ETW ersteigert,und jetzt gehts los...

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von SWISS, 15.07.2008.

  1. SWISS

    SWISS Neuer Benutzer

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    Hallo!

    Habe vor geraumer Zeit eine ETW im Zuge der Zwangsversteigerung ersteigert,sprich Zuschlag erhalten und den Kaufpreis bei Gericht bereits hinterlegt. Eine Auflassung und Eintrag im Grundbuch ist noch NICHT erfolgt.

    In der Wohnung befand sich eine Mieterin,welche nach meiner Sonderkündigung nach §57 ZVG glücklicherweise auch bereits vorzeitig ausgezogen ist.

    Ansonsten scheint die Atmosphäre im Hause wenig "harmonisch" zu sein. Zudem habe ich vor einigen Tagen auch Post von der Wohnungsverwaltung erhalten,mit einem etwas fragwürdigen Wirtschaftsplan (insbes. die Höhe einiger Posten ist unerklärlich) und der Bitte um Erteilung einer Einzugsermächtigung.
    Nun zu meinen Fragen:

    1. Ich würde gerne herausfinden wer noch Eigentümer im Hause ist,zuweil 3 der insges. 8 Wohnungen leer stehen. Besteht die Möglichkeit z.B. beim Grundbuchamt die Eigentümer zu ermitteln??? Die wenigen Mieter verweigern jegliche Auskunft.

    2. Wie sieht es mit den Rückständen der Verwaltung aus? Diese hat im Gutachten,Rückstände des alten Eigentümers in Höhe von ca. 5000 EUR erwähnt. Muss ich für diese als Neueigentümer nachträglich zahlen? Zumal das WEG ja zum 01.07.2007 geändert wurde,für die Wohnung wurde allerdings schon in 2006 die Zwangsversteigerung angeordnet. Der Wohnungsverwalter schreibt schon in seinem Anschreiben "alle Pflichten des Miteigentümers gehen auf Sie über".

    3. Muss ich die Wirtschaftspläne in der Form akzeptieren? Kann ich mich notfalls gegenüber der Wohnungsverwaltung quer stellen?Mit welchen Konsequenzen?

    4. Welche Unterlagen sollte ich von der Wohnungsverwaltung anfordern,zwecks Überblick (Verwaltervertrag,Protokolle,Beschlüsse etc.),und sollte ich mit der Einzugsermächtigung warten,da ich gelesen habe dass ich erst nach Eintrag im Grundbuch zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet bin. Die ganze Sache mit der Verwaltung scheint mir mehr als Suspekt,doch sind mir im Moment die Hände gebunden,da ich noch nichtmal die Miteigentümer im Hause kenne,geschweige den Beschlüsse etc. der Eigentümerversammlung. Am liebsten würde ich die Verwaltung absetzen,aber wie gesagt im Moment fehlen mir jegliche schriftliche Infos über die Zustände und sonst. Eigentümer im Hause (oder Infos über den Verwaltungsbeirat).

    5. Unterlagen über das Haus/Wohnung konnte ich vom bisherigen Verkäufer nicht bekommen. Die Wohnungsverwaltung verweist mich aber bei diesbez. Anliegen an den Verkäufer.

    6. Macht es Sinn etwaige Unterlagen von der Bank anzufordern,welche das Zwangsversteigerungsverfahren betrieben hat?

    Im Voraus Besten Dank
     
  2. AdMan

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  3. #2 Richardson, 15.07.2008
    Richardson

    Richardson Neuer Benutzer

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    Hallo SWISS,

    meine Antworten:

    1. WEG-Verwalter bitten dir eine Eigentümerliste zur Verfügung zu stellen. Alternativ zum Grundbuch gehen und die Eigentümer per Auskunft suchen.

    2. Nein, Außenstände des Voreigentümers gehen nicht zu deinen Lasten.

    3. Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan ist vermutlich bereits von den WE-Gemeinschaft auf der letzten Versammlung beschlossen, sodass du deinen Betrag zahlen musst. Konsequenzen = siehe Vorgänger!

    4.1. Folgende Unterlagen wären informativ: Eigentümerliste, letzte Wohngeldabrechung, letzten drei Protokolle und vllt. Mitteilung über aktuelle Vorgänge (Instandhaltungen, Rechtsfälle, usw.)
    ACHTUNG: WEG-Verwalter kann Kopien, Porto, usw. abrechnen.

    4.2. Wenn ich dich richtig verstanden haben, dann möchtest du den WEG-Verwalter wechseln, weil er dir einen Brief, Wirtschaftsplan und Vordruck einer Einzugsermächtigung geschickt hat.

    Ich würde sagen, der WEG-Verwalter hat alles richtig gemacht. Er hat die Mitteilung vom Amtsgericht erhalten, dass eine Wohnung versteigert wurde und wer den Zuschlag erhalten hat und hat darauf reagiert. - Mach einen positiven Eindruck.

    Wie dem auch sein, vor einem Verwalterwechsel die anderen Miteigentümer fragen (wenn Eigentümerliste vorliegt).

    5. Welche Unterlagen? - WEG-Verwalter hat die Unterlagen der Gemeinschaft und nicht der einzelnen Wohnungen. Pläne usw. hat das Amt und was könntest du noch brauchen?

    6. Bank gibt keine Unterlagen raus.


    Gruß
    L.R.
     
  4. SWISS

    SWISS Neuer Benutzer

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    Erst einmal vielen Dank für die Infos!

    zu1: Habe ich einen Anspruch darauf,dass der Verwalter mir die Unterlagen zukommen lässt.Oder kann er sich querstellen? Konsequenzen?

    zu2:Das ist schon einmal gut!

    zu3: Wahrscheinlich wird es wohl so sein.Ab wann muss ich denn genau Zahlen? Ab dem Datum des Zuschlags oder ab Eintrag ins Grundbuch?In der Teilungserklärung ist vermerkt,dass ich an einer "Garage" im Hof einen "GA" habe (was bedeutet GA?),für dessen Verwaltung ich monatlich übers Hausgeld zahlen muss.Nur habe ich erfahren,dass diese "Garage/Stellplatz" vermietet ist. Wer bekommt denn die Miete,wenn ICH monatlich anteilsmäßig dafür zahlen muss.

    zu4.1:werde ich umgehend anfordern!
    zu4.2: Ich fand den Brief des Verwalters etwas befremdlich,zumal ich noch nicht einmal alle Unterlagen gesichtet habe. Ferner bin ich mir durch das Erscheinungsbild des Hauses nicht ganz sicher ob und wie er korrekt "verwaltet" haben will. Zudem sind einige Posten im Wirtschaftsplan mit deutlich überhöhten Summen versehen.
    Kurz: ich habe das Gefühl,dass Aufgrund des Hauszustandes...keiner der Miteigentümer dem Verwalter auf die Finger schaut,und dieser schalten und walten kann,wie er will.

    zu5: Damit meinte ich Abschriften von relevanten WEG-Beschlüssen bzw. Portokollen die aus meiner Sicht interessant sein könnten.

    Nochmals vielen Dank,für die Antwort(en)!!!
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Im Grundsatz hat der Wohnungseigentümer nur einen Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, nicht auf die Anfertigung von Kopien. Im Einzelfall mag eine Teilungserklärung oder ein Verwaltervertrag andere Regelungen vorsehen.


    Zahlungspflichtig ist der Wohnungseigentümer. Die Zahlungspflicht entsteht mit dem Eintritt in die Gemeinschaft. Dieser Eintritt erfolgt mit dem Eigentumsübergang. Bei einer Zwangsversteigerung nach § 90 ZVG also mit dem Zuschlag. Grundbucheintragung ist in diesem Fall nicht weiter relevant.
    Was "GA" bedeutet, sollte sich aus den Unterlagen ergeben oder wird sicher vom Verwalter aufzuklären sein. Als Idee fällt mir dazu Garagenanteil ein.
    Wenn mit der Wohnung auch ein Stellplatz oder eine Garage erworben wurde, stehen die Mieteinnahmen ab Eigentumsübergang selbstverständlich dem neuen Eigentümer zu.


    Was soll denn daran befremdlich sein? Unterlagensichtung ist nicht Voraussetzung für irgendwelche Verpflichtungen. Ich sehe es im Grundsatz wie Richardson: der Verwalter hat nach dem hier vorliegenden Kenntnisstand nichts falsch gemacht.


    Schon mal ansatzweise in Erwägung gezogen, dass die weiteren Eigentümer vielleicht aus Kostengründen mit dem Erscheinungsbild der Anlage zufrieden sein könnten?
    Über die Höhe der Wirtschaftplanansätze entscheiden die Eigentümer, nicht der Verwalter. Fallen die Zahlungen eines oder mehrerer Eigentümer aus, muss die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft sichergestellt werden. Durch die "überhöhten" Planansätze wird erreicht, dass die Hausgeldvorauszahlungen der zahlungsfähigen Eigentümer genügend Geld in die Kasse der Gemeinschaft bringen. Nachdem nun eine Wohnung zwangsversteigert wurde und ein neuer - hoffentlich - zahlungsfähiger Eigentümer in die Gemeinschaft eingetreten ist, entfällt beim nächsten Wirtschaftsplan die Notwendigkeit der "Hochrechnung". Im übrigen handelt es sich um Vorauszahlungen, über die abgerechnet wird.
    Auch hier ist mit derzeitigen Kenntnisstand kein Fehler des Verwalters erkennbar. Vielmehr spricht einiges für vernünftige Beschlüsse der Eigentümer.
     
  6. #5 Th_Krieg, 31.07.2008
    Th_Krieg

    Th_Krieg Neuer Benutzer

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    Ich sehe bis jetzt auch keine Fehler am Verhalten des Verwalters. Ich denke, hier bringt auch ein Gespräch mit dem Veralter etwas Licht ins Dunkel. Er kann Dir sicherlich etwas zu den "hohen Kostenposten" etwas sagen. Zumal es Sinn mach, dass Du den Verwalter vielleicht auch persönlich kennen lernst.

    Im übrigen arbeite auch ich nur mit Lastschriftverfahren. Braucht mir dann keine zu kommen, mit Ausreden von falschen Kontonummern oder Fehler bei der Bank usw. Daurch wird auch die Liquidität der WEG sichergestellt und ich schone meine Nerven :-)
     
  7. SWISS

    SWISS Neuer Benutzer

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    So nach gut 2 Monaten,gibt es bei mir einige Neuigkeiten.

    Nachdem ich vor 2 Monaten vom Verwalter eine Liste von Unterlagen angefordert habe,darunter auch eine Abschrift vom aktuell gültigen Verwaltervertrag...habe ich umgehend auch Post bekommen. Der Tenor war,das man mir die Abschriften zur Verfügung stellt wenn ich die Kosten hierfür übernehme.

    Dem habe ich umgehend zugestimmt.

    Seither also nach gut 2 Monaten...tut sich NICHTS!!! Stattdessen habe ich 2 Mahnungen erhalten wegen nicht gezahltem Hausgeld.

    Aber wieso sollte ich Hausgeld zahlen,wenn mir die Gegenseite nicht einmal einen gültigen Verwaltervertrag vorlegt bzw. vorlegen kann?Ich weiss ja nicht ob der Verwalter überhaupt einen gültigen Vertrag hat?

    Meine Fragen:

    Kann ich die Zahlungen verweigern,solange ich keinen gültigen Verwaltervertrag in der Hand halte? Oder gibt es andere Möglichkeiten?

    Stutzig macht mich auch,dass die Mieter im Hause nicht gut auf die Verwaltung zu sprechen sind. Zumal diese ihren Sitz auch gut 60 km vom Haus entfernt hat.Tenor: "Die kümmern sich eh nicht"

    Was kann ich noch tun,um die angeforderten Unterlagen zu bekommen? Habe ich einen Rechtsanspruch auf die Unterlagen?

    Ich bin ja bereit,dass Hausgeld zu zahlen...allerdings bei einem Verwalter der auch nachweisen kann,dass er mein Vertragspartner ist!

    Danke im voraus für die Antworten bzw. Tipps!!!

    Gruß
     
  8. #7 Th_Krieg, 26.09.2008
    Th_Krieg

    Th_Krieg Neuer Benutzer

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    HI

    Natürlich hast du einen Rechtsanspruch auf die Unterlagen. Sie sind im Vermögen der WEG und Du bist Teil dieser WEG. Basta.

    Ich würde aber auf jeden Fall einen Termin mit dem Verwalter in seinem Büro mal ausmachen. Dort sind alle Unterlagen, die kannst du dort einsehen. Das eine Kopie Geld kostet, versteht sich von selbst. Ich bin da meistens nicht so genau und rechne jede Kopie ab. Sowas fällt bei mir noch ein Stück unter Service, wenns nur 1-2 Kopien sind.

    Wie gesagt, rede mit dem Verwalter. Ein Telefonat bringt hier sicher Licht ins Dunkel. Du wirst aber nicht drum rum kommen, das Hausgeld zu zahlen. Und sei vorsichtig, dass der Verwalter nun nach der 2. Mahnung keine weiteren Schritte gegen Dich einleitet.

    Im übrigen ist es so, dass Du der Kunde vom Verwalter bist, und er sein Geld auch ein Stückweit von Dir erhält.

    Grüße
     
  9. SWISS

    SWISS Neuer Benutzer

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    Wenn ich einen Rechtsanspruch auf die Unterlagen habe,dann müsste ich auch die Zahlung des Hausgeldes verweigern können,oder? Welche weiteren Schritte könnte er denn unternehmen/einleiten??? Und wären diese wirksam,wenn er mir gleichzeitig seine Legitimation (gültiger Verwaltervertrag) verweigert?

    Wie gesagt,ich bin ja bereit zu zahlen...nur muss ich wissen ob er überhaupt mein Vertragspartner ist.

    Möchte ungern direkten Kontakt aufnehmen,schliesslich bin ICH der Kunde und mit Schriftverkehr ists eh verbindlicher,zumal ich auch nicht die Zeit habe ,eben mal 60km hin und zurück (also 120km) zu fahren!

    Besten Dank im voraus.
     
  10. #9 Christian, 29.09.2008
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo,

    hast du das denn genau so dem Verwalter gesagt? Vielleicht denkt der ja, du willst dich nur vor der Zahlung drücken?

    Hmmm ... ich bin ja eigentlich immer für ein persönliches offenes klärendes Gespräch ... vielleicht erledigt sich da vieles von selbst?
    Außerdem, wenn du die Zeit die du für die Fahrt mit der Zeit, in der du dich aufregst und die du hier im Forum verbringst, gegenrechnest - sparst du dann nciht vielleicht unterm Strich Zeit, wenn du da hinfährst?
     
  11. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Da ein Vertrag zwischen dem Verwalter und dem (neuen) Wohnugnseigentümer nicht abgeschlossen wurde, kann der verwalter auch nicht Vertragspartner des Wohnungseigentümers sein. Vielmehr ist der Verwalter Vertragspartner der Gemeinschaft.
    Der Eigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft zur Hausgeldzahlung verpflichtet. Es gibt kein Zurückbehaltungsrecht.
     
  12. SWISS

    SWISS Neuer Benutzer

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    Das ist mir schon bewusst,dass es nur einen Vertrag mit der Gemeinschaft geben kann.
    Ich möchte ja auch nur eine Abschrift dieses Vertrages zwischen dem angebl. Verwalter und der Gemeinschaft,aus der ersichtlich ist (mit Laufzeit) das es einen gültigen Vertrag gibt. Mehr will ich doch gar nicht!

    @Christian
    Natürlich haben wir es dem Verwalter so mitgeteilt...mehrfach per Einschreiben. Wortlaut: Wir stehen zu unseren Verpflichtungen insbes. Hausgeldzahlungen. Sobald sie uns die angeforderten Unterlagen zukommen lassen,werden wir diesen Verpflichtungen nachkommen.

    Aber bis heute: keine Reaktion !!! Ausser den 2 Mahnungen. Inzwischen haben sich 4 Monate Hausgeld Rückstände angehäuft, die ich separat auf meinem Konto geparkt habe. Ich werde diese auch umgehend überweisen...sobald der angebl. Verwalter mir den Vertrag zukommen lässt. Bis dahin: Kein Vertrag,kein Verwalter...kein Geld!

    Kurz: Das Verhalten des angebl. Verwalters ist mehr als zweifelhaft und bestätigt eigentlich meine Vermutungen,dass mit diesem Verwalter etwas nicht stimmt...zumindest was die Seriösität betrifft!!!
     
  13. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Offensichtlich fehlt es am Verständnis der Zusammenhänge...

    ... könnte dazu führen, dass der Verwalter die Hausgeldrückstände titulieren und anschließend vollstrecken lässt. Es wird kein Rechtsmittel geben, mit dem dieses verhindert werden kann.

    Noch mal langsam zum mitdenken: der Eigentümer hat kein Zurückbehaltungsrecht für die Hausgeldzahlungen.
     
  14. SWISS

    SWISS Neuer Benutzer

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    Das würde im Umkehrschluss bedeuten....ich muss "blind" zahlen,und wenn sich am Ende herausstellt,das der Verwalter gar nicht legitimiert war...ist das Geld pfutsch!

    Eine etwas seltsame Rechtsauffassung,wie ich finde!
    Wie sieht es mit den Mitwirkungspflichten/ Verpflichtungen des Verwalters gegenüber dem Eigentümer aus?

    Möchte den Gerichtsbeschluss sehen,der einen Titel ermöglicht...wenn ich zuvor nachweislich und aus gutem Grund eine Legitimation des angebl. Verwalters verlangt habe und dieser mir den Vertrag verweigert.
    Anders herum würde dies ja bedeuten,dass jeder daher kommen könnte und irgendwelche Forderungen stellen kann.

    Das kann ich mir beim besten Willen nicht vorstellen.
     
  15. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das ist keine seltsame Rechtsauffassung, sondern die Rechtslage. Der Eigentümer hat nun mal kein Zurückbehaltungsrecht.
    Seltsam ist allenfalls die Vorstellung, man könnte auf die Gemeinschaft einprügeln um den Verwalter zu treffen.
    Nicht vergessen sollte man dabei auch, dass hier hier behauptete Anspruch auf Kopien irgendwelcher Unterlagen mehr als fraglich ist. Der Eigentümer hat zweifellos einen Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Einsicht bedeutet aber nicht, dass auch ein Anspruch auf Kopien bestehen würde.

    Der Verwalter ist der gesetzliche Vertreter der Gemeinschaft, nicht der einzelnen Wohnungseigentümer.

    Fehlendes Vorstellungsvermögen wird nötigenfalls der Gerichtsvollzieher durch Pfändung ersetzen. Bis zu diesem Zeitpunkt sind selbstverständlich bereits Kosten angefallen, die der Wohnungseigentümer dann ebenfalls tragen darf.

    Noch mal: der Eigentümer kann kein Zurückbehaltungsrecht gegen den Anspruch der Gemeinschaft auf Hausgeldzahlung geltend machen.

    Das alles bedeutet nun keineswegs, dass ich das Verwalterverhalten in irgendeiner Form als angemesen oder sinnvoll ansehe würde. Allerdings scheint hier bei einem Wohnungseigentümer ein Fall von absoluter Beratungsresistenz vorzuliegen.
     
  16. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    schau mal in deinen notariellen kaufvertrag, dort sollte unter I. 2) der verwalter angegeben sein.

    [edit] ich vergaß, das war ja eine versteigerung. aber dort sollte ja soetwas auch iwo stehen (...)
     
  17. SWISS

    SWISS Neuer Benutzer

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    "Der Verwalter ist der gesetzliche Vertreter der Gemeinschaft"

    Genauso sehe ich es auch...daher verlange ich ja auch nur als NEU-Eigentümer den Nachweis des Verwalters. Nicht mehr und nicht weniger! Wo ist das Problem für den Verwalter???

    Sobald er sich legitimiert hat als "gesetzl. Vertreter" der Gemeinschaft,werde ich umgehend meine Zahlungen veranlassen?

    Was wäre denn die Alternative? Nochmals..."Blind" zahlen,und am Ende stellt sich heraus...der angebl. Verwalter war gar nicht legitimiert im Namen der Gemeinschaft zu handeln.
    Was schlägst Du vor?

    Ich bin nicht "Beratungsresistent"...allerdings bin ich auch nicht blauäugig um eine Menge Geld durch den Schornstein zu jagen.
    Nicht zu vergessen...ich bin der Kunde der Verwaltung,und kein seriöser Verwalter geht so mit seinen Kunden um.

    Nochmals was schlägst Du vor? Zahlen? Zahlen unter Vorbehalt?
    Bin für jeden Ratschlag dankbar.

    Das mit den Recht oder nicht Anrecht auf Kopien ist mir klar. Allerdings hatte mir der angebl. Verwalter bereits eine Zusage erteilt Abschriften zukommen zu lassen wenn ich die Kosten übernehme. Dem habe ich ausdrücklich und schriftlich zugestimmt!

    @Malloy

    Es gibt keinen noteriellen Kaufvertrag,da es sich um einen Zuschlag aus einer Zwangsversteigerung handelt.

    PS: Kann mir jemand freundlicherweise die gesetzliche Vorschrift nennen nach der ein Eigentümer kein Zurückbehaltungsrecht des Hausgeldes hat. Danke!
     
  18. Bingo

    Bingo Benutzer

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    Ein Zurückbehaltungsrecht ist ausgeschlossen, da der Gemeinschaft das Verwaltungsvermögen zur Deckung ihrer Verbindlichkeiten außenstehenden Dritten gegenüber nicht vorenthalten werden darf.
    Dann kannst Du auf die Mahnung über den Hausgeldrückstand schon mal zuwarten.
    Übrigens könnte man sich mal bei der Kontoführenden Bank erkundigen wie die Kontobezeichnung der WEG ist (wenn man schon die Legitimation des Verwalters anzweifelt).
     
  19. #18 Insolvenzprofi, 02.10.2009
    Insolvenzprofi

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    oh man, wenn ich mir ihre fragen anschaue ... hausgeld etwas erhöht, zurückbehaltungsrecht etc, warum bieten sie dann überhaupt mit?? beschweren sie sich nicht wenn sie so blauäugig auf versteigerungen kaufen!

    leute wie sie, sind die, die andere leute preislich bis 90% und mehr in die höhe treiben und andere dann ins unglück stürzen lassen - man man man

    es gibt kein recht, was sie zur zurückbehaltung berechtigt.. sie sind mit zuschlag miteigentümer und damit automatisch in der pflicht ihr hausgeld zu zahlen, ist ja noch schöner einfach zu behaupten - das ist nicht der verwalter,,,was leute sich alles einfallen lassen
     
  20. #19 LMB-Immo, 02.10.2009
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    BayObLG, Beschluss v. 28.9.2000, 2Z BR 102/00

    Wenn die Gemeinschaft richt gut daruf sind, kappen die bei Ihnen die Heizung und Wasserversorgung auf Grund des Rückstandes.

    OLG Hamm, Beschluss v. 11.10.1993, 15 W 79/93, NJW-RR 1994, 145

    Dazu benötigt man nicht mal Allstimmigkeit, da dieser Vorgang einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.
     
  21. #20 Insolvenzprofi, 02.10.2009
    Insolvenzprofi

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    so ein quatsch! richtig auf deinen bezug, aber nicht auf den dass eine immobilie in der versteigerung erworben wurde - nur dann wenn der verdacht auf untreue besteht oder gar nachweisen kann, wie soll der bestehen wenn er nicht mal miteigentümer ist

    hätte der dorfdepp besser aufgepasst, hätte er gewusst, dass die verwaltung tatsächlich die verwaltung ist, denn sie meldet mittlerweile ihre forderungen nach 10ZVG satz 1 abs 2 an. dabei wird der verwalter oft namentlich benannt. wenn nicht ist vorne eine einsichtsmappe vorhanden
     
Thema: ETW ersteigert,und jetzt gehts los...
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