimmten Zeitpunkt geltenden Doppeltätigkeit für Verkäufer um die Immobilie zu verkaufen, bzw. einen geeigneten Käufer zu finden und dann für den Käufer um diesem alle der Immobilie betreffenden Informationen zur Verfügung zu stellen und zumindest den Inhalt der Eintragungen im Grundbuch zu kennen.

    Was den Käufer in seiner Eigenverantwortlichkeit nicht entbindet.

    So was nun die Gemeinde könnte, kann man zum derzeitigen Zeitpunkt nicht wissen, dies kann man somit auch keinem Verkäufer vorwerfen, das hätte man leicht in Erfahrung bringen können mit einem Besuch dort und Einholung von Informationen.

    Zusammenfassend sehe ich für dich keinerlei Möglichkeit weder gegen den Immobilienmakler noch den Verkäufer Forderungen durchsetzen zu können, insofern der Notar bei der Verlesung des Kaufvertrages auch nochmal auf die Eintragungen im Grundbuch hingewiesen hat und das hat er.

    Gruß
    BHShuber
     
  7. #6 Baeuerlein, 21.12.2016
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    Hallo BHShuber, wie oben bereits erwähnt gibt es zu diesem Abwasserkanal KEINE EINTRAGUNG IM GRUNDBUCH. Man könnte daher auch nicht wissen das dieser dort entlangläuft.

    Das dieser Kanal existiert wurde erst nach der Notariellen Beurkundung telefonisch vom Verkäufer an den Käufer vermittelt.

    Liebe Grüße

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  8. #7 BHShuber, 21.12.2016
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    Hallo,

    aha, so nun müsste man wissen, was es genau mit diesem Kanal auf sich hat, dass ein Kanal existiert ist in den meisten Fällen so, was hier Grundlage der Debatte ist, dass das Gebäude noch nicht an das öffentliche Abwassernetz angeschlossen ist, wäre meine Vermutung.

    Hierfür und auch für den Kanal selber muss der Eigentümer öffentliche Lasten tragen.

    Im Kaufvertrag steht sicherlich hier etwas drin, in der Form, dass der Verkäufer versichert, dass alle öffentliche Lasten bezahlt sind und er keine Kenntnis hat, dass noch weitere ausstehen.

    Such das bitte mal, sollte es sein, dass dem nicht so ist und er es dennoch versichert hat, dann hast du gute Chancen, den Verkäufer darauf festzunageln und hier nochmal um genau diese Lasten den Kaufpreis zu reduzieren.

    Gruß
    BHShuber
     
  9. #8 BHShuber, 21.12.2016
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    Hallo,

    hochinteressant sollte man auch wissen, wo genau der Kanal entlangläuft befindet sich der Kanal auf dem Grundstück des Eigentümers oder bereits auf öffentlichen, bzw. Gemeindegrund.

    Noch interessant zu wissen wäre, gibt es eine Verfügung zum Zwangsanschluss an das öffentliche Kanalsystem?

    Gruß
    BHShuber
     
  10. dots

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    Meine laienhafte Meinung: Solange nichts im Grundbuch bzgl. des Kanals aufgeführt ist und es keine sonstigen offiziellen Dokumente bzgl. dieses Kanals gibt, kannst du m.E. mit deinem gekauften neuen Eigentum (zu dem der Kanal gehört, genau wie die Garage, das Haus und der Grund und Boden) machen, was du möchtest (in gewissen Grenzen).
    Mit welchem Anspruch sollten Dritte den Kanal nutzen dürfen? Die Garage und das Wohnzimmer darf ja auch niemand anderes nutzen.
     
  11. Duncan

    Duncan
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    @BHShuber: mal aus dem Nähkästchen, im Bayern mag das anders sein, aber hier gibt es zigtausende von Leitungen da weiß niemand wie die verlaufen, geschweige den woher, wohin, da gibt es auch keine Pläne drüber. Wenn du Glück(oder Pech) hast findet sich jemand der sich noch an die Verlegung zu erinnern glaubt. Und viele dieser Kanäle und Leitungen sind auch noch aktiv. Da kommen von den Netzmeistern durchaus Antworten wie, ja wenn wir den hier kappen staut sich das bis dahin zurück, aber wo der Kanal hingeht? Keine Ahnung, in die Hauptleitung da unten auf keinen Fall, die haben wir neu gemacht und wissen wo die Anschlüsse herkommen...

    Nun müssen Baulasten und dergleichen nicht auch immer zwingend im Grundbuch stehen, da gibt es auch noch Baulastenverzeichnisse usw. wo es sich lohnen kann nach zu horchen. Das kann aber halt auch im wecken schlafender Löwen enden. Gibt durchaus Kanäle die hat seit über 100 Jahren keiner mehr angefasst.
     
  12. #11 BHShuber, 21.12.2016
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    Hallo,

    das gibt´s bei uns auch und nicht zu knapp.

    Doch ist jetzt die Frage ob der Verkäufer bereits wusste dass weitere Kosten auf den Käufer zukommen und dies im Kaufvertrag verneint hat.

    Nur dann hätte der Verkäufer die Möglichkeit den Kaufvertrag anzufechten, was ihm zu beweisen fast unmöglich sein wird, es sei denn es wäre amtlich vorauszusehen und der Verkäufer darüber bereits unterrichtet, dass hier noch öffentliche Lasten zu Ungunsten des Käufer abzusehen gewesen sind.

    Gruß
    BHShuber
     
  13. Duncan

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    das kommt durchaus auf den genauen Wortlaut des Kaufvertrages an. Werden darin bestimmte Eigenschaften zugesichert oder explizit verneint (z.B. das Bestehen von Hausschwammbefall als Klassiker) kann man daran anknüpfen. Also erst mal den Vertrag nochmal genau lesen und dann über legen was man eigentlich will.
     
  14. #13 Akkarin, 22.12.2016
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    Frag mal den Zuständigen Netzbetreiber, der wird zumindest wissen, ob er aufgrund der kommunalen Satzung, Landeskanalordnung etc. evtl gar keine Erlaubnis in Form einer Grunddienstbarkeit braucht. In Hessen geht das teilweise auch ohne aufgrund landesverordnungen.
     
  15. #14 Baeuerlein, 26.01.2017
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    Grüße aus Franken,

    mittlerweile habe ich die NotarUrkunde wieder vorliegen und mich gleich noch einmal durch diesen gearbeitet. Im Anhang habe ich euch auch einmal die Ausschnitte aus dem Kaufvertrag angehängt.

    " Der Verkäufer versichert, dass Rückstände an öffentlichen Lasten und Steuern bezüglich des Kaufobjektes nicht bestehen"
    " Der Verkäufer versichert weiter, dass ihm nicht erkennbare wesentliche Mängel, insbesondere auch Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen, nicht bekannt sind"

    So wie ich das verstehe ist hier nicht ausgeschlossen und der alte Eigentümer hat mich hier doch eigentlich sprichwörtlich "übers Ohr gehauen"? Würdet Ihr hier Schadensersatzansprüche geltend machen und weiß jemand in welcher Höhe ca. hier die Entschädigung ausfallen kann?

    Fühle mich hier etwas vor den Kopf gestoßen, da es dem Verkäufer genau dann erst auffällt wenn der Kaufpreis überwiesen wurde.


    Vielen Dank euch schonmal :)
     

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  16. #15 BHShuber, 26.01.2017
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    Hallo,

    das Problem bei der ganzen Geschichte ist schlicht und einfach, wenn nichts amtliches bereits den Aussagen des Verkäufers entgegen stehen, sagt er ja nicht die Unwahrheit.

    Könnte sein und man weis es nicht ist kein Angriffspunkt.

    Gruß
    BHShuber
     
Thema:

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