ETW finanzieren

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von swilala, 14.02.2014.

  1. #1 swilala, 14.02.2014
    swilala

    swilala Neuer Benutzer

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    Hallo Zusammen,

    vorweg, ich befasse mich ganz neu hier mit der Materie.

    Kurz zu mir, 22 Jahre alt, Spitzensteuersatz, dementsprechend genügen Gehalt vorhanden.

    Laut Bank habe ich das Go zur Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital für bis 250.000 EUR.

    Die Wohnung soll vermietet werden / bzw. bereits vermietet sein.

    Rechnen wir das Beispiel eines Angebots das mir vorliegt.

    ETW für 95.000 EUR, frisch renoviert, ordentliche Rücklagenbildung vorhanden, derzeit vermietet für 650 EUR kalt im Raum Frankfurt (Mieterhöhung vor 2 Jahren, Mietspiegel im Durchschnitt).

    Macht rechnerisch eine Mietrendite (wenn ich alle Nebenkosten mit reinrechne) von 7,4 %.

    Ziel ist es für mich Geld zu sparen / ordentlich anzulegen.

    Ursprünglich habe ich mir vorgestellt eine Wohnung möglichst schnell durchzufinanzieren.

    Sodass ich in diesem Rechenbeispiel die Wohnung mit 5,5 % Tilgung binnen 14 Jahren durchfinanziert habe und selber nur 100 EUR im Monat "drauflege" (Bei Mietausfall kann ich problemlos längere Durststrecken über bis zu 1.000 EUR/Monat durch mein Einkommen überbrücken). - Klassisches Annuitätsdarlehen

    Jetzt sprach ein netter Herr Finanzberater (der möglichst viel Provision verdienen möchte?) Von einem Vorfinanzierter Bausparer + Darlehen. Wobei wenn ich hier die Tilgung gering halten würde ich direkt Gewinne erzielen würde mit der Wohnung. Ich aber steuertechnisch durch die gleichbleibenden Zinsen mehr abschreiben könnte.

    Jetzt bin ich etwas verwirrt.

    Denn da man derzeit selbst mit langen Zinsbindungen (15 Jahre) günstige Zinsen bekommt, könnte ich das ganze schnell durchfinanzieren.

    Der Bausparer wird durch die günstigen Zinsen nur mit 1,5 % verzinst, die ich hinterher noch versteuern darf.

    Ich steh ein wenig auf dem Schlauch, kann mich hier mal jemand aufklären?

    Danke, & ein schönes Wochenende!
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

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    Wenn Du den Spitzensteuersatz hast, warum hast Du kein Eigenkapital???
     
  4. #3 swilala, 14.02.2014
    swilala

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    Weil ich 22 bin und meine Prioritäten woanders hatte :unsicher019:
     
  5. Duncan

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    Von selbst genutztem Wohnraum abgesehen, würde ich mittels "Leben auf Sozialhilfestandard" möglichst viel Eigenkapital aufbauen und dann erst kaufen. Min. 50% Eigenkapitalanteil. Ich hab bisher mit 100% Eigenkapital gekauft. Ich wohne in der Kleinsten meiner Wohnungen und fahre ein billigeres Auto als alle meine Mieter. Die wundern sich nur wenn mal hier oder dort eine Wohnung dazukommt. Durch Zufall hab ich drei Generationen einer Familie als Mieter in verschiedenen Objekten. Daher wissen die das überhaupt.
     
  6. #5 swilala, 14.02.2014
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    Ich wohne in Wohneigentum und zahle hier nur Nebenkosten in Höhe von 400 EUR.

    Jetzt erklär mir wieso ich für 1, und n paar zerquetschte Prozent mein Geld sparen soll, wenn ich für 3-4 % eine Wohnung voll finanzieren kann die ich nach 14 Jahren mein Eigentum nennen kann, ganz abgesehen von den Steuerersparnissen die ich durch gezahlte Zinsen erzielen kann?
     
  7. MPB

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    Der Sinn einer Kombination aus Bausparvertrag und Darlehen liegt, wie du schon vermutest, auschliesslich im Provisionsinteresse. 2 Verträge = 2 Provisionen.
    Mag sein, dass es irgendwelche exotischen Konstellationen gibt wo das doch Sinn macht, aber wenn du dein Darlehen innerhalb recht kurzer Zeit locker "wegfinanzieren" kannst, dann ist der simple Kredit mit weitem Abstand am günstigsten. Tilgung gering halten ist ein ähnlich hanebüchender Rat. Wer er sich leisten kann innerhalb der Zinsbindung vollzutilgen fährt in den aktuellen Niedrigzinszeiten damit definitiv am besten.

    Von einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist aber grundsätzlich abzuraten, aber das ist dann ein anderes Thema.
     
  8. #7 swilala, 14.02.2014
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    Danke für die Info, dann habe ich hier richtig vermutet.

    Bezogen auf das Eigenkapital verstehe ich das grundsätzlich schon. Doch stand Heute Kapital erst aufzubauen und dann zu finanzieren ist doch nicht wirklich sinnvoll, oder übersehe ich hier Argumente?
     
  9. Andres

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    Mit "Nebenkosten" meinst du die Kaufnebenkosten, oder? (Das würde nach einer schnellen Rechnung so etwa passen.) Du solltest von den 650 € kalt noch die nicht umlagefähigen Nebenkosten abziehen, außerdem eine angemessene Quote für Leerstand und Zahlungsausfall. Das ist nicht dramatisch, wenn die persönlichen finanziellen Verhältnisse einigermaßen gesichert sind, aber man sollte es trotzdem berücksichtigen.

    Übernimmst du die Mietverwaltung selbst oder soll das ein Verwalter für dich machen? Auch das sollte in die Kalkulation von Tilgung und Rendite einfließen.

    Dazu kommt noch, dass in deiner persönlichen Steuersituation die Vermietung deutlich höher (fast doppelt so hoch) besteuert ist, als eine Kapitalanlage, die der KESt unterliegt.


    Ok, das bedeutet einen Zinssatz von rund 3,5 % p.a. und ist damit für eine Finanzierung ohne Eigenkapital schon recht günstig.


    Natürlich - muss auch von irgendwas leben ...


    Wenn er das so gesagt hat (oder du es so verstanden hast - macht ja keinen Unterschied ;)) wäre ich das auch.

    Zuerst einmal ist das ein Vergleich von Äpfeln und Birnen: In der klassischen Finanzierung zahlst du monatlich aus eigenen Mitteln noch drauf, in der Kombifinanzierung entnimmst du monatlich einen Teil der Miete. Das ist beides weder gut noch schlecht - es ist einfach eine Frage der persönlichen Wünsche und Ziele.

    Wenn du aus der Vermietung aktuell gar kein Geld entnehmen willst, z.B. weil du auch so mehr als genug Einkommen hast, dann ist es unsinnig, dir ein solches Angebot zu machen. Genauso wäre das erste Angebot unsinnig, wenn du kein weiteres Kapital aufbringen könntest. Um eine Vergleichbarkeit herzustellen, müsste also das Kombiangebot so angepasst werden, dass du auch in diesem Modell monatlich 100 € zuschießt.

    Die Steuerthematik ist in deinem Fall zum Glück recht einfach: Wenn du über die gesamte Finanzierungslaufzeit weiterhin Spitzensteuersatz zahlst, kann dir der Zeitpunkt, zu dem du Steuern zahlst, reichlich egal sein. Wenn jemand mit einem niedrigeren Einkommen z.B. nach einem Teil der Finanzierung in Rente geht und dadurch ein niedrigeres Einkommen hat, kann es attraktiv sein, etwas erst später versteuern zu müssen. Das gilt für dich entsprechend: Erwartest du, dass dein Einkommen gegen Ende der Finanzierung niedriger zu besteuern wäre? Falls nicht, kannst du das Thema ignorieren.

    Damit bleibt die wesentliche Frage: Wie sind die Konditionen beim Kombiangebot? Hier musst du etwas vorsichtig sein: Der Berater wird dir vermutlich einen Effektivzins für den Bausparvertrag und einen Effektivzins für das endfällige Darlehen nennen. Der Kombinierte Effektivzins für die ganze Finanzierung ist im Regelfall höher als die beiden einzelnen Sätze! Also: Selbst nachrechnen, was insgesamt weniger Zinsen kostet.

    Ein Kombiangebot kann günstiger sein.


    Ich würde in deiner Situation nicht unbedingt auf die Zinsbindung wert legen. Selbst wenn du nur 10 Jahre Zinsbindung hast und dann die Zinsen wesentlich höher wären als heute, würde dir das nicht wirklich weh tun. In 10 Jahren ist die Immobilie weitgehend abbezahlt. Dieses Risiko würde ich an deiner Stelle wohl eingehen ...
     
  10. #9 swilala, 14.02.2014
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    Hallo Andreas,

    vielen Dank für die wirklich hilfreiche Antwort!

    Hiermit meine ich die Kaufnebenkosten, ja. Grundsätzlich hätte ich auch kein Problem damit "mehr" draufzuzahlen, ich möchte die Tilgung aber nicht höher treiben, denn wenn mal Leerstand da ist ich nicht Bankrott gehe und problemlos weiter zahlen kann, deswegen dieser 750 EUR Deckel, unabhängig ob Mieteinnahmen oder nicht.

    Ich hätte zeitlich kein Problem damit das selber zu übernehmen, hier ist nur die Frage was steuertechnisch mehr Sinn macht?








    Ich will daraus kein Geld entnehmen, hier geht es wirklich nur darum Geld anzulegen, und da ich kein Fan von klassischen Sparbüchern etc. bin erscheint es mir am sinnvollsten in eine Wohnung zu finanzieren - ob ich hier nach Finanzierung 1% oder 2% weniger Rendite durch Leerstände ist mir "egal".

    Wird ignoriert, Danke!

    Dann lag ich hier richtig, dankesehr!



    Weh tun würde es mir nicht nein, ich kann allerdings nicht einschätzen wie hoch der Zinssatz in 10 Jahren sein müsse bei einer Restschuld von ca. 31.000 EUR um mehr zu Zahlen als bei einer 15 Jährigen Zinsbindung, dass muss ich mir wohl nochmal in Ruhe durchrechnen, und hier fehlen mir schlichtweg Erfahrungswerte.

    Tausend Dank dir Andreas!

    Beste Grüße :-)
     
  11. Duncan

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    1. zu deiner Wohnsituation stand in deinem Post nichts, mir wäre es zu teuer.
    2. ich habe ein paar Jahre Erfahrungen mit Bänkern, ich traue ihnen nicht weiter als ich sie werfen kann...
    3. mir bieten sie Kredite zu unter 2,8% (Stand 11/13) für die Immobilienfinanzierung an. Ich lehne gerne ab. Steuerlich abschreibbare Tatbestände ergeben sich auch ohne Kredite genug.
    4. Bänker neigen zu Höhenflügen und haben für fremdes Geld jegliches Maß verloren. Wenn ihre Anlagen alle so toll sind - eh warum erzählen sie davon und werden nicht selbst in Windeseile absurd reich?
     
  12. #11 swilala, 14.02.2014
    swilala

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    Hier ging es rein um wertfreie Wirtschaftlichkeit, aber Danke für das Teilen deiner Erfahrung mit Bankern.
     
  13. MPB

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    ich sage ja gar nicht, dass man gleich 50% Eigenkapital braucht.
    Aber erstens ist eine Vollfinanzierung vom Zinssatz her immer ne Ecke teurer und zweitens solltest du selbst mindestens mal eine Rücklage haben, um evt. anfallenden Investionen an deiner Immobilie zu decken. Die Risiken wie Mietausfall oder Renovierungsbedarf sind bei einer einzelnen Wohnung auch nicht zu unterschätzen.
    Und wenn du so easy 1000 € im Monat über hast, kannst du dir doch auch binnen jahresfrist zumindest mal 15.000+ ansparen als Startpunkt.

    Ist glaub ich weniger eine steuerliche Frage als eine Kostenfrage. Denn auch die Verwaltung kostet Geld.Selbst wenns nur 20€/Monat sind, entspricht das immerhin schonmal wieder 3% weniger Einnahmen.


    Ich würde auf die Möglichkeit zu Sondertilgungen achten. Bei bestehendem Kredit ist die Sondertilgung eigentlich immer die bestmögliche Anlage wenn mal Geld über ist und das scheint bei dir ja der Fall zu sein. Gegebenenfalls stellt sich das Problem mit der Restschuld dann gar nicht mehr. Ich persönlich bevorzuge dennoch die Volltilgung innerhalb der Zinsbindung, denn es gibt einem Planungssicherheit und 31.000 € ist bezogen auf den Kaufpreis jetzt nicht vernachlässigbar wenig.
     
  14. sara

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    von einem Bausparvertrag der vorfinanziert werden soll, würde ich abraten.
    Generell sind Bausparverträge bei den heutigen Zinssätzen für Darlehen nicht mehr das gelbe vom Ei.
    Außer für den Verkäufer der Bausparverträge!

    Auf jeden Fall würde ich mir bei einem Bankdarlehen die Option der Sondertilgungen offen halten. (Lieber den ersten Tilgungsbeitrag nicht so hoch wählen, damit auch für Eventualitäten man auf der sicheren Seite ist)

    Dann lieber nach 2, 3, Jahren einen größeren Betrag zurück zahlen, aber immer genug zurückbehalten um flüssig zu sein.
    Bei gleichbleibender Rate erhöht sich dadurch dann auch der Tilgungsprozentsatz.
     
  15. #14 Bürokrat, 14.02.2014
    Bürokrat

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    In deiner finanziellen Situation ist es vermutlich nicht so entscheidend wieviel Eigenkapital du hast. Es handelt sich ja auch nur um ein überschaubares Investment.
    Generell aber würde auch ich empfehlen nie unter 50% Eigenkapital zu finanzieren und kaufe selbst nur mit 100%. Der Grund darin liegt schlicht und einfach darin dass ich dem Bankensystem ein ungeheures Misstrauen entgegenbringe. Es ist derart viel Geld im Markt dass der Zusammenbruch nur eine Frage der Zeit ist. Außerdem solltest du bedenken dass das Leben nicht planbar ist. Jederzeit kann unvorhergesehenes passieren von Arbeitslosigkeit über Mietnomadenschaden bis hin zu einem großen unversicherten Wasserschaden etc. In diesem Falle ist es besser man muss sich nicht über Kreditraten Sorgen machen.
    An deiner Stelle würde ich daher warten, Kapital aufbauen und in ein paar Jahren, wenn die Preise nach dem Platzen der Immobilienblase im Keller sind ein kleines MFH kaufen. Wenn du damit gute Erfahrungen machst und neues Kapital gewachsen ist gehts ans nächste. In der Zwischenzeit wirst du das Kapital freilich inflationssicher verwahren müssen. Ich persönlich kaufe keine Wohnungen weil das Hausgeld immer auf die Rendite schlägt und man sich mit den anderen Eigentümern herumstreiten muss, bzw. grundlegende Sanierungen immer dann beschlossen werden wenn man sie nicht brauchen kann oder nichts geschieht obwohl es nötig wäre. Außerdem hat man immer das Gefühl das Wohneigentum der anderen mitzufinanzieren. Aber das ist meine persönliche Meinung, viele hier im Forum sind da sicher anderer Meinung.
     
  16. Pitty

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    Wenn Du ohne Eigenkapial finanzieren möchtest, solltest Du wenigstens Makler, Kapitalertragssteuer und sämtliche weitere Eintragungskosten wie Notar, ect. schon gespart haben. Das ist das Minimum, was Banken sehen wollen, bei einer 100% Finanzierung.

    Zum anderen bekommst Du immer einen schlechteren Zinssatz bei wenig bis gar kein Eigenkapital. Und je kürzer man die Laufzeit wählt für die Finanzierung, bekommst Du immer bessere Konditionen. Deshalb würde ich erst einmal sparen, sparen, sparen. Oder willst Du den Banken unbedingt Dein hart erarbeitetes Geld geben. Das kann aber auch Ansichtssache sein.

    .
     
  17. Andres

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    Von einer solchen Überlegung bin ich ausgegangen. Daher auch mein Hinweis, dass du mit den 650 € kalt nicht rechnen darfst, da davon noch Kosten abgehen.

    An diesem Punkt kommt dann aber doch noch die steuerliche Betrachtung ins Spiel. Ich will mir hier nicht die Finger unnötig wundschreiben, daher die einfache Frage: Ist dir grundsätzlich klar, wie das abläuft?

    Du wirst jedenfalls selbst unter günstigen Bedingungen monatlich deutlich mehr als 100 € zuschießen müssen. Der Deckel ist davon natürlich trotzdem nicht gefährdet.


    Das ist nicht unbedingt eine steuerliche Frage. Es kostet Zeit - vor allem wenn man sich in die Materie einarbeiten muss - und es besteht für den Anfänger immer die Gefahr, teure Fehler zu machen. Wenn du in Zukunft vielleicht mehr im Bereich Vermietung unternehmen möchtest, ist eine ETW sicher ein geeignetes Testobjekt.

    Andernfalls beauftragt man besser eine Verwaltung. Auch wenn das abziehbare Werbungskosten sind, drückt es doch die Rendite.

    Kein Problem, du musst nur fragen. Ich kenne nicht deine genauen Zahlen, bin aber mit deinen Angaben grob überschlagen auf eine Restschuld von 35.0000 € nach 10 Jahren gekommen. Da es ja eher um's Prinzip geht, rechne ich damit einfach weiter.

    Bei unveränderten Konditionen (also längere Zinsbindung oder Anschlussfinanzierung zu gleichen Konditionen) läuft die Finanzierung dann noch 52 Monate, d.h. 4 Jahre und 4 Monate.

    Steigt der Zins nach 10 Jahren auf 5 % (damit sollte man definitiv rechnen), verlängert sich die Finanzierung um gerade einmal 2 Monate. Bei 8 % (das würden viele Anleger schon nicht mehr überstehen) sind es 6 Monate. Bei 10 % (das ist über dem historischen Höchststand) sind es 9 Monate. Dank offensiver anfänglicher Tilgung musst du dir darüber wirklich keine Sorgen machen - schlimmstenfalls leidet die Rendite, aber in Schwierigkeiten gerätst du dadurch nicht.

    Der Vorteil an der kürzeren Zinsbindung: Jedes Zehntel weniger Zins verkürzt die Tilgung in deinem Fall um ca. 2 Monate, spart also rund 1500 €. Und wenn du doch noch "vernünftig wirst" ;) und etwas Geld ansparst, hast du in 10 Jahren die Freiheit, die Restschuld auf einen Schlag zu tilgen. Das vereinfacht auch den Ausstieg aus der Wohnung oder - wenn dir die Anlage gefällt - den Umstieg auf ein anderes Objekt, z.B. ein komplettes MFH. Mit 22 Jahren sollte die Sache auch auf eine gewisse Flexibilität ausgelegt sein, soweit das mit Immobilien möglich ist.


    Mal noch ein paar Worte an die "Systemkritiker": Völlig richtig, unter normalen Umständen würde man Eigenkapital, Rücklagen und viele andere Dinge verlangen - und das absolut zu Recht. Aber der TE zahlt Spitzensteuersatz, versteuert also nach allen möglichen Abzügen noch mehr als 250.000 € im Jahr. Natürlich drückt diese Finanzierung die Rendite, aber selbst wenn die Sache völlig schief geht und die Wohnung 15 Jahre lang leer steht, müsste der TE nicht unter der Brücke schlafen.

    Skepsis gegenüber Bankern ist übrigens immer angebracht. Da gibt es zwar auch gute (ich glaube nach wie vor ist es die Mehrheit - nur fällt die Minderheit ziemlich auf), aber letztendlich muss der Kunde mit den Folgen aller Entscheidungen leben. Daher führt - so anstrengend es auch sein mag - leider kein Weg daran vorbei, sich selbst in die Materie einzuarbeiten und selbst zu einem kleinen Experten zu werden.
     
  18. #17 immodream, 14.02.2014
    immodream

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    Hallo swilala,
    da ich in den letzten Jahrzehnten mehrere Objekte gekauft habe, habe ich natürlich auch schon verschiedene Finanzierungsmodelle ausprobiert , oder besser gesagt aufgeschwatzt bekommen.
    Modell 1: Finanzierung über Lebensversicherung, Steuervorteil es werden immer die vollen Zinsen steuermindernd verrechnet, Nachteil , die garantierte Auszahlungssumme für die Lebensversicherungen ist gesunken, es müßte also nach 30 Jahren Nachfinanziert werden oder wieder neues Eigenkapital eingesetzt werden.
    Modell 2. Finanzierung über Bausparverträge, in der heutigen Zeit der niedrigen Zinsen der größte Betrug und Blödsinn. Der Vertreter kassiert die Vermittlungsprovision für die komplette Bausparsumme, selbst wenn man das Darlehen nach Ansparen des Kapitals nicht braucht, ist die volle Abschlußgebühr weg.
    Das gewährte Darlehen ist heutzutage auch nicht preiswerter als das normale Hypothekendarlehen.
    Das Modell war nur früher interessant, wo man vernünftige Wohnungsbauprämie und Zulagen vom Staat erhielt, das Eigenkapital gering verzinst aber auch die Darlehenszinsen niedrig waren.
    Modell 3
    Bei den derzeit niedrigen Zinsen käme für mich nur ein Hypothekendarlehen infrage.
    Zinssätze je nach Eigenkapital ca 2,6 % - 3,2 % bei 10 Jahre Bindung, mindestens 2 % Tilgung und die Möglichkeit, 1 mal im Jahr eine Sondertilgung machen zu können.
    Ich bin in den letzten Jahren von so vielen Bänkern , Versicherungsvertretern und Bausparheinis falsch beraten und beschissen worden, das ich derzeit möglichst ohne Bank finanziere ( konnte ich natürlich als junger Mensch auch nicht ).
    Außerdem kaufe ich grundsätzlich keine ETW ( warum kann man hier im Forum als warnendes Beispiel in vielen Beiträgen lesen ) sondern lieber kleine Mehrfamilienhäuser in guter Wohnlage. Diese Häuser wurden nach und nach kernsaniert und das ist das beste Steuersparmodell.
    Grüße
    Immodream
     
  19. Duncan

    Duncan
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    JA, das ist was sie will. Hat sie oben schon deutlich erklärt.
    Andere haben die Erfahrung gemacht, das es sich nicht lohnt den Banken das Geld in den Rachen zu werfen. Aus meinen Anfangstagen: da war ich etwa so alt wie die TO, mal eine Immobilie mit Kaufpreis 480TDM gekauft, mit Kreditierung usw. waren es dann ne gute ¾ Million... :erschreckt001: Dieses Geld fehlt mir heute.
     
  20. Pitty

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    Da könnte man sich im Nachhinein ärgern. Ich kann Dich verstehen. Vor allem wenn man sich vorstellt, was man selber mit dem Geld alles selber hätte machen können. Da überlege ich lieber vorher, was und wieviel man den Banken gibt.
     
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