Jon
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Die Konditionen reichen grob von rd. 1,5 % (plus minus 0,3 %, hab sogar einen mit 1 % angeboten bekommen) bei 11 Jahren Besparung und dann 7 Jahren Darlehenslaufzeit bis zu 2,5 % bei 11 Jahren Besparung und dann 15 Jahren Darlehenslaufzeit.
Die 1,0 % reizen mich riesig, allerdings könnte es passieren, dass ich mir damit den Spielraum für das noch zu erbauende EFH nehme und mich finanziell derart einenge, dass das EFH nicht mehr darstellbar ist.
Ich spiele mit dem Gedanken den 1,0 % dennoch abzuschließen, sehr viel niedriger und damit bereits die Basis für die Finanzierung des EFH zu legen, da ich denke, dass man die nächsten drei bis fünf Jahre eher zwischen 3 und 4 % unterwegs ist mit Ausschlägen nach oben und dann in der Mischung ein paar Euro Zinsen spart.
Für die aktuelle Finanzierung läuft es wohl auf einen BSV hinaus mit rd. 2,5 % Darlehenszins und 11 Jahren Sparphase, danach 15 Jahre Darlehensphase.
@Andres:
Du hast Recht, die Bindung ist enorm lange, aber ich sehe den Nachteil daran nicht. Ich verstehe dich so, dass man andernfalls bei aufkommendem Sanierungsbedarf, der den finanziellen Rahmen sprengt, das Haus flexibler verkaufen kann. Da ich aber an einem langfristigen Investment zur Altersvorsorge interessiert bin, keine zwei linken Hände habe (und leidensfähig bin) sehe ich die Wahrscheinlichkeit für den Fall, dass ich auf Grund der gebotenen Herausforderungen verkaufen möchte, als sehr niedrig an.
Ich verstehe die lange Laufzeit vielmehr als lange Planungssicherheit, die man natürlich mit den Abschlussgebühren und langen Zinszahlungen erkauft. Die Rechnung ist insgesamt recht konservativ, da ich aktuell laufende Darlehen in max. den nächsten zehn Jahren absehbar abzahlen werde und das frei werdende Kapital dann nutzen könnte, Sondertilgungen zu machen, wobei ich die vorrangig dann am neu gebauten EFH vornehmen würde, da ich beim MFH die Zinsen von den Erträgen abziehen kann, beim EFH sind sie mein.
Eine höhere Besparung und später Tilgung wäre finanziell auch möglich, aber ich hätte lieber eine höhere Liquidität zur Verfügung, um für unvorhergesehene Reparaturen etc. Mittel zur Verfügung zu haben. Wenn dann Kapital "übrig" ist, kann ich entscheiden, wo ich damit tilge, MFH oder EFH. Ich gehe davon aus, dass die Laufzeit insgesamt zwischen 20 und 25 Jahren liegen wird (durch Leistung von Sondertilgungen), und ich dann mit Mitte Ende 50 immer noch "jung" genug bin, etwas von der Rente zu haben.
Den BSV muss ich "leider" abschließen, die Bank verlangt ihn als Sicherheit für das TA-Darlehen. Der Zinsvorteil dieser Konstruktion ist im schlechtesten, längstlaufenden Fall (rd. 28-30 Jahre) im mittleren fünfstelligen Bereich im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen mit 3,4 % bei 10 Jahren fest, er wird größer mit sinkender Laufzeit des Bauspardarlehens.
In der TA-Konstruktion habe ich Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit, beim Annuitätendarlehen das Zinsrisiko nach 10 Jahren. Wenn sich bei Fälligkeit des TA-Darlehens am Markt bessere Konditionen ergeben, hab ich die Gebühr in den Wind geschossen, rd. 6.500 Euro, das ist dann wohl mein Preis für Planbarkeit und Sicherheit.
Um mal noch Zahlen dran zu machen, ich müsste in Jahr 1-11 650 Euro/monatlich und in Jahr 12-Ende (30)
250 Euro monatlich drauflegen, ohne Sondertilgungen. Dabei ist die Instandhaltung mit 10 Euro/qm/Jahr schon abgezogen, Steuern auch, Mietsteigerungen im gesamten Zeitraum sind nicht berücksichtigt, es wird unterstellt, die aktuelle Kaltmiete bleibt konstant, die Heizung ist darin erneuert.
Wenn in den nächsten zwei bis vier Jahren noch ein EFH dazu kommt, wäre die finanzielle Belastung bis Jahr 11 zwar hoch, aber leistbar, in der Zeit werd ich wahrscheinlich keinen Porsche fahren, aber dafür könnte ich beides stemmen.
Warum? Siehst du das Risiko, dass der anstehende Sanierungsaufwand zu hoch wird, als das es leistbar am Ende noch ein Geschäft wird?
Diese Art der Finanzierung ist nicht mit meinen Vorstellungen kompatibel. Es ist nicht mein Wunsch, möglichst schnell zu wachsen und dann mit Anfang 30 nicht mehr arbeiten zu müssen (dieser Zug ist abgefahren), stattdessen hätte ich gerne, dass mir das Zeug irgendwann gehört, die Bank raus aus der Nummer ist und der Überschuss der Mieteinnahmen über die Kosten auf meinem Konto liegen bleibt. Das ist unglaublich langweilig, langwierig und nicht geeignet, um irgendwelche Begeisterungen auszulösen - aber so ist es halt.
Sehe ich grundsätzlich auch so, ich kann auch die Rechnungen nicht nachvollziehen, wonach das dann so anstrengungslos funktioniert, dass man von den Erträgen leben kann. Das steht ja alles doch sehr auf tönernen Füßen mit vielen Unbekannten, die sich mit der Anzahl der Häuser exponentiell vermehren.
Ich habe das eher als Möglichkeit gesehen, konkret Eigenkapital in die selbstbewohnte Immobilie zu stecken (das noch zu erbauende EFH), um dort möglichst schnell auf Null zu kommen, da sie mir dann
1. gehört und ich, genau wie du, den Schlaf der Gerechten in den eigenen vier Wänden schlafe und
2. die Zinsen beim Vermietobjekt in Abzug gebracht werden können und beim selbstbewohnten Haus nicht.
Dafür fand ich das Konzept ganz spannend, das kann ich überblicken.
