Erwerb vermietete ETW - Wie mit diesem Mietvertrag umgehen ?

Diskutiere Erwerb vermietete ETW - Wie mit diesem Mietvertrag umgehen ? im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, ich hoffe ich habe das richtige Unterforum erwischt. Wir sind in der Überlegung eine vermietete ETW zu kaufen, möchten um Hilfestellung...

  1. #1 michael.schulz, 12.09.2018
    michael.schulz

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    Hallo, ich hoffe ich habe das richtige Unterforum erwischt.

    Wir sind in der Überlegung eine vermietete ETW zu kaufen, möchten um Hilfestellung bei der Beurteilung des vorliegenden Mietvertrages bitten, ggfs. um Hinweise zu problematischen Passagen im Vertrag.

    Sollte man ggfs. versuchen einen neuen Vertrag mit dem Mieter abzuschließen, natürlich zu gleichen Konditionen, aber ggfs. auf aktuelle Urteile angepasst, sofern das so einfach umsetzbar ist.

    Eine Klausel in dem Vertrag stört uns etwas.
    § 8 Untervermietung
    Der Mieter ist berechtigt, die Mietsache unterzuvermieten.

    Für Eure Mühen vielen Dank im Voraus !!
    Gruß Micha
     

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  3. #2 immobiliensammler, 12.09.2018
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    Sofern der Mieter nicht zustimmt ist ein neuer Vertrag nicht möglich, d.h. Du kannst mit diesem Vertrag kaufen oder eben nicht!

    Lustig finde ich § 3.4 (hier die Besonderheiten für die ETW ganz am Schluss), der Mieter darf also nur die Eigentümerabrechnung des Verwalters für den Vermieter einsehen, nicht aber die zugrundeliegenden Belege der WEG, d.h. wenn der Verwalter "Heizkosten Objekt = 10.000 Euro" in die Abrechnung schreibt dann ist das so und muss vom Mieter geglaubt werden, eine Kontrolle (geht ja nur durch Einsicht in die Belege) ist ihm nicht möglich. Kann mir nicht vorstellen, dass das vor Gericht durchgeht.
     
  4. #3 ehrenwertes Haus, 12.09.2018
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    In § 3.2 sind die umlagefähigen Betriebskosten explizit aufgelistet, aber nicht vollständig nach BetrKV.
    Das kann Ärger geben und/oder teuer werden, wenn die ETG Änderungen beschließt, die nach BetrKV umlagefähig wären aber in diesem Vertrag nicht gelistet sind.

    In § 3.3 finde ich die Aussage über die Verteilerschlüssel widersprüchlich formuliert.
    Zuerst heißt es der VM kann das nach billigem Ermessen im Rahmen der Gesetze bestimmen.
    Im Hinweis steht dann aber, dass die in der Eigentümergemeinschaft gültigen Verteilerschlüssel auch für die Mieter bindend sind.

    § 4 finde ich ebenfalls sehr charmant.
    Der Mieter muss die Kaution vollständig vor Schlüsselübergabe zahlen, darf die Kaution aber in 3 Raten aufteilen.
    Wenn die 1. Rate erst bei Mietbeginn gezahlt wird, muss der Mieter dann die nächsten 2 Monate VOR der Wohnung Campen?


    Wenn du die Wohnung nicht für dich selbst möchtest oder sie dir aus sonstigen Gründen extrem am Herzen liegt, würde ich bei diesem Vertrag die Finger davon lassen. Mein Bauch sagt "das riecht viel Potential für Streit mit dem Mieter".
    Selbst wenn der Mieter jetzt einem neuen Vertrag dir gegenüber zustimmen sollte, weißt du nicht, ob er nicht nach dem Kauf seine Meinung ändert.
     
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  5. anitari

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    Sehe ich nicht so. Es wird, neben der Auflistung, noch auf § 3 BetrKV verwiesen. Das reicht um alle dort genannten BK umlegen zu dürfen. Ausnahme Punkt 17 sonstige BK natürlich.
     
  6. #5 ehrenwertes Haus, 13.09.2018 um 09:04 Uhr
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    Um Punkt 17 ging es mir zum einen aber auch um die genaue Auflistung. Würde die Liste mit "z.B" beginnen, wäre ich mit dir konform.

    Ich habe selbst auch so gelistete Verträge übernommen. Bei einem Teil fehlt in der genauen Liste ohne "z.B." die Position Müllabfuhr, weil das bei Vertragsabschluß noch von diesen Mietern direkt bezahlt wurde.
    Kommt gut, wenn man das nicht unlegen darf...
     
  7. anitari

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    Hab grad einen Fehler in meiner Antwort entdeckt, § 2 BetrKV muß das natürlich heißen. Aber ich denke ihr wißt was gemeint war.

    @ehrenwertes Haus, seit dem BGH, Urteil vom 10.2.2016, AZ: VIII ZR 137/15 müssen im Mietvertrag gar keine BK-Arten mehr aufgelistet sein und auch nicht auf den § 2 der BetrKV verweisen werden. Es reicht wenn im Vertrag steht das der Mieter die Betriebskosten trägt.
     
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  8. #7 ehrenwertes Haus, 13.09.2018 um 09:44 Uhr
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    @anitari
    Danke für den Hinweis :046sonst:
     
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  9. Andres

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    Weiter im Text, nur noch nicht erwähnte Punkte:

    3.3: Dass nur der Vermieter das Recht haben soll, die Höhe der Vorauszahlungen anzupassen, ist unwirksam. Prinzipiell nicht tragisch, die gesetzliche Regelung (beide Seiten dürfen anpassen) ersetzt diese Bestimmung. Dass jemand im Jahr 2017 eine solche Vertragsvorlage verwendet, spricht aber nicht gerade für denjenigen.

    3.4: Die Prüffrist für die Betriebskostenabrechnung ist mit 3 Wochen riskant niedrig angesetzt.

    3.5: Einzugsermächtigung gab es bereits bei Vertragsschluss nicht mehr.

    4: Die Kaution darf auch ohne jegliche Vereinbarung in Raten gezahlt werden.

    4.1, zweiter Absatz: Das ist mindestens mißverständlich formuliert, vielleicht auch falsch. Die Kündigungsfrist für den Vermieter ggf. länger. Beim erhöhten Formerfordernis vermute ich Unwirksamkeit.

    5.1: Guter Trick, die Kosten für übermäßige Abnutzung trägt der Vermieter und wer nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters ist, darf in der Wohnung nach Herzenslust randalieren.

    6.4: Das Recht zur Minderung kann auch vor der Mängelanzeige bestehen. Insgesamt ist das ein völlig unzureichende Nacherzählung der Rechtslage.

    7.1: Hart an der Grenze zu einer Endreparaturklausel. In anständigen Vorlagen steht, dass Ansprüche durch vornahme von Renovierungen am Mietende abgewendet werden können. In Satz 2 ist das deutlich schärfer formuliert. Satz 3 ist Wunschdenken und blanker Unsinn.

    7.2: Unwirksame Farbwahlklausel.

    7.3: Irgendwie frage ich mich gerade, ob der Vermieter mit diesem Sermon auf eine Entschädigung für Nutzungsausfall nun verzichtet oder ob dort einfach nur eine unvollständige Sammlung möglicher Vorgehensweisen beschrieben ist.

    8.1 und 8.2: Ich bin mir nicht sicher, ob das in dieser Kombination zulässig ist. Stümperhaft ist es auf jeden Fall ...

    8.3: Grammatik :011sonst:

    14: Ich halte das insgesamt für unwirksam, noch dazu mangels Kenntnis der Versicherungsbedingungen für völlig unsinnig. Den vorletzten Satz könnte man bei böswilliger Auslegung auch so verstehen, dass der Mietvertrag gleichzeitig als Versicherung gilt. Der letzte Satz ist erstens an der falschen Stelle (was die Frage nach der überraschenden Klausel aufwirft, § 305c, nach dem äußeren Erscheinungsbild musste man damit eher nicht rechnen ...), zweitens reichlich unbestimmt (wer bürgt?) und drittens liegt der Verdacht einer Übersicherung nahe.

    15: Satz 2, guter Versuch, aber auch so funktioniert das nicht. Satz 1 wäre schon besser, wenn nicht direkt darüber (am Ende von 14) etwas anderes stehen würde.

    16, Satz 1: Das ist mindestens unglücklich formuliert, könnte als möglicherweise einseitiges Änderungsrecht des Vermieters auch insgesamt unwirksam sein.

    16, Satz 2: Die beiden Mieter tragen also zusammen die Hälfte der Kosten und der Vermieter den Rest? Oder war das doch etwas anders gemeint?


    EIn üppiger Abschlag für die Übernahme eines so verpfuschten Mietverhältnisses (was da wohl noch alles schief gelaufen ist?) sollte eigentlich selbstverständlich sein. Eigentlich ...
     
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  10. #9 ehrenwertes Haus, 13.09.2018 um 14:14 Uhr
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    Mein Gedanke war auch "Wer hat diesen Vertrag zusammengeschustert?"

    Bei einem Ersttäter als Vermieter, der sich bemüht selbst was zu schreiben, habe ich noch Verständnis für nicht ganz klare Formulierungen, solange erkennbar ist was man meint (aus Laiensicht). Rechtlich ist das dann zwar meist Müll, aber Jeder fängt bei 0 an zu lernen.

    Für eine Vorlage einer professionellen Verwaltung, finde ich diesen Vertrag aber unter aller Sau.

    Das einzig "Gute" daran ist, dass im Zweifelsfall jeder unwirksame Passus auf BGB zurückfällt. Das ist dann zwar sehr mieterfreundlich, aber man weiß wenigstens wieder wo man steht.
     
  11. #10 Haus_ohne_Grund, 13.09.2018 um 18:16 Uhr
    Zuletzt bearbeitet: 13.09.2018 um 19:06 Uhr
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    Warum stört dich das jetzt?
    Was befürchtest du?

    Meines Wissens nach darf ein Mieter generell untervermieten.
    Er muß zwar den Vermieter um Erlaubnis fragen.
    Aber sollte er einen triftigen Grund vorlegen, darf die Untervermietung doch eigentlich nicht verweigert werden,

    Ok, mit diesem Paragraf fällt das Fragen weg... (wenn er denn so noch gültig ist)
    Solange er sich im normalen Rahmen bewegt, ist es doch eigentlich egal.
    Wenn er es übertreibt, z.B. als Ferienwohnung gewerblich weitervermietet, kannst du sicherlich immer noch eingreifen.

    Hat er denn jemanden zur Untermiete?
    Dass er das Recht hat unterzuvermieten, entbindet ihn ja nicht von gewissen Pflichten.
    Müssen bei einer Untervermietung nicht z.B.die Personalien des Untervermieters vorgelegt werden?

    Für die Frage Kauf Ja oder Nein empfinde ich diesen Paragrafen irgendwie recht unbedeutend.

    edit:
    siehe unter
    kautionsfrei.de untermiete-und-untervermietung-was-ist-wann-erlaubt


    Hier steht eigentlich alles.
    Ich denke, du hast weiterhin das Recht die Untervermietung zu untersagen, wenn er z.B. an Touristen vermietet oder die Wohnung dadurch überbelegt ist...
    Außerdem muß der Mieter dir den vollen Namen des Untermieters zukommen lassen.

    Ich sehe nicht, dass das der Paragraf 8 bricht.
    Er braucht sich lediglich formal wohl keine Zustimmung von dir holen lassen.
    Du kannst aber immer noch intervenieren...

    Den Vertrag habe ich mir sonst nicht duchgelesen.
    Die entscheidenen Dinge müssen halt stimmen.
     
  12. Haus_ohne_Grund

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    jetzt habe ich doch mal reingeschaut und da steht es ja sogar schwarz auf weißunter 8, dass du die Genehmigung widerrufen kannst : "aus wichtigem Grund".
     
  13. michael.schulz

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    Mensch, danke für die vielen, informativen Antworten.
    Jetzt stellt sich nur die Frage, kann man den Kauf wagen und die Mieter mit diesem Mietvertrag übernehmen?
    So wie ich es verstanden habe, greift bei unwirksamen Klauseln eh die gesetzliche Rechtssprechung.
     
  14. #13 immobiliensammler, 14.09.2018 um 13:18 Uhr
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    Die Frage "kann man den Kauf wagen" ist so pauschal nicht zu beantworten, kann gutgehen, muss aber nicht. Es kommt halt auf den Mieter an, ist das jemand, der genau seine Rechte kennt und ggfs. auch auf Streit aus ist, dann hast Du ihm mit diesen Mietvertrag jede Menge Angriffspunkte geliefert.

    Ich habe auch schon Mietverträge mit unwirksamer Schönkeitsreparaturklausel "eingekauft" und es ist gut gegangen, beim Mieterwechsel wurde renoviert und dann kam der neue Mietvertrag. Es kann aber dann auch Mieter geben, die Dich als Vermieter alle paar Jahre zum Ausräumen und Streichen der Küche bestellen, und das sogar völlig legal. Das sprengt dann natürlich jede Kalkulation. - Gut, Schönheitsreparatur ist jetzt hier nicht Thema, aber ebe andere ungültige Klauseln.

    Ich würde - wie @Andres schon empfohlen hat - dieses Risiko in den Kaufpreis einrechnen, sofern es der Markt hergibt, sprich sofern für die Wohnung - so Du Sie unbedingt kaufen willst - nicht schon genügend andere Interessenten da sind.
     
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  16. #14 ehrenwertes Haus, 14.09.2018 um 14:04 Uhr
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    Wenn du wirklich auf genau diese Wohnung spitz bist wie Nachbars Lumpi, dann höre dich doch mal bei den Nachbarn etwas um, wie das Mietverhältnis bisher zwischen diesem Mieter und dem Verkäufer (Verwalter) und auch die Hausgemeinschaft bisher war.

    Man darf der Gerüchteküche zwar nicht alles unbesehen glauben, aber ein Körnchen Wahrheit ist meistens schon dabei.

    Ein nortorischer Querulant wird vielleicht "nur" als Eigenbrödler beschrieben, oder der ungeliebte Nachbarin zu unrecht als Bissgurke dargestellt.
    Häufen sich aber solche Beschreibungen, kann das tatsächlich hilfreich sein eine Entscheidung zu treffen.

    Du kannst auch mit dem Mieter direkt sprechen und so versuchen raus zu bekommen, ob er auf dich einen umgänglichen Eindruck macht oder nicht.
    Wundere dich aber nicht, wenn er dir VOR deinem Eintritt in den Vertrag das Blaue vom Himmel herunter erzählt und sich denkt "Na den Idioten hab ich aber schön reingelegt. Den kann ich prima nach meiner Pfeife tanzen lassen."


    Meist ist es in der Praxis aber so, das man zwar irgendwann mal einen Vertrag unterschreibt, aber nach einiger Zeit gar nicht mehr wirklich weiß, was da so alles ganz genau drin steht. Die meisten Mieter und auch Vermieter handeln nach ihrem Bauchgefühl, was sie für Richtig oder Falsch empfinden. Bei Fragen redet man miteinander und findet meist Lösungen, die alle Beteiligten akzeptabel finden, egal ob das dann wirklich vertragskonform ist oder ganz korrekt nach den Buchstaben des Gesetzes.

    Die Verträge werden erst dann wirklich wichtig, wenn man bei konkreten Problemen keinen vernünftigen Kompromiss finden kann und natürlich auch bei Leuten, die alles auf Punkt und Komma geregelt haben wollen und sofort den Finger erheben, wenn das I-Tüpfelchen nicht exakt über dem i platziert wurde. Umgangssprachliche Erbsenzähler eben.
    Und natürlich bei Rechtsstreitigkeiten, wenn Richter prüfen und entscheiden müssen, was den nun wirksam vereinbart wurde und welche Partei Verträge und Gesetzeslage falsch versteht oder auslegt.



    Mit diesem Vertrag, kann das für den neuen Vermieter ein ganz böses Erwachen geben, wenn dieser Mieter nicht zu den Menschen gehört, die nach Bauchgefühl entscheiden und friedliche Lösungen finden wollen, sondern nach Textvorgaben entscheiden.



    Wenn der Mieter einverstanden ist, wäre hier ein neuer Mietvertrag sicher sinnvoll.
    Ob der Mieter dazu bereit ist, kann man aber erst NACH dem Kauf erfahren.
     
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  17. #15 immobiliensammler, 14.09.2018 um 14:24 Uhr
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    Ergänzend noch: Sollte Dir dieser Immobilienverwalter eine Sondereigentumsverwaltung für die Wohnung anbieten würde ich dankend ablehnen, mit Verweis auf den beim Mietvertrag deutlichen gezeigten Mangel an Kompetenz! Sollte der auch die WEG-Verwaltung machen würde ich Abrechnungen etc. genau prüfen, evtl. hat er hier die gleiche Sachkenntnis!
     
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