Erwerb Mehrfamilienhaus ohne Teilungserklärung

Diskutiere Erwerb Mehrfamilienhaus ohne Teilungserklärung im Versteigerung Forum im Bereich Immobilien Forum; Hallo liebe Experten, ich beabsichtige in einer Zwangsversteigerung ein Mehrfamilienhaus mit 10 WE zu erwerben. Das Problem hierbei ist, dass...

  1. #1 pewe1835, 29.04.2014
    pewe1835

    pewe1835 Neuer Benutzer

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    Hallo liebe Experten,

    ich beabsichtige in einer Zwangsversteigerung ein Mehrfamilienhaus mit 10 WE zu erwerben. Das Problem hierbei ist, dass nicht das ganze Haus zwangsversteigert wird, sondern nur 10/11. 1/11 des Haus gehört einer anderen Person. Die jetzigen Eigentümer haben aber das Mehrfamilenhaus nicht geteilt, es exisitiert also keine Teilungserklärung.

    Für mich stellt sich die Frage wie denn die Eigentumsverhältnisse nach der Zwangsversteigerung sind. Gehören mir in Zukunft von jeder Wohnung 10/11 oder muss nach der Versteigerung zwangsweise eine Teilung vorgenommen werden? Kann die Partei die nur 1/11 der Anteile hält bei jeder Wohneinheit mitreden?

    Ich würde mich über Antworten freuen.

    Viele Grüße
    pewe
     
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  3. Andres

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    Nun hast du zwar schon einmal herausgefunden, welche Rechtsform nicht vorliegt, aber die Mühe der Recherche, welche Rechtsform es stattdessen ist, können wir dir trotzdem nicht abnehmen. Es werden wohl irgendwelche Gesellschaftsanteile versteigert.

    Ohne diese Information sind keine definitiven Aussagen möglich.

    Letzteres kann ich ziemlich sicher ausschließen. Eine Konstruktion, in der eine spätere Teilung erfolgen muss, ist mir noch nicht begegnet. Ersteres könnte in die richtige Richtung gehen - oder auch ganz anders sein: Das Haus gehört insgesamt einer Gesellschaft, in der du 10/11 der Anteile hast.


    Davon würde ich ausgehen. Selbst wenn du in dieser Rechtsform alle Entscheidungen mit deiner Mehrheit durchsetzen kannst, bedeutet das noch immer, dass der Minderheitseigentümer darauf bestehen kann, alle Beschlüsse formal korrekt zu fassen, was deine Handlungsfreiheit erheblich beschränken dürfte.

    Wahrscheinlicher ist aber, dass du trotz überwältigender Mehrheit für bestimmte Entscheidungen die Zustimmung des anderen Eigentümers brauchst. Außerdem wird der andere Eigentümer in irgendeiner Form an den Früchten (d.h. Mieteinnahmen) beteiligt sein ...


    Auch weitere Fallstricke sind denkbar: Es wäre durchaus möglich, dass du mit den Gesellschaftsanteilen auch Schulden oder andere Verpflichtungen erwirbst. Abhängig von der Gesellschaftsform fallen auch regelmäßig erhebliche Verwaltungskosten an, die zumindest die Rendite schmälern.

    Insgesamt ist es doch wie bei jeder ZV: Man muss sich klar machen, dass niemand freiwillig in eine ZV geht. Also ist in der Vergangenheit irgendetwas schiefgelaufen, das diesen Schritt notwendig gemacht hat. Die Frage, die man sich stellen sollte, ist damit immer: Warum passiert mir das nicht auch? Bevor du darauf keine gute Antwort hast, würde ich nicht(s) kaufen.
     
  4. benjoe

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    Hallo Pewe,

    offenbar handelt es sich dabei um Bruchteilseigentum, siehe Bruchteilseigentum – Wikipedia.
    Mangels Teilungserklärung und somit feststehender Regelungen ist tatsächlich so, dass beiden Parteien Alles gehört, jedoch nur zum entsprechenden Bruchteil.

    Würde versuchen entweder den anderen Eigentümer mit ins Boot zu holen und das Haus dann als Ganzes zu kaufen (von 2 Verkäufern) oder aber Einigung zur Umwandlung in Wohnungseigentum hinbekommen.

    Besten Gruß
    Benjamin
     
  5. Andres

    Andres
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    Möglich ist das und auch nicht ganz unwahrscheinlich, aber warum "offenbar"?
     
  6. benjoe

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    Weil es am wahrscheinlichsten ist, wenn keine WEG-Teilung gegeben ist. Was würdest du denn annehmen?
     
  7. Andres

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    Gar nichts, weil ich das hier nicht als Quizshow verstehe. Wenn es pewe1835 genauer wissen will, muss er nur mit den entsprechenden Informationen rausrücken.
     
  8. benjoe

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    Naja, ich hab einfach den 50:50 Joker gesetzt.
     
  9. #8 sosoberlin, 11.05.2014
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    Es kann ja nur so sein ;) Und welche Gesellschaftsform das ist, meine Güte, das wird doch klar, wenn man sich alle Unterlagen zur Zwangsversteigerung besorgt.

    Ich glaube, die Anzahl der Forumsbeiträge mit FRAGEN zur Zwangsversteigerung übersteigt bei weitem die 1% der User, die tatsächlich den Zuschlag erhalten haben.
     
  10. Andres

    Andres
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    Das spricht eigentlich eher für das Forum ...
     
  11. Duncan

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    Und welche bekomme ich woher?
    Das Verkehrswertgutachten vom Amtsgericht, ok. Dessen Inhalt ist eine grobe Orientierung, mehr nicht. Vorortbesichtigung, mit entsprechender Chutzpe sogar mit Innenbesichtigung, ggf. rumänische Schließtechnik.
    Wenn es einen Verwalter gibt, der an einem solventen Neueigentümer interessiert ist gibts eventl. über den noch den einen oder anderen Hinweis, vielleicht sogar einen Blick in Wirtschaftsplan&Co.
    Aber dann wird's langsam düster.


    (Ja, ich habe schon Immobilien via ZV erworben.)
     
  12. Andres

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    Die Information, welche Art von Anteilen hier unter den Hammer kommt, sollte sich eigentlich schon aus dem Katalog ergeben.
     
  13. #12 sosoberlin, 11.05.2014
    sosoberlin

    sosoberlin Erfahrener Benutzer

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    Ich habe auch nichts gegen das Forum gesagt - sondern dafür, ZV nicht so ernst zu nehmen. Ich kenne sie nur aus Berlin und was da im Moment verkauft wird, ist überteuerter Schrott. So einfach, so kurz, so schmerzlos.

    Eine (wie auch immer-) Beteiligung an einem Haus kann gut sein - aber wenn die Gemeinschaft/Gesellschaft ohne Probleme wäre, gäbe es dann eine Zwangsversteigerung oder - hätte man sich nicht auch anders geeinigt? :smile004:
     
  14. Andres

    Andres
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    Genau so habe ich das eigentlich auch verstanden - sorry, wenn das nicht deutlich war.

    ZV ist was für Leute, die
    • genug Sachverstand haben, um anhand von unvollständigen Informationen trotzdem ein grobes Gefühl für das Objekt zu entwickeln,
    • genug kaufmännische Fähigkeiten haben, um verbleibende technische und rechtliche Unwägbarkeiten angemessen in ihr Höchstgebot einzukalkulieren,
    • genug Geld haben, um auch einen Fehlkauf verkraften zu können und mit dem Kauf der nächsten paar Objekte den Schnitt wieder auszugleichen, und
    • sich selbst ausreichend im Griff zu haben, um im ZV-Termin nicht zu irgendwelchen Kurzschlusshandlungen zu neigen.

    Wenn nach dieser Auswahl dann noch 1 % übrig bleibt, war das schon enorm viel.
     
  15. #14 Bürokrat, 11.05.2014
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    Zitat von Andres
    ...oder Glück haben...

    Man sollte es nicht immer so darstellen als ob man bei ZV´s gar nichts kaufen könnte.
    Man kann durchaus Schnäppchen machen, es muss nur darauf geachtet werden dass der Verkehrswert niedrig angesetzt ist und dann verhandlungsgeschick mitbringen (für die Verhandlung mit dem AE) und man muss Glück haben und/oder einen entsprechenden Geldbeutel um etwas Mißgeschick aufzufangen...

    Gestehe aber zu dass die Verkehrswerte in letzter zeit leicht abstrus wirken...
    Selbst hierzulande 1500 pro qm in schlechter lage renovierungsbedürftig...hm...
     
  16. Duncan

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    Naja, wenn ich irgendwo Lose kaufe ziehe ich mit schlafwandlerischer Sicherheit die Nieten raus, sogar wenn gar keine in der Lostrommel waren.
    Das verlasse ich mich lieber auf Sachverstand, Bauchgefühl und Reserven in der Kriegskasse.
    Und dann auch etwas Strategie:
    - Ein Stellplatz in der Wohnanlage bringt gar nichts, aber ein Stellplatzmonopol ist was anderes.
    - Was genau steht in der Teilungserklärung, wie und wo kann ich billig Stimmenanteile zu kaufen...
    - Welchen Nutzwert hat die Immobilie für mich?
    - Warum ist diese Fläche für den da hinten unschätzbar wertvoll, der weiß nur nichts von der ZV, dem kann ich sie entsprechend hochpreisig überlassen....
     
  17. #16 sosoberlin, 13.05.2014
    Zuletzt bearbeitet: 13.05.2014
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    Das finde ich ist ein Kollektor. Ich rahme es deswegen mal als Zitat ein. :wink001:
    Ich habe es sogar in eines meiner Dokumente zur Archivierung kopiert - falls ich noch einmal auf so eine Idee kommen sollte (was ich nicht glaube, weil ich z.B. überhaupt nicht der Typ dafür bin und trotzdem immer wieder hingehe. Aber es ist ja auch wie ein Kirchgang um 1900: man trifft einfach Menschen, die man kennt und mag/nicht mag. Da wird Berlin zum Dorf, insofern hat es wenigstens eine soziale Komponente!).
     
  18. Duncan

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    Geheimtipp: Versteigerungstermine für Objekte in der Uckermark (AG Neuruppin), die Rechtsflegel sind da unendlich dankbar. :21:
     
  19. #18 sosoberlin, 13.05.2014
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    Kommst Du nicht aus der Mark? *Auf Dein Profil guck'*. Geheimtipps in einem Forum, in dem jeder Beitrag >400 x gelesen wird. Nun müßten wir noch Aktionär fragen, was er denn für Aktien empfiehlt morgen um 9:00. :037sonst:

    Nee, ich meinte mehr so Kollegen und andere Projektentwickler, Leute, mit denen man kann oder eben nicht und mit denen man sonst aber eigentlich nichts zu tun hat. :sauer008:
     
  20. #19 immodream, 13.05.2014
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    Hallo Andres,
    ich beschäftige mich seit Jahren mit den in der Zwangsversteigerung angebotenen Objekten in unser Stadt.
    Inzwischen habe ich auch auf der Suche nach Objekten für meine Kinder an zahlreichen Zwangsversteigerungen teilgenommen ( und nichts gekauft ) .
    Deine vier Thesen sollte man als Merkblatt jedem Besucher einer Zwangsversteigerung in die Hand drücken.
    Wahnsinn , welchen Schrott die Menschen im Steigerungsfieber ersteigern.
    Ich glaub bald, wenn ich ein Objekt gut verkaufen möchte, würde ich versuchen ,irgendwie eine Zwangsversteigerung zu inzenieren .
    Grüße
    Immodream
     
  21. Duncan

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    Ja, genau deshalb.
    Kannst dir ja mal einige Objekte ansehen. Da sind durchaus schöne Dinger bei. Allerdings lohnt sich das nur bei Selbstnutzung. Mangels Masse wirst du kaum Mieter finden. Wenn du Mieter findest, dann eher mit sehr begrenztem Budget.
    Aber ein Dreiseitenhof mit angrenzender Eigenjagd und Fischwirtschaft kann man sich schon gefallen lassen, OK der nächste Nachbar ist etwas weiter, zum Discounter in die nächste größere Stadt, zum Arzt in die Kreisstadt, Internet im Geschwindigkeitsbereich der Kontinentaldrift...
    Aber die Landschaft ist 1A!


    PS: Ich komme zwar aus der Mark, aber nicht aus der Uckermark.
    Ansonsten warne ich schon mal vor: der Brandenburger (Mark) hat einen Humor, der in anderen Landstrichen als Kriegserklärung durchgeht. :smile050:
     
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