Erwerb MFH einige Fragen (Unterlagen, Finanzierung)

Diskutiere Erwerb MFH einige Fragen (Unterlagen, Finanzierung) im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Guten Tag, kurz zu mir: ich bin Mitte/Ende 30, verheiratet, Tochter und beruflich viel unterwegs (zum Teil auch mit Familie über längere Zeit)....

  1. #1 Traveller, 08.07.2018
    Traveller

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    Guten Tag,

    kurz zu mir: ich bin Mitte/Ende 30, verheiratet, Tochter und beruflich viel unterwegs (zum Teil auch mit Familie über längere Zeit).

    Ich danke für die Aufnahme und hoffe, von Euerm Wissen profitieren zu können.

    Durch die o.g. Situation macht eine selbstgenutze Immobilie keinen Sinn.
    Unsere erweiterte Familie wohnt in unserer ursprünglichen Heimat (NRW) wo wir regelmäßig zu Besuch sind.
    Da wir dann wiederum dort bei Besuch nicht "im alten Kinderzimmer" übernachten wollen, ist ein eingerichtetes Studio als Basis von Vorteil (welches bei Leerstand ansonsten mobliert Wochen-/Monatsweise vermietet werden könnte).
    Das derzeitige Zinsniveau kennt Ihr ja und meine Altersvorsorge liegt eigentlich mehr oder weniger ungenutzt rum, nachdem ich alle Wertpapiere / ETFs verkauft habe (habe aktuell irgendwie ein schlechtes Gefühl was den Markt angeht).
    Auf der anderen Seite würde ich mich gerne gegen Inflation absichern.
    Seit längerem suche ich nach einer Immobilie in der alten Heimat, wo leider ansonsten wenig angeboten wird.
    Ich hätte jetzt den Zuschlag für ein 8Parteien MFH, 350T Kaufpreis, +400qm Wohnfläche aufgeteilt in kleine Einheiten, gute Lage, 25T IST-Miete (mit Raum nach oben), solide/langjährig vermietet. Ein Apartment - so wie wir es gern hätten - steht frei (allerdings in IST-Miete berücksichtigt). Das Haus ist Altbau (kein Denkmalschutz), solider Eindruck, kein unmittelbarer Renovierungsstau zu erkennen, aber Wohnungen müssten bei Neuvermietung saniert werden (z.B. Bäder). Bei der Verwaltung würden wir durch die Familie unterstützt.

    Es gibt bereits Immobilien (selbstgenutzt und als Kapitalanlage) in der Familie (nicht mein Eigentum), allerdings schon länger im Besitz.
    Deshalb interessiert mich natürlich, worauf ich bei der Kaufabwicklung achten soll/muss, welche Unterlagen vorgelegt werden sollte, etc. Natürlich weiß ich, dass ich mich viel tiefer einlesen muss und werde das in den kommenden Tagen/Wochen auch machen. Aber vielleicht gibt es DEN einen Thread mit der ultimativen Sammlung an Infos für einen Einsteiger, die ich sonst "mühselig" sammeln müsste.

    Eine konkrete Frage hätte ich bereits:
    Mir geht es wie gesagt eher um einen Kapitalerhalt und Sicherheit gegen Inflation, weniger um Gewinnmaximierung. Ich könnte den Kaufpreis und NK "bar" bezahlen. In den ersten Jahren gäbe es sicherlich Aufwendungen für Investitionen / Renovierungen, die den Mieteinkünften entgegengestellt werden könnten.
    Lohnt es sich dennoch, über eine Teil-Finanzierung nachzudenken?

    Natürlich bin ich mir bewusst, dass hier keine Steuerberatung stattfinden kann/darf, aber Eure Meinung würde mich dennoch interessieren. Danke.
    Besten Gruß
    Traveller
     
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  3. Andres

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    Dafür ist die Sache dann doch zu individuell. Bei dir ist z.B. im Vergleich zu anderen Anfragen hier im Forum etwas ungewöhnlich, dass du gleich ein ganzes Haus mit immerhin 8 Einheiten kaufst. Ich persönlich mag diesen Ansatz (freie Hand bei der Verwaltung im eigenen Haus), aber das kann man sicher auch anders sehen.

    Ganz grundsätzlich: Die Gebäudetechnik und die Mietverträge sollte man genau unter die Lupe nehmen. Beides kann man nicht einfach umkrempeln sondern ist daran gebunden, was man übernimmt.


    Ok, aber die Bewirtschaftung der Immobilie muss man trotzdem im Blick haben. 8 Einheiten zu bespielen, verursacht schon einen gewissen Aufwand, und irgendwie würde man für seine Mühe dann auch gerne bezahlt werden. Grundsätzlich erscheint mir aber das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete für die aktuellen Verhältnisse eher günstig (Faktor 14), also sollte das schon machbar sein.


    Die zwangsläufige Gegenfrage ist: Was fängst du mit dem dann freien Kapital an? Wenn das dann wieder ungenutzt herumliegt, spart man sich lieber die Zinsen. Kann man stattdessen gleich noch so ein Haus kaufen und jeweils zur Hälfte finanzieren, wird es schon interessanter.

    Ich bin kein Freund von starken Beleihungen, insbesondere bei langen Laufzeiten. Irgendwann wird sich das Zinsumfeld ändern und dann hast du ein Problem. Mit abbezahlten Immobilien lebt es sich viel entspannter, auch wenn die 120 %-Finanzierung auf dem Papier viel besser aussieht. Spätestens an dem Tag, an dem du dann doch noch sesshaft wirst und z.B. ein EFH kaufen willst und finanzieren musst, wirst du diese Situation schätzen lernen.
     
  4. #3 Traveller, 08.07.2018
    Zuletzt bearbeitet: 08.07.2018
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    Vielen Dank Andres. Das beantwortet mir bereits einige Fragen bzw. bestätigt meine Vermutungen.
    Ich sehe ebenfalls aktuell eigentlich keinen Grund mich zu verschulden.
    Mit dem Konzept von Betongold als Wertherhalt / -Anlage kann ich mich allerdings gut identifizieren.
    Daher meine aktuelle Entscheidung.
    Liebe Grüße
     
  5. #4 Traveller, 08.07.2018
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    p.s. eine einzelne Einheit als Eigentumanteil zu erwerben, würde für mich eigentlich nicht in Frage kommen. Das sehen die Meisten hier sicherlich anders.
    Dafür sind m.E. die individuellen Ansprüche, Interessen, etc. von verschiedenen Eigentümern einfach zu verschieden.
     
  6. #5 Benni.G, 09.07.2018
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    Das kann ich gut nachvollziehen. Ein komplettes MFH ist normalerweise auch günstiger, wie der Wert der einzelnen Wohnungen. Zum anderen bist du natürlich bei deinen Plänen an niemand anderen gebunden oder musst kein Geld bezahlen, weil die Gemeinschaft etwas erneuert haben will etc.

    Geht aber auch anders.
    Ich habe 2016 die Möglichkeit genutzt und eine einzelne Wohnung in einer WEG mit insgesamt 4 Parteien genutzt. Habe für die Wohnung inkl. Nebenkosten und Renovierung 75.000 € bezahlt und bekomme 6.000 € Kaltmiete. 850 € gibt's noch für die Standardverwaltung, Kostenvoranschläge, Sanierungen und Mieterabrechnungen bringen zusätzlich Geld. Auf der nächsten Eigentümerversammlung wird besprochen, ob ich (Excel) auch noch die Heizkostenabrechnung für 260 € erstellen darf.
    Dadurch kann ich natürlich deutlich besser die Interessen der anderen Eigentümer steuern, wie ein normaler Eigentümer. Bisher sind meine Pläne umbesetzt worden.
     
  7. #6 Traveller, 11.07.2018
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    Hallo zusammen,
    jetzt habe ich die Mietverträge gekommen und diese sind - aufgrund der sehr langen Laufzeit (z.T. über 20-30 Jahre) - "Kraut und Rüben".
    Zum Teil stimmen die in den Mietverträgen in DM angegebenen Summen nicht mit den tatsächlich gezahlten Summen überein.
    Zum Teil gibt es nachträgliche "Vereinbarungen" auf einer Seite zusammengefasst mit der Bezeichnung "Miete + Nebenkosten ab dem...." auf dem der aktuelle Betrag (also auch Miete) vermerkt ist. Diese sind (bis auf eine) auch vom Mieter unterschrieben.
    Hattet Ihr eine solche Situation schon einmal?
    Sollte ich es zur Kaufauflage machen, dass alle Mieten schriftlich (neu) vereinbart werden?
    Durch das langjährige Mietverhältnis besteht (scheinbar) ein gutes/vertrauenvolles Verhältnis zwischen Mietern - zum Vermieter.
    Danke für Eure Einschätzung!
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 11.07.2018
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    Das finde ich extrem normal, wenn man auf das Alter der Mietverhältnisse schaut.

    Na das ist doch schon vorbildlich und deutlich mehr als in den meisten Mietakten.
    Die meisten Mieterhöhungen erfolgen nicht mit expliziter Zustimmung der Mieter, sondern nur als stillschweigende Zustimmung.

    Unbedingt, wenn du direkt auf Misstrauen und Streit mit den Mietern aus bist oder das Mietshaus erst gar nicht erhalten willst. Der VK hat ganz sicher auch andere Interessenten mit weniger (realistischeren) Ansprüchen.
     
  9. #8 immodream, 11.07.2018
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    Hallo Traveller,
    bei einem älteren Haus ist das Normal, das die vorgelegten Mietverträge " Kraut und Rüben " sind.
    Wenn du eine zusätzliche Vereinbarung zu den Nebenkosten gefunden hast, bist du schon " ganz weit vorne ".
    Ich habe alte Mietverträge übernommen in denen Stand unter Nebenkosten " Flurlicht und Wassergeld ".
    Und andere Positionen hat die alte Dame bis zu ihrem Umzug ins Altersheim auch nicht bezahlt.
    Die anderen Mieter hatten irgendwie stillschweigend die üblichen Nebenkosten akzeptiert und auch über mehrere Jahre bezahlt.
    Ich würde auch nicht daran " rühren " und versuchen, den Mietern neue Mietverträge aufzuschwatzen.
    Erstens brauchen die keine neuen Mietverträge akzeptieren und zweitens könnten die auf " dumme Gedanken " kommen und die Zahlung der Nebenkosten überdenken.
    Auch meine langjährigen Mieter habe ich noch nie um schriftliche Zustimmung zu Mieterhöhungen gebeten.
    Vielleicht macht der VK eine detaillierte Aufstellung der derzeit gezahlten Nettomieten und Nebenkosten.
    Bei der Durchsicht einer solchen Liste ist mir bei einem Objekt aufgefallen, das die Hausverwaltung große und kleine Wohnungen verwechselt hat und die Mieter in der kleinen Wohnung erheblich zu viel Miete und in der großen Wohnung natürlich zu wenig Miete gezahlt haben.
    Habe ich dann auch zähneknirschend ausgesessen.
    Grüße
    Immodream
     
  10. #9 Traveller, 11.07.2018
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    Vielen Dank für die Antworten.
    Gibt es dann so etwas wie eine "Zustimmung durch kongludentes Handeln", wenn es Aufstellungen und Ausweisungen durch Kontoauszüge gibt, dass das die tatsächliche Miete ist?
    Es muss doch eine Grundlage der Mieterhöhungen gegeben haben?!
    (bitte entschuldigt meine naiven Fragen).
     
  11. #10 ehrenwertes Haus, 12.07.2018
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    Wenn man annimmt, das als Verwendungszweck auf einem Überweisungträger oder Dauerauftrag "Miete" und nicht "1 Fuhre Mist" steht, könnte man doch mal vermuten, dass es sich tatsächlich um eine (oder mehrere) Mietzahlung(en) handelt.

    Was für eine Grundlage erwartest du denn?
    Fragst du auch beim Bäcker auf welcher Grundlage seine Brötchen nicht mehr den gleichen Preis wie vor 20 Jahren haben?
     
  12. #11 Traveller, 12.07.2018
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    Danke, ehrenwertes Haus.
    Vielleicht habe ich mich missverständlich ausgedrückt:
    Wenn es Nachweise von tatsächlichen Mietzahlungen über Höhe X gibt (die vom Mietvertrag abweichen), gibt das bereits dem neuen Besitzer eine gewisse "Rechtssicherheit", dass davon auszugehen ist, dass diese Mietzahlungen in der Zukunft auch an den neuen Besitzer gezahlt werden? Oder könnte der Mieter einfach auf seinen Mietvertrag verweisen und die darin ausgewiesene Summe zahlen?
    Besten Dank
     
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  14. #12 Christian..., 12.07.2018
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    Angenommen, Anfang diesen Monats wurden 600 € mit dem Verwendungszweck "Miete" überwiesen (laut Kontoauszug des Vermieters).
    Es kann sein, dass die Miete 600 € beträgt. Es kann aber auch sein, dass die Miete 300 € beträgt und eine fehlende Miete aus einem vorherigen Monat zusammen mit der Miete für diesen Monat überwiesen wurde.
    Man kann also nicht einfach so von etwas ausgehen.
    Ja. Wenn es dann zum Streit darüber kommt, stellt sich in den meisten Fällen die Frage nach der Beweisbarkeit.
     
  15. #13 immodream, 12.07.2018
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    Hallo Traveller,
    ein ganz cleverer Vermieter könnte ja auch gute Bekannte bitten, Summe X mit dem Vermerk " Miete für Wohnung Y " auf sein Konto zu überweisen.
    Dann kannst du dir mit dem Kontoauszügen auch nur das Kaminfeuer anzünden.
    Grüße
    Immodream
     
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