Erwerb Mehrfamilienhaus als Altersvorsorge, Finanzierungsalternativen

[Jon]

Hallo zusammen,

folgende Konstellation:

Ich habe die Möglichkeit ein Mehrfamilienhaus in guter Lage zu erwerben (sehr verkehrsgünstig, Sackgasse, fertig ausgebaute ruhige Siedlung). Das Haus ist Baujahr 1980, keine nennenswerten Investitionen, weitestgehend Originalzustand, insgesamt ordentlich in Schuss, es gibt schlechtere Häuser mit dem Baujahr.

Verkauft wird aus persönlichen Gründen, Verkäufer ist aus dem weiteren Bekanntenkreis. Nach aktueller Preisvorstellung bin ich bei Faktor 15 (Kaufpreis/Jahreskaltmiete).

Die Miete ist unter dem Schnitt, Mietspiegel existiert keiner, aber die Mietverträge sind teilweise sehr alt, ebenso der ein oder andere Mieter, sodass in den nächsten Jahren eine Erhöhung bei Neuvermietung realistisch ist. Die Mieten der jünger vermieteten Wohnungen sind höher, aber immer noch unter der Ortsüblichkeit, das ist etwa die Hälfte, die andere Hälfte hat ältere Verträge.

Mieter sind alle berufstätig, Rückstände bestehen keine.

Da die Gasheizung original ist und in zwei Jahren keine mehr zu haben sein wird, würde ich diese im kommenden Jahr austauschen, das ist eingepreist. Perspektivisch könnte man geschossweise die Fenster tauschen, oberste Geschossdecke ist bereits gedämmt, das wären die größeren Punkte der mittelfristigen Zukunft.


Preis: 480.000 Euro
Jahreskaltmiete: 32.000 Euro
Jahreskaltmiete auf dem allgm Niveau: rd. 38.000 Euro

Für die Finanzierung gibt es verschiedene Modelle:

1. 100 % Finanzierung der gesamten Summe, auf Grund des aktuellen Zinsniveaus mit entsprechender Laufzeit (25-30 Jahre)
2. Übernahme des aktuellen Darlehens auf das Haus (Laufzeit ca. 20 Jahre) plus Differenz zum Verkaufspreis aus EK
3. 20 % EK / 80 % FK

Zur Verfügung stehen (neben der Immobilie dann selbst):

- gut 20 % EK
- unbelastete ETW
- unbelastetes ZFH
- unbelastetes Baugrundstück

Perspektivisch möchte ich ein eigenbewohntes EFH auf dem unbelasteten Grundstück bauen und dafür möglichst viel Kapitalpuffer und Haftungsmasse übrig lassen.


Wie bewertet ihr das an Hand der Daten?

Vielen Dank!

Gruß
Jon

 

[Andres]

Ich sehe hier (ganz grob) zwei Fragestellungen:

• Was ist von dem Mietshaus zu halten?
• Wie regelt man das mit dem Eigenheim?

Ich fange mal mit dem Mietshaus an. Ein MFH in dieser Größenordnung halte ich für ein sehr schön geeignetes Objekt, wenn man schon ein bisschen Erfahrung als Vermieter und allgemein mit Immobilien hat. Weil einem der ganze Laden gehört, kann man im Gegensatz zu einer ETW viele Entscheidungen komplett selbst treffen. Natürlich bedeutet das, dass man selbst für alles verantwortlich ist, andererseits habe ich die Beschäftigung mit dem WEG-Verwalter und der Eigentümergemeinschaft überwiegend als Bremsklotz empfunden, nicht als Unterstützung.

Je mehr Wohneinheiten man hat, desto weniger hart trifft es einen, wenn ein einzelner Mieter Probleme macht. Das bleibt zwar in deinen Größenordnungen immer noch deutlich spürbar, aber es ist halt eine völlig andere Situation, als wenn man sich mit Müh' und Not eine Kleinst-ETW kauft und dann die Miete nicht kommt.

Nach aktueller Preisvorstellung bin ich bei Faktor 15 (Kaufpreis/Jahreskaltmiete).

Auf der Positivliste steht dann noch, dass ich es grundsätzlich für möglich halte, in dieser Größenordnung eine Immobilie dauerhaft profitabel zu bewirtschaften. Ob das ein dem Zustand angemessener Preis ist, lässt sich beim besten Willen aus den hier vorliegenden Informationen nicht beurteilen. Ich bin beim Kaufpreis immer skeptisch. Während die alte Kaufmannsweisheit "Im Einkauf liegt der Gewinn" heute häufig völlig falsch in Richtung von ultimativem Geiz interpretiert wird, hat sie trotzdem einen sehr wahren Kern: Keine Entscheidung wird die Rendite so sehr beeinflussen, wie die Frage, unter welche Zahl man beim Notar seine Unterschrift setzt. Die schlimmste Immobilie kann noch funktionieren, wenn der Kaufpreis niedrig genug war, und selbst mit der besten Immobilie wirst du unweigerlich Schiffbruch erleiden, wenn der Kaufpreis zu teuer war. Es lohnt sich, den Kaufpreis jederzeit kritisch zu hinterfragen!

Das Haus ist Baujahr 1980, keine nennenswerten Investitionen

Und jetzt beginnt die Negativliste. Wir haben hier wieder eine Immobilie, die verkauft wird, sobald sie in die Nutzungsphase eintritt, in der auch mal größere Ausgaben jenseits von Kosmetik fällig werden und man nicht nur die Miete einstreichen darf. An sich wäre das ja kein Problem (s.o., für den richtigen Preis geht fast alles), aber es wirft halt ein gewisses Licht auf den Eigentümer, auch im Verbund mit anderen Umständen, dazu gleich.

Die Themen Heizung und Fenster hast du schon selbst auf dem Schirm. Ich werfe noch die Dachbeplankung, Fassadenputz und Elektrik in den Raum. Das sind Dinge, bei denen nach gut 40 Jahren Nutzung das Ende klar absehbar ist. Sobald du mit diesen Dingen komplett durch bist, ist das Gebäude 50 Jahre alt und man darf an die Wasserleitungen denken. Parallel möchte man sich mit dem energetischen Zustand des Gebäudes befassen, um das Gebäude ausreichend zukunftssicher zu bekommen, dass man eines schönen Tages auch mal wirklich Geld damit verdienen kann.

Du merkst, dass du alles machen darfst, während der Verkäufer nichts gemacht hat? Das ist schon ok, nur landen wir wieder unweigerlich beim Kaufpreis ...

Die Miete ist unter dem Schnitt, Mietspiegel existiert keiner, aber die Mietverträge sind teilweise sehr alt, ebenso der ein oder andere Mieter, sodass in den nächsten Jahren eine Erhöhung bei Neuvermietung realistisch ist. Die Mieten der jünger vermieteten Wohnungen sind höher, aber immer noch unter der Ortsüblichkeit, das ist etwa die Hälfte, die andere Hälfte hat ältere Verträge.

Eine weitere Sache, die der Verkäufer nicht gemacht hat: Sich darum zu kümmern, dass die Mieten auf aktuellem Niveau bleiben. Ist schon klar - das ist ohne Mietspiegel etwas anstrengender. Und es könnte sein, dass manche Mieter das nicht so lustig finden, immerhin ist billiger Wohnraum ein Grundrecht (könnte man manchmal meinen ...). Diese Aufgabe fällt also auch dir zu.

Ich halte es für mich bei der Bewertung der Miete so: Ich rechne mit dem, was im Moment kommt. Wenn es mir gelingt, durch Mieterhöhungen oder Neuvermietungen die Miete zu steigern, ist das ein Bonus. Funktionieren muss insbesondere die Finanzierung (aber auch der ganze Rest, einschließlich meiner Renditeerwartung) aber auch mit der aktuellen Miete. Wer langfristig zu niedriger Miete wohnt, ist maximal motiviert, nicht wegzuziehen. Und die tatsächlichen Hindernisse bei der Anpassung der Miete wirst du erst vollständig kennen, wenn es wirklich so weit ist. Ob es dir gelingen wird, höhere Mieten durchzusetzen, ist aktuell noch nicht sicher.

Da die Gasheizung original ist und in zwei Jahren keine mehr zu haben sein wird, würde ich diese im kommenden Jahr austauschen, das ist eingepreist.

Da es bei Baujahr 1980 kein Brennwertgerät ist, halte ich einen Austausch für eine gute Idee. Das ist auch eine Möglichkeit, die Miete anzupassen, da zumindest ein Teil der Kosten zu einer Modernisierungsmieterhöhung berechtigt.

Gleichzeitig sollte man aber Alternativen prüfen, und zwar ernsthaft, nicht nur pro forma. Gasheizungen werden uns noch eine längere Zeit erhalten bleiben, aber selbst wenn man für die neue Gasheizung nur mit 15 Jahren Lebensdauer rechnen würde, ist das eine Entscheidung, an die man lange gebunden ist. Mindestens würde ich jetzt versuchen zu klären, wie das Objekt zukünftig beheizt werden kann. Selbst wenn man das dann nicht sofort macht, weiß man wenigstens, was noch erforderlich ist, bis man z.B. mit einer Wärmepumpe heizen kann, und kann das in die ohnehin erforderliche Instandhaltung des Gebäudes einplanen.

oberste Geschossdecke ist bereits gedämmt

Falls dir das als "wertsteigerndes Merkmal" verkauft werden soll: Die Aussage ist etwa so, als würde ein Gebrauchtwagenhändler anpreisen, dass mit einem Fahrzeug innerorts nie schneller als 50 km/h gefahren wurde. Es beschreibt lediglich den gesetzlichen Normalfall (Pflicht seit über 6 Jahren) und der Mehrwert für dich ist äußerst fragwürdig. Wenn das Gebäude nicht bis unter die Dachhaut bewohnt ist, ist die Nachrüstung einer Dämmung, die den rechtlichen Anforderungen entspricht, ein lockeres Projekt für einen Samstag Nachmittag.

Nichts davon soll bedeutet, dass du das Ding nicht kaufen sollst. Es gibt nur reichlich Gründe, mehr als vorsichtig zu sein, wenn man eine halbe Million in die Hand nimmt.

Jetzt zur Finanzierung und der Frage, wie das mit dem geplanten EFH zusammenspielt. Das ist auch eine halbwegs komplexe Sache:

• Was bestmöglich vermieden werden sollte, ist ein Darlehen, das nicht vollständig durch den Beleihungswert von Immobilien abgesichert ist. Für die meisten ist das einer Hauptgründe für den Einsatz von EK in der Finanzierung, aber du hast ja noch andere Sicherheiten.
• Diese Überlegung gilt auch für das EFH. Dieses Projekt hat sowieso noch Rückenwind durch das bereits vorhandene Grundstück (effektiv ist das auch Eigenkapital), und sofern man gleichzeitig einen Finanzierung für das Eigenheim und ein Mietshaus laufen hat, sollte Kapital aus steuerlichen Gründen (Werbungskostenabzug für Zinsen) lieber im Eigenheim landen.
• Gleichzeitig ist eine gewisse Menge Liquiditätspuffer unvermeidlich, wenn man mehrere Immobilien hält. Ausgaben werden kommen und nicht immer zum geplanten Zeitpunkt. Man will dann nicht zur Bank rennen müssen.
• Andererseits möchte man bei 10 % Inflation auch nur so viel Geld leicht verfügbar halten, wie man wirklich benötigt. Kurzfristig brauchst du nicht das ganze Geld für die Maßnahmen am MFH.

Wie man das genau löst, kommt auf die exakten Werte an, aber mir schwebt etwa folgendes vor:

• Das MFH mit einem Teil des EK und dem ZFH als Sicherheit finanzieren. Das sollte noch zu erstklassigen Konditionen möglich sein.
• Die Rate des MFH so planen, das kontinuierlich Geld übrig bleibt (der legendäre Cashflow) und dieses Geld ansparen. Trotzdem auf eine anständige anfängliche Tilgung achten, ab 3 % geht's los.
• Aus der wachsenden Rücklage weitere Maßnahmen am MFH und das EFH (mindestens teilweise) abdecken. Falls das Timing schlecht ist und die Rücklage gerade aufgebraucht ist, wenn das EFH angegangen werden soll, steht immer noch die ETW als Sicherheit zur Verfügung, die zusammen mit dem bereits vorhandenen Grundstück auch für das EFH erstklassige Konditionen sichern sollte. Weil die Finanzierung von MFH und EFH komplett getrennt ist, gibt es null Einschränkungen bei der Auswahl der finanzierenden Banken.
• Sofern die Rücklage zu stark wächst, besteht nach spätestens 10 Jahren die Möglichkeit, durch eine Teilkündigung des Darlehens unbegrenzte Sondertilgungen zu leisten. Das könnte auch schon zu einem früheren Zeitpunkt vereinbart werden, aber ich bin kein Freund davon, weil die Banken sich diese Flexibilität bezahlen lassen.

2. Übernahme des aktuellen Darlehens auf das Haus (Laufzeit ca. 20 Jahre) plus Differenz zum Verkaufspreis aus EK

Für mich ist hier die Frage, welchen Mehrwert das für dich bringt. Sind hier ungewöhnlich niedrige Zinsen vereinbart? Mir erscheint es doch eher unwahrscheinlich, dass hier sowohl die EK-Quote als auch die laufende Rate gut zu deiner Situation passt und da das EK bevorzugt ins Eigenheim fließen sollte (s.o.), müsste aus meiner Sicht schon ein ganz mächtiger Zinsvorteil locken.

 

[Goldhamster]

Hallo,
zwischen dem Jahr 1970 und 1980 hat es unheimlich große Fortschritte in der Bauweise gegeben.
Aber Asbest wurde auch da noch verbaut.

Die erste richtig wirksame Wärmeschutzverordnung wurde 1995 erlassen. Erst so ab dem Ende der 1990er Jahre hatten demnach die Häuser eine für heutige Verhältnisse annehmbare Wärmedämmung.

Eine Immobilie Baujahr 1980 habe ich auch im Bestand. So richtig werde ich nicht warm mit den baulichen Gegebenheiten. Ich überlege alle paar Jahre ob ich nicht doch verkaufen will.



Ich vermute: Die richtig guten Mieter, die wollen in so einem Standard in 15Jahren nicht mehr wohnen wollen. Dann kannst du dich mit der 2. Reihe der Mieter auseinandersetzen.

Goldi

 

[dabescht]

Also rechnen kannst du nur mit der IST-Miete. Alles andere ist Bonus. Vermutlich würde ich 100% auf 10Jahre mit 2% Tilgung finanzieren. Die Kaufnebenkosten aus EK. Damit kommst du wahrscheinlich so auf plus-minus Null monatlich.

Das vorhandene EK brauchst du sicherlich in absehbarer Zeit. Meine Empfehlung: Sobald ein Mieter auszieht, die Wohnung komplett auf links drehen. Gute Wohnung, gute Mieter, gutes Geld...

Sei dir aber bewusst, dass da momentan nicht wirklich Geld "verdient" werden kann bei diesem Objekt und den derzeitigen Zinsen. Wenn du es aber schön entwickelst kann in 10 Jahren bei vielleicht dann noch steuerfreien verkauf ordentlich was über bleiben.

 

[AJ1900]

Das Haus ist Baujahr 1980, keine nennenswerten Investitionen,

Wie hier schon geschrieben wurde ist das schon eine Widerspruch an sich.
Bei eine 40 Jahren alten unsanierten Immobilie solltest du davon ausgehen das in absehbarer Zeit, mehr oder weniger, alles zu machen ist.....
Und das bei einer vermieteten Immobilie ist recht aufwändig und teilweise auch gar nicht ernsthaft durchführbar, wenn du die Mieter nicht kostenpflichtig ausquartieren willst.
Solche Dinge wie die Erneuerung der Elektroleitungen usw. sind dann nämlich nur sehr schwer möglich.
Wenn dir das bewußt ist, halte ich die reine Zahlenseite für ganz gut.... um langfristig was positives draus zu machen.
Wie weit entfernt von deinem Wohnort ist denn das Objekt? Wenn du da nicht zügig mit dem Auto hin kommst sondern immer stundenlang fahren musst, wäre das für mich schon mal ein Ausschlußkriterium.

 

[Newbie15]

Die erste richtig wirksame Wärmeschutzverordnung wurde 1995 erlassen. Erst so ab dem Ende der 1990er Jahre hatten demnach die Häuser eine für heutige Verhältnisse annehmbare Wärmedämmung.

Ich denke, das wird auch immer wichtiger werden, wenn man langfristig gute Kaltmieten erzielen will. Für den Mieter zählt letztlich nur die Warmmiete, ihm ist es egal, ob er es an Kaltmiete oder als Heizkosten bezahlt. Einfache oder "Standard" Bauten aus Anfang der 80iger sind genau wie noch ältere Gebäude energetische Sanierungsfälle. Dabei spielt es aber praktisch bei den Kosten für die energetische Sanierung dann quasi keine Rolle, ob das Haus aus den 80igern oder 100 oder mehr Jahre alt ist. 2 cm mehr oder weniger Dämmung machen den Bock nicht fett. Immerhin, einen Teil der Kosten kann man auf die Mieter umlegen oder bei Neuvermietung die Kaltmiete entsprechend anpassen.

Ansonsten - Faktor 15 ist nicht verkehrt. Auch wenn man noch einiges investieren muss in den nächsten 10 Jahren, dürfte der Faktor noch im grünen Bereich sein. Die Planung und Überwachung (oder sogar Durchführung) der Arbeiten dürfte aber einiges an Zeit (oder zusätzliches Geld) kosten, das sollte einem dann schon bewusst sein. Ein Selbstläufer, in dem man nur die Einnahmen verwaltet, dürfte das Haus nicht werden, ohne erhebliche Teile der Rendite anderen zu überlassen.

 

[Jon]

Natürlich bedeutet das, dass man selbst für alles verantwortlich ist, andererseits habe ich die Beschäftigung mit dem WEG-Verwalter und der Eigentümergemeinschaft überwiegend als Bremsklotz empfunden, nicht als Unterstützung.

Empfinde ich bei der ETW exakt so. Da diese in einem Haus ebenfalls aus den 80ern ist sehe ich dort das "Sanierungselend" seit rd. zehn Jahren, ohne das ernsthaft was passiert ist. Hier hatte ich auch mit dem Gedanken gespielt, die ETW zu verkaufen und das Kapital als EK einzusetzen. Mittlerweile glaube ich, dass sie mir als Haftungsmasse mehr nützt, sie wirft zwar nicht wirklich nennenswert etwas ab, trägt sich aber selbst. Sehe ich das so richtig, dass sie mir als Haftungsmasse mehr nützt als der Verkaufserlös als EK?

Es lohnt sich, den Kaufpreis jederzeit kritisch zu hinterfragen!

Faktor 15 ist inkl. Kaufnebenkosten, stimmt die Rechnung so oder lässt man die Kaufnebenkosten weg (wodurch der Faktor besser würde, einhergehend mit einem gewissen Selbstbetrug)?

Die Sache liegt wohl so, dass der aktuelle Eigentümer das Haus leicht unter Verkehrswert gekauft hat, es sollte zügig und unkompliziert gehen. Er befindet sich nun in vergleichbarer Situation, da zwischen Kauf und Verkauf jedoch nicht viel Zeit liegt, rechnet er mehr oder weniger pauschal einen Aufschlag auf seinen Kaufpreis, der Verhandlungsraum ist eng, ich denke, das Objekt könnte mit etwas Zeit und Aufwand auch mehr einbringen. Selbstverständlich wäre ein niedrigerer Faktor besser, aber ob ich jetzt bei Faktor 13 oder 15 lande sollte in der Gesamtschau den Braten nicht allzu fett machen.

Du merkst, dass du alles machen darfst, während der Verkäufer nichts gemacht hat? Das ist schon ok, nur landen wir wieder unweigerlich beim Kaufpreis ...

Das ist exakt so, der Voreigentümer hatte das Haus vom Erbauer geerbt und gemolken. Würde man das eingepreist sehen bei dem Faktor oder fehlen dazu weitere Infos?

Die Heizung soll über Contracting neu gemacht werden, der Versorger baut und rechnet ab, womit das als Investition entfallen würde.

Auf dem Dach liegen asbestfreie Betonziegel, die könnten meine Nutzungsdauer auch annähernd überleben.

Da ich das Objekt als langfristige Investition zur Rentenaufbesserung sehe, würde ich die nächsten 20-25 Jahre als Phase sehen, den Bau auf Stand zu bringen und in den Kosten auf Null (Im Sinne von alles ist saniert und bezahlt), sodass danach Überschüsse für mich abfallen oder die Immobilie ggf. auch verkauft werden kann und ich vom Erlös aufbessere.

Ich halte es für mich bei der Bewertung der Miete so: Ich rechne mit dem, was im Moment kommt. Wenn es mir gelingt, durch Mieterhöhungen oder Neuvermietungen die Miete zu steigern, ist das ein Bonus.

So hab ich auch das Darlehen kalkuliert, mit den aktuellen Erträgen minus 15-20 % als Rücklage und ggf. Sondertilgung. Ich würde eine längere Laufzeit für eine niedrigere Rate in Erwägung ziehen (rd. 5 Jahre), um bei unvorhergesehem Ereignis nicht gleich baden zu gehen, weil mir die Rate den Hals zu zieht.

Gleichzeitig sollte man aber Alternativen prüfen, und zwar ernsthaft, nicht nur pro forma.

Das hab ich bereits getan, zumindest technische Alternativen (bspw. ggf. Umrüstung auf el. Durchlauferhitzer in den Wohnungen, weitere Möglichkeiten zur Verkleinerung des Gerätes, Contracting vs. Eigenbau), um dann eben in rd. 20-25 Jahren eine zeitgemäße Immobilie zu haben.

Falls dir das als "wertsteigerndes Merkmal" verkauft werden soll:

Nein, gar nicht, mir gings nur um den Ist-Zustand, wäre keine da, wäre die Sache schlechter, nicht viel, aber schlechter ;-) Und im Vergleich der Dämmung oberste Geschossdecke vs. Zwischen-/Aufsparrendämmung bei Neueindeckung dürfte die Geschossdecke um einiges günstiger sein. Es gibt zwar in den DG-Wohnungen am Rand kleine Teile Dachschräge, aber die könnte man auch, wenn man unbedingt wollte, irgendwann von innen dämmen.

Was bestmöglich vermieden werden sollte, ist ein Darlehen, das nicht vollständig durch den Beleihungswert von Immobilien abgesichert ist. Für die meisten ist das einer Hauptgründe für den Einsatz von EK in der Finanzierung, aber du hast ja noch andere Sicherheiten.

Gibts dafür eine Faustformel, ich finde verschiedene Berechnungsarten für den Beleihungswert, die Banken werden sich doch grob auf eine geeinigt haben? Nehmen wir an, die Bank bewertet das Objekt mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro (runder Wert zum rechnen), wie ergibt sich daraus der Beleihungswert? 80 % wären 400.000 Euro, das wäre dann das Maximum dessen, was die Bank bereit wäre zu finanzieren? Wie kommen dann 100 % Finanzierungen zustande, nur durch zusätzliche Sicherheiten (ETW)?

Wie man das genau löst, kommt auf die exakten Werte an, aber mir schwebt etwa folgendes vor:

• Das MFH mit einem Teil des EK und dem ZFH als Sicherheit finanzieren. Das sollte noch zu erstklassigen Konditionen möglich sein.
• Die Rate des MFH so planen, das kontinuierlich Geld übrig bleibt (der legendäre Cashflow) und dieses Geld ansparen. Trotzdem auf eine anständige anfängliche Tilgung achten, ab 3 % geht's los.
• Aus der wachsenden Rücklage weitere Maßnahmen am MFH und das EFH (mindestens teilweise) abdecken. Falls das Timing schlecht ist und die Rücklage gerade aufgebraucht ist, wenn das EFH angegangen werden soll, steht immer noch die ETW als Sicherheit zur Verfügung, die zusammen mit dem bereits vorhandenen Grundstück auch für das EFH erstklassige Konditionen sichern sollte. Weil die Finanzierung von MFH und EFH komplett getrennt ist, gibt es null Einschränkungen bei der Auswahl der finanzierenden Banken.
• Sofern die Rücklage zu stark wächst, besteht nach spätestens 10 Jahren die Möglichkeit, durch eine Teilkündigung des Darlehens unbegrenzte Sondertilgungen zu leisten. Das könnte auch schon zu einem früheren Zeitpunkt vereinbart werden, aber ich bin kein Freund davon, weil die Banken sich diese Flexibilität bezahlen lassen.

Zu den Werten:

Die ETW wird rd. 60.000 Euro wert sein, das ZFH 350.000 Euro, das unbebaute Grundstück 60.000 Euro, Tendenz bei allen dreien leicht steigend, da gute Lage.

Ich habe irgendwie ein ungutes Gefühl, das ZFH als Sicherheit einzubringen, aus emotionalen Gründen. Die ETW tut mir gar nicht weh, da wohn ich aber auch nicht drin. Wenn ich das ZFH als Sicherheit für das EFH einbringe würds mir auch weit weniger wehtun, dann wohn ich ja in dem neuen Objekt. So würde ich das was ich bewohne als ich Sicherheit für das einsetzen, was ich nicht bewohne. Wirtschaftlich am langen Ende unsinnig, aber emotional im Moment seltsam.

Meine Überlegung ging dahin, die ETW mit dem MFH in einen Topf zu werfen, die tun mir beide nicht weh und das ZFH mit dem EFH irgendwann zu verknüpfen. Ich bin aber unsicher, ob diese Kombination ausreicht bzw. sinnvoll ist.

Für mich ist hier die Frage, welchen Mehrwert das für dich bringt. Sind hier ungewöhnlich niedrige Zinsen vereinbart? Mir erscheint es doch eher unwahrscheinlich, dass hier sowohl die EK-Quote als auch die laufende Rate gut zu deiner Situation passt und da das EK bevorzugt ins Eigenheim fließen sollte (s.o.), müsste aus meiner Sicht schon ein ganz mächtiger Zinsvorteil locken.

Es geht nur um die Zinssatz, der wurde vor etwa einem Jahr verhandelt, es war eine 100 % Finanzierung zu 2,2 %. Die Rate wäre ähnlich wie bei Neuabschluss, die Laufzeit aber erheblich kürzer. Ich kann nicht einschätzen, wo ich mit meiner Situation aktuell beim Zinssatz landen würde. Hat da jmd. aktuelle Erfahrungen?

Aber Asbest wurde auch da noch verbaut.

Wurde laut Gutachten nicht gefunden, Dachziegel sind Beton ohne Asbestanteil. Dämmung ist Mineralwolle, die kam erst vor ein paar Jahren.

Ich vermute: Die richtig guten Mieter, die wollen in so einem Standard in 15Jahren nicht mehr wohnen wollen. Dann kannst du dich mit der 2. Reihe der Mieter auseinandersetzen.

Deswegen möchte ich ja in laufende Modernisierung investieren, sodass in 20 Jahren auch noch die erste Reihe Interesse zeigt.

Also rechnen kannst du nur mit der IST-Miete. Alles andere ist Bonus. Vermutlich würde ich 100% auf 10Jahre mit 2% Tilgung finanzieren. Die Kaufnebenkosten aus EK. Damit kommst du wahrscheinlich so auf plus-minus Null monatlich.

Das vorhandene EK brauchst du sicherlich in absehbarer Zeit. Meine Empfehlung: Sobald ein Mieter auszieht, die Wohnung komplett auf links drehen. Gute Wohnung, gute Mieter, gutes Geld...

Das wär ja grob mein Plan, widerspricht aber Andres Anmerkung bzgl. Darlehenshöhe und Beleihungswert oder ich stehe an dem Punkt etwas aufm Schlauch.

Wie hier schon geschrieben wurde ist das schon eine Widerspruch an sich.
Bei eine 40 Jahren alten unsanierten Immobilie solltest du davon ausgehen das in absehbarer Zeit, mehr oder weniger, alles zu machen ist.....

Das war meinerseits vielleicht missverständlich ausgedrückt, gemeint habe ich, dass das Haus Bj. 1980 ist und seitdem keinen nennenswerten Investitionen vorgenommen wurdem, demzufolge mittelfristig mit allem zu rechnen ist.

Wie weit entfernt von deinem Wohnort ist denn das Objekt? Wenn du da nicht zügig mit dem Auto hin kommst sondern immer stundenlang fahren musst, wäre das für mich schon mal ein Ausschlußkriterium.

Im Nachbarort, 5 km entfernt.

Ansonsten - Faktor 15 ist nicht verkehrt. Auch wenn man noch einiges investieren muss in den nächsten 10 Jahren, dürfte der Faktor noch im grünen Bereich sein. Die Planung und Überwachung (oder sogar Durchführung) der Arbeiten dürfte aber einiges an Zeit (oder zusätzliches Geld) kosten, das sollte einem dann schon bewusst sein. Ein Selbstläufer, in dem man nur die Einnahmen verwaltet, dürfte das Haus nicht werden, ohne erhebliche Teile der Rendite anderen zu überlassen.

Das ist mir bewusst, mein Planungshorizont geht gegen 20 Jahre plus X. Ich hatte andere Objekte angeschaut, die waren kleiner mit nur drei oder vier Einheiten, sehr viel älterer und schlechterer Zustand zu Faktor 20 und höher und die wurden verkauft am Ende des Tages.

Mein Eindruck und Erfahrung ist, Zeit kostet es immer, nur steigt der Aufwand nicht linear zur Anzahl der Einheiten, hier kann ich mich um acht vor Ort kümmern, acht einzelne haben acht Dächer, acht Heizungen, acht Nachbarn etc.


Hat hier jmd. Erfahrung bzgl. dem Contracting/Austausch der Heizanlage durch den Versorger und Abrechnung über diesen? Kann das Sinn machen?

Habt ihr bei entsprechenden Objekten auch die von euch bewohnten Häuser, sofern Eigentum, als Sicherheit eingesetzt? Hat man da nicht Bauchweh, dass ein Dritter (Mieter) durch sein Verhalten das eigene Dach überm Kopf kosten könnte oder emotionalisiere ich das zu stark?

Ich kenn das aus meinem privaten Umfeld zu 99 % so, dass man die Korken knallen lässt, wenn das Haus bezahlt ist und man die Grundschuld(Hypothek löschen lassen kann. An dem Punkt bin ich schon und machs ja quasi umgekehrt, was sich seltsam anfühlt.

Aus meinem geschäftlichen Umfeld kenn ich es und mache es auch selbst, dass alles als Sicherheit in den Ring geworfen wird, was verwertbar ist, da kümmert mich das keine Sekunde.


Danke und Grüße aus dem grauen Südwesten
Jon

 

[AJ1900]

Habt ihr bei entsprechenden Objekten auch die von euch bewohnten Häuser, sofern Eigentum, als Sicherheit eingesetzt?

Das entscheidet sowieso die Bank, ob es dessen bedarf. Die kannst ja dann eigentlich nur noch entscheiden ob du dann den Bedingungen zu stimmst, oder nicht.....

Ich kenn das aus meinem privaten Umfeld zu 99 % so, dass man die Korken knallen lässt, wenn das Haus bezahlt ist und man die Grundschuld(Hypothek löschen lassen kann. An dem Punkt bin ich schon und machs ja quasi umgekehrt, was sich seltsam anfühlt.

Das ist schon mal eine gesunde Einstellung.

Im Nachbarort, 5 km entfernt.

Find ich gut. Wäre genau mein Beuteschema, wenn ansonsten die Zahlen stimmen.

 

[dabescht]

Rechne mal mit einer Annuität von ca. 6%. Ob es sich lohnt mehr Sicherheiten oder Eigenkapital einzubeziehen kann dir die Bank ausrechnen. Mehrere Banken oder Finanzierungsvermittler anfragen. Die dürften jetzt auch wieder Zeit haben angesichts des Einbruchs an Kreditanfragen....

 

[Jon]

Rechne mal mit einer Annuität von ca. 6%. Ob es sich lohnt mehr Sicherheiten oder Eigenkapital einzubeziehen kann dir die Bank ausrechnen. Mehrere Banken oder Finanzierungsvermittler anfragen. Die dürften jetzt auch wieder Zeit haben angesichts des Einbruchs an Kreditanfragen....

Das ist ziemlich genau mein aktueller Kalkulationswert. Gibts bei den Finanzierungsvermittlern Empfehlungen, wer sowas macht? Ich hab mal von Dr. Klein gelesen und angefragt, wer kommt da noch in Frage?

 

[immobiliensammler]

Ich hab mal von Dr. Klein gelesen und angefragt, wer kommt da noch in Frage?

Dr. Klein und Interhyp sind die Marktführer, jeder lokale Anbieter kommt aber auch in Frage, die greifen eigentlich alle auf die gleiche Datenbank zu.

 

[Andres]

Sehe ich das so richtig, dass sie mir als Haftungsmasse mehr nützt als der Verkaufserlös als EK?

Wenn man bei der ETW wirklich nur diese zwei Faktoren abwägt, ist EK die bessere Wahl. Als Sicherheit taugt die Wohnung zu ca. 70 % ihres Verkehrswerts, während EK zu 100 % das erforderliche Darlehen verringert. Da die ETW abbezahlt ist, trägt sie allerdings zu deinem verfügbaren Einkommen bei, was sich positiv auf deine Bonität auswirkt. Außerdem lassen sich die Überschüsse für die anstehenden Maßnahmen im MFH nutzen. Wie relevant das für dich ist, musst du selbst abwägen. Für mich persönlich ist das entscheidende Kriterium ein anderes:

Empfinde ich bei der ETW exakt so. Da diese in einem Haus ebenfalls aus den 80ern ist sehe ich dort das "Sanierungselend" seit rd. zehn Jahren, ohne das ernsthaft was passiert ist. Hier hatte ich auch mit dem Gedanken gespielt, die ETW zu verkaufen und das Kapital als EK einzusetzen.

Ich habe das mit dem Verkauf mehrerer ETW durch (inzwischen habe ich im eigenen Bestand gar keine mehr) und bin über die entfallenen Diskussionen innerhalb von Gemeinschaften derartig glücklich, dass ich völlig unabhängig vom Zahlenwerk sage: Wenn die ETW "nervt", dann verkauf sie. Nicht überhastet, zu einem seriösen Preis - du hast ja keinen Druck.

Faktor 15 ist inkl. Kaufnebenkosten, stimmt die Rechnung so oder lässt man die Kaufnebenkosten weg (wodurch der Faktor besser würde, einhergehend mit einem gewissen Selbstbetrug)?

Es ist ja im Prinzip egal, solange man immer die gleiche Rechnung anstellt und nicht manchmal "mit" und manchmal "ohne" rechnet. Wenn ich vom Kaufpreisfaktor spreche, meine ich normalerweise den reinen Kaufpreis ohne Nebenkosten geteilt durch die aktuelle, real erzielte Jahreskaltmiete. Dem Kaufpreis schlage ich mehr oder weniger sofort fällige Maßnahmen zu und da siehst du schon, warum es auf die Frage keine "richtige" Antwort gibt: Wie berücksichtigt man nun, dass seit 42 Jahren nichts an dem MFH gemacht wurde?

Das ist nicht mit einer Zahl zu lösen.

Die Sache liegt wohl so, dass der aktuelle Eigentümer das Haus leicht unter Verkehrswert gekauft hat, es sollte zügig und unkompliziert gehen. Er befindet sich nun in vergleichbarer Situation, da zwischen Kauf und Verkauf jedoch nicht viel Zeit liegt, rechnet er mehr oder weniger pauschal einen Aufschlag auf seinen Kaufpreis, der Verhandlungsraum ist eng, ich denke, das Objekt könnte mit etwas Zeit und Aufwand auch mehr einbringen.

Solange du mit dem Begriff "greater fool" vertraut und gleichzeitig überzeugt bist, dass du das nicht bist, habe ich dazu wenig zu ergänzen. Was der aktuelle Eigentümer macht, ist klassische Immobilienspekulation. Sowas geht auch mal schief.

Selbstverständlich wäre ein niedrigerer Faktor besser, aber ob ich jetzt bei Faktor 13 oder 15 lande sollte in der Gesamtschau den Braten nicht allzu fett machen.

Das Dach wäre damit schon einmal gemacht. Wenn man die ganzen Maßnahmen, die hier angesprochen wurden, mal so ganz grob überschlägt, reden wir von 8-10 Jahresmieten - und das ist freundlich kalkuliert! Ja, das ist nicht sofort fällig und wird über 15-20 Jahre gestreckt und in dieser Zeit ändern sich die Mieten usw., aber wenn man die Immobilie nicht nur als Spekulationsobjekt ansieht, das man nach passender Haltedauer gewinnbringend weiterveräußert, sondern hier wirklich Substanz aufbauen möchte, von der man dauerhaft etwas hat, ist es immer ein bisschen schwierig, wenn man die Mieterträge für Jahrzehnte schon fest verplant hat.

Vielleicht kann man das so formulieren: Du hast Verhandlungsargumente auf deiner Seite, nichts ist in Stein gemeißelt, ganz besonders nicht, dass jemand den Verkäufer zu dessen Einstandspreis aus seinen Verbindlichkeiten befreit. Du musst schauen, dass deine eigenen Interessen gewahrt sind, weil das außer dir niemand machen wird.

Das ist exakt so, der Voreigentümer hatte das Haus vom Erbauer geerbt und gemolken. Würde man das eingepreist sehen bei dem Faktor oder fehlen dazu weitere Infos?

Auch wenn ich aktuell erlebe, dass der Markt aus verschiedenen Gründen etwas abkühlt, sehe ich immer noch jede Menge Angebote, bei denen ich mir denke: Wie soll das wirtschaftlich für den Käufer funktionieren, selbst wenn man wirklich stark nachverhandelt? Vor der Niedrigzinsphase hätte ich zu Faktor 15 vielleicht ein völlig saniertes Gebäude gekauft. Nun haben wir aktuell immer noch ziemlich niedrige Zinsen und ein gut gepflegtes Bestandsgebäude wird auch heute gerne noch bei Faktor 18-20 gehandelt. Das ist aktuell einfach mal "normal", egal ob mir das persönlich gefällt oder nicht.

Insofern denke ich schon, dass bei Faktor 15 (und du hast die Nebenkosten ja eingeschlossen, also sind wir tatsächlich noch ein Stück tiefer) der Sanierungsstau berücksichtigt ist. Ob er ausreichend berücksichtigt ist, ist eine andere Frage.

Da ich das Objekt als langfristige Investition zur Rentenaufbesserung sehe, würde ich die nächsten 20-25 Jahre als Phase sehen, den Bau auf Stand zu bringen und in den Kosten auf Null (Im Sinne von alles ist saniert und bezahlt), sodass danach Überschüsse für mich abfallen oder die Immobilie ggf. auch verkauft werden kann und ich vom Erlös aufbessere.

Ich halte das für keine völlig unrealistische Perspektive. Man könnte jetzt zugespitzt (und natürlich nicht ganz korrekt) sagen: Für jede 30.000 €, die du den Kaufpreis herunterhandelst, gehst du ein Jahr früher in Rente. Das ist der Grund, weshalb ich auf dem Thema Kaufpreis so herumreite.

Die Heizung soll über Contracting neu gemacht werden, der Versorger baut und rechnet ab, womit das als Investition entfallen würde.

Dir ist bekannt, dass der Vermieter im laufenden Mietverhältnis nicht auf Wärmecontracting umsteigen darf bzw. dann eben die Kosten dafür nicht umlagefähig sind? (u.a. BGH VIII ZR 243/06)

Ich habe auch die Vermutung, dass hier früher oder später der Gesetzgeber eingreifen könnte.

Gibts dafür eine Faustformel, ich finde verschiedene Berechnungsarten für den Beleihungswert, die Banken werden sich doch grob auf eine geeinigt haben?

Es gibt da nicht die ultimative Wahrheit. Schon die Ermittlung des Verkehrswerts ist ja keine völlig eindeutige Sache. Es gibt Tools, auf die die meisten Banken zugreifen, aber wir reden hier von Bewertungen, nicht von Fakten. Ganz grob kann man sagen, dass ein Bestandsgebäude einen Beleihungswert von ca. 70 % seines Verkehrswerts haben wird. Davon wird man um 10 Prozentpunkte nach oben oder unten abweichen, wenn man gute Gründe dafür sieht, also z.B. eine dauerhaft schlechte Lageentwicklung oder ähnliches. Für einen Neubau startet man bei ca. 80 %.

80 % wären 400.000 Euro, das wäre dann das Maximum dessen, was die Bank bereit wäre zu finanzieren? Wie kommen dann 100 % Finanzierungen zustande, nur durch zusätzliche Sicherheiten (ETW)?

Nein, ein Teil des Darlehens ist dann ganz einfach unbesichert. Dafür ruft die Bank einen erheblich höheren Zins auf. Wenn wir bei deinem Beispiel bleiben (und ich ein paar Zahlen ergänze, die frei erfunden sind), würde die Bank dir vielleicht 400.000 € zu 2 % und den Rest zu 6 % leihen. Das wird dir in dieser Form aber nicht mitgeteilt. Du siehst nur, dass der Zins insgesamt bei 2,8 % liegt und denkst dir: "Hey, so schlimm ist das doch gar nicht." Dass dir die Bank die letzten 100.000 € zu einem völlig durchgeknallten Zinssatz leiht, bleibt bei der bloßen Betrachtung von Effektivzinsen unbemerkt.

Die ETW wird rd. 60.000 Euro wert sein, das ZFH 350.000 Euro, das unbebaute Grundstück 60.000 Euro, Tendenz bei allen dreien leicht steigend, da gute Lage.

Ich habe irgendwie ein ungutes Gefühl, das ZFH als Sicherheit einzubringen, aus emotionalen Gründen.

Ich verstehe den Gedankengang und - das mal ganz am Rande bemerkt - ich finde es sehr gut, dass du solche Dinge offen ansprichst. Das fällt im Vergleich zu diversen Luftschlössern, die immer wieder hier aufschlagen, sehr positiv auf.

Da du jetzt ja ungefähr weißt, wie das mit dem Beleihungswert funktioniert, sollte erkennbar werden, dass die vielleicht 40.000 €, die die ETW absichern könnte, zusammen mit dem vollständigen Einsatz des Eigenkapitals vielleicht gerade so den Kaufpreis des MFH abdecken. Mit dem ZFH als Sicherheit wäre sogar eine Vollfinanzierung problemlos möglich, wenn man sie haben will. Mit einem Verkauf der ETW und Einsatz des Erlöses im MFH würde eine gute Finanzierung wahrscheinlich auch möglich sein, aber ich neige dazu, diese Fragen nicht miteinander zu verbinden. Wenn du die ETW aus guten Gründen sowieso verkaufen willst, dann mach das, aber nur wegen der Finanzierung des MFH würde ich das nicht tun.

Im Prinzip würde zu einer vollständigen Betrachtung noch die Frage gehören, wie teuer das EFH ungefähr werden soll und wie viel EK man dafür aufbauen kann. Und zuletzt: Wenn du das bestehende Darlehen übernimmst, ist das sowieso alles egal. Dann gibt es keine zusätzlichen Sicherheiten, denn die Konditionen stehen ja schon.

Es geht nur um die Zinssatz, der wurde vor etwa einem Jahr verhandelt, es war eine 100 % Finanzierung zu 2,2 %. Die Rate wäre ähnlich wie bei Neuabschluss, die Laufzeit aber erheblich kürzer. Ich kann nicht einschätzen, wo ich mit meiner Situation aktuell beim Zinssatz landen würde. Hat da jmd. aktuelle Erfahrungen?

Ok, das müssen wir auch noch klären: Die Rate ist in bestimmten Grenzen frei verhandelbar. Den Zins will die Bank natürlich sehen, vielleicht ist man nicht bereit, dir Raten mit sehr schwacher Tilgung anzubieten, und weil viele Leute mit solchen Konstrukten hoffnungslos überfordert sind, bieten die Banken eben mal irgendwelche Konditionen an, damit ein Angebot auf dem Tisch liegt. Grundsätzlich ist es aber komplett an dir, der Bank zu sagen, dass du gerne Ratenhöhe X haben willst. Die Kennzahl ist die anfängliche Tilgung, d.h. welcher Teil des Darlehens im ersten Jahr (manchmal auch hochgerechnet aus den Verhältnissen in der ersten Rate auf das erste Jahr) getilgt wird. 1 oder 2 % ist typisch für Darlehen, die überhaupt nicht auf eine echte Rückzahlung ausgelegt sind (ich rate davon mit ganz wenigen Ausnahmen ab), 3-5 % ist meine Vorstellung einer gute Finanzierung mit ausreichendem Puffer um auch bei Anschlussfinanzierungen nicht in Not zu geraten, mehr ist typisch für Leute, die so derartig viel Geld haben, dass eine Immobilie eher Konsumgut ist.

2,2 % effektiv (wenn es denn so ist) ist im aktuellen Zinsumfeld eine Ansage. Die Konditionen ändern sich aktuell ziemlich stark, aber für ein vollständig besichertes Darlehen mit verlängerter Zinsbindung (das hattest du erwähnt) muss man im Moment zwischen 3 und 4 % rechnen, wobei 3 % schon sehr gut wäre und 4 % bereits ziemlich schlecht ist. Als dieses Darlehen abgeschlossen wurde, hätte ich bei verlängerter Zinsbindung etwa 1,3 bis 1,5 % für ein vollständig besichertes Darlehen angenommen. Die 2,2 % sind dann auf die 100-%-Finanzierung zurückzuführen. Für den unbesicherten Teil macht das etwa 4 % Zinsen ...

Der bessere Zinssatz macht das aber nicht automatisch zum besseren Angebot! Du würdest ja wahrscheinlich nicht vollfinanzieren, wenn du jetzt ein neues Darlehen abschließt. Grob überschlagen ist es trotzdem schwer, selbst mit hohem Eigenkapitaleinsatz einen geringeren (absoluten) Zins zu zahlen. Bleibt die Frage der Liquiditätsplanung und ob die vereinbarte Rate dazu passt. Das ist (zumindest mir) zu komplex ohne einen konkreten Fahrplan zu haben, was wann in diesem Haus passiert. Vielleicht will man sowieso erst in 3 Jahren loslegen - die bekannten steuerlichen Gründe.

Habt ihr bei entsprechenden Objekten auch die von euch bewohnten Häuser, sofern Eigentum, als Sicherheit eingesetzt? Hat man da nicht Bauchweh, dass ein Dritter (Mieter) durch sein Verhalten das eigene Dach überm Kopf kosten könnte oder emotionalisiere ich das zu stark?

Ich kenne das Gefühl, aber es ist so: Wenn du eine private Wohnimmobilie vollständig abbezahlt hast, ist die ja mitnichten "sicher", solltest du in ernsthafte finanzielle Schieflage geraten. Die Ansprüche der finanzierenden Bank enden ja nicht bei den im Grundbuch belasteten Sicherheiten. Wenn die Bank diese Sicherheiten verwertet hat und die Forderungen dadurch nicht auszugleichen waren, wird sie selbstverständlich weiter in dein Privatvermögen greifen, z.B. auch nach anderen Immobilien. Nur muss sie dort eben damit rechnen, dass sie in Konkurrenz zu anderen Gläubigern steht und keine erstrangige Sicherheit vorliegt.

Wenn man keine Haftungsbeschränkung zwischenschaltet (was gar nicht so leicht ist, weil dir keine Bank der Welt dieses MFH ohne mindestens weitere Sicherheiten und wahrscheinlich auch eine persönliche Bürgschaft finanzieren wird), ist das persönliche Risiko eben immer vorhanden. Die beste Absicherung dagegen ist eine ehrliche, kritische Erfolgsmessung. Wenn eine Immobilie nicht "funktioniert", muss man sie abstoßen, auch mit Verlust.

 

[Goldhamster]

Hallo,

bei der Betrachtung nach z. B. 10 Jahren wirst du sehen, dass eine Zinsschwankung von 0,5% nicht das Glück oder Pech einer solchen Investition ausmachen.

Zur Entspannung hier mal ein Video - ich kann deine Gefühle zu 100% nachvollziehen. Ich wär auch gespalten...

Viel Glück bei deiner Entscheidung wünscht...


DER HAMSTER

 

[Goldhamster]

Noch mal eine ganz wichtige Frage:

lieber @Jon : wie alt bist du?

 

[Jon]

Dr. Klein und Interhyp sind die Marktführer, jeder lokale Anbieter kommt aber auch in Frage, die greifen eigentlich alle auf die gleiche Datenbank zu.

Danke, die hab ich beide angeschrieben und bin mal gespannt, was die anbieten. Ich hatte mal bei einem Bekannten mit einem solchen Vermittler zu tun, die ganze Aufmachung des "Büros" und der Auftritt des Vermittlers haben in mir viele Gedanken ausgelöst, seriöse Baufinanzierung war allerdings nicht direkt dabei....daher bin ich etwas skeptisch, aber offen dafür mir das nochmal anzuschauen.

Ich habe das mit dem Verkauf mehrerer ETW durch (inzwischen habe ich im eigenen Bestand gar keine mehr) und bin über die entfallenen Diskussionen innerhalb von Gemeinschaften derartig glücklich, dass ich völlig unabhängig vom Zahlenwerk sage: Wenn die ETW "nervt", dann verkauf sie. Nicht überhastet, zu einem seriösen Preis - du hast ja keinen Druck.

Die ETW ist rd. 30 km von mir entfernt, ich hab also naturgegeben eine gewisse Distanz zu ihr. Die letzten Mieter waren eigentlich immer okay, die brauchten mich nicht und ich sie nicht, das war schon fast unwirklich im Vergleich zum Problemmieter im eigenen Haus.

Der letzte Mieter allerdings ist mit fliehenden Fahnen auf und davon, vom Verkauf der Möbel könne ich sicher die Renovierung finanzieren, außerdem wäre dafür ja auch die Kaution da.
Jetzt geht das Elend wieder los, dass ich anfange Steckdosen und Lichtschalter zu tauschen, weil das billiger ist als die alten zu reinigen, Möbel raus, neue Mieter rein.

Die Eigentümer interessieren sich mindestens zur Hälfte nicht für ihr Eigentum, ein Viertel hat, trotz jahrelanger Eigentümerschaft, absolut keine Ahnung von Haus, Materie, Wirtschaften etc. und nur eine Handvoll Eigentümer sieht dem Elend zu und ahnt was kommen mag.
Wenn ich die Wohnung vermietet habe, war das die letzten Jahre völlig stressfrei, aber diese Übergänge nerven mich. Eigentlich hielt ich eine ETW in ordentlicher Lage in einer mittelgroßen Universitätsstadt immer für den Goldstandard, aber angesichts der nackten Zahlen ist das eher so nice to have, monatlich vll 100 Euro mehr in der Tasche und etwas Potential zum belasten, im Großen und Ganzen muss man das aber echt wollen. Die anderen Wohnungen im neuen MFH haben alle zwischen 70-90 qm, das halte ich für einfacher zu vermieten als 40 qm, das schränkt die Mieterauswahl schon drastisch ein.

Ich treffe mich demnächst mit einem Miteigentümer, der sich über die Zeit 13 einzelne ETWs zusammengekauft hat, lauter solche Schuhkartons zum Wohnen, mir ist völlig schleierhaft wie das funktionieren soll im Sinne von Ertrag und Aufwand.

Solange du mit dem Begriff "greater fool" vertraut und gleichzeitig überzeugt bist, dass du das nicht bist, habe ich dazu wenig zu ergänzen. Was der aktuelle Eigentümer macht, ist klassische Immobilienspekulation. Sowas geht auch mal schief.

Der Begriff ist mir geläufig, dass ich es nicht bin, kann ich nur spekulieren, angesichts des seit zehn Jahren völlig aus dem Rahmen gefallenen Immobilienmarktes. Beruhigend wirkt auf mich, dass der Verkäufer aus meinem näheren privaten Umfeld stammt, ich kenne die Umstände als er es kaufte, da er mich an verschiedenen Punkten um Rat fragte und kenne auch die Umstände, die ihn nun zum Verkauf bewegen, Stichwort Schicksalsschlag. Was nützt einem die schönste Altersvorsorge, wenn man nicht alt genug wird, etwas davon zu haben?

Wie seht ihr die Theorie, dass es angesichts des Einbruchs am Neubau auf Grund der Kostensteigerung zu einer gewissen Renaissance der "hochwertigen" Mehrfamilienhäuser (keine Plattenbauten) kommen könnte, sei es als einzelne ETWs oder reine Mietobjekte?
Man macht Abstriche indem man sich kein eigenes Haus mit Garten leisten kann, wohnt dafür aber wertig in ordentlicher Lage und hat kalkulierbare Kosten.
Die Lage ist top, ausentwickelte Siedlung mit überwiegend ZFH aus den 1970er-1980er Jahren, es ist praktisch alles fußläufig zu erreichen, inkl. Grund- und weiterführender Schulen, die wichtigsten drei Kriterien für Immobilien Lage, Lage, Lage sehe ich als einigermaßen zukunftssicher erfüllt.
In unmittelbarer Nähe wurden vergangenes Jahr zwei neue MFH mit je vier Einheiten hochgezogen, ein weiteres ist für Frühjahr avisiert, sodass ich davon ausgehe, dass der bauende Investor die Lage auch als zukunftssicher einstuft. Die Mieten sind natürlich eine ganz andere Welt, allerdings auch Neubau vs. Altbau.

Vielleicht kann man das so formulieren: Du hast Verhandlungsargumente auf deiner Seite, nichts ist in Stein gemeißelt, ganz besonders nicht, dass jemand den Verkäufer zu dessen Einstandspreis aus seinen Verbindlichkeiten befreit. Du musst schauen, dass deine eigenen Interessen gewahrt sind, weil das außer dir niemand machen wird.

Nächste Woche haben wir einen Termin zur Besprechung bzgl. Kaufpreis, ich hab die Liste meiner Punkte schon fertig.
Wenn ich mir andere Objekte anschaue, in der Größenordnung sind die in meiner Region eher sehr selten, eher sind ZFH oder Dreiparteien-Häuser zu finden, dann sind die oft Jahrzehnte älter, selten so geplant gewesen wie sie jetzt genutzt werden und haben dafür recht amtliche Preisvorstellungen, da hab ich schon viele liegen lassen.
Daher glaube ich auch, dass das Objekt sich realistisch immer in dem angegeben Preisfeld bewegen wird (eine Jahresmiete sind ja schon rd. 7 %) und da wir schon nicht über Faktor 20-25 reden (bei anderen Objekten keine Seltenheit, BJ: 1950 und recht original verbastelt), bin ich unsicher, ob es klug wäre, hier abzuwinken weil ich nicht vom Preis in die Region "Schnäppchen" komme.
Ich weiß, dass das hier niemand entscheiden kann für mich, ich möchte nur meine Gedanken teilen und da winkt in der hintersten Ecke der Gedanke, die Gelegenheit für ein derartiges Objekt zu kaufen und der Zeitpunkt (bezogen auf meine Idee der Alterssicherung) verstreichen zu lassen, weil der Ruhestand erst mit 60 und nicht mit 58 begangen werden kann, das ist ein unangenehmes Gefühl.

Ich halte das für keine völlig unrealistische Perspektive. Man könnte jetzt zugespitzt (und natürlich nicht ganz korrekt) sagen: Für jede 30.000 €, die du den Kaufpreis herunterhandelst, gehst du ein Jahr früher in Rente. Das ist der Grund, weshalb ich auf dem Thema Kaufpreis so herumreite.

Hab ich überschlagen auch so gerechnet, allerdings auch mit Sicht auf die lange Frist ein Jahr mehr oder weniger nicht als kriegsentscheidend eingestuft.

Dir ist bekannt, dass der Vermieter im laufenden Mietverhältnis nicht auf Wärmecontracting umsteigen darf bzw. dann eben die Kosten dafür nicht umlagefähig sind? (u.a. BGH VIII ZR 243/06)

Ich habe auch die Vermutung, dass hier früher oder später der Gesetzgeber eingreifen könnte.

Nein, das wusste ich nicht, es überrascht mich aber nicht. Hab mich gestern versucht ein wenig einzulesen, seh ich das richtig, dass das, grob gesagt, generell für die Umrüstung des Heizsystemes gilt? Ich meine gelesen zu haben, dass auch der Austausch von gasbeheizter Warmwasserversorgung zu el. Durchlauferhitzern zustimmungspflichtig ist?! Wenn dem so wäre, würde ja auch die Umrüstung auf die hochgelobte Wärmepumpe mit Solarkollektoren völlig vom guten Willen der Mieter abhängen.

Laut Heizi wäre die Umrüstung auf reines Heizsystem Gas und el. Durchlauferhitzer in den Wohnungen nicht die dümmste Idee, auf Grund des hohen Volumens des Brauchwasserspeichers gelten wohl erweiterte Hygienevorschriften und das Ding muss 24/7 warm gehalten werden, sodass auch im Dachgeschoss in der Küche noch 60° C ankommen, was angesichts der ungedämmten Leitungen im Leitungsschacht sportlich ist.

Wie wäre das denn praktich umsetzbar, ich kann ja nicht warten bis alle ausgezogen sind und dann umbauen? Mir gehts auch darum, im Sinne besserer Vermietbarkeit, die Heizkosten zu senken und die Warmwasserversorgung spielt da eine größere Rolle.

Nutzt von euch jmd. Contracting, macht das Sinn? Sehe ich das richtig, dass damit die Investition der Instandhaltung für den Vermieter völlig entfällt und die Mieter das quasi mitzahlen müssen oder werden die Kosten in einen Teil Verbrauch für den Mieter und einen Teil Anlagenkosten für den Vermieter verteilt?

@Andres: Inwiefern eingreift?

Im Prinzip würde zu einer vollständigen Betrachtung noch die Frage gehören, wie teuer das EFH ungefähr werden soll und wie viel EK man dafür aufbauen kann. Und zuletzt: Wenn du das bestehende Darlehen übernimmst, ist das sowieso alles egal. Dann gibt es keine zusätzlichen Sicherheiten, denn die Konditionen stehen ja schon.

Okay, danke für die Erläuterung, das war mir beim lesen auch geläufig, aber irgendwie bin ich nicht von selbst drauf gekommen (bzgl. des unbesichteren Teiles und der Zinsentwicklung daraus).

Tja, wenn ich das wüsste. Vor sechs Jahren habe ich mal gesagt, dass ich in drei bis fünf Jahren bauen werde, das war so der Plan. Dann kam vor drei/vier Jahren eine andere Immobilie dazwischen (rein gewerblich genutzt), die hat mich richtig Zeit gekostet, war es aber auch wert, insofern ich das jetzt schon beurteilen müsste. Angesichts unserer irrlichternden Regierung hätte ich gerne vor der faktischen Verunmöglichung von EFHs für Normalsterbliche noch eine Baugenehmigung für das Vorhaben, dann wäre ja wieder drei Jahre Zeit, mit viel Pech hat man den Architekt umsonst bezahlt. Lange Rede, kurzer Sinn, ich kann die Kosten des EFHs nicht seriös angeben, wenn ich nach vergleichbaren Objekten in der Umgebung schaue bin ich ohne weiteres bei 400.000 Euro, ohne goldene Wasserhähne, stuckverzierte Decken und Erker vor jedem Fenster.

EK sollte etwa 20-30k p.a. dazu kommen, da ich aber den Zeitpunkt des Baus nicht abschätzen kann, wird die Prognose schwierig. Im Bekanntenkreis gibt es Fälle, da wurde erst mit Anfang Fünfzig neu gebaut, bis dahin im übernommenen Elternhaus, ordentliche Sparquote und dann noch einmal altersgerecht bauen und direkt bezahlen, ohne Finanzierung. Das kann ich für mich auch nicht ausschließen.

Das vorhandene Darlehen ist wohl eine Kombination aus Tilgungsaussetzungsdarlehen (TA-Darlehen) und Bausparvertrag, Ich bin kein Freund von solchen Kombiprodukten, wie seht ihr das, hat da jmd. Erfahrung damit?

Der bessere Zinssatz macht das aber nicht automatisch zum besseren Angebot! Du würdest ja wahrscheinlich nicht vollfinanzieren, wenn du jetzt ein neues Darlehen abschließt. Grob überschlagen ist es trotzdem schwer, selbst mit hohem Eigenkapitaleinsatz einen geringeren (absoluten) Zins zu zahlen. Bleibt die Frage der Liquiditätsplanung und ob die vereinbarte Rate dazu passt. Das ist (zumindest mir) zu komplex ohne einen konkreten Fahrplan zu haben, was wann in diesem Haus passiert. Vielleicht will man sowieso erst in 3 Jahren loslegen - die bekannten steuerlichen Gründe.

Ich werde das mal kalkulieren, wenn ich konkrete Angebote auf dem Tisch habe. Was spricht gegen die Vollfinanzierung, wenn das Darlehen mit ETW oder ZFH voll besichert wäre (Die Zinsersparnis durch EK-Einsatz vulgo die Verzinsung meines EKs durch die Ersparnis der Zahlung von Zinsen?)?

Wenn die Bank diese Sicherheiten verwertet hat und die Forderungen dadurch nicht auszugleichen waren, wird sie selbstverständlich weiter in dein Privatvermögen greifen, z.B. auch nach anderen Immobilien. Nur muss sie dort eben damit rechnen, dass sie in Konkurrenz zu anderen Gläubigern steht und keine erstrangige Sicherheit vorliegt.

Das ist mir klar, allerdings hab ich aus dem weiteren Bekanntenkreis (Banker, Insolvenzverwalter) die Erfahrung gemacht, dass Banken bei Grundschulden schnell dabei sind, ihre Sicherheit zu ziehen und sich sauber zu stellen und sobald "nur" noch die persönliche Haftung da ist, sich außerordentlich verhandlungsbereit zu zeigen. Daher würde mir die persönliche Haftung weit weniger weh tun als der direkte Durchgriff auf die Immobilie, zumindest die, die mich unmittelbar umgibt.

bei der Betrachtung nach z. B. 10 Jahren wirst du sehen, dass eine Zinsschwankung von 0,5% nicht das Glück oder Pech einer solchen Investition ausmachen.

Wenn man bei der Summe etwas mit einem Zinsrechner spielt und sich die absolute Differenz anschaut, kann man schon Tränen in die Augen bekommen, zwischen dem Altdarlehen und einem mit aktuellen Zins liegen rd. 100.000 Dukaten...aber ich bin bei dir, das sollte nicht (ausschließlich) auschlaggebend sein.

Noch mal eine ganz wichtige Frage:

lieber @Jon : wie alt bist du?

Ich bin Anfang 30, daher würde die Immobilie auch gut in meinen Zeitplan passen, dass sie mit spätestens 60 fertig durchsaniert und bezahlt ist. Genau genommen hätte ich auch gerne weitere Objekte dieser Größenordnung, um hier weiter zu streuen und abzusichern. Ursprünglich wollte ich das mal über ETWs bzw. einzelne (Gewerbe-) Immobilien machen, aber meine Liebe zur ETW ist leicht abgekühlt, gewerblich habe ich was, das ist okay, aber gerade mit und nach Corona wird die Anfälligkeit deutlich und da dachte ich, gewohnt wird immer.

 

[Newbie15]

Mir gehts auch darum, im Sinne besserer Vermietbarkeit, die Heizkosten zu senken und die Warmwasserversorgung spielt da eine größere Rolle.

Nutzt von euch jmd. Contracting, macht das Sinn? Sehe ich das richtig, dass damit die Investition der Instandhaltung für den Vermieter völlig entfällt und die Mieter das quasi mitzahlen müssen oder werden die Kosten in einen Teil Verbrauch für den Mieter und einen Teil Anlagenkosten für den Vermieter verteilt?

Heizkosten senken geht mit Contracting so gar nicht. Da will schließlich noch jemand mitverdienen und Gewinn am Konstrukt machen.

Es minimiert die Investition des Vermieters, auch die laufenden Kosten durch Reparaturen usw, und lässt das entsprechend über die Heizkosten finanzieren. Es gibt beim Contracting verschiedene Modelle, von teilweise umlegbar/teilweise nicht umlagefähig bis 100% Umlage auf die Brennstoffkosten und ggf. Grundgebühr. Ich denke, in den meisten Fällen eher letzteres.

 

[Andres]

Wie seht ihr die Theorie, dass es [...]

Bekannter Spruch von Karl Valentin: "Vorhersagen sind schwierig, besonders wenn sie die Zukunft betreffen."

Ich halte wenig von solchen Prognosen. Wann hat man jemals zutreffend solche Entwicklungen vorhergesehen? Und zwar so rechtzeitig, dass man vorher noch hätte handeln können? Solange das Objekt nicht völlig aus dem vor Ort üblichen Rahmen fällt und eine wenigstens stabile wirtschaftliche Entwicklung vor Ort wahrscheinlich erscheint, würde ich mir relativ wenig Sorgen machen, ob die Wertentwicklung der Immobilie problematisch werden könnte. Du bist nicht auf den kurzfristigen Gewinn aus, daher ist das sowieso nicht das wichtigste Kriterium für dich, und den Rest hat man nicht so wirklich in der Hand.

Ich weiß, dass das hier niemand entscheiden kann für mich, ich möchte nur meine Gedanken teilen und da winkt in der hintersten Ecke der Gedanke, die Gelegenheit für ein derartiges Objekt zu kaufen und der Zeitpunkt (bezogen auf meine Idee der Alterssicherung) verstreichen zu lassen, weil der Ruhestand erst mit 60 und nicht mit 58 begangen werden kann, das ist ein unangenehmes Gefühl.

Das vorhandene Kapital zwei Jahre liegen zu lassen, ist ja auch nicht unbedingt hilfreich.

Solange du selbst überzeugt bist, ist das schon in Ordnung. Es wäre halt blöd, wenn man die nächsten 50 Jahre denkt: "Mist, das habe ich deutlich zu teuer gekauft." Aber das gilt wohl auch für den Gedanken, dass man sich eine Gelegenheit hat entgehen lassen ...

Hab mich gestern versucht ein wenig einzulesen, seh ich das richtig, dass das, grob gesagt, generell für die Umrüstung des Heizsystemes gilt? Ich meine gelesen zu haben, dass auch der Austausch von gasbeheizter Warmwasserversorgung zu el. Durchlauferhitzern zustimmungspflichtig ist?! Wenn dem so wäre, würde ja auch die Umrüstung auf die hochgelobte Wärmepumpe mit Solarkollektoren völlig vom guten Willen der Mieter abhängen.

Ohne Zustimmung des Mieters kannst du erstens Dinge tun, die den Gebrauch der Mietsache selbst nicht betreffen. Zweitens gibt es zwei Arten von Maßnahmen, die der Mieter auch bezüglich der Mietsache zu dulden hat, nämlich Erhaltungmaßnahmen (§ 555a BGB) und Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b ff. BGB).

Für jede Maßnahmen muss man also überlegen, inwiefern man sie in eine dieser drei Kategorien einordnen kann. Die Umstellung von zentraler Warmwasserversorgung auf Durchlauferhitzer betrifft definitiv die Mietsache (Zentralheizung und zentrale Warmwasserversorgung gilt als typisches Merkmal einer Wohnung), sie ist eine Veränderung und damit keine Erhaltung, und sie fällt in keine der in der Aufzählung in § 555b BGB genannten Kategorien, also hat der Mieter keine Duldungspflicht.

Wenn du das Warmwasser nun statt mit der Gaszentralheizung mit einer Wärmepumpe o.ä. erzeugst, ändert sich für den Gebrauch der Mietsache relativ wenig - es war vorher zentral und das bleibt es auch. Die Gasheizung ist nicht Teil der Mietsache, nur die Versorgung über die Zentralheizung. Mit der gleichen Logik dürfte man z.B. von Gas auf Öl (oder umgekehrt) wechseln. Darüber hinaus liegt durch die mit der Wärmepumpe verbundene Arbeitszahl ohnehin eine Modernisierung vor (aus mehreren Gründen), sodass man in diesem konkreten Fall noch nicht einmal wirklich darüber nachdenken muss, welche Einwirkung auf die Mietsache überhaupt vorliegt.

Dann noch ein Hinweis völlig neben dieser Frage: Die Sache mit der Solarthermie ist etwas komplexer geworden. Durch den weiter steigenden Wirkungsgrad von Photovoltaikzellen ist es mittlerweile mehr oder weniger gleich effizient, ob man Warmwasser mittels Solarthermie oder doch lieber über PV und die Luft-Wärmepumpe erzeugt. (Wer eine Erdwärmepumpe hat - egal welche Bauform - fährt sowieso besser damit, den Solarstrom zur Warmwasserbereitung zu nutzen.) Da die PV auch dann noch nützlich ist, wenn der Speicher voll ist, ist aus technischer Sicht m.E. im Moment die PV zu bevorzugen.

Die Sache ist komplexer, es gibt ja auch noch die Abrechnungsebene.

Laut Heizi wäre die Umrüstung auf reines Heizsystem Gas und el. Durchlauferhitzer in den Wohnungen nicht die dümmste Idee, auf Grund des hohen Volumens des Brauchwasserspeichers gelten wohl erweiterte Hygienevorschriften und das Ding muss 24/7 warm gehalten werden, sodass auch im Dachgeschoss in der Küche noch 60° C ankommen, was angesichts der ungedämmten Leitungen im Leitungsschacht sportlich ist.

Ja, nein, vielleicht.

Es ist richtig, dass du mit solchen MFH bei zentraler Warmwasserbereitung praktisch unvermeidlich der Legionellenprüfpflicht unterliegst. Das ist aber m.E. kein Grund für irgendetwas - die Maßnahme geht in der allgemeinen Bürokratie unter. Die Prüfung ist zunächst jährlich durchzuführen, nach mindestens 3 Jahren ohne Beanstandung kann das Gesundheitsamt auch längere Prüfintervalle anordnen. Die laufenden Kosten stellen Betriebskosten dar.

Problematisch daran sind zwei Dinge:

• Wenn das Leitungsnetz blinde Rohre oder andere Stellen enthält, an denen es praktisch zwangsläufig irgendwann zu verstärktem Befall kommen wird.
• Wenn geeignete Stellen zur Probenentnahme erst geschaffen werden müssen.

Wir landen hier wieder ziemlich unvermeidlich bei den Sünden (bzw. der Untätigkeit) der früheren Eigentümer. Wenn man sich bisher überhaupt nicht um diese Thematik gekümmert hat, bleibt es wieder einmal an dir hängen.

Dass im Dach noch 60 °C ankommen, ist völlig unnötig. Das sind Temperaturen, die man vielleicht am Ausgang des Speichers hat, in der Leitung reichen 55 °C und an der Armatur kommt noch weniger an. Das reicht.

Gleichzeitig ist das eben wieder ein Sanierungsthema: Ungedämmte Warmwasserleitungen sind halbwegs normal für dieses Baujahr. Ein bisschen was ist schon gewonnen, wenn man die zugänglichen Leitungen im Keller nachträglich dämmt. Irgendwann muss man da aber auf grundsätzlicher Ebene ran und das heißt leider wieder einmal "alles auf". Bei dieser Gelegenheit sollte man auch überprüfen, ob hier womöglich sogar noch eine reine Schwerkraft-Zirkulation stattfindet - das treibt den Verbrauch.

Wie wäre das denn praktich umsetzbar, ich kann ja nicht warten bis alle ausgezogen sind und dann umbauen?

Richtig, wenn man kein völlig marodes Gebäude hat, das sowieso weit zurückgebaut werden muss, ist das nicht praktikabel.

Eine Universallösung gibt es nicht, jedes Gebäude ist ein bisschen anders, aber es ist allgemein kein schlechter Plan, im Treppenhaus einen zentralen Bereich einzuplanen, in dem zukünftig die Hauptstränge liegen werden. Dort errichtet man dann eine neue Warmwasserzirkulation, einen neuen Vor- und Rücklauf, neue Stromleitungen, ... und schließt die Wohnungen entweder direkt an (das wäre z.B. beim Warmwasser denkbar, d.h. man nutzt zunächst die alten Leitungen in der Wohnung) oder stellt den Anschluss her, wenn die jeweilige Wohnung saniert wird (das ist die typische Lösung für Elektro).

Das funktioniert nicht für alles (Abwasser macht man anders), aber so als Grundsatz ist das eine Struktur, mit der man das im Bestand lösen kann.

@Andres: Inwiefern eingreift?

Denkbar wäre für mich z.B. das, was auch bei der Grundsteuer im Gespräch ist und bei der CO2-Abgabe kommt, nämlich dass konkret die Umlagefähigkeit bestimmter Kosten beschränkt wird.

Lange Rede, kurzer Sinn, ich kann die Kosten des EFHs nicht seriös angeben, wenn ich nach vergleichbaren Objekten in der Umgebung schaue bin ich ohne weiteres bei 400.000 Euro, ohne goldene Wasserhähne, stuckverzierte Decken und Erker vor jedem Fenster.

Auch wenn das nur ein grobe Schätzung ist: Das wird die Größenordnung des MFH. Da ist es dann auch mehr oder weniger egal, ob man die größere Sicherheit (das ZFH) nun beim MFH oder beim EFH einsetzt. Ich würde immer noch lieber das ZFH als Sicherheit nutzen (es ist [vermutlich] jetzt die bessere Entscheidung und was die Zukunft bringt ...), aber wenn du ruhiger schläfst, wenn du es umgekehrt machst, sehe ich darin nun auch keinen fürchterlichen Fehler.

Tja, wenn ich das wüsste. Vor sechs Jahren habe ich mal gesagt, dass ich in drei bis fünf Jahren bauen werde, das war so der Plan. Dann kam vor drei/vier Jahren eine andere Immobilie dazwischen (rein gewerblich genutzt), die hat mich richtig Zeit gekostet, war es aber auch wert, insofern ich das jetzt schon beurteilen müsste. Angesichts unserer irrlichternden Regierung hätte ich gerne vor der faktischen Verunmöglichung von EFHs für Normalsterbliche noch eine Baugenehmigung für das Vorhaben, dann wäre ja wieder drei Jahre Zeit, mit viel Pech hat man den Architekt umsonst bezahlt.

Klingt vielleicht nach Kalenderspruch und es ist nicht meine Absicht, hier Sinnsprüche rauszuhauen, aber: Wenn du auf den perfekten Zeitpunkt wartest, machst du es nie. Ein EFH zu bauen ist für jeden halbwegs normalen Menschen in jeder denkbaren Hinsicht eine ziemliche Anstrengung. Wenn das nicht wenigstens ein bisschen weh tut, macht man etwas falsch.

Das vorhandene Darlehen ist wohl eine Kombination aus Tilgungsaussetzungsdarlehen (TA-Darlehen) und Bausparvertrag, Ich bin kein Freund von solchen Kombiprodukten, wie seht ihr das, hat da jmd. Erfahrung damit?

Uff, das ist noch so ein Klopper. Man könnte es sich einfach machen und sagen: Solange die Konditionen stimmen (und bei 2,2 % tun sie das im Moment), ist es ja egal.

Wenn du vor dem Abschluss eines solchen Konstrukts stehen würdest, würde ich davon abraten. Durch die Vergütung, die der "Berater", der das Konstrukt verkauft, bekommen wird, halte ich es für schwer möglich, dass das wirklich die besten Konditionen werden. Aber das ist hier ja bereits gelaufen.

Der größte Kritikpunkt bleibt damit für mich folgendes: Die Zuteilungsreife des Bausparvertrags ist von mehreren Faktoren abhängig, darunter ist auch die (vereinfacht gesagt) "allgemeine Entwicklung der Bausparkassen". Die Bausparkassen können (und dürfen!) keinen konkreten Zeitpunkt garantieren, an dem die Zuteilungsreife erreicht wird. Das birgt eine sehr große Gefahr: Wenn das Darlehen das Ende seiner Zinsbindung erreicht (meist nach 10 Jahren) und der Bausparer zu diesem Zeitpunkt noch nicht zuteilungsreif ist, hat man eine Finanzierungslücke. Man darf jetzt zu den dann marktüblichen Bedingungen zwischenfinanzieren, bis die Zuteilungsreife erreicht ist. Das mag in manchen Fällen ein sehr überschaubares Risiko sein, aber in einem dynamischen Zinsumfeld ist das schwer einzuschätzen, vor allem auf solche Zeiträume.

Was spricht gegen die Vollfinanzierung, wenn das Darlehen mit ETW oder ZFH voll besichert wäre (Die Zinsersparnis durch EK-Einsatz vulgo die Verzinsung meines EKs durch die Ersparnis der Zahlung von Zinsen?)?

Ja. Auch wenn die Immobilien-Influencer von der Eigenkapitalrendite träumen, ist es nunmal besser, Geld nicht bei 0,x % Zinsen herumliegen zu lassen, wenn man damit vermeiden kann, 2-4 % Schuldzinsen zu zahlen.

Für Leute, die einfach gar kein EK haben, gibt es noch andere Gründe, warum diese Kreditmaximierung keine schlaue Idee ist, aber bei dir stellt sich das ja anders dar.

 

[Jon]

Heizkosten senken geht mit Contracting so gar nicht. Da will schließlich noch jemand mitverdienen und Gewinn am Konstrukt machen.

Das mit dem Sparen stell ich mir eher so vor, dass eine neue Heizung generell weniger verbraucht als eine 40 Jahre alte und das in Kombination mit Durchlauferhitzern ggf. sich schon bemerkbar macht. Möglich, dass die Reduzierung des Verbrauch von den höheren Kosten des Contracting aufgefressen wird, dafür fehlen mir bisher aber noch die Werte, was der Spaß kosten soll.

Das vorhandene Kapital zwei Jahre liegen zu lassen, ist ja auch nicht unbedingt hilfreich.

Solange du selbst überzeugt bist, ist das schon in Ordnung. Es wäre halt blöd, wenn man die nächsten 50 Jahre denkt: "Mist, das habe ich deutlich zu teuer gekauft." Aber das gilt wohl auch für den Gedanken, dass man sich eine Gelegenheit hat entgehen lassen ...

Ja, beides. So wahnsinnig viele Häuser dieser Kategorie gibts in der Region nicht, und wenn dann eher mit doppelt so vielen Einheiten für halb soviel Jahresmiete, da hab ich nicht so richtig Lust drauf. Irgendwas in die Richtung muss ich machen, meine Rechnung war bisher etwas vereinfacht, wenn ich mir die gesetzliche Rentenversicherung schon spare (ich bin selbstständig), kann ich den gleichen Betrag auch in Sachwerte investieren. Sollte mich dann vorzeitig das zeitliche segnen, haben meine Nachkommen was davon und ansonsten bin ich was den "Eintritt" anbelangt einigermaßen flexibel. Den "gesparten" Betrag zu verkonsumieren oder als Barreserve der Inflation auszusetzen ist ausgeschlossen und mit Festgeldsparen o.ä. ist ja nicht wirklich Vermögensaufbau zu betreiben.

Gleichzeitig ist das eben wieder ein Sanierungsthema: Ungedämmte Warmwasserleitungen sind halbwegs normal für dieses Baujahr. Ein bisschen was ist schon gewonnen, wenn man die zugänglichen Leitungen im Keller nachträglich dämmt. Irgendwann muss man da aber auf grundsätzlicher Ebene ran und das heißt leider wieder einmal "alles auf". Bei dieser Gelegenheit sollte man auch überprüfen, ob hier womöglich sogar noch eine reine Schwerkraft-Zirkulation stattfindet - das treibt den Verbrauch.

Ich bin überrascht, dass die ungedämmten Leitungen normal sind, das hat doch noch nie Sinn ergeben. Es existieren zwei Installationsschächte, die jeweils durch die Abstellräume der Wohnungen laufen, dort sind sie mit Trockenbau verkleidet, also zumindest theoretisch ohne großen Abbruchhammer zu öffnen. Alle offen liegenden Rohre sind gedämmt, nur in den Schächten nicht, wodurch sich regelrechte Wandheizungen ergeben. Durchschieben von unten ist wegen der Schellen nicht möglich, Heizi würde bei Leerstand immer mal wieder den Schacht öffnen, dämmen, verschließen, sodass man irgendwann mal das gröbste geschafft hat. Dann sollte im besten Fall nicht direkt im Anschluss die Leitung erneuert werden müssen....
Ich bin einigermaßen sicher bei der Begehung eine Umwälzpumpe gesehen zu haben, aber das würde beim gesamten Austausch ja mitgemacht.

Auch wenn das nur ein grobe Schätzung ist: Das wird die Größenordnung des MFH. Da ist es dann auch mehr oder weniger egal, ob man die größere Sicherheit (das ZFH) nun beim MFH oder beim EFH einsetzt. Ich würde immer noch lieber das ZFH als Sicherheit nutzen (es ist [vermutlich] jetzt die bessere Entscheidung und was die Zukunft bringt ...), aber wenn du ruhiger schläfst, wenn du es umgekehrt machst, sehe ich darin nun auch keinen fürchterlichen Fehler.

Ich muss hier nochmal einhaken, warum ist es für dich die bessere Kombination jetzt das ZFH als Sicherheit zu nutzen? Ich hab mitlerweile schon spitz bekommen, dass die Banken auch lieber eine große Immobilie als Sicherheit hernehmen als zwei kleine, wegen des Bewertungsaufwandes.

Im Großen und Ganzen hab ich mich damit angefreundet, das ZFH als Sicherheit zu nehmen, vll mach ich zu gegebener Zeit die ETW lieber zu Geld, wenn sie mir zu sehr auf den Keks geht, die Möglichkeit wäre bei Belastung etwas eingeschränkt und da die ETW alleine nicht ausreicht, kann ich es auch nur beim ZFH belassen.

Wenn du auf den perfekten Zeitpunkt wartest, machst du es nie. Ein EFH zu bauen ist für jeden halbwegs normalen Menschen in jeder denkbaren Hinsicht eine ziemliche Anstrengung. Wenn das nicht wenigstens ein bisschen weh tut, macht man etwas falsch.

Seh ich genauso, wenn ich mich allerdings im Bekanntenkreis umhöre sind die aber oft schon recht früh überfordert und die haben 9 to 5 bei 35 h Woche.

Bei mir ist die Kombination aus Selbstständigkeit und aktuell ausreichender Verhältnisse der Punkt. Mir fehlt zumindest noch bis Mitte nächsten Jahres komplett die Zeit, mich um das EFH zu kümmern. Ich spekuliere auch etwas drauf, dass die Hochkonjunktur am Bau gerade massiv abschmiert und dadurch früher oder später Preise bei Material und Handwerk sinken und/oder die Bundesregierung irgendein Wohnbauförderprogramm raushaut, so gegen Ende der Legislatur als Wahlkampfgeschenk, am Geld scheitert bei denen ja nichts und ich dann, da Baugrund vorhanden und erste Skizzen auch, fertige Pläne aus der Schublade ziehen kann und loslegen.

Uff, das ist noch so ein Klopper. Man könnte es sich einfach machen und sagen: Solange die Konditionen stimmen (und bei 2,2 % tun sie das im Moment), ist es ja egal.

Wenn du vor dem Abschluss eines solchen Konstrukts stehen würdest, würde ich davon abraten. Durch die Vergütung, die der "Berater", der das Konstrukt verkauft, bekommen wird, halte ich es für schwer möglich, dass das wirklich die besten Konditionen werden. Aber das ist hier ja bereits gelaufen.

Der größte Kritikpunkt bleibt damit für mich folgendes: Die Zuteilungsreife des Bausparvertrags ist von mehreren Faktoren abhängig, darunter ist auch die (vereinfacht gesagt) "allgemeine Entwicklung der Bausparkassen". Die Bausparkassen können (und dürfen!) keinen konkreten Zeitpunkt garantieren, an dem die Zuteilungsreife erreicht wird. Das birgt eine sehr große Gefahr: Wenn das Darlehen das Ende seiner Zinsbindung erreicht (meist nach 10 Jahren) und der Bausparer zu diesem Zeitpunkt noch nicht zuteilungsreif ist, hat man eine Finanzierungslücke. Man darf jetzt zu den dann marktüblichen Bedingungen zwischenfinanzieren, bis die Zuteilungsreife erreicht ist. Das mag in manchen Fällen ein sehr überschaubares Risiko sein, aber in einem dynamischen Zinsumfeld ist das schwer einzuschätzen, vor allem auf solche Zeiträume.

Das Risiko sehe ich auch, da muss die Zinsersparnis schon hoch genug sein, um diesem Risiko begegnen zu können.

Und jetzt wirds konkret:

Die PSD-Bank bietet an:
10 Jahre fest 3,34 %
15 Jahre fest 3,63 %
20 Jahre fest 3,81 %

Jeweils mit rd. 100.000 Euro Sicherheit auf das ZFH, dann sind wir unter 60 % Beleihungsauslauf.

Das Verkäuferdarlehen kann übernommen werden, 420.000 Euro zu 2,25 % auf 12 Jahre fest als TA-Darlehen. Der Bausparvertrag müsste separat abgeschlossen werden, eine Übernahme dessen ist nicht möglich.
Die Übernahme kostet auch etwas, die Höhe ist Verhandlungssache, die Bank erhebt keine Gebühr, der Verkäufer verweist aber, nicht ganz zu unrecht, darauf, dass er auch nichts verliert, wenn er die Konditionen nicht weiter gibt.

Welche Konstruktion liese sich daraus sinnigerweise basteln? Ich bin für Vorschläge offen und hab auch schon eigene Kalkulationen angestellt. Irgendwas sinnvolles sollte sich doch aus dem enormen "Cash-Flow" machen lassen, da ja die Tilgung ausgesetzt ist.

Würdet ihr evt. notwendige Sanierungen (Heizungsaustausch, Fenstertausch) ggf. jetzt schon mitfinanzieren, die Bank würde mitziehen, und dann unter Beachtung der 15 %-Grenze durchführen oder lieber nicht?

Sagt euch der Begriff "rollierendes Eigenkapital" etwas? Ich hab das bei youtube aufgeschnappt (Wo ist eig der Hamster?) und ich kannte zwar das Modell, aber nicht diesen Begriff dafür. Die Bank würde auch da mitgehen, ich hatte das schon angefragt und mache das bei einer anderen Finanzierung ähnlich (Wertpapierdepot als Sicherheit).

Für Leute, die einfach gar kein EK haben, gibt es noch andere Gründe, warum diese Kreditmaximierung keine schlaue Idee ist, aber bei dir stellt sich das ja anders dar.

Ich bin neugierig und lese gerne von dir, warum ist das für diese Gruppe eher ungünstig? Nach der alten Börsenweisheit "Wer Geld hat, kann spekulieren, wer keines hat, muss spekulieren!" hätte ich eher gedacht, dass gerade die Gruppe ohne EK zwingend darauf angewiesen ist hoch zu finanzieren, da die Alternative gar nicht finanzieren lautet, oder sehe ich das falsch?

 

[Andres]

Ich bin überrascht, dass die ungedämmten Leitungen normal sind, das hat doch noch nie Sinn ergeben.

Es ist ein Relikt aus einer Zeit, als das Verhältnis von Material-, Personal- und Energiekosten anders war - oder wenigstens anders wahrgenommen wurde. Du hast schon Recht: Eine Warmwasserleitung offen und ungedämmt zu verlegen, war noch nie so richtig sinnvoll.

Ich muss hier nochmal einhaken, warum ist es für dich die bessere Kombination jetzt das ZFH als Sicherheit zu nutzen? Ich hab mitlerweile schon spitz bekommen, dass die Banken auch lieber eine große Immobilie als Sicherheit hernehmen als zwei kleine, wegen des Bewertungsaufwandes.

Ich bin bisher davon ausgegangen, dass die Beleihungswerte von ETW und ZFH ungefähr im Verhältnis von Kaufpreis EFH und MFH stehen, d.h. ich hätte gerne die "größere" Sicherheit auch für die "größere" Immobilie eingesetzt. Nachdem nun klar ist, dass das EFH mehr oder weniger in der preislichen Größenordnung des MFH landet, sehe ich da keine besondere Präferenz mehr.

Das Verkäuferdarlehen kann übernommen werden, 420.000 Euro zu 2,25 % auf 12 Jahre fest als TA-Darlehen. Der Bausparvertrag müsste separat abgeschlossen werden, eine Übernahme dessen ist nicht möglich.

Welche Konditionen dir eine Bausparkasse anbieten würde, musst du selbst austesten, aber wenn du jetzt einen Bausparer abschließt, basieren die Konditionen ja auf dem veränderten Zinsumfeld und nicht auf den schönen Konditionen aus dem letzten Jahr. Ich bin kein Fan dieses Konstrukts. Es hat eine unglaublich lange Bindungswirkung. Natürlich bist du überhaupt nicht gezwungen, in 12 Jahren dann den Bausparer auch in Anspruch zu nehmen. Du kannst dir das Geld auszahlen lassen und zur Tilgung oder für ein ganz anderes Vorhaben verwenden und den Rest konventionell weiterzufinanzieren. Nur muss ich mich dann doch fragen, warum ich eigentlich den Bausparer abgeschlossen habe? Außer damit der Vertriebler seine Provision bekommt?

Wenn man diese Finanzierung wie geplant durchzieht, bist du auf die nächsten 22 Jahre festgelegt (12 TA-Darlehen + 10 [gewöhnliche] Zinsbindung Bauspardarlehen) und das wäre mir bei einem MFH, dessen Sanierungsaufwand ich zwar grob abschätzen, aber sicher nicht auf einen so langen Horizont wissen kann, doch ein bisschen arg lang.

Und jetzt fehlt eben noch ein entsprechendes Angebot einer Bausparkasse, denn bisher ist das nur meine persönliche Meinung, die sich schnell ändern könnte, wenn plötzlich ein größerer fünfstelliger Zinsvorteil auf dem Tisch liegt. Für den Moment tendiere ich aber ganz erheblich zu den 3,34 % auf 10 Jahre - und dann sieht man weiter.

Würdet ihr evt. notwendige Sanierungen (Heizungsaustausch, Fenstertausch) ggf. jetzt schon mitfinanzieren, die Bank würde mitziehen, und dann unter Beachtung der 15 %-Grenze durchführen oder lieber nicht?

Ich wäre vorsichtig damit, schon jetzt die 15 % zu verplanen. Was machst du, wenn du unvorhergesehene Ausgaben hast, die sich nicht 3 Jahre lang aufschieben lassen? Die Regelung heißt aus gutem Grund "Instandhaltungsstau-Paragraf", denn effektiv passiert genau das: 3 Jahre hält man Ausgaben möglichst zurück, um keine steuerlichen Nachteile zu haben. Wenn man gegen Ende bemerkt, dass es "passt", kann man loslegen.

Sagt euch der Begriff "rollierendes Eigenkapital" etwas? Ich hab das bei youtube aufgeschnappt (Wo ist eig der Hamster?) und ich kannte zwar das Modell, aber nicht diesen Begriff dafür. Die Bank würde auch da mitgehen, ich hatte das schon angefragt und mache das bei einer anderen Finanzierung ähnlich (Wertpapierdepot als Sicherheit).

Hinter diesen Konzepten steckt die Vorstellung, ein schnelles Wachstum zu erreichen und deshalb so wenig Kapital wie möglich dauerhaft zu binden, damit das Kapital als Hebel zu möglichst viel Darlehen dienen kann. Das wird von den Influencern angepriesen, als wäre es das beste seit der Erfindung von geschnittenem Brot - alleine das macht mich skeptisch.

Diese Art der Finanzierung ist nicht mit meinen Vorstellungen kompatibel. Es ist nicht mein Wunsch, möglichst schnell zu wachsen und dann mit Anfang 30 nicht mehr arbeiten zu müssen (dieser Zug ist abgefahren ), stattdessen hätte ich gerne, dass mir das Zeug irgendwann gehört, die Bank raus aus der Nummer ist und der Überschuss der Mieteinnahmen über die Kosten auf meinem Konto liegen bleibt. Das ist unglaublich langweilig, langwierig und nicht geeignet, um irgendwelche Begeisterungen auszulösen - aber so ist es halt.

Selbstverständlich profitiere auch ich von Hebeleffekten (das ist überhaupt erst die Sache, die Immobilien als Geldanlage interessant macht, im Gegensatz zu anderen Sachwerten) und ich verschließe mich ganz bestimmt nicht einer schlauen Idee, wenn sie mir hilft. In den Zeiträumen, in denen ich denke, habe ich kein Interesse daran, mit dem "rollierenden Eigenkapital" teile des eingesetzten Kapitals wieder schnell freizumachen. Ich berücksichtige den Bedarf an Liquidität bei der Anschlussfinanzierung, aber das bedeutet eben, dass für 10 Jahre erst einmal alles so bleibt, wie zunächst vereinbart. Hätte ich den Bedarf, Liquidität kurzfristig wieder freizumachen, würde ich entweder von Anfang an weniger finanzieren oder die Rate so kalkulieren, dass mir ein laufender Überschuss verbleibt oder ich würde eben das "rollierende Eigenkapital" in Erwägung ziehen.

Ich bin neugierig und lese gerne von dir, warum ist das für diese Gruppe eher ungünstig? Nach der alten Börsenweisheit "Wer Geld hat, kann spekulieren, wer keines hat, muss spekulieren!" hätte ich eher gedacht, dass gerade die Gruppe ohne EK zwingend darauf angewiesen ist hoch zu finanzieren, da die Alternative gar nicht finanzieren lautet, oder sehe ich das falsch?

Da sind wir dann wieder bei persönlichen Ein- oder Ansichten. Meine Meinung ist: Wer kein EK hat, hat in Immobilien nichts zu suchen. Das EK muss ja nicht auf dem Sparbuch liegen, es kann gerne in einer anderen Geldanlage sitzen, in Grundstücken oder sonst gebunden sein. Mein Erfahrungswert aus eigenen Erlebnissen (und ja, mich hätte es fast mal selbst "erwischt"), Geschichten aus meinem Umfeld und hier im Forum ist immer und immer wieder, dass Finanzierungen ohne (genügend viel) EK auf Gedeih' und Verderb darauf angewiesen sind, dass die Miete fließt und die Ausgaben abdeckt. In dem Moment, in dem diese Annahme nicht mehr stimmt - sei es weil Mietzahlungen nicht laufen, ungeplante Schäden zu beheben sind, Rechtsstreite mit Mietern oder Versicherungen zu führen sind (was selbst bei 100 % Erfolgsaussicht erst einmal die Liquidität belastet), Anschlussfinanzierungen z.B. durch Zinsentwicklungen nicht mehr wie geplant funktionieren und so weiter - gibt es noch ein kurzes Zeitfenster, in dem man noch die Chance hat, sich durch Verkauf ggf. mit Verlust aus seinem "Investment" zu befreien, und danach läuft man unweigerlich auf die Pleite zu.

Dieses Risiko besteht natürlich im Grund immer - Vermieten ist eine unternehmerische Tätigkeit. Ich beobachte aber, dass eingesetztes Eigenkapital dieses Risiko ganz erheblich dämpft, bis in eine Größenordnung, in der ich nachts noch gut schlafen kann. Dafür werde ich halt nicht in 5 Jahren zum Millionär. Ich kann damit leben.

 

[Ferdl]

Das ist unglaublich langweilig, langwierig und nicht geeignet, um irgendwelche Begeisterungen auszulösen

Prosaischer kann man das kaum Beschreiben, danke dafür

Was man, meiner Ansicht nach, auch nicht aus den Augen verlieren sollte, in jungen Jahren sieht man vieles Entspannter, das legt sich mit der Zeit, um so mehr als man auf Kapital als Altersversorgung angewiesen ist. Meine zukünftige Rente wird grad so mein Krankenversicherung decken, da wird man schon etwas vorsichtiger. Da bin ich schon froh schuldenfrei zu sein. Mit Pensionsanspruch sieht das wieder ganz anders aus.